N. R.G. 3523/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SASSARI
SEZIONE II CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice, dott. Bradamante, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 3523 del Ruolo Generale dell'anno 2022 promossa da:
, nato a [...] il [...], C.F. , residente Parte_1 C.F._1
in Olmedo in regione Brunestica n°1, per il presente atto rappresentato difeso e domiciliato in Alghero nella via Porrino n°32, presso e nello studio dell'avvocato Donatella Sotgiu, C.F.
, giusta procura in atti;
C.F._2
ricorrente contro
, nato a [...] il [...], C.F. , residente in CP_1 C.F._3
Alghero nella via Alessandro Manzoni n° 68;
contumace la causa è stata decisa sulle seguenti
conclusioni
nell'interesse del ricorrente come da atto introduttivo del 23.11.22 come ribadite negli scritti conclusivi;

pagina 1 di 6
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso, ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione udienza, il sig.
[...]
conveniva in giudizio , esponendo: Pt_1 CP_1
- di aver sottoscritto con un contratto di locazione ad uso abitativo della durata di quattro CP_2
anni rinnovabile per ulteriori quattro, avente ad oggetto l'appartamento sito in Alghero nella via XX
Settembre n° 132, identificato al foglio 71 particella 263 subalterno 12, categoria A/3classe 2, rendita catastale 397,67, contratto registrato presso l'agenzia delle entrate di Sassari in data 28.11.2017;
- che convenivano il canone annuo in €. 6.600,00, ovvero €. 550,00 mensili da pagarsi anticipatamente il cinque di ogni mese, con oneri condominiali ordinari fossero a carico del conduttore;

- che concordavano il recesso anticipato del conduttore, prevedendo l'onere di darne comunicazione al locatore con raccomandata A/R 6 (sei) mesi prima del rilascio dell'immobile;
- che alla sottoscrizione del contratto, il conduttore consegnava all'attore il deposito cauzionale di €.
1.100,00 a garanzia delle obbligazioni assunte con il divieto di imputare tale somma a titolo di acconto sul canone dovuto;

- che in data 14.11.2019 riceveva la raccomandata inviata da , con la quale gli comunicava CP_1
che avrebbe lasciato l'appartamento nel mese di marzo 2020 e che la missiva valeva come preavviso dei 6 mesi;

