TRIBUNALE DI RAGUSA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa SA Levanti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile iscritta al n. 2391/2024 R.G., promossa da (C.F. ), rappresentato e difeso dagli avvocati Parte_1 C.F._1
VI e CI AL
- attore e convenuto in riconvenzione - contro (P.I. , rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 P.IVA_1
GI AN
- convenuta e attrice in riconvenzione -
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ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 19.6.2024, conveniva in giudizio la società Parte_1
deducendo di avere stipulato con quest'ultima, in data 31.7.2023, Controparte_1 contratto di locazione, registrato il 3.8.2023, per la durata di sei anni, a far data dal dì 1.8.2023, contratto avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso commerciale, con pertinenze (attrezzature e macchinari), sito in , via Manara n. 26/A, piano terra e CP_1 piano S1. L'attore, in particolare, specificava che, con tale contratto, le parti avevano convenuto un canone mensile pari ad € 1.200,00, da corrispondersi entro il quinto giorno di ogni mese, nonché la facoltà per il conduttore di rilasciare anticipatamente l'immobile con preavviso – da comunicarsi al locatore a mezzo lettera raccomandata a.r. - di almeno quattro mesi.
, inoltre, esponendo di avere ricevuto in data 29.2.2024 apposita Parte_1 missiva a mezzo raccomandata a.r., con la quale la società gli Controparte_1 comunicava formalmente di volere recedere dal contratto di locazione, al contempo impegnandosi a rilasciare l'immobile a far data dal dì 1.6.2024, deduceva l'inefficacia di detto recesso, siccome esercitato in violazione del termine di preavviso previsto dall'art.1 del contratto di locazione inter partes. Aggiungeva, ancora, il mancato pagamento, da parte della dei Controparte_1 canoni locatizi relativi ai mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2024 (per complessivi €
4.800,00).
pagina 1 di 8 L'intimante, pertanto, chiedeva, previa declaratoria di efficacia del rapporto locativo inter partes, che l'intestato Tribunale volesse convalidare lo sfratto intimato alla società convenuta nonché, in caso di opposizione, emettere ordinanza non impugnabile di rilascio, oltre che dichiarare risolto il detto contratto per inadempimento di parte conduttrice e, infine,
“ordinare alla conduttrice l'immediato rilascio dell'immobile e dei macchinari tutti descritti in contratto;
- emettere decreto di ingiunzione di pagamento, immediatamente esecutivo, a carico dell'intimata per la complessiva somma di € 4.800,00 per canoni scaduti e per quanti altri eventualmente a scadere, nonché per ogni altro onere a carico della convenuta derivante dal contratto. - liquidare le spese del presente giudizio ponendole a carico dell'intimata”. Costituitasi in giudizio nella sua fase sommaria, la società intimata Controparte_1 si opponeva alla convalida dello sfratto, asserendo di avere rilasciato, già in data
[...]
4.6.2024, l'immobile, con le sue pertinenze, restituendo le chiavi al locatore. Quanto, invece, alla lamentata morosità, l'intimata - rilevando la mancata formulazione, da parte del locatore, di riserve in ordine allo stato dell'immobile in data successiva alla consegna dello stesso – imputava il deposito cauzionale (pari a tre mensilità del canone), corrisposto al momento della stipulazione del contratto, al pagamento dei canoni di marzo, aprile e maggio 2024. La società inoltre, affermava di avere sostenuto, essa Controparte_1 medesima, spese per € 3.472,00, per lavori di manutenzione dell'immobile e delle attrezzatture ivi contenute - asseritamente eseguiti seguendo le direttive impartite dallo stesso locatore – sicché chiedeva che il Tribunale volesse “dando preliminarmente atto che l'immobile è stato rilasciato il 04.06.2024, data a partire dalla quale tanto il locale quanto i macchinari e le attrezzature concesse sono nella piena ed effettiva disponibilità dell'intimante che nulla ha eccepito sul loro stato e le loro condizioni, rigettare le richieste di convalida di sfratto e di emissione del decreto ingiuntivo, poiché inammissibili e/o improcedibili e comunque infondate in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento di rito ex art.667 C.p.c. ; condannare a rifondere Parte_1 CP_1 degli oneri per i lavori di manutenzione e sistemazione meglio specificati nella
