REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - QUINTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
all'udienza del 1.7.2025 ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nella causa civile in primo grado iscritta al n. 55978 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente tra
OPPONENTE Parte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Andrea Vecchio Verderame
e
OPPOSTA Controparte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Enrica Barsi
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vista l'opposizione proposta dalla avverso il decreto n. 15622/2023 del Parte_1
17.10.2023 (corretto con successivo decreto del 30.10.2023) con cui il Tribunale di
Roma le ha ingiunto di pagare alla l'importo di euro 102.016,00 – Controparte_1
oltre interessi e spese – a titolo di rimborso per le spese sostenute dalla ricorrente affittuaria per i lavori di adeguamento dei locali siti in Roma, via Casilina n. 713 (che la stessa affittuaria assume essere stati necessari per il legittimo esercizio dell'attività
commerciale prevista nel contratto d'affitto di azienda inter partes del 16.6.2021);
rilevato che la società opponente ha in sintesi eccepito:
in via preliminare,
- l'inammissibilità dell'avversa domanda di pagamento per violazione del “ne
bis in idem” (trattandosi – nell'assunto – di uguale domanda già proposta in altro giudizio pendente al n. 30749/2022);
- la mancanza dei presupposti di legge ex art. 633 e ss. c.p.c. per l'emissione del decreto ingiuntivo;

- la litispendenza o continenza ex art. 39 c.p.c. – stante l'identità di petitum e
causa petendi – tra la presente causa e quella pendente al n. 30749/2022 fra le stesse parti;

nel merito,
in via principale,
- la non spettanza del preteso rimborso, sulla base delle espresse previsioni contenute nel contratto d'affitto inter partes (artt. 1, 3 e 7) ed in mancanza di una prova adeguata sull'effettiva esecuzione dei lavori di adeguamento e sui relativi esborsi;

in via subordinata, - la compensazione ex art. 1243 cod. civ. fra il credito della società affittuaria e quello maggiore della società affittante a titolo di canoni e indennità
d'occupazione, nonché a titolo di penale contrattuale;

rilevato che – sulla base di tali eccezioni – la società opponente ha pertanto concluso chiedendo in via preliminare la declaratoria di litispendenza o continenza ex art. 39
c.p.c. – e nel merito – la revoca del decreto ovvero in subordine l'accertamento della compensazione fra i contrapposti crediti;

considerato che la società opposta – nel costituirsi – ha contestato la fondatezza dell'opposizione e chiesto la conferma del decreto;

dato atto che – in seguito all'ordinanza del 23.4.2024 – è stata esperita con esito negativo la procedura di mediazione obbligatoria ex d.lgs. 28/2010 (cfr. verbale del
16.10.2024);
lette le note conclusive delle parti – autorizzate con ordinanza del 12.11.2024 – e udita la loro discussione all'udienza del 1.7.2025;
ritenuto che – sulla base di tali premesse – l'opposizione appare nel merito fondata e comporta la conseguente revoca del decreto ingiuntivo (essendo dunque superflua –
sulla base del principio della ragione più liquida – ogni valutazione sulle eccezioni preliminari della società opponente: per tutte, cfr. Cass. sez. un. 8.5.2014, n. 9936);
rilevato infatti che:
- il diritto della società affittuaria al rimborso delle spese per i lavori di adeguamento dei locali – oggetto della pretesa monitoria – appare smentito dalle clausole contrattuali invocate dalla società affittante;
- le parti pattuivano espressamente – in particolare – “che resteranno sempre a
carico del Conduttore i costi relativi ad opere richieste dalla legge o dalla
Pubblica Amministrazione per l'esercizio e/o il prosieguo dell'attività. Le
spese sostenute a tale titolo non saranno rimborsate dal Concedente e le
relative opere realizzate resteranno acquisite dall'azienda e di proprietà del
concedente” (art. 3 del contratto d'affitto);
- non è provata l'esistenza di una previa autorizzazione della società affittante all'esecuzione di tali lavori (cfr. sul punto anche l'ordinanza del 2.8.2023
prodotta dalla opponente);
- tale autorizzazione non avrebbe comunque legittimato – in ogni caso – il preteso diritto al rimborso delle spese (art. 7 del contratto: “Resta inteso che
nessun indennizzo e/o rimborso spetterà all'Affittuario per
miglioramenti/addizioni permanenti apportati al ramo d'azienda oggetto del
contratto, ai quali indennizzi e rimborsi l'Affittuario espressamente rinunzia,
e ciò in deroga agli artt. 1592, 1593 codice civile.”);
- tali rilievi di merito – di natura assorbente – rendono pure superflua ogni valutazione sul profilo subordinato inerente alla prova dell'effettiva esecuzione dei lavori e dei relativi esborsi;

ritenuto che le spese processuali devono seguire la totale soccombenza di parte opposta (non ravvisandosi i presupposti di legge per la contestuale condanna risarcitoria ex art. 96 c.p.c. pure richiesta dalla società opponente);

P.Q.M.


in accoglimento dell'opposizione,
revoca il decreto ingiuntivo n. 15622/2023 del 17.10.2023 (corretto con successivo decreto del 30.10.2023);
condanna la società opposta a rimborsare alla società opponente le spese del presente giudizio che liquida d'ufficio in euro 5.000,00 per compensi, oltre euro 400,00 per spese vive, rimborso forfetario del 15%, IV e SA come per legge.

1.7.2025. IL IC