REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI RIMINI
in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Elisa Dai Checchi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 658 del ruolo generale degli affari civili contenziosi per l'anno 2022, promossa da
. c.f. , Pt_1 Parte_2 P.IVA_1 con l'avv. BERTOZZI MARCO;

ATTORE contro c.f. Controparte_1 P.IVA_2 con l'avv. PASQUINOTTI MASSIMO:
CONVENUTO
***
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come in atti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
– condomino di maggioranza del condominio minimo sito in Rimini alla via Controparte_2
MARTE 14 / VIA DELLA FIERA 103, proprietaria dei beni condominiali per 632 millesimi – conveniva in giudizio l'altro condomino, , proprietaria dei beni condominiali per 368 millesimi per Controparte_1 sentire annullare la delibera adottata, col voto contrario di essa attrice, in data 2 novembre 2021, con la quale si stabiliva di conferire incarico a un tecnico per lo studio di fattibilità finalizzato all'appalto di lavori di ristrutturazione dell'edificio condominiale, mediante fruizione delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa relativa al c.d. super bonus.
A fondamento della domanda, deduceva che la delibera era stata adottata in spregio del più basilare principio della decisione a maggioranza, che la normativa speciale relativa alle agevolazioni fiscali non avrebbe derogato, limitandosi ad abbassare il quorum deliberativo per l'approvazione dei lavori oggetto di sgravio fiscale.
Ritualmente costituitasi contestava la domanda, deducendo che la normativa speciale Controparte_1 aveva consentito l'approvazione dei lavori anche da parte del condomino di minoranza, purché titolare di millesimi corrispondenti a un terzo dell'edificio; che nella specie, essa convenuta si era accollata integralmente la relativa spesa, ciò che escludeva, peraltro, l'interesse all'impugnazione della delibera da parte dell'attrice.
In via riconvenzionale, chiedeva il risarcimento del danno derivante dalla perdita della possibilità di svolgere i lavori fruendo delle agevolazioni fiscali.
Il giudice fissava l'udienza per la precisazione delle conclusioni limitatamente alla domanda principale, riservando al prosieguo la decisione sulla riconvenzionale.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
Giova premettere come, in tema di condominio negli edifici, devono qualificarsi nulle - e, in quanto tali, impugnabili in ogni tempo - le deliberazioni dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, o con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, ed ancora quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, nonché le deliberazioni comunque invalide in relazione all' oggetto.
Devono, invece, qualificarsi annullabili, ex art.1137 c.c., le deliberazioni con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, o in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e, infine, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all' oggetto (cfr. Cass. Civ. S.U. sent. n. 4806/2005;
Cass. Civ. sez. 2, sent. n. 17014/2010).
Nel caso di specie, le doglianze svolte dagli odierni attori devono essere qualificate come motivi di annullabilità delle delibere impugnate, denunciandosi l'adozione della delibera con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti all'assemblea, pari a un terzo dei millesimi di proprietà dell'edificio e il voto contrario della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea.
Va altresì premesso che l'attrice, in quanto proprietaria di unità immobiliari nel condominio, vanta un evidente interesse a impugnare le delibere con le quali l'assemblea autorizza lavori di ristrutturazione straordinaria dell'edificio condominiale, indipendentemente dal fatto che sia o meno chiamata a partecipare alle spese.
Nel merito, la delibera impugnata deve essere annullata, in quanto viola il basilare principio maggioritario, in ossequio al quale le delibere debbono essere adottate con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti.
Né merita seguito l'argomentazione spesa dalla convenuta, secondo cui il principio sarebbe derogato dal
Decreto-Leqqe 14 agosto 2020, n. 104 all'art. 63.
La norma invocata dalla convenuta, infatti, si limita ad affermare Le deliberazioni dell'assemblea del
aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se Parte_3 approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Dunque, la previsione si limita a consentire l'adozione delle delibere relative a lavori, anche straordinari, assoggettati a benefici fiscali, con un quorum ridotto, senza però derogare al principio maggioritario, in ossequio al quale la delibera non può essere assunta con il voto contrario della maggioranza dei partecipanti all'assemblea.
S'impone, pertanto, l'annullamento della delibera dell'assemblea, con rimessione della causa sul ruolo per la decisione della domanda riconvenzionale e condanna del convenuto alla rifusione delle spese, liquidate in base al valore indeterminabile della causa, alla modesta attività processuale svolta e alla non particolare complessità delle questioni affrontate.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda principale,
- Annulla la delibera dell'assemblea condominiale impugnata;

- Condanna il convenuto alla rifusione in favore dell'attore delle spese di lite, che liquida Parte_3 in euro 4.500,00 oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15% iva e cpa;

- Rimette la causa in istruttoria come da separata ordinanza per la decisione sulla domanda riconvenzionale.
Rimini, 22/12/2025
Il Giudice
Dr.ssa Elisa Dai Checchi