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Sentenza 28 novembre 2025
Sentenza 28 novembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Roma, sentenza 28/11/2025, n. 16714 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Roma |
| Numero : | 16714 |
| Data del deposito : | 28 novembre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 57574/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Ettore Favara ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 57574/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. TOCCI MARCO, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in VIA VITTORIA COLONNA, 40 00193 ROMA, presso il difensore avv. TOCCI MARCO PARTE ATTRICE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. BRUNETTI Controparte_1 P.IVA_1 ES, elettivamente domiciliato in VIA GERMANCO, 109 00192 ROMA, presso il difensore avv. BRUNETTI ES PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Fatto e diritto.
Con atto di citazione notificato il 28.12.2023, il Sig. conveniva in giudizio la società Parte_1 al fine di far accertare il grave inadempimento di quest'ultima al contratto Controparte_1 preliminare concluso tra le parti il 25.1.2021 e rassegnando, sulla base delle argomentazioni in fatto e in diritto contenute nell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in ragione di tutte le motivazioni esposte con il presente atto, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, accertato che la società in Controparte_1 persona del legale rapp.te pro tempore, si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare del 25.1.2021, nonché all'obbligo di ultimazione e di consegna delle porzioni immobiliari compromesse in vendita rispettivamente entro il 30.4.21 e 30.6.2021 (e financo del termine successivamente differito al 28.2.2022), arrecando grave pregiudizio all'attore: in via principale: A1) Emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, trasferendo in proprietà all'attore le Parte_1 seguenti unità immobiliari, site nel Comune di Roma, alla Via Calimera n.113-115, identificate al NCEU del Comune di Roma al Foglio 664, particella 105, Subalterni 528, 529 e 530 (derivanti dal soppresso Subalterno 517 - ex Sub 8) e più precisamente: - foglio 664, particella 105, subalterno 528, Via Calimera n.115, interno 7, piano 3, zona censuaria 6, categoria A/4, classe 5, vani 2,5, superficie catastale totale mq 45, escluse aree scoperte mq 45, rendita euro 238,86; - foglio 664, particella 105, subalterno 529, Via Calimera n.115, interno 8, piano 3, zona censuaria 6, categoria A/4, classe 5, vani 3, superficie catastale totale mq 65, escluse aree scoperte mq 57, rendita euro 286,63; - foglio 664, particella 105, subalterno 530, Via Calimera n.115, piano 3, zona censuaria 6, categoria C/2, classe 6, mq 11, superficie catastale totale mq 17, rendita euro 27,84. Quanto sopra, ordinando conseguentemente al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma la trascrizione dell'emananda sentenza ai sensi dell'art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità. Per l'effetto di quanto sopra, disporre contestualmente il pagamento del corrispettivo da parte dell'attore - che fin d'ora lo offre - a favore della convenuta nella Controparte_1 misura di € 14.730,00 come risultante dalla decurtazione, dal prezzo di vendita, sia di quanto già versato, sia del valore delle quote di mutuo residuo da estinguere, salvo le ulteriori compensazioni di cui appresso. A2) Accertare, inoltre, anche all'esito dell'istruttoria ed in particolare della richiesta CTU, l'effettivo minor valore dei beni trasferiti a causa sia dei vizi / mancanze sopra descritte, sia dell'eventuale assenza di agibilità (quindi del solo certificato oppure per insussistenza dei requisiti necessari ad ottenerlo) e per l'effetto sottrarre l'entità di tale minor valore dal saldo di € 14.730,00 di cui sopra, effettuando in sentenza tutte le relative compensazioni tra le parti, con condanna della convenuta al pagamento dell'eventuale differenza. A3) Fermo restando Controparte_1 quanto sopra, riconoscere a favore dell'attore il risarcimento di € 40.000,00 ad esso Parte_1 spettante ai sensi dell'art.10 del contratto preliminare oppure, alternativamente, quello per mancato utilizzo del bene, come quantificato in parte motiva in € 13.200,00 all'attualità - da attualizzare al momento della condanna - e per l'effetto sottrarre l'entità di tale risarcimento, o di altro maggiore
o minore ritenuto equo, da quanto risultante all'esito dei superiori punti A e B), effettuando in sentenza tutte le relative compensazioni tra le parti, con condanna della convenuta
[...] al pagamento della eventuale differenza. In via subordinata: B) Nel caso di Controparte_1 denegato e non creduto mancato accoglimento della domanda principale di cui al superiore punto A), o comunque nell'ipotesi in cui - anche all'esito dell'esperimento della CTU - venisse accertata l'impossibilità di trasferire gli immobili compromessi in vendita in capo al Sig. in ragione Pt_1 dell'eventuale non commerciabilità degli stessi (ergo: violazione delle leggi urbanistiche o altre), Voglia dichiarare risolto il contratto preliminare concluso il 25.1.2021 tra le parti in causa per fatto e colpa della promittente venditrice e - preso atto in tal caso della manifestazione di recesso ex art. 1373 c.c. da intendersi effettuata in via subordinata con il presente atto - Voglia condannare la convenuta al versamento a favore dell'attore dell'importo complessivo di Controparte_1
€ 80.000,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge, pari al doppio della caparra confirmatoria medio tempore dalla stessa incassata o comunque dell'importo maggiore o minore ritenuto di giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, con rimborso delle spese generali, IVA e CA come per legge”.
Riferiva l'attore che “in data 25.1.2021, all'esito delle trattative precedentemente condotte (compresa la relativa proposta di acquisto), il Sig. e la società stipulavano Parte_1 Controparte_1 un contratto preliminare di compravendita (all.n.1) avente ad oggetto - ai sensi dell'art.2 dello stesso
- l'unità immobiliare sita nel Comune di Roma, alla Via Calimera n.113-115 e più specificatamente l'appartamento su un unico livello sito al piano terzo, interno 8, composto da soggiorno con angolo cottura, 1 bagno, 1 camera da letto, 1 locale tecnico, 2 balconi ed 1 terrazzo;
il tutto come meglio rappresentato graficamente nella planimetria (allegato A al contratto preliminare - vedasi richiamato all.n.1) e identificato al NCEU del Comune di Roma al Foglio 664 (indicato nel preliminare come 644 per un mero refuso insignificante alla luce degli altri elementi tutti coincidenti), particella 105, Subalterno 517 (ex Sub 8). 2) Successivamente, come evidenziato dalle allegate visure catastali dell'immobile (all.n.2) - nonché, soprattutto, dalla relazione ipocatastale del Notaio Persona_1 (all.n.3) di cui si dirà più avanti -, il predetto Sub 517 (ex Sub 8) oggetto di compravendita, veniva soppresso in catasto “originando i nuovi subalterni 528, 529 e 530”, così come meglio identificati e descritti nella richiamata relazione notarile. Tali sub, in quanto risultanti dall'originario 517, devono intendersi pertanto, a tutti gli effetti, come l'oggetto del preliminare de quo e conseguentemente della domanda quivi azionata. 3) Il prezzo della vendita, ex art. 3 del contratto preliminare, veniva concordato in complessivi Euro 155.000,00, oltre Iva come per legge - che nel caso de quo è pari al 4% trattandosi di acquisto prima casa per un totale complessivo ivato di Euro 161.200,00 -, da pagarsi con le seguenti modalità: 3a) Euro 2.000,00 contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto del 21.12.2020 mediante bonifico postale;
somma, quindi, versata dall'attore prima della firma del preliminare come da allegato ordine di bonifico (all.n.4), a titolo di caparra confirmatoria;
3b) Euro 2.000,00 sempre mediante bonifico postale eseguito dal Sig. in data 28.12.2020 e Pt_1 quindi anch'essi versati precedentemente alla sottoscrizione del preliminare - come da allegato ordine di bonifico (all.n.5) - a titolo di ulteriore caparra confirmatoria. 3c) Euro 2.000,00 sempre mediante bonifico postale eseguito dall'attore in data 2.1.2021 (data valuta addebito 4.1.2021) - e quindi sempre precedentemente alla sottoscrizione del preliminare -, come da allegato ordine di bonifico (all.n.6), a titolo di ulteriore caparra confirmatoria. 3d) Quanto ad euro 10.000,00 mediante bonifico bancario versato dal Sig. , a titolo di ulteriore caparra confirmatoria, in data 10.2.2021 - vale a dire Pt_1 subito dopo la sottoscrizione del preliminare del 25.1.2021 - come da allegato ordine di bonifico (all.n.7). 3e) Per quanto riguarda l'ulteriore trance di euro 10.000,00 prevista nel preliminare, a titolo di ulteriore caparra confirmatoria, entro il 25.2.2021, il Sig. , dietro richieste del promittente Pt_1 venditore, effettuava un bonifico di importo superiore e precisamente di € 24.000,00, da imputarsi unitamente alle su descritte somme al prezzo complessivamente pattuito;
