REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Lecco
Sezione Prima Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dr.ssa Marta Paganini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 966/2024 promossa da
(C.F. ), nato a [...] il [...], residente in Parte_1 CodiceFiscale_1
Merate (23807- LC), Viale AR Cornaggia n. 11, con il patrocinio degli Avv.ti Matteo Notaro e
RO CA Jorio, con elezione di domicilio presso il loro studio sito in Merate via Statale n. 5/R,
ATTORE contro
C.F. ), corrente in Merate (23807-LC), Viale AR Cornaggia Controparte_1 P.IVA_1
n. 11, in persona dell'amministratore SI. , con studio in Merate (23807-LC), Via Controparte_2
Collegio Manzoni n. 8/D – PEC: con il patrocinio dell'Avv. Davide Email_1
Longhi e con elezione di domicilio presso il suo studio in Biassono (Mb) via Pietro Verri n. 45
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come precisate all'udienza del 21.10.2025 e di seguito riportate:

pagina 1 di 16 PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI PER PARTE ATTRICE
In via preliminare:
➢ per i motivi esposti in atti, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1137, III comma c.c., sospendere l'esecuzione delle delibere di cui ai punti 4), 5) e 6) dell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del 21.02.2024;
Nel merito:
➢ per i motivi esposti in atti, annullare e/o dichiarare nulla la delibera di cui al punto 4) dell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del 21.02.2024; ➢ per i motivi esposti in atti, annullare e/o dichiarare nulle le delibere di cui ai punti 5) e 6) dell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del 21.02.2024.
In ogni caso: con vittoria delle spese di lite, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge.
In via istruttoria: si richiamano tutti i documenti prodotti nel corso della presente causa. Si insiste per l'ammissione della prova per testi sui seguenti capitoli di prova:
1) vero che in occasione delle trattative per la compravendita dell'immobile di proprietà dell'odierno attore, il SI. ha confermato al SI. e alla SI.ra che il Parte_2 Parte_1 Parte_3 terrazzo posto all'ultimo piano del sito in Merate, Viale Cornaggia n. 11, è bene Controparte_1 condominiale?
2) vero che sin dal 01.04.2018, quando il SI. era conduttore dell'appartamento posto al Parte_1 primo piano del sito in Merate, Viale Cornaggia n. 11, il SI. e la Controparte_1 Parte_1
SI.ra hanno utilizzato il terrazzo posto all'ultimo piano del Condominio stesso per Parte_3 stendere i panni?
3) è vero o non è vero che in occasione dei fatti rappresentati al capitolo di prova che precede la porta che dal pianerottolo del quarto piano, salendo le scale condominiali, consente l'accesso al terrazzo era chiusa con lucchetto e catena, come da foto che si rammostrano al teste (docc. n. 6 e n. 9 del fascicolo del SI. ? Pt_1
4) vero che sin dal 01.04.2018, il SI. e la SI.ra hanno utilizzato il Parte_1 Parte_3 terrazzo posto all'ultimo piano del per organizzare pranzi in occasione di Controparte_1 ricorrenze (compleanni/festività) con i propri parenti?
5) vero che sin dal 01.04.2018, in occasione di ricorrenze (compleanni/festività) è stata invitata dal SI.
e dalla SI.ra a pranzare sul terrazzo posto all'ultimo piano del Parte_1 Parte_3
Controparte_1
pagina 2 di 16 6) è vero o non è vero che in occasione dei fatti rappresentati ai capitoli di prova 4) e 5) che precedono la porta che dal pianerottolo del quarto piano, salendo le scale condominiali, consente l'accesso al terrazzo era chiusa con lucchetto e catena, come da foto che si rammostrano al teste (docc. n. 6 e n. 9 del fascicolo del SI. ? Pt_1
7) vero che da giugno 2018 sino al febbraio 2021 la SI.ra si è occupata della pulizia Parte_3 del terrazzo posto all'ultimo piano del Controparte_1
8) è vero o non è vero che in occasione delle pulizie di cui al capitolo di prova che precede la porta che dal pianerottolo del quarto piano, salendo le scale condominiali, consente l'accesso al terrazzo era chiusa con lucchetto e catena, come da foto che si rammostrano al teste (docc. n. 6 e n. 9 del fascicolo del SI. ? Pt_1
9) vero che i SIg.ri AR e si sono rivolti alla sua agenzia per la messa in vendita Parte_4 Pt_5 del loro appartamento insieme al terrazzo posto all'ultimo piano del sito in Merate, Controparte_1
Viale Cornaggia n. 11, come da documenti che si rammostranno al teste (docc. n. 10 e 12 del fascicolo del SI. ? Pt_1
10) vero che l'annuncio di vendita dell'appartamento e del terrazzo di cui al precedente capitolo di prova è pubblicizzato in internet, come da documenti che si rammostrano al teste (docc. n. 10 e 12 del fascicolo del SI. ? Pt_1
11) è vero o non è vero che l'annuncio di vendita è stato cancellato dai siti internet, come da documento che si rammostra al teste (doc. n. 10 del fascicolo del SI. ? Pt_1
12) è vero o non è vero che il mandato per la vendita dell'appartamento all'ultimo piano di proprietà dei SIg.ri AR e è stato revocato? Parte_4 Pt_5
13) vero che l'area antistante il sito in Merate, Viale Cornaggia n. 11, è sempre Controparte_1 occupato da autovetture parcheggiate, come da foto che si rammostrano al teste (doc. n. 13 del fascicolo del SI. ? Pt_1
14) vero che il parcheggio delle vetture sull'area antistante il sito in Merate, Viale Controparte_1
Cornaggia n. 11, impedisce l'accesso all'edificio condominiale come da foto che si rammostrano al teste (doc. n. 13 del fascicolo del SI. ? Pt_1
Si indicano come testi:
− SI.ra , residente in [...], sui capitoli di Parte_3 prova nn. 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 13 e 14;
− SI.ra , residente in [...]H, sui capitoli di prova nn. 2, Testimone_1
3, 4, 5, 6, 7, 8, 13 e 14;
pagina 3 di 16 − SI.ra residente in [...], sui Testimone_2 capitoli di prova nn. 4, 5, 6, 13 e 14;
− SI.ra residente in [...], attualmente domiciliata Tes_3 presso la figlia SI.ra , residente in [...] Corso Emanuele Filiberto n. Persona_1
99, sui capitoli di prova nn. 4, 5, 6, 13 e 14;
− SI. , amministratore unico dell'agenzia Ambient-T S.r.l., sita in Merate (23807–LC), Tes_4
Via Trento n. 10, sui capitoli di prova nn. da 9 a 12.
Si insiste per l'inammissibilità e nullità della memoria avversaria datata 20.03.2025 e dei documenti ad essa allegati, il tutto irritualmente depositato da controparte oltre la scadenza dei termini processuali ex art. 171ter c.p.c. senza argomentare alcunchè in merito a quanto allegato.
Il SI. ribadisce di non accettare il contraddittorio su tale irrituale, inammissibile e generica Pt_1 produzione documentale, insiste affinchè la memoria e quanto ad essa allegato vengano stralciati dal fascicolo d'ufficio e si oppone nuovamente non solo all'acquisizione, ma anche a che Codesto Ill.mo
Giudice adito ponga detta documentazione a fondamento della decisione della presente causa.
Si dichiara sin d'ora di non accettare il contraddittorio sulle eventuali ulteriori domande nuove che fossero proposte da controparte.
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI PER PARTE CONVENUTA
Voglia l'Ill.mo Giudice, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
1) IN VIA PRELIMINARE SULLA SOSPENSIONE
Preliminarmente si dà atto che le delibere non hanno ancora avuto esecuzione;
in ogni caso si chiede di rigettare la richiesta di sospensione in quanto non esiste alcun grave e irreparabile danno in capo al sig.
e non viene leso alcun diritto: punto 4 la terrazza è proprietà privata dei sigg. Pt_1 CP_1 circostanza pacifica, dimostrata documentalmente, non contestata da alcun condominio fatta eccezione per l'attore (doc. 4-5-6); punti 5 e 6 non esiste alcun divieto di parcheggio contrattuale. Infine in entrambe i casi si tratterebbe comunque di interventi reversibili, e poi mancano i presupposti cautelari per disporre la sospensione della delibera;