[...] fattura n.11/24 che hanno interessato il locale e l'attrezzatura, eseguiti dietro le direttive impartite dallo stesso locatore, nella misura di €.3.472,00 oltre interessi e rivalutazione fino al soddisfo”. All'udienza fissata per la convalida, l'intimante, contrariamente a quanto dedotto da controparte, deduceva il mancato rilascio dell'immobile ed insisteva nella inefficacia del recesso comunicatogli da parte conduttrice. Il giudice, qualificato il contratto in scrutinio in termini di contratto di locazione di immobile con pertinenze e ritenuto non adeguatamente provato l'eccepito rilascio dell'immobile in data 4.6.2024, su richiesta dall'intimante, emetteva ordinanza non impugnabile di rilascio e disponeva il mutamento del rito, nonché l'avvio della procedura di mediazione obbligatoria, assegnando i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria. In seno alla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., l'attore insisteva nelle proprie domande, segnatamente chiedeva:
pagina 2 di 8 “previa declaratoria di efficacia in atto del rapporto di locazione de quo, e di inefficacia della dichiarazione di volontà espressa dalla conduttrice con nota 22/29.2.2024, dare atto che la convenuta è incorsa in morosità in relazione ai canoni venuti a scadenza da marzo 2024 sino al rilascio da eseguirsi dall'Uff. Giud. dell'UNEP dell'intestato Ufficio;

- confermare l'ordinanza non impugnabile di rilascio del 10.9.2024;
- dichiarare risolto per inadempimento il contratto di locazione 20.7.2020;
- ordinare alla conduttrice l'immediato rilascio dell'immobile, dei beni tutti descritti in contratto e di quanti altri si fa riserva di descrizione all'esito della ricognizione che sarà effettuata in occasione del rilascio medesimo;

- condannare la società convenuta al pagamento dei canoni maturati dal marzo 2024 sino al rilascio nonché di altro onere, anche fiscale, derivante dal contratto.
- liquidare le spese del giudizio ponendole a carico dell'intimata”. Per contro, parte intimata, in seno alla propria memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., ribadiva di avere spontaneamente rilasciato l'immobile già a far data dal 4.6.2024, deducendo di avere predisposto allo scopo un verbale di consegna dell'immobile, che tuttavia il locatore non aveva sottoscritto, volendo sottoporlo all'esame del proprio legale di fiducia.
Istruita la causa a mezzo prova testimoniale, , in seno alle proprie note Parte_1 conclusive, esponeva che nel mese di giugno 2025 aveva ottenuto la restituzione della macchina raffinatrice, precedentemente sottoposta a sequestro probatorio dalla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Ragusa, sicché chiedeva di “dare atto dell'eseguito rilascio dell'immobile in data 21 novembre 2024 e dei beni in esso contenuti, eccezion fatta del macchinario industriale per panificazione “Cilindro Sotto Riva”, matricola n. 54612, c.d. “raffinatrice”, posto sotto sequestro penale dai Carabinieri di in data CP_1


8.4.2024 in difetto del quale non è stato possibile esercitare l'ordinaria attività di panificazione sino a tutto il mese di maggio 2025…”, oltre che, pronunciata la risoluzione del contratto de quo per inadempimento di parte conduttrice, la condanna di quest'ultima al pagamento dei canoni di locazione “maturati dal marzo 2024 al mese di giugno 2025 compreso, data di ripresa della funzionalità della “raffinatrice”, per il complessivo ammontare di € 18.900,00 (canone mensile € 1.200,00 da marzo 2024 al 31 luglio 2024; € 1.500,00 mensili dall'1 agosto 2024 al mese di giugno 2025), al netto dell'importo di € 3.600,00 versato per deposito cauzionale al momento della stipula, da dichiararsi compensato, nonché di ogni altro onere, anche fiscale, derivante dal contratto;
- rigettare, dicendola inammissibile ed infondata, la spiegata domanda riconvenzionale;
- liquidare le spese del giudizio ponendole a carico dell'intimata”.
<<<>>> Ciò posto, si osserva anzitutto che l'attore, producendo il contratto di locazione stipulato con la convenuta, ha provato in giudizio la fonte negoziale del diritto fatto valere.
