N. 5551/2024 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di BARI

Il giudice nella persona della dott.ssa TI GA ha pronunciato la seguente

SENTENZA
Nella causa iscritta al n. di r.g. 5551-2024, promossa da:
Ing. (nato a [...] il [...] ed ivi residente a[...] – CP_1
C.F. ); Avv. (nato a [...] il [...] ed CodiceFiscale_1 CP_2
ivi residente a[...] – C.F. ); Avv. (nato CodiceFiscale_2 CP_3
a Bari il 03/10/1948 ed ivi residente, in via Garruba 75 – C.F. CodiceFiscale_3
V); tutti rappresentati e difesi dall'avvocato ed elettivamente domiciliati
[...] CP_3
presso il suo studio in Bari, corso Cavour 201


- RICORRENTI -

contro
(C.F. ), in persona del suo Controparte_4 P.IVA_1
amministratore e legale rappresentante pro tempore P.I. nato a [...] il CP_5
21.2.1947 (C.F.: ) rappresentato e difeso dall'Avv. Roberta C.F._4
LI , ed elettivamente Email_1 C.F._5
pagina 1 di 10 domiciliato in Bari alla via Calefati 316 ( Controparte_6
)
[...]
- CONVENUTO -
Conclusioni delle parti: per i ricorrenti
1) – dichiarare la nullità e, comunque, annullare la deliberazione assembleare resa in data 10 ottobre 2023 dal , (con la quale è stata approvata Controparte_4
l'esecuzione dei lavori descritti nel computo metrico dell'Ing per un totale di € Per_1
187.100,74 e la ripartizione della relativa spesa secondo la tabella A^ di proprietà) per violazione dell'art.1136 6° comma c.c. (omessa convocazione) e degli artt.1117 e
1123 c.c.
2) – condannare il al pagamento delle spese e competenze Controparte_4
del presente giudizio.

per il convenuto
- in rito dichiarare tardiva e/o inammissibile e/o improcedibile l'avversa impugnazione;
- nel merito rigettare le avverse domande in quanto infondate in fatto ed in diritto;

- con vittoria di spese e competenze del presente giudizio anche ai sensi dell'art. 96 cpc.

MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorrenti sono comproprietari di unità immobiliari del convenuto Controparte_4
in Bari. I locali sono ubicati al piano terreno, e precisamente: quello avente
[...]
accesso dai civici 128 e 130 di via Manzoni, con annessa cantina, gli avvocati CP_2
e quello avente accesso da civici 130/a – 132 di via Manzoni, con relativo CP_3
scantinato, e quello con accesso dalla via Dante 295, l'ingegner CP_1
Nelle descritte qualità, con ricorso ex art. 281-undecies cod. proc. civ. hanno impugnato la delibera dell'assemblea condominiale in data 10 ottobre 2023, con la quale sono stati approvati il preventivo di spesa per lavori di manutenzione straordinaria relativi al pagina 2 di 10 fabbricato (manutenzione e risanamento di parti della facciata del CP_7
prospetto lato interno, ripristino dei danni ad appartamenti privati e risanamento dell'intercapedine e dei locali posti a piano interrato), per un totale di € 187.130,00, ed il relativo riparto tra i condomini, sulla base della tabella di proprietà (tabella A). L'onere posto a carico degli avvocati è di € 15.837,32 mentre è di € 28.060,00 quello a CP_3
carico dell'ingegner CP_1
Viene prospettata la nullità della delibera, per omesso invio ai ricorrenti della convocazione dell'assemblea, e per contrasto con il titolo costitutivo del condominio e con il relativo regolamento, dai quali deriverebbe la soggezione dei ricorrenti al concorso alle sole spese riguardanti il suolo, le fondazioni, i muri maestri e l'impianto elettrico, con esclusione pertanto dei lavori approvati con la delibera impugnata.
A questo riguardo, deducono che le unità immobiliari di loro proprietà derivano dalla demolizione del “caseggiato in Bari ad angolo tra via Manzoni e Dante Alighieri, composto di pianterreno e ammezzato” e costruzione di un nuovo fabbricato di pari consistenza, in virtù del contratto d'appalto in data 14 marzo 1959 dei loro danti causa, con cessione alla ditta appaltatrice dell'area sovrastante. Sul punto viene richiamato l'art. 12 del contratto preliminare di cessione dell'area, in cui si è convenuto quanto segue: “saranno dichiarati comuni all'intero edificio ed alla porzione di fabbricato dei committenti, soltanto il suolo, le fondazioni ed i muri maestri, con esclusione di ogni altra parte, accessorio, servizio o impianto, per i quali non saranno tenuti i committenti
e loro aventi causa al contributo per la loro manutenzione e funzionamento”; ed al quale ha fatto seguito il rogito notarile di vendita in data 13 maggio 1960, in favore di un'altra ditta appaltatrice (impresa ). Parte_1
In conformità alle pattuizioni del menzionato preliminare - prosegue il ricorso - con il medesimo atto di vendita è stato quindi costituito un condominio minimo tra i venditori e la ditta acquirente, nel quale sono state incluse le sole parti ivi specificate: “suolo – fondazioni – muri maestri e impianto elettrico”; con espressa esclusione di “tutte le altre parti, impianti e servizi”. Il regolamento successivamente approvato ha quindi recepito pagina 3 di 10 la separazione tra i proprietari dei locali a piano terra, da un lato, e dall'altro il “gruppo di condomini dal 1° piano in su”.
Il condominio si è costituito in resistenza.
Ha eccepito preliminarmente la nullità del ricorso per omessa vocatio in ius, che nella disciplina vigente all'epoca in cui è stato proposto richiedeva di includere
“l'avvertimento di cui al numero 7) del terzo comma dell'articolo 163”.
Sempre in via preliminare rispetto al merito, ha eccepito l'intervenuta decadenza dell'azione, riqualificata in annullamento della delibera, ai sensi dell'art. 1137, comma
2, cod. civ., alternativamente decorrente dalla data della delibera medesima, alla quale si precisa ha partecipato l'ingegner (10 ottobre 2023), e dalla relativa comunicazione CP_1
agli altri condomini ricorrenti, avvocati (11 ottobre 2023). La decadenza si CP_3
sarebbe in tesi verificata perché la comunicazione della domanda di mediazione è pervenuta al condominio solo il 20 novembre successivo, e ai sensi dell'art. 5, comma 6, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, nella versione vigente ratione temporis, è a questo momento che occorre riferirsi. La decadenza ai sensi della disposizione di legge ora richiamata è eccepita anche sotto un distinto profilo, consistente nel mancato rispetto del termine per impugnare dopo la scadenza del periodo di interruzione di 3 mesi previsto per lo svolgimento della mediazione (ex art. 6, comma 1, del decreto legislativo
4 marzo 2010, n. 28), il cui esito negativo non richiederebbe la formalizzazione a mezzo del relativo verbale. Nel caso di specie, tenuto conto che la domanda di mediazione “è stata introdotta da tutti i ricorrenti l'8.11.2023 e comunicata al Condominio il
20.11.2023”, si sostiene che il termine di 30 giorni per l'impugnazione sarebbe iniziato a decorrere ex novo alla scadenza del novantesimo giorno, e dunque “il 6/18.2.2024”.
Rispetto alla conseguente scadenza individuabile nel 7 marzo 2024, sarebbe dunque tardivo il ricorso proposto il 7 maggio successivo.
La domanda sarebbe inoltre improcedibile nella parte relativa alla pretesa omessa convocazione dell'assemblea, per non essere stata fatta oggetto di mediazione.
pagina 4 di 10 In relazione alla medesima domanda sarebbe peraltro intervenuta la cessazione della materia del contendere, dal momento che la delibera impugnata è stata revocata con successiva delibera in data 27 gennaio 2025, non impugnata, con cui sono stati approvati nuovi lavori di manutenzione straordinaria e la relativa ripartizione tra i condomini, sulla base della medesima tabella in relazione alla quale sono formulate le contestazioni a base della presente impugnazione.
Nel merito, si contesta che il vizio ex adverso dedotto comporti la nullità della delibera.
Si sottolinea che questo vizio più radicale avrebbe “un'estensione residuale”, circoscritta alle tassative ipotesi, nessuna delle quali si sarebbe verificata nel caso di specie, di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, di impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico, e di contenuto illecito. Viene inoltre contestato che la ripartizione della spesa dei lavori sia in contrasto con il titolo di proprietà dei ricorrenti. Il concorso di questi ultimi troverebbe fondamento nel regolamento condominiale risalente al 1994, regolarmente approvato, con l'allegata tabella relativa alle rispettive proprietà esclusive (tabella A) e da allora sempre utilizzato per la ripartizione degli oneri condominiali, come avvenuto con la delibera impugnata nel presente giudizio. Gli assunti di parte ricorrente, fondati sul titolo del 13 maggio