2) ECCEZIONI RICONVENZIONALI E/O PREGIUDIZIALI RICONVENZIONALI:


2.a) Il eccepisce in via riconvenzionale che il regolamento condominiale non ha natura CP_1 contrattuale, circostanza non provata dall'attore, come spiegato in narrativa;



2.b) Il Condominio eccepisce, altresì, in via riconvenzionale che anche l'asserito divieto di parcheggio di cicli, motocicli ed autovetture nelle aree individuate con il sub 704, contenuto nel rogito dell'attore, non è un patto contrattuale, mancando l'espressa indicazione della di detto divieto e CP_3
pagina 4 di 16 mancandone anche l'espressa accettazione (non è sufficiente il generico prendere atto come spiegato in narrativa);
Si precisa che tali eccezioni vengono sollevate al solo fine ed allo scopo di paralizzare/neutralizzare la domanda/impugnativa del sig. e di tutte le domande ex adverso formulate ottenendone Parte_1 il rigetto/revoca, senza tuttavia ambire e proporre neanche in via riconvenzionale una domanda di accertamento sugli oggetti di tutte le eccezioni sollevate
***


2.c) si eccepisce la carenza di interesse ad agire in capo al ricorrente sig. in relazione Pt_1 all'impugnativa dei punti 4-5-6 del 21.02.24 in oggetto per tutti i motivi indicati in narrativa e per
l'effetto si chiede di dichiararsi l'inammissibilità e l'improcedibilità della domanda di impugnativa sul presupposto che il Giudice non può statuire/valutare il merito, che è rimesso all'assemblea organo sovrano, che qui ha correttamente deliberato l'approvazione dei punti 4-5-6 con le maggioranze previste ex lege, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese di lite a favore del odierno convenuto. CP_1
***
3) IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'adito Giudice dovesse ritenere di non accogliere anche solo una delle predette eccezioni, si insiste affinchè Voglia:


3.a) prendere semplicemente atto che a seguito dell'atto di divisione N. 25845-7706 del 01.02.1965 registrato a Merate il 20.02.1965 al n. 1290 e trascritto il 29.03.1965 ai nn. 1612/1428, i sigg. CP_1 sono diventati proprietari esclusivi dell'intero edificio, ivi compresa anche la terrazza/lastrico solare;



3.b) prendere semplicemente atto che nell'elaborato planimetrico datato 27.01.1994 allegato come
ALLEGATO A al n. 101.900=17.391 di rep. all'atto pilota rogito dei sigg. del Parte_6
10.04.1995, la terrazza è GRAFFATA all'immobile al 4 °piano SUB 26, quindi è accatastata come di pertinenza e avente lo stesso diritto reale (doc. 4-5);


3.c) prendere semplicemente atto che nell'elaborato planimetrico datato 27.01.1994 allegato come
ALLEGATO A al n. 101.900=17.391 di rep. all'atto pilota rogito dei sigg. del Parte_6
10.04.1995, anche i balconi risultano graffati ai relativi immobili di pertinenza;



3.d) prendere semplicemente atto che ad oggi il verbale assemblea del 09.4.24 non è stato impugnato dal sig. e che ad oggi non pende alcuna causa di accertamento della proprietà della Pt_1 terrazza/lastrico solare sita al 4° piano del Controparte_1


3.e) prendere semplicemente atto che i sigg. proprietari dell'immobile al 4° piano, dovendo CP_1 intaccare la facciata condominiale per aprire una porta finestra a servizio della propria unità
pagina 5 di 16 immobiliare, nel rispetto dell'art. 9 del regolamento condominiale si sono rivolti all'assemblea presentando tutta la documentazione tecnica necessaria (doc. da 10A a 10D);


3.f) accertare e dichiarare che l'autorizzazione all'apertura di una porta finestra sulla facciata condominiale al piano 4° (a cura e spese della proprietà del 4° piano) di cui al punto 4 della delibera del
21.02.24, votata con il favore di n. 5 condomini su n. 6 per complessivi 868,62 millesimi, con l'unico voto contrario del sig. con 131,38 millesimi, è stata legittimamente assunta nel rispetto Pt_1 dell'art 1102 c.c. e, qualora l'opera fosse considerata innovazione, anche nel rispetto delle maggioranze previste ex art. 1120 c.c.;


3.g) accertare e dichiarare che qualora l'apertura di una porta finestra sulla facciata condominiale al piano 4° (a cura e spese della proprietà del 4° piano) di cui al punto 4 della delibera del 21.02.24, fosse considerata innovazione, la delibera è stata legittimamente assunta nel rispetto delle maggioranze previste ex art. 1120 c.c. (a favore n. 5 condomini su n. 6 per complessivi 868,62 millesimi, n. 1 solo voto contrario del sig. con 131,38 millesimi), e come tale non è soggetta al giudizio di Pt_1 legittimità del giudice di merito;



3.h) prendere semplicemente atto che il regolamento condominiale non statuisce alcun divieto di parcheggio nell'area condominiale/comune mappale sub 704 fronte strada Viale Cornaggia, bensì il regolamento si riferisce genericamente al divieto di occupare anche per breve tempo i locali e i passaggi di ragione comune (lettera c pag. 7 doc. 6) e che non esiste alcun divieto di parcheggio contrattuale sul mappale 704 area comune sul lato fronte strada Viale Cornaggia;



3.i) accertare e dichiarare che la definizione di perimetro e concessione in uso di una porzione di area comune fronte strada (viale Cornaggia) ad uso parcheggio con regolare contratto di CP_4 locazione atipico (modifica delle destinazioni d'uso delle parti comuni) di cui ai punti 5 e 6 della delibera del 21.02.24, è una innovazione legittimamente assunta nel rispetto dell'art 1102 c.c. e nel rispetto delle maggioranze previste ex art. 1120 c.c. (a favore n. 5 condomini su n. 6 per complessivi
868,62 millesimi, n. 1 solo voto contrario del sig. con 131,38 millesimi), e come tale non è Pt_1 soggetta al giudizio di legittimità del giudice di merito;



3.l) accertare e dichiarare che l'area destinata a parcheggio sul mappale 704 area comune sul lato fronte strada Viale Cornaggia (davanti alle vetrine della clinica veterinaria) non impedisce né ostacola in alcun modo l'accesso/il passaggio davanti all'ingresso dell'edificio condominiale, come si evince dalle fotografie qui prodotte (doc. 11-12, da 14 a 17, da 23 a 30);


3.m) accertare e dichiarare che creando l'area parcheggio locata all'ambulatorio veterinario, il rispetto dell'art. 1102 c.c. è garantito dalla prevista corresponsione di canone annuale a favore del pagina 6 di 16 per l'utilizzo di detta area da parte della condomina/clinica veterinaria Dott.ssa CP_1 [...]
Per_2


3.n) accertare e dichiarare che l'attore non ha dimostrato l'esistenza di vizi di forma e di vizi di sostanza delle delibere punti 4-5-6- del 21.02.24, pertanto le delibere assembleari de qua sono valide, efficaci e sono state regolarmente e legittimamente assunte