La giurisprudenza della Suprema Corte, infatti, è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, pagina 3 di 8 ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti
i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (v. ex multis, Cass., n. 826/2015). Per altro verso, e vagliando la fondatezza della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, va subito rilevato che quest'ultima ha eccepito che il contratto de quo si è sciolto per effetto di dichiarazione di recesso comunicato al locatore in data 29.2.2024, con indicazione del dì 1.6.2024 quale data per il rilascio, deducendo di avere effettivamente rilasciato l'immobile in data 4.6.2024. La circostanza così allegata dalla conduttrice è stata specificamente contestata da parte locatrice, sin dalla prima udienza del 22.7.2024. Orbene, è in atti la lettera di recesso inviata a mezzo lettera raccomandata a.r. dalla società intimata, ricevuta da parte attrice in data 29.2.2024, avente il seguente tenore: “con la presente si comunica, in relazione all'art.1 del contratto in premessa, che la società scrivente intende rilasciare l'immobile a far data dal 01/06/2024 per trasferimento attività commerciale in altra sede. Le S.V. in indirizzo avrà piena disponibilità del locale commerciale a partire dal 01/06/2024”. E' evidente che la società ha osservato, rispetto al Controparte_1 preannunciato rilascio dell'immobile per la data del 1.6.2024, un periodo di preavviso di tre mesi, inferiore a quello (quattro mesi) previsto dall'art.1 del contratto di locazione inter partes. Sennonchè, è noto che l'inosservanza del termine di preavviso nella comunicazione del recesso non comporta l'inefficacia del recesso stesso, quanto piuttosto il differimento del perfezionarsi dei suoi effetti alla scadenza del regolare termine di preavviso, sicché, in pendenza del termine di preavviso, il contratto è valido ed efficace e i relativi canoni che in esso maturano sono dovuti dal conduttore. Ne deriva che il recesso comunicato in data 29.2.2024 avrebbe prodotto i suoi effetti
(scioglimento del vincolo contrattuale) in data 1.7.2024. Si tratta allora di verificare se, prima di tale data, il contratto di locazione si sia già risolto per inadempimento della conduttrice, consistito nel mancato pagamento dei canoni di marzo, aprile, maggio e giugno 2024.
Occorre in sostanza accertare quale delle cause di scioglimento del contratto sia per prima venuta in essere.
Sul punto, in tema di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, la disciplina applicabile non è quella di cui all'art. 5 L. 392/1978, dettata per le locazioni abitative, bensì quella contenuta nell'art. 1455 c.c., il quale richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra.
pagina 4 di 8 Ne consegue che, nelle locazioni non abitative, in caso di mancato pagamento del canone, superati i venti giorni dalla scadenza, non può ritenersi automaticamente sussistente, ex art. 5 cit., la gravità dell'inadempimento - che, invece, deve essere concretamente verificata - e, inoltre, deve accertarsi l'oggettiva idoneità della mora ad alterare l'intera economia del rapporto e ad elidere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo. La giurisprudenza di legittimità ha infatti affermato che, nelle locazioni non abitative,
“la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore va valutata secondo il generale criterio di cui all'art. 1455 c.c. e non secondo il diverso criterio, stabilito per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, dall'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392, salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto” (v., ex multis, Cass. Civ. n. 13887/11). Nella specie, prevedendo il contratto di locazione inter partes (all'art. 13) la risoluzione di diritto nel caso di mancato pagamento da parte del conduttore di due rate del canone locatizio, ben può dirsi che, secondo la valutazione delle stesse parti, l'omesso versamento di due mensilità del canone integra un inadempimento grave ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c..