ciò mediante due distinti bonifici bancari pari, il primo, eseguito in data 26.2.2021, a € 14.000,00 ed il secondo, disposto successivamente il 18.3.2021, a € 10.000,00 (come da allegato estratto conto - all.n.8). Quanto sopra per un totale complessivo di € 40.000,00 (quarantamila/00) interamente versato a titolo di caparra confirmatoria. 3f) Relativamente ai residui Euro 129.000,00 (centoventinovemila/00), oltre Iva sul totale prezzo di compravendita - pari a ulteriori Euro 6.200,00 (considerando come detto il 4% per acquisto di prima casa) - per complessivi Euro 135.200,00 da versarsi quale saldo del prezzo di vendita al momento della stipula dell'atto definitivo (contestualmente alla consegna delle unità immobiliari promesse in vendita dalla , tale pagamento sarebbe dovuto avvenire Controparte_1 mediante assegni circolari o titoli equipollenti o anche mediante il netto del ricavo del mutuo eventualmente stipulato dalla parte acquirente. 4) Alla luce, però, di quanto sopra ricostruito e documentato al superiore punto 3, lettera e, il prezzo residuale della compravendita - detratti Euro 14.000,00 versati in eccesso dal Sig. rispetto alle somme a titolo di caparra confirmatoria Pt_1 previste dal contratto preliminare - ammontava ad Euro 115.000,00, oltre Iva pari a Euro 6.200,00 per un saldo complessivo di Euro 121.200,00 (pari, infatti, al totale, iva compresa, di € 161.200,00 meno la somma di € 40.000,00 già versata). 5) La compravendita de qua, in base agli accordi contrattualmente previsti (ed in particolare ai sensi dell'art.9 del contratto preliminare), si sarebbe dovuta concludere mediante stipula del rogito definitivo da fissarsi previa comunicazione scritta della parte venditrice alla promissaria acquirente “con preavviso di almeno 10 (dieci) giorni”, dovendo tale data essere fissata, in ogni caso (come termine ultimo), “entro e non oltre la data del 30 GIUGNO 2021 salvo eventuali proroghe espressamente concordate tra le parti”. 6) Nonostante quanto previsto ex art.9 del contratto preliminare e sinteticamente riassunto al precedente punto n.5 il predetto termine ultimo del 30.6.2021, nonché quelli successivamente concordati tra le parti (al fine di consentire alla società di ultimare i lavori, nonché di consegnare la documentazione ancora Controparte_1 mancante idonea ad istruire la pratica di mutuo del Sig. ) con differimenti fino al 28.2.2022, Pt_1 spiravano vanamente per esclusiva colpa della società atteso che gli immobili, sia Controparte_1 al 30.6.2021 sia al 28.2.2022, non risultava ancora ultimato sotto molteplici profili. 7) In particolare, con l'approssimarsi anche dell'ultimo termine concordato di proroga della stipula (di cui al punto precedente), non ricevendo dall' alcun concreto riscontro sia in ordine all'effettiva Controparte_1 ultimazione dei lavori, sia relativamente alla consegna della documentazione richiesta dall'Istituto di credito per l'istruzione della pratica di mutuo, il Sig. si vedeva costretto, per il tramite del Pt_1 precedente legale (Avv. Russo), ad azionare, in data 24.2.2022, la procedura di mediazione che - dopo alcuni rinvii ed un apparente disponibilità iniziale dell' - si concludeva con un Controparte_1 verbale negativo in occasione dell'ultimo incontro del 1 Luglio 2022 a cui nessuno presenziava per la società costruttrice (all.n.9). 8) Risultando vani anche gli ulteriori inviti, sia verbali che scritti, rivolti alla società venditrice al fine di addivenire alla stipula - previa ultimazione del bene e consegna della predetta documentazione ancora mancante - e non essendosi, peraltro, perfezionato nessun ulteriore successivo accordo tra le parti, in deroga al richiamato contratto preliminare, l'odierno attore si rivolgeva allo scrivente procuratore al fine di intraprendere tutte le azioni necessarie per la propria tutela, permanendo in capo allo stesso l'interesse ad acquistare le porzioni immobiliari;
ciò non avendo la promittente venditrice, nel frattempo, né venduto, né offerto il versamento del doppio della caparra versata (ed addirittura neanche la mera restituzione della stessa) . 8) Proprio al fine di tutelare il promissario acquirente, in data 24.11.2023 veniva richiesta un'apposita relazione ipocatastale rilasciata dal Notaio (all.n.3 già sopra richiamato), da cui è emerso - oltre al Persona_1 frazionamento dell'originario sub 517 nei tre nuovi sub 528, 529 e 530 - anche che i predetti subalterni, oggetto del preliminare, ad accezione del Sub 530, “sono gravati dall'ipoteca iscritta il 24 Aprile 2018 al numero 8181 di formalità in favore di CR S.P.A. (iscritta sull'originario subalterno 517), ipoteca successivamente frazionata come da annotazione 12749 del 20 Agosto 2021 in virtù della quale: a) al subalterno 528 è stata attribuita una quota ipotecaria di euro 84.454,00 (capitale euro 42.227,00); b) al subalterno 529 è stata attribuita una quota ipotecaria di euro 128.486,00 (capitale euro 64.243,00)”. 9) Per l'effetto di quanto dedotto e comprovato al precedente punto 8, la residua somma da corrispondere alla società promittente venditrice - al netto della quota capitale inerente alla garanzia ipotecaria a favore di CR (e salvo più precisi conteggi) - risulterebbe, pertanto, pari a Euro 14.730,00 (€ 121.200,00 decurtati dai complessivi € 106.470,00 pari alla quota capitale del mutuo residuo). 10) Per quanto attiene poi all'individuazione dell'effettiva somma eventualmente ancora da corrispondere alla società ai fini del definitivo Controparte_1 trasferimento delle unità immobiliari oggetto del contratto preliminare, si rende, inoltre, necessario decurtare dal predetto importo residuo di € 14.730,00 quantomeno l'ulteriore somma indicativamente e provvisoriamente ad oggi stimata al ribasso in circa Euro 10.000,00 stante la sussistenza di alcuni rilevanti vizi/difformità delle unità immobiliari compromesse in vendita, così come meglio argomentato in diritto e ulteriormente comprovato nel corso del presente giudizio;
a ciò dovranno altresì aggiungersi sia il risarcimento spettante all'acquirente per l'oggettivo ritardato (e forzato) adempimento, sia eventualmente un ulteriore importo a detrazione nel caso in cui venisse accertata la mancanza di agibilità espressamente garantita (ex art.12 preliminare) dalla promittente venditrice;
il tutto come meglio specificato e quantificato nella successiva parte in diritto. 10) In conclusione sotto il profilo della ricostruzione fattuale, si dà atto che persiste a tutt'oggi l'interesse dell'attore ad acquisire le porzioni immobiliari oggetto del contratto preliminare (ergo: a dare esecuzione allo stesso) o quantomeno, subordinatamente, ad ottenere il doppio della caparra confirmatoria in conseguenza del pacifico inadempimento contrattale dell' con richiesta, in ogni Controparte_1 caso, del risarcimento di tutti i danni subiti e subendi”.
In data 1.3.2024 si costituiva in giudizio l' contestando la domanda attorea e Controparte_1 articolando le proprie richieste come segue: “ Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria richiesta, Rigettare le domande attoree in quanto inammissibili, improcedibili, nonché infondate in fatto e in diritto. − In via riconvenzionale: Accertare e dichiarare che il contratto preliminare concluso inter partes in data 25.1.2021 deve ritenersi risolto ex artt. 1453 -1454 - 1457 cod. civ. per inadempimento della parte promissaria Acquirente per i motivi di cui in premessa e per l'effetto dichiarare ed accertare il diritto della Promittente Venditrice di trattenere la somma di € 40milla ricevuta a titolo di caparra confirmatoria. Con vittoria di spese e competenze professionali da distrarsi in favore del Procuratore che si dichiara Antistatario”.
Esponeva la convenuta che, premesso che non fosse in discussione che tra le parti, all'esito di trattative, si sia stipulato il Contratto con le pattuizioni citate dalla controparte e confermato, altresì, l'incasso delle somme medio tempore versate per complessivi € 40.000 da imputare a caparra confirmatoria, nel fornire la propria personale e parziale ricostruzione dei fatti di causa, aveva ha totalmente omesso le numerose, ostensibili, note susseguitesi nel tempo tra le parti e che ben spiegherebbero l'iter dell'intera vicenda e le reali ragioni che hanno portato controparte a non riuscire a perfezionare l'atto definitivo, chiedere di rinviare con motivazioni capziose la conclusione dell'affare e, per l'effetto, costretto la Società ad agire in riconvenzionale a propria tutela. Deduceva inoltre che in base al contratto preliminare in atti il contratto avrebbe dovuto esser stipulato anche in caso di mancato perfezionamento dei lavori delle parti comuni o mancata rifinitura dell'appartamento promesso in vendita.
Il giudice designato, con provvedimento del 6.3.2024, differiva la prima udienza di comparizione al 19.6.2024, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 171-ter. –
Con memoria ex art. 171-ter, co.1, l'attore precisava le proprie conclusioni in virtù del fatto che, sulla scorta della documentazione nel contempo acquisita dalla e dal precedente legale, veniva CP_2 appurato che dei tre sub (528, 529 e 530) - derivanti dall'originario Sub 517 (come da relazione notarile - all.n.3 citazione) - in realtà costituiscono oggetto di contratto e, quindi, della domanda principale di trasferimento ex art.2932 c.c., i soli Sub 529 (int.8) e 530 (locale tecnico) - come da planimetria bordata di giallo allegata al contratto preliminare (all. n.1 citazione); al contrario il Sub 528, la cui documentazione è stata erroneamente inviata da controparte, si riferisce in realtà all'int.7 (raffigurato nella planimetria allegata al preliminare - all.n.1 citazione - come int.9) non ricompreso nell'oggetto del contratto e conseguentemente estraneo al presente giudizio.
All'esito del deposito delle memorie n.2 e 3 ex art.171-ter c.p.c. delle parti (la convenuta non depositava la memoria primo termine), nonché all'esito dell'udienza di trattazione del 19.6.2024, il giudice, a scioglimento della riserva assunta, rigettava le richieste istruttorie delle parti, rinviando per la decisione all'udienza del 12.6.2025 (sostituendo detta udienza con il deposito di note scritte ex art. 127-ter, c.p.c.).
Con successivo provvedimento il giudice - a chiarimento/precisazione della precedente ordinanza - assegnava alle parti i termini a ritroso, rispetto all'udienza del 12.6.2025, ex art. 189 c.p.c..