3.o) prendere semplicemente atto della condotta dell'attore sig. (e di sua moglie la Pt_1 condomina ) che utilizzano quasi quotidianamente come parcheggio l'area mappale 704 area Pt_3 comune sul lato fronte strada Viale Cornaggia, area individuata come parcheggio nelle delibere punti 5-
6 del 21.02.24 dallo stesso impugnate (doc. da 14 a 17, da 23 a 30), lasciando libero l'accesso/il passaggio davanti all'ingresso dell'edificio condominiale;
e per l'effetto si chiede di dichiarare l'inammissibilità e l'improcedibilità dell'impugnativa per tutte le ragioni esposte in narrativa, rigettando tutte le domande attoree, nessuna esclusa in quanto infondate sia in fatto sia in diritto, e quindi confermando la validità della delibera assembleare dei punti 4-5-6 del
21.02.24, sul presupposto che il Giudice non può statuire/valutare il merito, che è rimesso all'assemblea organo sovrano, che qui ha correttamente e legittimamente deliberato l'approvazione dei punti 4-5-6 con le maggioranze previste ex lege nel rispetto degli artt. 1102 c.c. e 1120 c.c., con conseguente condanna dell'attore al pagamento delle spese di lite a favore del odierno CP_1 convenuto anche per lite temeraria ex art. 96 cpc.
***
IN VIA ISTRUTTORIA con ogni più ampia riserva di ulteriormente dedurre, produrre ed articolare mezzi istruttori, senza inversione dell'onere probatorio, parte convenuta chiede ammettersi le prove per interrogatorio formale e per testi, che ci si riserva di indicare, sui capitoli di cui in narrativa da intendersi qui ritrascritti integralmente e preceduti dalle parole “vero che”. Con richiesta sin d'ora di essere ammessa a prova contraria sulle istanze che dovessero eventualmente essere accolte.
pagina 7 di 16 RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 4.6.2024, proprietario unitamente alla Parte_1 moglie di un'unità immobiliare facente parte dello stabile , sito Parte_3 Controparte_1 in Merate (LC), Viale Cornaggia n. 11, conveniva in giudizio il in persona Controparte_1 dell'Amministratore Condominiale al fine di ottenere, previa sospensione Controparte_2 dell'esecuzione della delibera dell'assemblea condominiale del 21.2.2024 di cui ai punti 4), 5) e 6),
l'annullamento e/o la dichiarazione di nullità della delibera condominiale impugnata. A sostegno della spiegata domanda, l'attore precisava che l'intero immobile era pervenuto ai signori per CP_1 successione legittima del padre e veniva loro assegnato con atto di divisione del febbraio Persona_3
1965, mantenendo l'usufrutto parziario a favore della loro madre. In seguito, con la cessione della proprietà di un'unità immobiliare ai coniugi e si era proceduto “alla Persona_4 CP_5 vendita frazionata dello stabile condominiale predetto, costituendo così un condominio regolato dagli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile” (cfr. doc. n. 8 fascicolo attoreo) con adozione del regolamento condominiale. L'attore, rilevando che nè nell'atto di costituzione del , nè nel CP_1 regolamento condominiale, la terrazza posta all'ultimo piano dello stabile veniva espressamente menzionata tra le parti di proprietà esclusiva, impugnava la delibera condominiale che autorizzava i condomini AR e comproprietari dell'appartamento posto al quarto piano dello Parte_4 Pt_5 stabile, alla formazione di una porta finestra in affaccio sul terrazzo posto al medesimo piano. Ancora
l'attore denunciava l'illegittimità della delibera impugnata nella parte in cui autorizzava la concessione in uso di area condominiale da adibire a parcheggio alla dott.ssa proprietaria Persona_2 dell'ambulatorio veterinario posto al piano terra dello stabile condominiale, in quanto contraria al divieto espresso nell'atto costitutivo del condominio e nel regolamento condominiale contrattuale, lamentando l'inaccessibilità anche ai disabili dell'accesso all'edificio condominiale.
L'attore domandava, pertanto, in via preliminare, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1137, III comma c.c., la sospensione dell'esecuzione delle delibere di cui ai punti 4), 5) e 6) dell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del 21.02.2024, nonché, nel merito, l'annullamento o la declaratoria di nullità della delibera impugnata nelle parti di cui ai punti 4), 5) e 6).
Con comparsa di costituzione depositata in data 3.9.2024 si costituiva in giudizio il , CP_1 eccependo preliminarmente la carenza di interesse ad agire in capo all'attore e, nel merito, contestando le affermazioni avversarie, chiedendo il rigetto delle avverse domande, in quanto infondate in fatto e in diritto.
A seguito della prima udienza di comparizione tenutasi in data 7.1.2025, il Giudice con ordinanza del
19.2.2025 sospendeva l'efficacia esecutiva della delibera impugnata. Ritenuta la causa matura per la pagina 8 di 16 decisione senza necessità di assunzione di ulteriori mezzi istruttori, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del
21.10.2025.
L'attore, con memoria del 2.10.2025 contestava la produzione documentale depositata dal CP_1 convenuto con atto del 20.3.2025, dichiarando di non accettare il contraddittorio su tale produzione, e chiedendo lo stralcio della memoria e dei relativi allegati.
Le domande attoree sono infondate e pertanto non meritano accoglimento per i motivi che di seguito si espongono.