Nel caso in scrutinio, in cui il locatore lamenta il mancato pagamento (peraltro non contestato da controparte) di quattro mensilità del canone (da marzo a giugno 2024), l'inadempimento del conduttore è divenuto grave con l'omesso versamento del canone di aprile 2024, con conseguente risolubilità già a tale epoca del contratto, prima che il recesso perfezionasse i suoi effetti in data 1.7.2024. Ne consegue che - sussistendo l'inadempimento grave di – va Controparte_1 pronunciata, in ragione di esso, la risoluzione – ex art.1453 c.c. e 1455 c.c. – del contratto di locazione stipulato inter partes. Quanto alla domanda di rilascio, l'intimante, nei propri scritti difensivi, ha lamentato il mancato rilascio dell'immobile; in sede di note autorizzate, poi, depositate in data 25.11.2024, ha dedotto l'avvenuto rilascio coattivo dell'immobile in data Parte_1
21.11.2024, producendo apposito “verbale di rilascio di immobile”, redatto dal Funzionario UNEP presso l'intestato Tribunale. Si tratta, a questo punto, di accertare quando abbia rilasciato Controparte_1
l'immobile, facendo consegna delle relative chiavi al locatore proprietario o comunque ponendo quest'ultimo nella disponibilità incondizionata dell'immobile stesso. All'udienza del 21.2.2025, è stato escusso il teste commercialista di Testimone_1 fiducia di oltre che socio minoritario di capitali della società stessa;
Controparte_1 lo stesso ha affermato: “…AN , nella sua qualità (n.d.r., di amministratore di Tes_2
, mi ha avvisato chiedendomi di predisporre il verbale di rilascio Controparte_1 dell'immobile e portarlo all'incontro tra lei ed il proprietario. Ricordo che io sono andato sul posto, cioè presso l'immobile locato, a bordo del mio scooter, mentre la , insieme Per_1 al muratore si sono portati lì con un'unica autovettura. Ricordo che tale Persona_2 incontro è avvenuto nei primi giorni di giugno 2024…Rispondo che all'inizio è stato lo stesso a rilevare che “era tutto spento” e la ha allora spiegato che, Parte_1 Per_1 dovendo rilasciare l'immobile, aveva provveduto a disattivare l'utenza elettrica. A quel punto, ho visto che la poggiava sul tavolo in inox le chiavi dell'immobile locato, che Per_1 pagina 5 di 8 venivano prese in mano da . La allora sottoponeva al proprietario la Parte_1 Per_1 bozza di verbale di consegna che io stesso avevo predisposto, ma lui diceva di non volerla in quel momento sottoscrivere, perché voleva prima farla leggere al proprio avvocato”, precisando altresì “… pian piano siamo usciti tutti, tranne ed il figlio Parte_1 maschio”. Ora, non v'è motivo di dubitare dell'attendibilità del teste non essendo stati Tes_1 dedotti, né emergendo ex actis fatti specifici e concreti che possano inficiare la credibilità del teste stesso, mostratosi per contro preciso e coerente nel suo racconto testimoniale. Peraltro, la circostanza che il verbale di rilascio prodotto dall'intimata non rechi la sottoscrizione del locatore non incide affatto sull'adempimento dell'obbligo di restituzione di cui all'art. 1590 c.c., che, nella specie, si è concretato nel compimento di un atto materiale, ossia la consegna delle chiavi di accesso all'immobile, rimesse nella piena disponibilità del locatore, che risulta altresì averle prese in mano;
la redazione di un verbale che attesti il rilascio dell'immobile non può che essere facoltativa, in quanto funzionale alla sola prova del rilascio stesso. In tal senso si veda Cass. 550/2012, secondo cui “L'obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 cod. civ., deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha ritenuto esente da censure la motivazione della sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la riconsegna delle chiavi nelle mani dei legali delle locatrici dovesse essere interpretata come volontà di accettare la restituzione dell'immobile nello stato di fatto in cui lo stesso si trovava)”. Né può ritenersi che, con la produzione del verbale di rilascio forzoso, il locatore abbia fornito prova dell'avvenuto rilascio in data 21.11.2024. Ed infatti, esaminando il detto verbale, si evince che, pur nell'attestata assenza di parte intimata, alla data del 21.11.2024, l'ufficiale giudiziario ha potuto accedere all'immobile semplicemente aprendo la porta del retro con le chiavi già “in possesso dell'istante” e, dunque, senza forzare alcun ingresso;
ciò rappresenta la conferma di quanto emerso dall'escussione del teste che cioè, in assenza di qualsivoglia deduzione al Tes_1 riguardo, il locatore , alla data del 21.11.2024, era già in condizione di Parte_1 accedere all'immobile, avendo evidentemente ricevuto dal conduttore le relative chiavi già il 4.6.2025.