Con le note di precisazione delle conclusioni ex art.189 c.p.c., co.1, le parti si riportavano ai precedenti scritti, precisando le proprie conclusioni. In particolare, parte attrice, richiedeva in tale occasione l'accoglimento della sola domanda subordinata, trovandosi costretta a rinunciare all'originaria domanda principale ex art. 2932 c.c., in considerazione del fatto che, avendo il Giudicante deciso di non espletare la CTU a tal fine richiesta dall'attore, non è stato possibile acquisire in giudizio la conferma circa l'ultimazione e/o la regolarità edilizio urbanistica e catastale degli immobili (né tantomeno comprendere la possibilità e/o i costi per un'eventuale sanatoria la cui percorribilità è rimasta, pertanto, assolutamente incerta), con conseguente venir meno di un legittimo interesse ad ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto mediante una sentenza che tenga luogo al rogito di compravendita.
Per l'effetto precisava così le proprie conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in ragione di tutte le motivazioni esposte e documentate con l'atto introduttivo e i successivi scritti difensivi, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, accertato che la società in persona Controparte_1 del legale rapp.te pro tempore, si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare del 25.1.2021, nonché all'obbligo di ultimazione e di consegna delle porzioni immobiliari compromesse in vendita rispettivamente entro il 30.4.21 e 30.6.2021 (e financo del termine successivamente differito al 28.2.2022), arrecando grave pregiudizio all'attore: - Per l'effetto, non essendo stata accertata né l'avvenuta ultimazione, né la possibilità di trasferire - in regola con la normativa edilizio, urbanistico, catastale - gli immobili compromessi in vendita in capo al Sig. ed essendo quindi venuto meno il relativo interesse Pt_1 dell'attore al trasferimento stesso, dichiarare risolto in virtù del recesso ex art. 1373 c.c esercitato in via subordinata con l'atto di citazione o, alternativamente, risolvere con l'emananda sentenza, il contratto preliminare di compravendita del 25.1.2021 per fatto e colpa della parte promittente venditrice e conseguentemente condannare la convenuta al versamento a Controparte_1 favore dell'attore, ex art. 1385 c.c., dell'importo complessivo di € 80.000,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge, pari al doppio della caparra confirmatoria medio tempore dalla stessa incassata o comunque dell'importo maggiore o minore ritenuto di giustizia, pari quantomeno
- in via gradatamente subordinata - alla restituzione della caparra di € 40.000,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, con rimborso delle spese”.
All'esito del deposito di tali precisazioni e delle memorie conclusionali la causa era trattenuta in decisione.
Deve preliminarmente prendersi atto della rinuncia di parte attrice alla domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, scelta motivata, come dedotto dalla stessa difesa attorea, quale conseguenza naturale della decisione di questo giudice di non ammettere la CTU;
decisione che, a suo modo di vedere, le avrebbe reso impossibile coltivare la domanda ex art. 2932, c.c.
Sebbene tale scelta processuale sia assolutamente legittima, deve tuttavia sottolinearsi come sia priva di fondamento la motivazione dichiarata dall'attore, se si considera che che: a) la CTU non può essere utilizzata per sopperire a carenze asseverative della parte ed è principio pacifico quello in base al quale è onere di chi agisce per l'esecuzione in forma specifica di una compravendita immobiliare documentare la sussistenza dei presupposti per la commerciabilità del bene;
b) il rigetto della richiesta di CTU era stato effettuato comunque, come può evincersi dalla lettura del provvedimento, sul presupposto che la stessa, oltre ad essere come si è detto esplorativa, fosse prematura, non escludendosi dunque certo il potere di ufficio del giudice di avvalersene in un successivo momento;
c) se fosse stata davvero convinta della bontà della sua domanda di esecuzione e della necessità della CTU, parte attrice avrebbe dovuto coltivare tale richiesta e non rinunciarvi, anche in vista di eventuale riserva di appello.
In ogni caso, dovendosi prendere atto della rinuncia alla domanda processuale, deve essere esaminata unicamente ex parte actoris, la domanda di risoluzione del contratto esercitata mediante recesso (sic) e di condanna a restituzione del doppio della caparra e della domanda riconvenzionale svolta da parte convenuta.
In proposito, deve evidenziarsi che, in base al consolidato orientamento (Cass., Ordinanza n. 882 del 16/01/2018), nell'ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente, che abbia agito per l'esecuzione del contratto, può, in sostituzione della originaria pretesa, legittimamente chiedere, nel corso del giudizio, il recesso dal contratto a norma dell'art. 1385, comma 2, c.c. senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei “nova”, poiché tale modificazione dell'originaria istanza costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento. A fortiori, nel caso in esame, la richiesta di risoluzione, da riqualificare, alla luce della richiesta di pagamento del doppio della caparra, come dichiarazione di legittimità del recesso, era stata già proposta in via subordinata, quindi è pienamente ammissibile.
Nel merito, nell'esame delle reciproche domande di risoluzione con addebito vigenti tra le parti, la completa ricostruzione degli accordi preliminari e delle interlocuzioni intercorse tra le stesse consente di ritenere che il fallimento del progetto di vendita dell'unità immobiliare in corso di ristrutturazione sia addebitabile in modo prevalente alla convenuta e che, pertanto, le sue domande debbano esser accolte, e conseguentemente rigettate le riconvenzionali avanzate da parte convenuta.
In base alla ricostruzione dei fatti sostenuta dall'attore, egli avrebbe dapprima sollecitato reiterati rinvii della programmata conclusione del contratto, originariamente programmata per il 30 giugno 2021 – rinvii accordati dalla controparte, fino all'ultimo, pure accettato con una certa resistenza, al 28.2.2022, fino a giungere a quello, preteso dall'attore e non accettato, al maggio 2022 – a causa di due problematiche da lui ascritte ad inadempimenti del promittente venditore: la difficoltà ad ottenere una delibera di mutuo bancario, necessaria a consentirgli di pagare il saldo al momento del rogito, a causa della mancanza di collaborazione, da parte della venditrice, nell'invio della documentazione necessaria all'istruttoria; e la mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile promesso in vendita e delle parti comuni dell'edificio.
L'attore inoltre addebita il fallimento della promessa di vendita alla circostanza che pur essendo parte convenuta a suo dire tenuta a convocare l'attore dal Notaio per il rogito, non abbia mai effettuato tale adempimento. Va tuttavia rilevato, in relazione a tale deduzione, che tale obbligo di convocazione da parte del promittente venditore era del tutto inesigibile da parte del , nella data situazione, sia Pt_1 perché quest'ultimo chiedeva reiterati rinvii, sia perché non aveva a sua volta adempiuto all'onere di collaborare individuando il Notaio rogante – la cui scelta è rimessa all'acquirente.
Non può ritenersi poi provata la dedotta mancata ultimazione delle opere, che avrebbe reso necessari i differimenti richiesti.
Ed invero, va premesso che oggetto della promessa di vendita era un immobile contenuto in un fabbricato del quale la convenuta al momento della stipula del preliminare era in procinto di ultimare la ristrutturazione e che, quindi, deve ritenersi verosimile che sia l'unità immobiliare, sia le parti comuni, potessero essere ancora in fase di ultimazione. Tale circostanza trova riscontro persino nelle pattuizioni concordate dalle parti in sede di stipula del preliminare, nel quale è esplicitamente previsto che, «fermo restando l'obbligo della promittente venditrice di completare tutte le opere, agli effetti della consegna e della stipula dell'atto di compravendita, le porzioni immobiliari promesse in vendita si considereranno ultimate anche se non fossero del tutto completate le parti comuni dell'edificio o fossero ancora in corso alcune rifiniture di quelle private…».
Ebbene, tali essendo gli accordi vincolanti tra le parti, parte convenuta, su cui grava l'onere di fornire la prova liberatoria di aver eseguito la propria obbligazione, ha offerto adeguata dimostrazione che, al momento delle ultime richieste di rinvio, l'immobile era stato ultimato, quanto meno nei sensi di cui alla citata clausola convenzionale.
Dall'esame del completo carteggio intercorso tra le parti, offerto in modo esaustivo da parte convenuta, si evince che i primi rinvii erano verosimilmente accordati anche a causa di un certo ritardo, da parte della convenuta, nell'ultimazione della ristrutturazione, rispetto al termine, inizialmente pattuito tra le parti per la stipula con carattere non essenziale, ed anzi esplicitamente dichiarato derogabile, del 30 giugno 2021. Ciò può desumersi dalla mancata contestazione, da parte della società, della motivazione della prima richiesta di rinvio, e prima ancora nella lettera inviata dal il 25 maggio 2021, nella quale si contesta esplicitamente la violazione del termine previsto Pt_1 dall'art. 8 del preliminare e dalla risposta alla richiesta di proroga, in cui tale ritardo non viene contestato da parte di effettuata che nelle prime fasi delle trattative successive alla Controparte_1 stipula del preliminare.
Tuttavia, dagli ultimi scambi effettuati tra le parti in prossimità dello scadere del prorogato termine – al quale era stata conferito carattere di essenzialità – si evince che parte convenuta avversava recisamente la fondatezza dell'accusa di non aver ultimato l'appartamento e, atteso che le contestazioni attoree circa tale incompletezza sono sempre state generiche e totalmente prive di documentazione, fotografica o riscontri oggettivi deve ritenersi verosimile che, nelle ultime faso l'immobile sia stato ultimato come confermato dalla stessa affermazione, contenuta nella conclusionale di parte attrice, per cui le opere a suo avviso risultavano “non ultimate almeno fino al 29.10.21 (data del predetto sopralluogo del perito bancario)”.