L'oggetto del presente processo è la delibera dell'assemblea condominiale, riunita in seconda convocazione il 21.2.2024, con riguardo ai punti 4) della convocazione (“richiesta approvazione modifica di facciata unità 4° piano”) ed ai punti 5) e 6) (“proposta per definizione perimetro e concessione in uso di area condominiale (parte di area condominiale) fronte strada Viale Cornaggia e relativa definizione forma contrattuale e incarico per redazione contratto, definizione importi, pagamenti, destinazione somme”), con cui il convenuto ha deliberato - con voto CP_1 favorevole di 5 condomini per 868,62 millesimi e contrario del signor per 131,38 millesimi - Pt_1
l'autorizzazione ai condomini AR e comproprietari dell'appartamento posto al Parte_4 Pt_5 quarto piano dello stabile, alla modifica della facciata condominiale per la formazione di una porta finestra a servizio della propria unità, in affaccio sul terrazzo posto al medesimo piano, con spese ed oneri integralmente a carico dei condomini richiedenti;
nonchè la concessione in uso alla dott.ssa proprietaria dell'ambulatorio veterinario posto al piano terra dello stabile, di una porzione Per_2 dell'area condominiale fronte unità da adibire a parcheggio, con versamento annuale a carico della richiedente ed in favore del Condominio di € 300,00 a titolo di canone di locazione.
Stante la pluralità di argomentazioni e deduzioni esposte dalle parti, occorre procedere in modo schematico, affrontando solo le questioni giuridiche effettivamente rilevanti ed assorbenti.
Dalla ricostruzione prospettata dalle parti e dalle loro produzioni documentali è emerso pacificamente che, a seguito dell'atto di divisione N. 25845-7706 del 01.02.1965, registrato a Merate il 20.02.1965 al n. 1290 e trascritto il 29.03.1965 ai nn. 1612/1428, i signori sono diventati proprietari in parti CP_1 uguali pro-indiviso tra loro dell'intero stabile sito in Merate, Viale Cornaggia n. 11, adibito a negozi ed abitazione, con vincolo di usufrutto parziale a favore della signora madre degli stessi Persona_5 proprietari. Nella descrizione dell'edificio così come riportata nell'atto di divisione, veniva indicato che il fabbricato “è costituito da un piano interrato ad uso cantina, un piano terreno ad uso negozi (non ancora completamente ultimato) da n. 3 piani ad uso abitazione, più un piccolo appartamento di tre locali sul terrazzo di copertura”, ed inoltre che “sulla parte posteriore del terrazzo di copertura, è stato pagina 9 di 16 costruito un piccolo appartamento di due locali più cucinino e bagno. Il fabbricato è coperto in parte da terrazzo accessibile con pavimento in grès rosso e in parte da tetto con manto in lastre ondulate di fibrocemento” (cfr. doc. n. 7 fascicolo attoreo). Parimenti, risulta pacifico che i signori CP_1 intendendo procedere alla vendita frazionata dello stabile, con atto di compravendita del 10.4.1995, hanno ceduto la proprietà di un'unità immobiliare sita al piano secondo ai coniugi e Persona_4
costituendo a tale fine un condominio ai sensi degli artt. 1117 e ss. C.c.. Nell'atto di CP_5 compravendita - nella parte relativa ai patti speciali, lett. B) - si esplicitavano le quote proporzionali delle parti comuni trasferite alla parte acquirente, tra cui venivano espressamente indicati l'area destinata ad accesso, il cortile, il vano scala, il cavedio ed il vano caldaia, con esclusione dalle parti comuni del cortile (mapp. 1498/17) in quanto pertinenza del sub. 18. Al rogito veniva allegato come allegato A al n. rep. 101.900=17.391 l'elaborato planimetrico e come allegato B il regolamento del condominio.
Ora, l'attore ha lamentato l'illegittimità dell'autorizzazione all'apertura della porta finestra, concessa con il punto 4) della delibera condominiale impugnata, ai signori proprietari pro-indiviso CP_1 dell'appartamento realizzato al piano quarto dello stabile già prima dell'atto di divisione, sull'assunto della natura condominiale della terrazza - accessibile dalla scala condominiale tramite una porta posta sul pianerottolo - in assenza di un idoneo titolo di acquisto dei signori della terrazza in CP_1 questione.
L'autorizzazione concessa con la delibera impugnata, sostiene l'attore, comporterebbe la violazione dell'art. 1102 c.c., poiché con l'apertura della porta finestra in affaccio sulla terrazza, verrebbe alterata la destinazione della cosa comune, impedendo agli altri condomini di farne parimenti uso, appropriandosi così i signori del bene condominiale per trarne un uso esclusivo. Ha rilevato CP_1 invero l'attore, che i signori avrebbero già compiuto atti arbitrari in tal senso, avendo apposto CP_1 sulla porta di accesso alla terrazza un lucchetto ed avendo messo in vendita l'appartamento del quarto piano, indicandolo come munito di terrazzo.
Per converso, il convenuto sostiene che già nell'assemblea condominiale del 9.4.2024 si CP_1 era dato atto della proprietà esclusiva della terrazza in questione in capo ai signori , Parte_2 Pt_4
e che ne avevano sempre avuto il materiale possesso in via esclusiva, e che la terrazza era chiusa Pt_5 con lucchetto dal 1995, ossia dalla costituzione del con concessione del mero passaggio CP_1 se richiesto solo per accedere al tetto dell'edificio (copertura appartamento al 4° piano (cfr. doc. CP_1