Con
- che il sig. lasciava l'appartamento nel mese di novembre 2019 (e non nel mese di marzo 2020
come aveva comunicato) consegnando le chiavi al , che accettava senza rinunciare alle sei Pt_1
mensilità;
Con
- di aver contestato, con racc. del 02.03.20 al sig. il mancato pagamento delle sei mensilità, oltre al mancato pagamento degli oneri condominiali per €. 690,23, il consumo idrico per €. 71,20 come da fattura numero 201902106997 del 23.12.2019 intestata al , (perché il convenuto non ha Pt_1
pagina 2 di 6 provveduto alla voltura del contattore a suo nome) e il servizio elettrico, fornito da per €. CP_3
192,52, per un totale di €. 953,95;
- che l'immobile non era stato ritinteggiato né pulito che di aver dovuto affrontare il relativo costo per
€. 700,00;
- di aver intenzione di ritenere, per coprire i costi di tinteggiatura e le somme non pagate, la caparra versata di €. 1.100,00.
Concludeva chiedendo la condanna di al pagamento di € 2.750,00 per le sei mensilità CP_1
dovute in conseguenza del recesso anticipato senza giustificato motivo, oltre a €. 553,95 quale differenza tra la compensazione del deposito cauzionale con i debiti per oneri condominiali consumo idrico ed elettrico lasciati insoluti dal conduttore. Con vittoria di spese legali.
Il sig. , regolarmente notificato, non si costituiva e alla prima udienza ne veniva dichiarata CP_1
la contumacia.
Il giudizio veniva istruito con produzioni documentali e tenuto in decisione sulle conclusioni di cui in premessa.
***
Il ricorso è fondato e deve essere accolto.
Va premesso che, secondo giurisprudenza ormai consolidata, in punto di onere della prova nell'inadempimento, “il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o
per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo
diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare
l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del
fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”. (Cass. civ., SS. UU., 30
ottobre 2001, n. 13533).
A fondamento della propria pretesa, il sig. ha prodotto il contratto di Parte_1
locazione intercorso tra le parti il 27.11.2017 e registrato il 28.11.2017, dichiarazione di pagina 3 di 6 Con disdetta del sig. del 14.10.2019 inviata con raccomandata e prova di ritiro del
18.11.2019, missiva dell'avv. Sotgiu del 02.03.2020 (inviata all'indirizzo di via Pisa 9 ad
Alghero) ma senza prova di ricevimento, ricevuta di pagamento del 17.07.2020 di Per_1
bolletta n. 1500047004 da parte della nuova inquilina (subentrata con Persona_2
contratto del 11.06.2020), comunicazione di di avvenuto pagamento della Persona_2
fattura relativa a consumi del precedente inquilino;
ricevuta per i lavori di tinteggiatura del
20.05.2020; bolletta con scadenza il 17.02.2020 per €. 71,20 con bollettino di Pt_2
pagamento, situazione versamenti condominio via XX Settembre, Alghero per €. 997,25
versate dal sig. . Pt_1
Non vi è dubbio che vi sia stata immissione nel possesso del bene, in esecuzione del contratto di locazione, come dimostrato dalla comunicazione di recesso inviata dal conduttore. Il tenore del contratto è chiaro nel prevedere la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto solo da 6 mesi prima della seconda scadenza del contratto (ossia della scadenza del secondo quadriennio calcolato a partire dal 01.12.2021), ovvero, comunque,
secondo la norma generale in presenza di gravi motivi, in qualsiasi momento dal contratto,
dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi (art. 3 e art. 3, comma 6, L.
43/1998). Gravi motivi che non sono esplicitati nella comunicazione di recesso, cui il locatore ha dato riscontro con la missiva del proprio difensore del 02.03.2020 che ha sostanzialmente acconsentito allo scioglimento del contratto, chiedendo il pagamento delle residue 4 mensilità per €. 2.200,00 (e non avvalendosi della possibilità di risoluzione che il contratto prevedeva, oltre ad avere accettato il rilascio dell'immobile e ad averlo locato ad altro soggetto). In tale missiva il locatore ha richiamato l'art. 4 del contratto stipulato tra le parti, il quale però non consente di ritenere che le parti avessero pattuito la possibilità di recesso anticipato (in assenza di gravi motivi) nei primi 4 anni di vigenza del contratto (art. 27 u.c. L. n.392/1978 “È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore pagina 4 di 6 possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante
lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere
esecuzione” ). A ciò deve aggiungersi il fatto che non vi è prova dell'avvenuta ricezione di tale missiva da parte del conduttore, tenuto conto che l'indirizzo cui è stata inviata (via Pisa
Con 9, Alghero) non risulta essere indirizzo di residenza o di domicilio del sig. Pertanto, le sei mensilità richieste non possono essere riconosciute in mancanza di espressa pattuizione sul punto e non essendo stata spiegata domanda per diverso titolo. Sono invece dovute,
essendovi prova in atti, le somme da altri versate per le utenze elettrica e idrica e per gli oneri condominiali. Quanto alla tinteggiatura, nel contratto si prevede all'art. 10 che il conduttore “dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta
all'uso convenuto, esente da vizi che possano recare pregiudizio alla salute di chi vi abita
[…] [e] si impegna (art. 1590 c.c.) a riconsegnare l'unità […] nello stato medesimo in cui
l'ha ricevuta, come risultante dal verbale di consegna […], fatto sempre salvo il
deperimento d'uso e salvo il risarcimento del danno”, verbale che non è agli atti. L'art. 12
prevede che i lavori sugli intonaci interni siano da considerare di ordinaria manutenzione a carico del conduttore. L'art. 14 prevede che “il conduttore si impegna a riconsegnare i
locali alla scadenza liberi da persone e cose, puliti in ogni loro parte”. L'art. 1590 c.c.
prevede che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta […] salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto, e che il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Ora, come sancito anche dalla giurisprudenza, la tinteggiatura delle pareti,
in assenza di prova di danni (es. muffa dovuta a mancata areazione dei locali) ad esse apportati (risultanti dal verbale di riconsegna che, nel caso di specie, manca o da documentazione fotografica), rientra nel perimento ordinario dell'immobile locato e le relative spese non possono essere poste a carico del conduttore. pagina 5 di 6 A tale stregua, le domande del ricorrente sono parzialmente fondate, solo con riferimento agli oneri condominiali e alle spese sostenute per le utenze come documentate, per complessivi €. 953,95. Operando la compensazione con la caparra trattenuta per €. 1.100,00
Con emerge che nulla più è dovuto dal sig. al ricorrente.
Le spese di lite, stante la soccombenza reciproca, possono essere compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita:
- accerta che è debitore della somma di €. 953,95 in favore del ricorrente;
CP_1
- operata la compensazione con la somma trattenuta a titolo di caparra, dichiara che nulla è
dovuto dal sig. al ricorrente;
CP_1
- spese di lite compensate.
Così deciso in Sassari, in data 26.11.2025.
Il Giudice
I.Bradamante
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