A ulteriore conferma del fatto che alla fine la problematica della asserita non ultimazione delle opere era superata, si veda l'email del 13 febbraio 2022 inviata dall'Avv. Leoluca Russo per conto dell'attore nella quale si motiva la ulteriore richiesta di differimento da un lato con una (indimostrata) richiesta di parte convenuta di rinunciare alla vendita e restituire la caparra e, dall'altro, con riferimento alle difficoltà nella redazione della perizia di stima da parte della Banca, mentre viene lasciata cadere la contestazione circa la mancata ultimazione delle opere.
D'altra parte, un forte elemento presuntivo dell'avvenuta ultimazione dell'appartamento, dopo i primi rinvii, è offerto da parte convenuta con la produzione dei contratti di compravendita relativi a tutti gli altri immobili venduti nello stesso fabbricato: poiché la ristrutturazione delle parti comuni dell'edificio è ovviamente unitaria e anche quella delle singole unità abitative era effettuata verosimilmente in contemporanea, non avendo alcun senso che fosse scaglionata con riferimento ai diversi appartamenti, deve ritenersi presuntivamente e logicamente provato che, al momento della Contr ultima e decisiva richiesta di rinvio, non accolta da parte della , l'appartamento fosse ultimato, quanto meno nei sensi di cui al citato impegno pattizio a rogitare con un margine di tolleranza relativo a rifiniture e parti comuni.
E tuttavia, deve ritenersi che, essendo altrettanto dimostrato ed incontestabile, in base al predetto carteggio che l'ultimazione dei lavori di ristrutturazione è avvenuta dopo lo scadere del termine pattuito nell'art. 8 del preliminare – tale ritardo, pur essendo di per sé inidoneo a costituire motivo autonomi di risoluzione o di recesso, come del resto confermato dal comportamento negoziale successivo a tale scadenza da parte del , deve ritenersi sicuramente rilevante in relazione alle Pt_1 possibili conseguenze riflesse in relazione alle controprestazioni e al “cronoprogramma”, dovendosi ritenere, come si dirà, decisivo per valutare la fondatezza della seconda doglianza manifestata reiteratamente da parte dell'attore, circa la mancanza di cooperazione da parte della convenuta nella consegna della documentazione necessaria alla stipulazione del mutuo bancario e, più in generale e indirettamente, per valutare la fondatezza della reiezione da parte della società dell'ultima richiesta di differimento della stipulazione. Contr Ebbene, l'eccezione connessa alla mancata collaborazione della alla perizia bancaria trova il suo fondamento prima di tutto nel rilievo contrattuale che le parti effettivamente nell'art. 3 del preliminare conferivano alla stipulazione di un mutuo ed al suo ricavo, quale possibile provvista per l'adempimento da parte del promissario acquirente dell'obbligo di pagamento del saldo prezzo.
Essa, nelle interlocuzioni tra le parti, non ha riguardato l'oggettiva regolarità urbanistica ed edilizia e dunque l'incommerciabilità dell'immobile, ma l'insufficienza della documentazione fornita dalla promittente venditrice alla banca per consentire alla stessa di istruire la pratica di mutuo ipotecario;
e tuttavia, dalle email prodotte, , emerge che la difficoltà manifestata dalla non scaturisce da CP_2 una condotta pretestuosa del promissario acquirente, né da una particolare negligenza dello steso istituto, ma da difficoltà oggettive del perito della connesse proprio al ritardo nell'ultimazione CP_2 dell'immobile da parte della società promittente venditrice.
Sotto tale profilo, appare estremamente significativa la mail ricevuta dall'agenzia incaricata dal legale Contr e da questa girata dell'attore, a lei inviata dalla dipendente del , nella quale, in Parte_2 modo colorito ed a conclusione di un carteggio più prudente nel quale era stata più volte sollecitata la trasmissione di documentazione integrativa da parte della Banca, la predetta funzionaria scriveva
“sto ricevendo una serie di documenti che fanno riferimento a lavori in corso su un'intera palazzina. Sarò più chiara, come le avevo detto telefonicamente se l'immobile non è ultimato noi il mutuo non lo facciamo, se non ci sono i documenti di fine lavori, abitabilità, certificazione energetica, visura, planimetria dell'int. 8, la proposta corretta e meglio definita con i dati catastali dell'appartamento specifico di cui si parla per la vendita e tutto quello di cui avevamo parlato telefonicamente, il mutuo non possiamo neanche iniziare a valutarlo sul fronte del merito creditizio. Ad oggi a me manca praticamente tutto di ciò di cui avevamo parlato che tipo di informazioni le dovrei dare?”.
Per altro verso, alcuni rallentamenti sono derivati, nella redazione della perizia da parte della CP_2 a causa della variazione catastale dell'immobile e, inoltre, a causa dell'errata indicazione della particella catastale originaria corrispondente alla unità immobiliare promessa in vendita, circostanze che hanno costituito un ostacolo oggettivo alla redazione della perizia e hanno potuto inasprire i rapporti tra le parti, non certo per causa di una negligenza del promissario acquirente.
Da tali elementi appare evidente che la problematica insorta non era tanto connessa, come inizialmente ritenuto dallo stesso attore, in una negligente trasmissione di documenti da parte della venditrice alla Banca – circostanza che avrebbe potuto esser superata con la buona volontà di ciascuna delle parti – ma, più a monte, da difficoltà di natura oggettiva, alcune delle quali direttamente ascrivibili a negligenza di parte venditrice. Pertanto, sebbene non sembrerebbe ricorrere alcun potenziale interesse di parte venditrice a far naufragare l'accordo ed il conseguente lucro, con il rischio di esser esposta alla richiesta di restituzione del doppio della caparra, deve al contempo escludersi che sia stato provato o appaia plausibile che il compratore possa avere avuto interesse a rallentare l'istruttoria sull'immobile perché consapevole di non avere i requisiti per accedere al mutuo (circostanza, affermata da parte convenuta nelle sue difese, che quindi appare del tutto gratuita e congetturale). Né tale tesi può ritenersi avvalorata dal fatto che il , per il tramite del suo legale, aveva più volte reiteratamente richiesto Pt_1
– senza peraltro che ciò fosse necessario, atteso che il preliminare lo consentiva già – la sostituzione dell'acquirente mediante cessione del preliminare a terzi, dato che non è provato che tale facoltà sia dipesa dalla mancanza di requisiti soggettivi del , ben potendo esser connessa ad un Pt_1 ripensamento sulla scelta dell'immobile dove abitare.
Neppure, in senso contrario, assume valore decisivo il fatto che la società convenuta abbia regolarmente venduto, anche con mutui perfezionati, tutti gli altri immobili dell'edificio, diversità di sorte che potrebbe esser connessa ad un atteggiamento meno prudente da parte delle altre banche mutuatarie o all'inesistenza di un mutuo bancario per il pagamento del prezzo della compravendita o, infine, alla maggiore rapidità con cui veniva ultimata la ristrutturazione delle altre unità immobiliari.
In realtà, nel ricostruire la causa del fallimento del progetto di compravendita consacrato nel preliminare, non è indispensabile che una delle due parti abbia agito in modo corretto e l'altra abbia agito deliberatamente in mala fede o in modo scorretto, dato che un inadempimento può anche esser posto in essere in buona fede.
Non ha valore decisivo quindi il fatto che parte convenuta possa aver dimostrato, con la documentazione allegata alla seconda memoria istruttoria, che l'immobile compromesso in vendita non avesse al 28.2.2022 problematiche oggettive tali che lo rendessero oggettivamente e definitivamente invendibile, come sembrerebbe confermato dal perfezionamento degli altri contratti, dato che l'iniziale inottemperanza da parte della Banca del dovere di collaborazione con il compratore nel trasmettere la documentazione attestante tale stato legittimo, probabilmente causata proprio da ritardo nell'ultimazione dell'opera, con conseguente intralcio della pratica per la concessione del mutuo ipotecario, doveva indurre parte venditrice a tollerare il danno connesso al protrarsi degli interessi passivi e concedere il rinvio. Data la violazione del termine per l'ultimazione di cui all'art. 8, date le modifiche e imprecisioni catastali, considerata la stessa comprensibile prudenza da parte dell'istituto mutuante di fronte alla incompletezza della documentazione necessaria a periziare l'immobile nel deliberare il mutuo, appare in conclusione giustificata anche l'ultima richiesta di differimento da parte dell'attore, per cui il rifiuto di concedere tale rinvio deve considerarsi, alla luce delle esposte circostanze, inadempimento grave e idoneo motivo di risoluzione del contratto da parte dell'attore.
Deve pertanto, in accoglimento della domanda attorea e rigettando la riconvenzionale di parte convenuta, dichiararsi la legittimità del recesso operato in via subordinata con l'atto di citazione dal contratto preliminare di compravendita del 25.1.2021, per fatto e colpa della parte promittente venditrice e conseguentemente condannare la convenuta al versamento a Controparte_1 favore dell'attore, ex art. 1385 c.c., dell'importo complessivo di € 80.000,00 oltre interessi di legge.
Quanto alle spese, le peculiarità giuridiche e fattuali della situazione e la presenza di orientamenti contraddittori della giurisprudenza sulle questioni controverse impongono di compensarle interamente tra le parti.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. Dichiara la legittimità del recesso operato dall'attore dal contratto preliminare di compravendita del 25.1.2021, per fatto e colpa della parte promittente venditrice;
2. Condanna la convenuta in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1 tempore, al versamento a favore dell'attore, ex art. 1385 c.c., dell'importo complessivo di € 80.000,00 oltre interessi dal 24 febbraio 2022 al 28.12.2023 e oltre interessi legali ex art. 1284 comma 4, c.c. da tale ultima data al saldo effettivo;
3. Compensa interamente tra le parti le spese di lite.
Roma, 28 novembre 2025 Il Giudice
dott. Ettore Favara
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Ettore Favara ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 57574/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. TOCCI MARCO, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in VIA VITTORIA COLONNA, 40 00193 ROMA, presso il difensore avv. TOCCI MARCO PARTE ATTRICE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. BRUNETTI Controparte_1 P.IVA_1 ES, elettivamente domiciliato in VIA GERMANCO, 109 00192 ROMA, presso il difensore avv. BRUNETTI ES PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Fatto e diritto.