3 parte convenuta) e che tale delibera non era stata impugnata nei termini dal signor Pt_1
Inoltre, vertendo il giudizio sull'impugnazione della delibera assembleare, esso non potrebbe essere esteso all'accertamento della proprietà della terrazza posta al quarto piano dello stabile, necessitando pagina 10 di 16 tale domanda il litisconsorzio necessario di tutti i condomini. Inoltre, sosteneva il che CP_1 nelle denunce di variazione prodromiche alla vendita frazionata dello stabile avvenuta a seguito del rogito dei sigg. del 10.04.1995, ed in particolare nelle planimetrie allegate all'atto di Parte_6 costituzione del (la cui produzione era stata omessa dall'attore), si evinceva chiaramente CP_1 la natura pertinenziale della terrazza rispetto all'appartamento del quarto piano, stante la “graffatura” della stessa – priva di identificazione catastale - all'immobile, costituendo quindi una pertinenza dell'appartamento posto al quarto piano (identificato come sub. 26), che pertanto costituiva con quest'ultimo un'unica particella con il medesimo diritto reale. Il Condominio inoltre riteneva che nel regolamento condominiale non solo la terrazza veniva indicata come proprietà privata, tanto da prevedere la concessione del passaggio per accedere al tetto (cfr. art. 4: “la manutenzione ordinaria e straordinaria dei terrazzi e balconi è a carico dei singoli proprietari come per legge”; e art. 14: “i condomini degli appartamenti situati all'ultimo piano sono tenuti del pari a concedere libero passaggio al tetto”), ma anche che dalle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio, la terrazza in questione veniva conteggiata come proprietà dell'appartamento al quarto piano.
In sintesi, quindi, il , rilevava che né nei titoli di proprietà, né nel regolamento
CP_1 condominiale, né nell'atto di costituzione del risultava alcuna indicazione circa la natura
CP_1 condominiale della terrazza, da considerarsi quindi sin dall'atto di costituzione del come
CP_1 pertinenza esclusiva dell'appartamento ubicato al quarto piano. Pertanto, non avendo l'attore proposto azione di accertamento volta a verificare l'effettiva proprietà condominiale della terrazza in questione, omettendo la necessaria chiamata in giudizio dei condomini la delibera impugnata debba
CP_1 ritenersi legittimamente assunta.
A fronte delle eccezioni di inammissibilità della domanda e di litisconsorzio necessario sollevate dal l'attore, con la memoria ex art. 171 ter c.p.c. n. 1, precisava che l'accertamento della CP_1 natura condominiale del bene avrebbe dovuto comunque essere svolto nel presente giudizio incidenter tantum.
Orbene, va anzitutto precisato che il presente giudizio non verte sull'accertamento della proprietà condominiale o privata della terrazza posta al piano quarto, nell'ambito del quale il contraddittorio avrebbe dovuto essere esteso ai proprietari dell'appartamento sito al quarto piano dello stabile, ai quali sarebbe spettato l'onere, in qualità di parte che adduce l'esclusività della proprietà del lastrico solare in luogo di quella condominiale, di fornire la prova che nel titolo di acquisto siano presenti elementi tali da escluderne espressamente la proprietà comune.
Trattandosi invece di giudizio di impugnativa di delibera condominiale, i condomini non sono parti necessarie, esistendo un organo rappresentativo unitario del condominio, quale l'amministratore, che ha pagina 11 di 16 legittimazione piena non necessitante neppure di autorizzazione assembleare a costituirsi in causa
(Cass. Sentenza n. 8286 del 20/04/2005; Cassazione a Sezz. Unite n. 18331/10).
Posta tale doverosa premessa, nel merito, va rilevato quanto segue.
Nel caso di specie non si può dubitare, anche alla luce delle fotografie prodotte da parte attrice in allegato alla citazione, che la terrazza in questione sia da configurarsi come terrazza a livello, che, secondo la definizione fornita dalla giurisprudenza, si configura come una “superficie scoperta posta in cima di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante, sicché deve ritenersi destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto
a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto.”. La distinzione tra terrazza a livello e lastrico solare risiede quindi principalmente nella loro funzione prevalente: mentre il lastrico solare assolve primariamente una funzione di copertura dell'edificio, la terrazza a livello, pur svolgendo anch'essa tale ruolo, è intrinsecamente destinata anche all'affaccio e all'utilizzo da parte del condomino che vi ha accesso (TAR Campania, sezione Salerno, 28 giugno 2021, n. 1578), offrendo utilità ulteriori, costituite dalla comoda accessibilità e dalla possibilità di trattenersi, non esaurendo la sua funzione nella semplice copertura dell'edificio e nella protezione per i piani e le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici (v. sul punto Cass. civ., Sez. II, 22 novembre 1996, n° 10323).
Ebbene, sulla base della documentazione versata in atti dalle parti, la delibera impugnata risulta essere stata validamente assunta al punto 4), e ciò indipendentemente dalla natura condominiale o privata della terrazza in questione.
Giova a tal proposito precisare che “la terrazza a livello con funzione di copertura dei vani sottostanti, benché d'uso esclusivo di uno solo dei condomini, deve ritenersi bene di proprietà ex art. CP_4