Ne deriva che, essendo il rilascio avvenuto in data 4.6.2025, quindi anteriormente all'introduzione del presente giudizio, avutasi con la notifica dell'intimazione di sfratto e contestuale convalida in data 19.6.2024, la domanda di rilascio dell'immobile va rigettata. Venendo alla domanda di condanna pecuniaria formulata dall'intimante, va esaminata l'eccezione di compensazione, sollevata dall'intimata, tra credito per la restituzione del deposito cauzionale e debito per i canoni di locazione scaduti.
Ora, al punto 16 del contratto di locazione si legge: “Le parti convengono infine un deposito cauzionale di euro 3.600,00 da restituirsi solo a seguito di ricognizione in occasione del rilascio dell'immobile. Tale deposito viene ora stesso versato dal conduttore al locatore che, sottoscrivendo, ne rilascia ampia e liberatoria quietanza”; attesa tale pagina 6 di 8 dichiarazione, non contestata peraltro da parte intimante, la quale, in seno alle note conclusive, ha anzi calcolato il dovuto “al netto dell'importo di € 3.600,00 versato per deposito cauzionale al momento della stipula, da dichiararsi compensato”, il credito della conduttrice da restituzione della somma di € 3.600,00 va compensato con il debito della stessa per le tre mensilità del canone (marzo, aprile e maggio 2024) pretese dall'intimante, con la conseguenza che parte intimata è tenuta a corrispondere all'intimante solo il canone di locazione per i primi quattro giorni di detenzione del mese di giugno 2024, per complessivi
€ 160,00. Tardiva e nuova, perciò inammissibile, è la domanda avanzata dall'intimante in seno alle note conclusive del 24.6.2025, volta ad ottenere il pagamento dei canoni anche per il periodo successivo al 'rilascio' dell'immobile (concretamente avvenuto il 4.6.2024), precisamente “condannare la società convenuta al pagamento dei canoni maturati dal marzo 2024 al mese di giugno 2025 compreso, data di ripresa della funzionalità della
“raffinatrice”, per il complessivo ammontare di € 18.900,00 (canone mensile € 1.200,00 da marzo 2024 al 31 luglio 2024; € 1.500,00 mensili dall'1 agosto 2024 al mese di giugno 2025), al netto dell'importo di € 3.600,00 versato per deposito cauzionale al momento della stipula, da dichiararsi compensato, nonché di ogni altro onere, anche fiscale, derivante dal contratto”, in ragione della “data di ripristino e di restituzione all'intimante della macchina raffinatrice siccome emerge dal decreto di dissequestro eseguito, su disposizione della Procura, dai Carabinieri di ” (v. pag. 5 delle note conclusive). CP_1
Quanto alla domanda riconvenzionale di parte convenuta, volta ad ottenere la corresponsione della somma complessiva di € 3.472,00, portata dalla fattura n. 11/2024, per presunti lavori di manutenzione dell'immobile locato, essa è stata proposta da
[...] già in sede di costituzione nella fase sommaria del giudizio ed è stata poi Controparte_1 reiterata in seno alla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c..
Trattasi di domanda infondata, in quanto – a fronte della specifica contestazione di controparte – l'intimata non ha offerto prova dei fatti costitutivi del diritto vantato, fondando il proprio credito soltanto sulla prodotta fattura. Infine, atteso l'accoglimento di alcune soltanto delle domande formulate dall'attore (in particolare, il rilascio è già avvenuto prima del giudizio, cosa che non avrebbe consentito l'accesso alla procedura per convalida di sfratto), si giustifica l'integrale compensazione tra le parti delle spese processuali.


P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 2391/2024 R.G.,
RISOLVE, per inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 31.7.2023 e registrato in data 3.8.2023, avente ad oggetto l'immobile, con pertinenze, adibito ad uso commerciale, sito in , via Manara n. 26/A, piano terra e CP_1 piano S1.
RIGETTA la domanda di rilascio dell'immobile predetto. CONDANNA al pagamento, in favore di , per la Controparte_1 Parte_1 causale di cui in motivazione, della somma di € 160,00. RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta da Controparte_1
COMPENSA interamente tra le parti le spese processuali. Così deciso in Ragusa, in data 31.10.2025 pagina 7 di 8

IL GIUDICE
Dott.ssa SA Levanti
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