Con atto di citazione notificato il 28.12.2023, il Sig. conveniva in giudizio la società Parte_1 al fine di far accertare il grave inadempimento di quest'ultima al contratto Controparte_1 preliminare concluso tra le parti il 25.1.2021 e rassegnando, sulla base delle argomentazioni in fatto e in diritto contenute nell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in ragione di tutte le motivazioni esposte con il presente atto, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, accertato che la società in Controparte_1 persona del legale rapp.te pro tempore, si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare del 25.1.2021, nonché all'obbligo di ultimazione e di consegna delle porzioni immobiliari compromesse in vendita rispettivamente entro il 30.4.21 e 30.6.2021 (e financo del termine successivamente differito al 28.2.2022), arrecando grave pregiudizio all'attore: in via principale: A1) Emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, trasferendo in proprietà all'attore le Parte_1 seguenti unità immobiliari, site nel Comune di Roma, alla Via Calimera n.113-115, identificate al NCEU del Comune di Roma al Foglio 664, particella 105, Subalterni 528, 529 e 530 (derivanti dal soppresso Subalterno 517 - ex Sub 8) e più precisamente: - foglio 664, particella 105, subalterno 528, Via Calimera n.115, interno 7, piano 3, zona censuaria 6, categoria A/4, classe 5, vani 2,5, superficie catastale totale mq 45, escluse aree scoperte mq 45, rendita euro 238,86; - foglio 664, particella 105, subalterno 529, Via Calimera n.115, interno 8, piano 3, zona censuaria 6, categoria A/4, classe 5, vani 3, superficie catastale totale mq 65, escluse aree scoperte mq 57, rendita euro 286,63; - foglio 664, particella 105, subalterno 530, Via Calimera n.115, piano 3, zona censuaria 6, categoria C/2, classe 6, mq 11, superficie catastale totale mq 17, rendita euro 27,84. Quanto sopra, ordinando conseguentemente al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma la trascrizione dell'emananda sentenza ai sensi dell'art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità. Per l'effetto di quanto sopra, disporre contestualmente il pagamento del corrispettivo da parte dell'attore - che fin d'ora lo offre - a favore della convenuta nella Controparte_1 misura di € 14.730,00 come risultante dalla decurtazione, dal prezzo di vendita, sia di quanto già versato, sia del valore delle quote di mutuo residuo da estinguere, salvo le ulteriori compensazioni di cui appresso. A2) Accertare, inoltre, anche all'esito dell'istruttoria ed in particolare della richiesta CTU, l'effettivo minor valore dei beni trasferiti a causa sia dei vizi / mancanze sopra descritte, sia dell'eventuale assenza di agibilità (quindi del solo certificato oppure per insussistenza dei requisiti necessari ad ottenerlo) e per l'effetto sottrarre l'entità di tale minor valore dal saldo di € 14.730,00 di cui sopra, effettuando in sentenza tutte le relative compensazioni tra le parti, con condanna della convenuta al pagamento dell'eventuale differenza. A3) Fermo restando Controparte_1 quanto sopra, riconoscere a favore dell'attore il risarcimento di € 40.000,00 ad esso Parte_1 spettante ai sensi dell'art.10 del contratto preliminare oppure, alternativamente, quello per mancato utilizzo del bene, come quantificato in parte motiva in € 13.200,00 all'attualità - da attualizzare al momento della condanna - e per l'effetto sottrarre l'entità di tale risarcimento, o di altro maggiore
o minore ritenuto equo, da quanto risultante all'esito dei superiori punti A e B), effettuando in sentenza tutte le relative compensazioni tra le parti, con condanna della convenuta
[...] al pagamento della eventuale differenza. In via subordinata: B) Nel caso di Controparte_1 denegato e non creduto mancato accoglimento della domanda principale di cui al superiore punto A), o comunque nell'ipotesi in cui - anche all'esito dell'esperimento della CTU - venisse accertata l'impossibilità di trasferire gli immobili compromessi in vendita in capo al Sig. in ragione Pt_1 dell'eventuale non commerciabilità degli stessi (ergo: violazione delle leggi urbanistiche o altre), Voglia dichiarare risolto il contratto preliminare concluso il 25.1.2021 tra le parti in causa per fatto e colpa della promittente venditrice e - preso atto in tal caso della manifestazione di recesso ex art. 1373 c.c. da intendersi effettuata in via subordinata con il presente atto - Voglia condannare la convenuta al versamento a favore dell'attore dell'importo complessivo di Controparte_1
€ 80.000,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge, pari al doppio della caparra confirmatoria medio tempore dalla stessa incassata o comunque dell'importo maggiore o minore ritenuto di giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, con rimborso delle spese generali, IVA e CA come per legge”.
Riferiva l'attore che “in data 25.1.2021, all'esito delle trattative precedentemente condotte (compresa la relativa proposta di acquisto), il Sig. e la società stipulavano Parte_1 Controparte_1 un contratto preliminare di compravendita (all.n.1) avente ad oggetto - ai sensi dell'art.2 dello stesso
- l'unità immobiliare sita nel Comune di Roma, alla Via Calimera n.113-115 e più specificatamente l'appartamento su un unico livello sito al piano terzo, interno 8, composto da soggiorno con angolo cottura, 1 bagno, 1 camera da letto, 1 locale tecnico, 2 balconi ed 1 terrazzo;
il tutto come meglio rappresentato graficamente nella planimetria (allegato A al contratto preliminare - vedasi richiamato all.n.1) e identificato al NCEU del Comune di Roma al Foglio 664 (indicato nel preliminare come 644 per un mero refuso insignificante alla luce degli altri elementi tutti coincidenti), particella 105, Subalterno 517 (ex Sub 8). 2) Successivamente, come evidenziato dalle allegate visure catastali dell'immobile (all.n.2) - nonché, soprattutto, dalla relazione ipocatastale del Notaio Persona_1 (all.n.3) di cui si dirà più avanti -, il predetto Sub 517 (ex Sub 8) oggetto di compravendita, veniva soppresso in catasto “originando i nuovi subalterni 528, 529 e 530”, così come meglio identificati e descritti nella richiamata relazione notarile. Tali sub, in quanto risultanti dall'originario 517, devono intendersi pertanto, a tutti gli effetti, come l'oggetto del preliminare de quo e conseguentemente della domanda quivi azionata. 3) Il prezzo della vendita, ex art. 3 del contratto preliminare, veniva concordato in complessivi Euro 155.000,00, oltre Iva come per legge - che nel caso de quo è pari al 4% trattandosi di acquisto prima casa per un totale complessivo ivato di Euro 161.200,00 -, da pagarsi con le seguenti modalità: 3a) Euro 2.000,00 contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto del 21.12.2020 mediante bonifico postale;
somma, quindi, versata dall'attore prima della firma del preliminare come da allegato ordine di bonifico (all.n.4), a titolo di caparra confirmatoria;
3b) Euro 2.000,00 sempre mediante bonifico postale eseguito dal Sig. in data 28.12.2020 e Pt_1 quindi anch'essi versati precedentemente alla sottoscrizione del preliminare - come da allegato ordine di bonifico (all.n.5) - a titolo di ulteriore caparra confirmatoria. 3c) Euro 2.000,00 sempre mediante bonifico postale eseguito dall'attore in data 2.1.2021 (data valuta addebito 4.1.2021) - e quindi sempre precedentemente alla sottoscrizione del preliminare -, come da allegato ordine di bonifico (all.n.6), a titolo di ulteriore caparra confirmatoria. 3d) Quanto ad euro 10.000,00 mediante bonifico bancario versato dal Sig. , a titolo di ulteriore caparra confirmatoria, in data 10.2.2021 - vale a dire Pt_1 subito dopo la sottoscrizione del preliminare del 25.1.2021 - come da allegato ordine di bonifico (all.n.7). 3e) Per quanto riguarda l'ulteriore trance di euro 10.000,00 prevista nel preliminare, a titolo di ulteriore caparra confirmatoria, entro il 25.2.2021, il Sig. , dietro richieste del promittente Pt_1 venditore, effettuava un bonifico di importo superiore e precisamente di € 24.000,00, da imputarsi unitamente alle su descritte somme al prezzo complessivamente pattuito;