1117 c.c. salvo che la proprietà esclusiva di tale porzione immobiliare risulti da uno specifico titolo”
(Cass. Civ. 27846/23). Nel caso di specie tuttavia ai fini dell'accertamento della validità della delibera impugnata non risulta decisivo l'accertamento, nemmeno incidenter tantum, della proprietà della terrazza in questione.
Qualora infatti si dovesse ritenere di aderire alla prospettazione del convenuto di proprietà CP_1 esclusiva della terrazza in capo ai proprietari dell'unità immobiliare posta al 4° piano sulla base dei titoli di acquisto, la delibera impugnata sarebbe senz'altro conforme al loro diritto di ottenere un accesso diretto alla terrazza dall'appartamento mediante porta finestra.
Si osserva invero che alla medesima conclusione si giunge anche qualora si dovesse ritenere la terrazza un bene comune condominiale, eventualmente ad uso esclusivo di un singolo condomino.
pagina 12 di 16 Secondo il costante insegnamento della Suprema Corte di Cassazione, cui questo Giudice aderisce,
l'art. 1102 c.c. infatti deve essere inteso nel senso di assicurare al singolo condomino, in relazione al concreto esercizio del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa comune, sicché il medesimo dev'essere ritenuto legittimato a servirsene anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità (Cass. civ. Sez. VI - 2, Ord., 23-06-2017, n. 15705): infatti, la nozione di uso paritetico non può essere intesa in termini di assoluta identità di utilizzazione della cosa, in quanto un'interpretazione della norma in senso esclusivamente spaziale o temporale si risolverebbe nel sostanziale divieto, per qualsiasi condomino, di fare un qualsiasi uso particolare, a proprio vantaggio, della cosa comune (Cfr. fra le più recenti Cass. Civ., Sez. II, 21/04/2022, n. 12685 secondo cui “la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art. 1102 c.c., seppur non vada intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, implica, tuttavia, la condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Rientra, infatti, nella facoltà di ciascun condomino di utilizzare la cosa comune per il miglior godimento della stessa, anche apportandovi opportune modificazioni, sempre che non ne risulti alterata la destinazione e ne sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto).
La Corte di Cassazione, anche da ultimo ha ulteriormente evidenziato che “a norma dell'art. 1102, comma 1, c.c., applicabile al condominio negli edifici in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c., ciascun condomino può apportare a sue spese le “modificazioni” necessarie per il migliore godimento delle cose comuni, sempre che osservi il duplice limite di non alterare la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. (Cassazione, sentenza 25790 del 13 novembre 2020).
Peraltro la circostanza che alla terrazza si possa accedere da un appartamento contiguo, al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, di per sé non pregiudica i diritti dei condomini sulla cosa comune.
Invero, l'apertura della porta finestra renderebbe più fruibile l'uso del terrazzo al condomino del quarto piano nel rispetto dell'art. 1102 c.c., non impedendo comunque il pari uso della cosa condominiale da parte degli altri condomini che potrebbero accedervi dalla porta sulla scala, non altererebbe la destinazione della cosa comune e l'apertura non sarebbe comunque vietata dal regolamento condominiale.
Va poi aggiunto che l'apertura della portafinestra autorizzata con la delibera impugnata assolve alla necessaria funzione di consentire il ricambio d'aria e certamente consente un maggior accesso nell'ambiente di luce dall'esterno. Anche per tale motivo la delibera condominiale deve ritenersi correttamente assunta. pagina 13 di 16 Nel caso di specie, dovendo richiedere la modifica della facciata condominiale al fine di ottenere l'autorizzazione all'apertura della porta finestra, i condomini proprietari dell'immobile al quarto piano si sono correttamente rivolti all'assemblea, in ottemperanza alle prescrizioni dell'art. 9 del regolamento di Condominio (che prevede espressamente che “qualsiasi modificazione o innovazione che comunque possa avere attinenza con la struttura organica, la stabilità e l'aspetto dell'edificio, dovrà essere preventivamente approvata dalla maggioranza dei condomini con le modalità stabilite dalla legge” (Cfr. doc. 6 fascicolo parte convenuta).
La delibera condominiale impugnata è quindi da ritenersi correttamente assunta, sia in conformità alle prescrizioni di cui all'art. 1102 c.c., sia anche nel rispetto delle maggioranze di cui all'art. 1120 c.c., essendo stata votata con il voto favorevole di 5 condomini per complessivi 868,62 millesimi, con l'unico voto contrario del sig. con 131,38 millesimi. Pt_1
Le considerazioni tutte che precedono dimostrano come la delibera del 21.2.2024 in parte qua non possa affatto ritenersi assunta in violazione dell'art. 1102 c.c.: ne consegue il rigetto dell'impugnazione sul punto 4).
Parte attrice ha poi sostenuto l'illegittimità della delibera impugnata circa i punti 5) e 6). Anche tale doglianza è priva di pregio e va rigettata.