ciò mediante due distinti bonifici bancari pari, il primo, eseguito in data 26.2.2021, a € 14.000,00 ed il secondo, disposto successivamente il 18.3.2021, a € 10.000,00 (come da allegato estratto conto - all.n.8). Quanto sopra per un totale complessivo di € 40.000,00 (quarantamila/00) interamente versato a titolo di caparra confirmatoria. 3f) Relativamente ai residui Euro 129.000,00 (centoventinovemila/00), oltre Iva sul totale prezzo di compravendita - pari a ulteriori Euro 6.200,00 (considerando come detto il 4% per acquisto di prima casa) - per complessivi Euro 135.200,00 da versarsi quale saldo del prezzo di vendita al momento della stipula dell'atto definitivo (contestualmente alla consegna delle unità immobiliari promesse in vendita dalla , tale pagamento sarebbe dovuto avvenire Controparte_1 mediante assegni circolari o titoli equipollenti o anche mediante il netto del ricavo del mutuo eventualmente stipulato dalla parte acquirente. 4) Alla luce, però, di quanto sopra ricostruito e documentato al superiore punto 3, lettera e, il prezzo residuale della compravendita - detratti Euro 14.000,00 versati in eccesso dal Sig. rispetto alle somme a titolo di caparra confirmatoria Pt_1 previste dal contratto preliminare - ammontava ad Euro 115.000,00, oltre Iva pari a Euro 6.200,00 per un saldo complessivo di Euro 121.200,00 (pari, infatti, al totale, iva compresa, di € 161.200,00 meno la somma di € 40.000,00 già versata). 5) La compravendita de qua, in base agli accordi contrattualmente previsti (ed in particolare ai sensi dell'art.9 del contratto preliminare), si sarebbe dovuta concludere mediante stipula del rogito definitivo da fissarsi previa comunicazione scritta della parte venditrice alla promissaria acquirente “con preavviso di almeno 10 (dieci) giorni”, dovendo tale data essere fissata, in ogni caso (come termine ultimo), “entro e non oltre la data del 30 GIUGNO 2021 salvo eventuali proroghe espressamente concordate tra le parti”. 6) Nonostante quanto previsto ex art.9 del contratto preliminare e sinteticamente riassunto al precedente punto n.5 il predetto termine ultimo del 30.6.2021, nonché quelli successivamente concordati tra le parti (al fine di consentire alla società di ultimare i lavori, nonché di consegnare la documentazione ancora Controparte_1 mancante idonea ad istruire la pratica di mutuo del Sig. ) con differimenti fino al 28.2.2022, Pt_1 spiravano vanamente per esclusiva colpa della società atteso che gli immobili, sia Controparte_1 al 30.6.2021 sia al 28.2.2022, non risultava ancora ultimato sotto molteplici profili. 7) In particolare, con l'approssimarsi anche dell'ultimo termine concordato di proroga della stipula (di cui al punto precedente), non ricevendo dall' alcun concreto riscontro sia in ordine all'effettiva Controparte_1 ultimazione dei lavori, sia relativamente alla consegna della documentazione richiesta dall'Istituto di credito per l'istruzione della pratica di mutuo, il Sig. si vedeva costretto, per il tramite del Pt_1 precedente legale (Avv. Russo), ad azionare, in data 24.2.2022, la procedura di mediazione che - dopo alcuni rinvii ed un apparente disponibilità iniziale dell' - si concludeva con un Controparte_1 verbale negativo in occasione dell'ultimo incontro del 1 Luglio 2022 a cui nessuno presenziava per la società costruttrice (all.n.9). 8) Risultando vani anche gli ulteriori inviti, sia verbali che scritti, rivolti alla società venditrice al fine di addivenire alla stipula - previa ultimazione del bene e consegna della predetta documentazione ancora mancante - e non essendosi, peraltro, perfezionato nessun ulteriore successivo accordo tra le parti, in deroga al richiamato contratto preliminare, l'odierno attore si rivolgeva allo scrivente procuratore al fine di intraprendere tutte le azioni necessarie per la propria tutela, permanendo in capo allo stesso l'interesse ad acquistare le porzioni immobiliari;
ciò non avendo la promittente venditrice, nel frattempo, né venduto, né offerto il versamento del doppio della caparra versata (ed addirittura neanche la mera restituzione della stessa) . 8) Proprio al fine di tutelare il promissario acquirente, in data 24.11.2023 veniva richiesta un'apposita relazione ipocatastale rilasciata dal Notaio (all.n.3 già sopra richiamato), da cui è emerso - oltre al Persona_1 frazionamento dell'originario sub 517 nei tre nuovi sub 528, 529 e 530 - anche che i predetti subalterni, oggetto del preliminare, ad accezione del Sub 530, “sono gravati dall'ipoteca iscritta il 24 Aprile 2018 al numero 8181 di formalità in favore di CR S.P.A. (iscritta sull'originario subalterno 517), ipoteca successivamente frazionata come da annotazione 12749 del 20 Agosto 2021 in virtù della quale: a) al subalterno 528 è stata attribuita una quota ipotecaria di euro 84.454,00 (capitale euro 42.227,00); b) al subalterno 529 è stata attribuita una quota ipotecaria di euro 128.486,00 (capitale euro 64.243,00)”. 9) Per l'effetto di quanto dedotto e comprovato al precedente punto 8, la residua somma da corrispondere alla società promittente venditrice - al netto della quota capitale inerente alla garanzia ipotecaria a favore di CR (e salvo più precisi conteggi) - risulterebbe, pertanto, pari a Euro 14.730,00 (€ 121.200,00 decurtati dai complessivi € 106.470,00 pari alla quota capitale del mutuo residuo). 10) Per quanto attiene poi all'individuazione dell'effettiva somma eventualmente ancora da corrispondere alla società ai fini del definitivo Controparte_1 trasferimento delle unità immobiliari oggetto del contratto preliminare, si rende, inoltre, necessario decurtare dal predetto importo residuo di € 14.730,00 quantomeno l'ulteriore somma indicativamente e provvisoriamente ad oggi stimata al ribasso in circa Euro 10.000,00 stante la sussistenza di alcuni rilevanti vizi/difformità delle unità immobiliari compromesse in vendita, così come meglio argomentato in diritto e ulteriormente comprovato nel corso del presente giudizio;
a ciò dovranno altresì aggiungersi sia il risarcimento spettante all'acquirente per l'oggettivo ritardato (e forzato) adempimento, sia eventualmente un ulteriore importo a detrazione nel caso in cui venisse accertata la mancanza di agibilità espressamente garantita (ex art.12 preliminare) dalla promittente venditrice;
il tutto come meglio specificato e quantificato nella successiva parte in diritto. 10) In conclusione sotto il profilo della ricostruzione fattuale, si dà atto che persiste a tutt'oggi l'interesse dell'attore ad acquisire le porzioni immobiliari oggetto del contratto preliminare (ergo: a dare esecuzione allo stesso) o quantomeno, subordinatamente, ad ottenere il doppio della caparra confirmatoria in conseguenza del pacifico inadempimento contrattale dell' con richiesta, in ogni Controparte_1 caso, del risarcimento di tutti i danni subiti e subendi”.
In data 1.3.2024 si costituiva in giudizio l' contestando la domanda attorea e Controparte_1 articolando le proprie richieste come segue: “ Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria richiesta, Rigettare le domande attoree in quanto inammissibili, improcedibili, nonché infondate in fatto e in diritto. − In via riconvenzionale: Accertare e dichiarare che il contratto preliminare concluso inter partes in data 25.1.2021 deve ritenersi risolto ex artt. 1453 -1454 - 1457 cod. civ. per inadempimento della parte promissaria Acquirente per i motivi di cui in premessa e per l'effetto dichiarare ed accertare il diritto della Promittente Venditrice di trattenere la somma di € 40milla ricevuta a titolo di caparra confirmatoria. Con vittoria di spese e competenze professionali da distrarsi in favore del Procuratore che si dichiara Antistatario”.
Esponeva la convenuta che, premesso che non fosse in discussione che tra le parti, all'esito di trattative, si sia stipulato il Contratto con le pattuizioni citate dalla controparte e confermato, altresì, l'incasso delle somme medio tempore versate per complessivi € 40.000 da imputare a caparra confirmatoria, nel fornire la propria personale e parziale ricostruzione dei fatti di causa, aveva ha totalmente omesso le numerose, ostensibili, note susseguitesi nel tempo tra le parti e che ben spiegherebbero l'iter dell'intera vicenda e le reali ragioni che hanno portato controparte a non riuscire a perfezionare l'atto definitivo, chiedere di rinviare con motivazioni capziose la conclusione dell'affare e, per l'effetto, costretto la Società ad agire in riconvenzionale a propria tutela. Deduceva inoltre che in base al contratto preliminare in atti il contratto avrebbe dovuto esser stipulato anche in caso di mancato perfezionamento dei lavori delle parti comuni o mancata rifinitura dell'appartamento promesso in vendita.
Il giudice designato, con provvedimento del 6.3.2024, differiva la prima udienza di comparizione al 19.6.2024, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 171-ter. –
Con memoria ex art. 171-ter, co.1, l'attore precisava le proprie conclusioni in virtù del fatto che, sulla scorta della documentazione nel contempo acquisita dalla e dal precedente legale, veniva CP_2 appurato che dei tre sub (528, 529 e 530) - derivanti dall'originario Sub 517 (come da relazione notarile - all.n.3 citazione) - in realtà costituiscono oggetto di contratto e, quindi, della domanda principale di trasferimento ex art.2932 c.c., i soli Sub 529 (int.8) e 530 (locale tecnico) - come da planimetria bordata di giallo allegata al contratto preliminare (all. n.1 citazione); al contrario il Sub 528, la cui documentazione è stata erroneamente inviata da controparte, si riferisce in realtà all'int.7 (raffigurato nella planimetria allegata al preliminare - all.n.1 citazione - come int.9) non ricompreso nell'oggetto del contratto e conseguentemente estraneo al presente giudizio.
All'esito del deposito delle memorie n.2 e 3 ex art.171-ter c.p.c. delle parti (la convenuta non depositava la memoria primo termine), nonché all'esito dell'udienza di trattazione del 19.6.2024, il giudice, a scioglimento della riserva assunta, rigettava le richieste istruttorie delle parti, rinviando per la decisione all'udienza del 12.6.2025 (sostituendo detta udienza con il deposito di note scritte ex art. 127-ter, c.p.c.).
Con successivo provvedimento il giudice - a chiarimento/precisazione della precedente ordinanza - assegnava alle parti i termini a ritroso, rispetto all'udienza del 12.6.2025, ex art. 189 c.p.c..
Con le note di precisazione delle conclusioni ex art.189 c.p.c., co.1, le parti si riportavano ai precedenti scritti, precisando le proprie conclusioni. In particolare, parte attrice, richiedeva in tale occasione l'accoglimento della sola domanda subordinata, trovandosi costretta a rinunciare all'originaria domanda principale ex art. 2932 c.c., in considerazione del fatto che, avendo il Giudicante deciso di non espletare la CTU a tal fine richiesta dall'attore, non è stato possibile acquisire in giudizio la conferma circa l'ultimazione e/o la regolarità edilizio urbanistica e catastale degli immobili (né tantomeno comprendere la possibilità e/o i costi per un'eventuale sanatoria la cui percorribilità è rimasta, pertanto, assolutamente incerta), con conseguente venir meno di un legittimo interesse ad ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto mediante una sentenza che tenga luogo al rogito di compravendita.
Per l'effetto precisava così le proprie conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in ragione di tutte le motivazioni esposte e documentate con l'atto introduttivo e i successivi scritti difensivi, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, accertato che la società in persona Controparte_1 del legale rapp.te pro tempore, si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare del 25.1.2021, nonché all'obbligo di ultimazione e di consegna delle porzioni immobiliari compromesse in vendita rispettivamente entro il 30.4.21 e 30.6.2021 (e financo del termine successivamente differito al 28.2.2022), arrecando grave pregiudizio all'attore: - Per l'effetto, non essendo stata accertata né l'avvenuta ultimazione, né la possibilità di trasferire - in regola con la normativa edilizio, urbanistico, catastale - gli immobili compromessi in vendita in capo al Sig. ed essendo quindi venuto meno il relativo interesse Pt_1 dell'attore al trasferimento stesso, dichiarare risolto in virtù del recesso ex art. 1373 c.c esercitato in via subordinata con l'atto di citazione o, alternativamente, risolvere con l'emananda sentenza, il contratto preliminare di compravendita del 25.1.2021 per fatto e colpa della parte promittente venditrice e conseguentemente condannare la convenuta al versamento a Controparte_1 favore dell'attore, ex art. 1385 c.c., dell'importo complessivo di € 80.000,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge, pari al doppio della caparra confirmatoria medio tempore dalla stessa incassata o comunque dell'importo maggiore o minore ritenuto di giustizia, pari quantomeno
- in via gradatamente subordinata - alla restituzione della caparra di € 40.000,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, con rimborso delle spese”.
All'esito del deposito di tali precisazioni e delle memorie conclusionali la causa era trattenuta in decisione.
Deve preliminarmente prendersi atto della rinuncia di parte attrice alla domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, scelta motivata, come dedotto dalla stessa difesa attorea, quale conseguenza naturale della decisione di questo giudice di non ammettere la CTU;
decisione che, a suo modo di vedere, le avrebbe reso impossibile coltivare la domanda ex art. 2932, c.c.
Sebbene tale scelta processuale sia assolutamente legittima, deve tuttavia sottolinearsi come sia priva di fondamento la motivazione dichiarata dall'attore, se si considera che che: a) la CTU non può essere utilizzata per sopperire a carenze asseverative della parte ed è principio pacifico quello in base al quale è onere di chi agisce per l'esecuzione in forma specifica di una compravendita immobiliare documentare la sussistenza dei presupposti per la commerciabilità del bene;
b) il rigetto della richiesta di CTU era stato effettuato comunque, come può evincersi dalla lettura del provvedimento, sul presupposto che la stessa, oltre ad essere come si è detto esplorativa, fosse prematura, non escludendosi dunque certo il potere di ufficio del giudice di avvalersene in un successivo momento;
c) se fosse stata davvero convinta della bontà della sua domanda di esecuzione e della necessità della CTU, parte attrice avrebbe dovuto coltivare tale richiesta e non rinunciarvi, anche in vista di eventuale riserva di appello.
In ogni caso, dovendosi prendere atto della rinuncia alla domanda processuale, deve essere esaminata unicamente ex parte actoris, la domanda di risoluzione del contratto esercitata mediante recesso (sic) e di condanna a restituzione del doppio della caparra e della domanda riconvenzionale svolta da parte convenuta.
In proposito, deve evidenziarsi che, in base al consolidato orientamento (Cass., Ordinanza n. 882 del 16/01/2018), nell'ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente, che abbia agito per l'esecuzione del contratto, può, in sostituzione della originaria pretesa, legittimamente chiedere, nel corso del giudizio, il recesso dal contratto a norma dell'art. 1385, comma 2, c.c. senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei “nova”, poiché tale modificazione dell'originaria istanza costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento. A fortiori, nel caso in esame, la richiesta di risoluzione, da riqualificare, alla luce della richiesta di pagamento del doppio della caparra, come dichiarazione di legittimità del recesso, era stata già proposta in via subordinata, quindi è pienamente ammissibile.
Nel merito, nell'esame delle reciproche domande di risoluzione con addebito vigenti tra le parti, la completa ricostruzione degli accordi preliminari e delle interlocuzioni intercorse tra le stesse consente di ritenere che il fallimento del progetto di vendita dell'unità immobiliare in corso di ristrutturazione sia addebitabile in modo prevalente alla convenuta e che, pertanto, le sue domande debbano esser accolte, e conseguentemente rigettate le riconvenzionali avanzate da parte convenuta.
In base alla ricostruzione dei fatti sostenuta dall'attore, egli avrebbe dapprima sollecitato reiterati rinvii della programmata conclusione del contratto, originariamente programmata per il 30 giugno 2021 – rinvii accordati dalla controparte, fino all'ultimo, pure accettato con una certa resistenza, al 28.2.2022, fino a giungere a quello, preteso dall'attore e non accettato, al maggio 2022 – a causa di due problematiche da lui ascritte ad inadempimenti del promittente venditore: la difficoltà ad ottenere una delibera di mutuo bancario, necessaria a consentirgli di pagare il saldo al momento del rogito, a causa della mancanza di collaborazione, da parte della venditrice, nell'invio della documentazione necessaria all'istruttoria; e la mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile promesso in vendita e delle parti comuni dell'edificio.
L'attore inoltre addebita il fallimento della promessa di vendita alla circostanza che pur essendo parte convenuta a suo dire tenuta a convocare l'attore dal Notaio per il rogito, non abbia mai effettuato tale adempimento. Va tuttavia rilevato, in relazione a tale deduzione, che tale obbligo di convocazione da parte del promittente venditore era del tutto inesigibile da parte del , nella data situazione, sia Pt_1 perché quest'ultimo chiedeva reiterati rinvii, sia perché non aveva a sua volta adempiuto all'onere di collaborare individuando il Notaio rogante – la cui scelta è rimessa all'acquirente.
Non può ritenersi poi provata la dedotta mancata ultimazione delle opere, che avrebbe reso necessari i differimenti richiesti.
Ed invero, va premesso che oggetto della promessa di vendita era un immobile contenuto in un fabbricato del quale la convenuta al momento della stipula del preliminare era in procinto di ultimare la ristrutturazione e che, quindi, deve ritenersi verosimile che sia l'unità immobiliare, sia le parti comuni, potessero essere ancora in fase di ultimazione. Tale circostanza trova riscontro persino nelle pattuizioni concordate dalle parti in sede di stipula del preliminare, nel quale è esplicitamente previsto che, «fermo restando l'obbligo della promittente venditrice di completare tutte le opere, agli effetti della consegna e della stipula dell'atto di compravendita, le porzioni immobiliari promesse in vendita si considereranno ultimate anche se non fossero del tutto completate le parti comuni dell'edificio o fossero ancora in corso alcune rifiniture di quelle private…».
Ebbene, tali essendo gli accordi vincolanti tra le parti, parte convenuta, su cui grava l'onere di fornire la prova liberatoria di aver eseguito la propria obbligazione, ha offerto adeguata dimostrazione che, al momento delle ultime richieste di rinvio, l'immobile era stato ultimato, quanto meno nei sensi di cui alla citata clausola convenzionale.
Dall'esame del completo carteggio intercorso tra le parti, offerto in modo esaustivo da parte convenuta, si evince che i primi rinvii erano verosimilmente accordati anche a causa di un certo ritardo, da parte della convenuta, nell'ultimazione della ristrutturazione, rispetto al termine, inizialmente pattuito tra le parti per la stipula con carattere non essenziale, ed anzi esplicitamente dichiarato derogabile, del 30 giugno 2021. Ciò può desumersi dalla mancata contestazione, da parte della società, della motivazione della prima richiesta di rinvio, e prima ancora nella lettera inviata dal il 25 maggio 2021, nella quale si contesta esplicitamente la violazione del termine previsto Pt_1 dall'art. 8 del preliminare e dalla risposta alla richiesta di proroga, in cui tale ritardo non viene contestato da parte di effettuata che nelle prime fasi delle trattative successive alla Controparte_1 stipula del preliminare.
Tuttavia, dagli ultimi scambi effettuati tra le parti in prossimità dello scadere del prorogato termine – al quale era stata conferito carattere di essenzialità – si evince che parte convenuta avversava recisamente la fondatezza dell'accusa di non aver ultimato l'appartamento e, atteso che le contestazioni attoree circa tale incompletezza sono sempre state generiche e totalmente prive di documentazione, fotografica o riscontri oggettivi deve ritenersi verosimile che, nelle ultime faso l'immobile sia stato ultimato come confermato dalla stessa affermazione, contenuta nella conclusionale di parte attrice, per cui le opere a suo avviso risultavano “non ultimate almeno fino al 29.10.21 (data del predetto sopralluogo del perito bancario)”.