Sul punto, parte attrice ha sostenuto la contrarietà della stessa al divieto espresso nell'atto costitutivo del , ove è indicato che le aree esterne identificate con il sub 16 (oggi 704), tra cui è CP_1 ricompresa quella in questione, “dovranno essere lasciate sgombere da qualsiasi cosa, non potranno essere destinate a parcheggio di cicli, motocicli ed autovetture, bensì dovranno servire esclusivamente per l'accesso al fabbricato” (cfr. doc. n. 8 fascicolo parte attrice). Inoltre, il regolamento condominiale, all'art. 9 lett. C) vieta ai condomini di “occupare anche per breve tempo i locali e i passaggi di ragione comuni” (cfr. doc. n. 5 fascicolo parte attrice). Trattandosi peraltro di delibera assunta a maggioranza,
l'attore ne richiede la declaratoria di nullità che travolgerebbe anche la delibera assunta con il punto 6), necessitando la deroga a quanto contenuto nell'atto costitutivo del condominio e nel regolamento condominiale, l'unanimità dei condomini.
Il Condominio, per converso, rilevava la conformità della deliberazione assunta al regolamento condominiale, rilevandone la natura non contrattuale, ed eccependo che la stessa condotta dell'attore e di sua moglie che utilizzano detta area come parcheggio in violazione dell'art. 1102 c.c non consentendone il pari uso, dimostra l'inesistenza dell'asserito divieto di parcheggio, nonchè la fattibilità della creazione dell'area parcheggio di cui alle delibere punti 5 e 6, mantenendo libero ed accessibile anche ai disabili l'accesso all'edificio condominiale.
pagina 14 di 16 Anzitutto, va rilevato che dalle fotografie versate in atti emerge che la concessione in uso dell'area condominiale in questione da adibire a parcheggio non presenta ostacoli tali da impedire l'accesso all'edificio condominiale, ostruendo il passaggio pedonale o di eventuali carrozzine e/o passeggini, come lamentato dall'attore.
La domanda attorea non merita comunque accoglimento neppure sotto questo profilo alla stregua dei principi espressi dalla giurisprudenza sopra richiamata in merito all'art. 1102 c.c.. In particolare, nel caso in esame, va precisato che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal deve CP_1 ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. Sez. 2, 14/04/2015, n. 7466; Cass. Sez. 2,
30/05/2003, n. 8808; Cass. Sez. 2, 12/02/1998, n. 1499; Cass. Sez. 2, 05/12/1997, n. 12344; Cass. Sez.
2, 23/03/1995, n. 3368). Laddove quindi non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i condomini, proporzionalmente alla loro quota, come nel caso in esame, i condomini possono deliberarne l'uso indiretto, a maggioranza, tramite atto di ordinaria amministrazione, qual è il contratto di locazione (v. Cass. n. 4131/01, n. 10446/98, n. 8528/94 e n. 6010/84), così ricevendone un vantaggio mediato tramite l'acquisizione del canone di locazione alle sostanze patrimoniali del condominio e dunque a favore di tutti i condomini, per utilizzarlo per le spese di gestione dei beni e dei servizi comuni condominiali.
Nè ostativa all'utilizzo del bene comune in esame da parte del singolo condomino, che abbia stipulato il contratto di locazione oggetto di delibera, è la disposizione dell'articolo 9 del regolamento di condominio eccepita da parte attrice, atteso il generale potere della assemblea condominiale di regolamentare l'uso della cosa comune senza incidere sui diritti dei singoli condomini, nel rispetto dei principi sopra evidenziati, come risulta essere avvenuto nel caso in esame per quanto sopra rilevato. Ne consegue la legittimità dell'utilizzo del bene condominiale in esame da parte del singolo condomino e della relativa delibera assembleare che dunque è stata correttamente assunta a maggioranza.
Non potranno essere oggetto di esame invece le altre doglianze formulate in atti di causa da parte attrice in ordine alla opportunità della decisione assembleare, perché in sede di impugnativa ai sensi dell'articolo 1137 c.c. “il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condòmini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità”
(cfr.: Cass del 17.8.2017 n. 20135). pagina 15 di 16 Ne consegue il rigetto della domanda di impugnativa della delibera assembleare non essendo emersi i profili di illegittimità sollevati da parte attrice e l'assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione in applicazione del principio processuale della “ragione più liquida” (Cass. Sez. U, n. 9936 del
08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).
Tenuto conto delle statuizioni che precedono, le spese di lite, liquidate ai sensi del d.m. 147/2002 nella misura indicata in dispositivo ridotta in considerazione della complessiva attività svolta e del mancato svolgimento della fase istruttoria, seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico di parte attrice.

P.Q.M.


Il Tribunale di Lecco, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta l'impugnativa della delibera dell'assemblea condominiale del 21.2.2024 proposta da parte attrice;

2) condanna al pagamento in favore di parte convenuta delle spese di lite che liquida in Parte_1 complessivi € 4.000,00 per compensi professionali, oltre 15% spese generali, iva e cpa come per legge.
Lecco, 3.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa Marta Paganini
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