A ulteriore conferma del fatto che alla fine la problematica della asserita non ultimazione delle opere era superata, si veda l'email del 13 febbraio 2022 inviata dall'Avv. Leoluca Russo per conto dell'attore nella quale si motiva la ulteriore richiesta di differimento da un lato con una (indimostrata) richiesta di parte convenuta di rinunciare alla vendita e restituire la caparra e, dall'altro, con riferimento alle difficoltà nella redazione della perizia di stima da parte della Banca, mentre viene lasciata cadere la contestazione circa la mancata ultimazione delle opere.
D'altra parte, un forte elemento presuntivo dell'avvenuta ultimazione dell'appartamento, dopo i primi rinvii, è offerto da parte convenuta con la produzione dei contratti di compravendita relativi a tutti gli altri immobili venduti nello stesso fabbricato: poiché la ristrutturazione delle parti comuni dell'edificio è ovviamente unitaria e anche quella delle singole unità abitative era effettuata verosimilmente in contemporanea, non avendo alcun senso che fosse scaglionata con riferimento ai diversi appartamenti, deve ritenersi presuntivamente e logicamente provato che, al momento della Contr ultima e decisiva richiesta di rinvio, non accolta da parte della , l'appartamento fosse ultimato, quanto meno nei sensi di cui al citato impegno pattizio a rogitare con un margine di tolleranza relativo a rifiniture e parti comuni.
E tuttavia, deve ritenersi che, essendo altrettanto dimostrato ed incontestabile, in base al predetto carteggio che l'ultimazione dei lavori di ristrutturazione è avvenuta dopo lo scadere del termine pattuito nell'art. 8 del preliminare – tale ritardo, pur essendo di per sé inidoneo a costituire motivo autonomi di risoluzione o di recesso, come del resto confermato dal comportamento negoziale successivo a tale scadenza da parte del , deve ritenersi sicuramente rilevante in relazione alle Pt_1 possibili conseguenze riflesse in relazione alle controprestazioni e al “cronoprogramma”, dovendosi ritenere, come si dirà, decisivo per valutare la fondatezza della seconda doglianza manifestata reiteratamente da parte dell'attore, circa la mancanza di cooperazione da parte della convenuta nella consegna della documentazione necessaria alla stipulazione del mutuo bancario e, più in generale e indirettamente, per valutare la fondatezza della reiezione da parte della società dell'ultima richiesta di differimento della stipulazione. Contr Ebbene, l'eccezione connessa alla mancata collaborazione della alla perizia bancaria trova il suo fondamento prima di tutto nel rilievo contrattuale che le parti effettivamente nell'art. 3 del preliminare conferivano alla stipulazione di un mutuo ed al suo ricavo, quale possibile provvista per l'adempimento da parte del promissario acquirente dell'obbligo di pagamento del saldo prezzo.
Essa, nelle interlocuzioni tra le parti, non ha riguardato l'oggettiva regolarità urbanistica ed edilizia e dunque l'incommerciabilità dell'immobile, ma l'insufficienza della documentazione fornita dalla promittente venditrice alla banca per consentire alla stessa di istruire la pratica di mutuo ipotecario;
e tuttavia, dalle email prodotte, , emerge che la difficoltà manifestata dalla non scaturisce da CP_2 una condotta pretestuosa del promissario acquirente, né da una particolare negligenza dello steso istituto, ma da difficoltà oggettive del perito della connesse proprio al ritardo nell'ultimazione CP_2 dell'immobile da parte della società promittente venditrice.
Sotto tale profilo, appare estremamente significativa la mail ricevuta dall'agenzia incaricata dal legale Contr e da questa girata dell'attore, a lei inviata dalla dipendente del , nella quale, in Parte_2 modo colorito ed a conclusione di un carteggio più prudente nel quale era stata più volte sollecitata la trasmissione di documentazione integrativa da parte della Banca, la predetta funzionaria scriveva
“sto ricevendo una serie di documenti che fanno riferimento a lavori in corso su un'intera palazzina. Sarò più chiara, come le avevo detto telefonicamente se l'immobile non è ultimato noi il mutuo non lo facciamo, se non ci sono i documenti di fine lavori, abitabilità, certificazione energetica, visura, planimetria dell'int. 8, la proposta corretta e meglio definita con i dati catastali dell'appartamento specifico di cui si parla per la vendita e tutto quello di cui avevamo parlato telefonicamente, il mutuo non possiamo neanche iniziare a valutarlo sul fronte del merito creditizio. Ad oggi a me manca praticamente tutto di ciò di cui avevamo parlato che tipo di informazioni le dovrei dare?”.
Per altro verso, alcuni rallentamenti sono derivati, nella redazione della perizia da parte della CP_2 a causa della variazione catastale dell'immobile e, inoltre, a causa dell'errata indicazione della particella catastale originaria corrispondente alla unità immobiliare promessa in vendita, circostanze che hanno costituito un ostacolo oggettivo alla redazione della perizia e hanno potuto inasprire i rapporti tra le parti, non certo per causa di una negligenza del promissario acquirente.
Da tali elementi appare evidente che la problematica insorta non era tanto connessa, come inizialmente ritenuto dallo stesso attore, in una negligente trasmissione di documenti da parte della venditrice alla Banca – circostanza che avrebbe potuto esser superata con la buona volontà di ciascuna delle parti – ma, più a monte, da difficoltà di natura oggettiva, alcune delle quali direttamente ascrivibili a negligenza di parte venditrice. Pertanto, sebbene non sembrerebbe ricorrere alcun potenziale interesse di parte venditrice a far naufragare l'accordo ed il conseguente lucro, con il rischio di esser esposta alla richiesta di restituzione del doppio della caparra, deve al contempo escludersi che sia stato provato o appaia plausibile che il compratore possa avere avuto interesse a rallentare l'istruttoria sull'immobile perché consapevole di non avere i requisiti per accedere al mutuo (circostanza, affermata da parte convenuta nelle sue difese, che quindi appare del tutto gratuita e congetturale). Né tale tesi può ritenersi avvalorata dal fatto che il , per il tramite del suo legale, aveva più volte reiteratamente richiesto Pt_1
– senza peraltro che ciò fosse necessario, atteso che il preliminare lo consentiva già – la sostituzione dell'acquirente mediante cessione del preliminare a terzi, dato che non è provato che tale facoltà sia dipesa dalla mancanza di requisiti soggettivi del , ben potendo esser connessa ad un Pt_1 ripensamento sulla scelta dell'immobile dove abitare.
Neppure, in senso contrario, assume valore decisivo il fatto che la società convenuta abbia regolarmente venduto, anche con mutui perfezionati, tutti gli altri immobili dell'edificio, diversità di sorte che potrebbe esser connessa ad un atteggiamento meno prudente da parte delle altre banche mutuatarie o all'inesistenza di un mutuo bancario per il pagamento del prezzo della compravendita o, infine, alla maggiore rapidità con cui veniva ultimata la ristrutturazione delle altre unità immobiliari.
In realtà, nel ricostruire la causa del fallimento del progetto di compravendita consacrato nel preliminare, non è indispensabile che una delle due parti abbia agito in modo corretto e l'altra abbia agito deliberatamente in mala fede o in modo scorretto, dato che un inadempimento può anche esser posto in essere in buona fede.
Non ha valore decisivo quindi il fatto che parte convenuta possa aver dimostrato, con la documentazione allegata alla seconda memoria istruttoria, che l'immobile compromesso in vendita non avesse al 28.2.2022 problematiche oggettive tali che lo rendessero oggettivamente e definitivamente invendibile, come sembrerebbe confermato dal perfezionamento degli altri contratti, dato che l'iniziale inottemperanza da parte della Banca del dovere di collaborazione con il compratore nel trasmettere la documentazione attestante tale stato legittimo, probabilmente causata proprio da ritardo nell'ultimazione dell'opera, con conseguente intralcio della pratica per la concessione del mutuo ipotecario, doveva indurre parte venditrice a tollerare il danno connesso al protrarsi degli interessi passivi e concedere il rinvio. Data la violazione del termine per l'ultimazione di cui all'art. 8, date le modifiche e imprecisioni catastali, considerata la stessa comprensibile prudenza da parte dell'istituto mutuante di fronte alla incompletezza della documentazione necessaria a periziare l'immobile nel deliberare il mutuo, appare in conclusione giustificata anche l'ultima richiesta di differimento da parte dell'attore, per cui il rifiuto di concedere tale rinvio deve considerarsi, alla luce delle esposte circostanze, inadempimento grave e idoneo motivo di risoluzione del contratto da parte dell'attore.
Deve pertanto, in accoglimento della domanda attorea e rigettando la riconvenzionale di parte convenuta, dichiararsi la legittimità del recesso operato in via subordinata con l'atto di citazione dal contratto preliminare di compravendita del 25.1.2021, per fatto e colpa della parte promittente venditrice e conseguentemente condannare la convenuta al versamento a Controparte_1 favore dell'attore, ex art. 1385 c.c., dell'importo complessivo di € 80.000,00 oltre interessi di legge.
Quanto alle spese, le peculiarità giuridiche e fattuali della situazione e la presenza di orientamenti contraddittori della giurisprudenza sulle questioni controverse impongono di compensarle interamente tra le parti.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. Dichiara la legittimità del recesso operato dall'attore dal contratto preliminare di compravendita del 25.1.2021, per fatto e colpa della parte promittente venditrice;
2. Condanna la convenuta in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1 tempore, al versamento a favore dell'attore, ex art. 1385 c.c., dell'importo complessivo di € 80.000,00 oltre interessi dal 24 febbraio 2022 al 28.12.2023 e oltre interessi legali ex art. 1284 comma 4, c.c. da tale ultima data al saldo effettivo;
3. Compensa interamente tra le parti le spese di lite.
Roma, 28 novembre 2025 Il Giudice
dott. Ettore Favara