1960 sopra menzionato, all'epoca del quale il condominio non poteva dirsi costituito perché non era stato ancora edificato lo stabile, non sarebbero pertanto idonei a superare la presunzione di “condominialità” sancita dall'art. 1117 cod. civ.; si aggiunge che la clausola di esclusione di alcune parti dal condominio non potrebbe comunque essere interpretata nel senso preteso dai ricorrenti, e quindi nel senso che quali titolari dei locali al piano terreno gli stessi sarebbero stabilmente esonerati dal contribuire alle spese comuni.
Tutto ciò premesso, va innanzitutto escluso il dedotto vizio di nullità della vocatio in ius per mancata indicazione degli avvertimenti di legge. Sul punto è palese l'intervenuta sanatoria conseguente alla rituale costituzione in giudizio del . CP_4
pagina 5 di 10 Le restanti eccezioni sollevate da quest'ultimo richiedono di qualificare la domanda proposta, e cioè se essa sia di nullità della delibera assembleare o di annullamento.
In accoglimento delle deduzioni del medesimo , l'azione va qualificata come CP_4
di annullamento. Infatti, con essa non viene prospettata alcuna delle ipotesi, di carattere eccezionale, di nullità delle delibere di assemblea condominiale elaborate dalla giurisprudenza. Si assume infatti, in primo luogo, un'invalida formazione della volontà assembleare, a causa dell'omessa convocazione ex art. 1136, comma 6, cod. civ.; ed in secondo luogo un'incisione delle proprietà esclusive dei condomini ricorrenti per avvenuto riparto delle spese comuni in contrasto con il titolo costitutivo del condominio.
Ciò precisato, tra i casi di nullità vanno annoverati quelli in cui eccedendo dai limiti delle proprie attribuzioni, definite dall'art. 1135 cod. civ., l'assemblea condominiale disponga delle proprietà esclusive del singolo condomino, attraverso l'imposizione di un diritto d'uso a favore della collettività in assenza del necessario consenso dell'interessato (ex multis in questo senso: Cass. civ., ord. 24 giugno 2025, n. 16893); o a favore della medesima proprietà esclusiva preveda la stipula di contratti di appalto di lavori e di prestazione d'opera nell'interesse esclusivo di quest'ultima (Cass. civ., II, ord. 2 marzo 2025, n. 5528). Nelle descritte ipotesi difetta l'oggetto per una valida espressione della volontà condominiale, istituzionalmente prevista per la conservazione e l'uso dei beni e dei servizi comuni.
In quest'ultimo ambito si colloca la ripartizione degli oneri derivanti dall'esecuzione di lavori di manutenzione dello stabile secondo le tabelle per esso vigenti. CP_7
Rispetto a questa fattispecie l'esistenza e l'estensione di una proprietà esclusiva si pone come antecedente logico-giuridico rispetto alla questione dedotta in via principale, afferente al concorso dei singoli condomini alle spese nell'interesse del . CP_4
Il rilievo ora svolto è quindi evidentemente applicabile al caso di specie, in cui si contesta il riparto di spese di lavori approvati dall'organo assembleare per contrasto tra il regolamento condominiale e la tabella ad esso allegata, in concreto applicata, rispetto al titolo costitutivo della proprietà individuale dei condomini ricorrenti e,
pagina 6 di 10 contestualmente, del . Risulta in altri termini palese il rispetto delle CP_4
attribuzioni dell'organo assembleare quali definite dal sopra citato art. 1135, comma 1, cod. civ., ed in particolare dell'ipotesa prevista dal n. 4).
Altrettanto palese è il fatto che l'asserita invalidità di ordine procedimentale derivante dalla mancata convocazione dei condomini ricorrenti, ai sensi del sopra citato art. 1136, comma 6, cod. civ., costituisce anch'esso un vizio che comporta l'annullabilità della delibera.
Dalla qualificazione della domanda proposta come di annullamento di delibera assembleare, per le ragioni ora esposte, deriva il corollario secondo cui l'azione proposta
è soggetta al termine perentorio previsto dall'art. 1137, comma 2, cod. civ., con conseguente decadenza dell'azione a causa del suo mancato rispetto.
L'ulteriore conseguenza ritraibile è che nel caso di specie il termine non è stato rispettato, per cui è maturata la decadenza derivante dalla comminatoria di perentorietà prevista dalla disposizione ora richiamata.
Come infatti risultante in via documentale, uno dei ricorrenti, l'ingegner ha CP_1
partecipato all'assemblea in cui è stato approvato il contestato riparto per i lavori contestualmente deliberati (ciò che vale anche ad escludere nei suoi confronti l'ipotesi dell'omessa convocazione); mentre nei confronti degli altri due ricorrenti, avvocati
è stata fatta la comunicazione il giorno successivo. Ne deriva che ai sensi del CP_3
medesimo artt. 1137, comma 2, cod. civ. la decorrenza del termine per impugnare va individuata nel 10 ottobre 2023 per il primo e nell'11 ottobre 2023 per i secondi.
Rispetto ad entrambe queste decorrenze il termine di 30 giorni per proporre la domanda giurisdizionale era già spirato al 20 novembre 2023, quando la domanda di mediazione ai sensi dell'art. 5, comma 6, decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 (nella versione all'epoca vigente;
oggi: art. 8, comma 2), è stata comunicata al , secondo le CP_4
risultanze di causa, pacifiche anche sul punto.
Oltre che inammissibile per intervenuta decadenza dell'azione di annullamento, il ricorso è in ogni caso improcedibile.
pagina 7 di 10 Sotto un primo profilo, concernente l'asserita omessa convocazione dei ricorrenti, si tratta di una questione su cui a suo tempo non vi è stata domanda di mediazione, la quale costituisce appunto condizione di procedibilità della domanda giurisdizionale, ai sensi dell'art. 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, nella versione all'epoca vigente.
Il ricorso è peraltro improcedibile nel suo complesso.
Come dedotto dal , la delibera impugnata è stata infatti revocata con CP_4
successiva delibera del 25 gennaio 2025, con la quale sono stati approvati nuovi lavori di manutenzione straordinaria dello stabile e gli oneri sono stati ripartiti CP_7
tra i condomini sulla base della stessa tabella oggetto delle contestazioni formulate nel presente giudizio. La circostanza è riconosciuta dai ricorrenti, così come è ammessa anche la mancata proposizione da parte loro di una nuova impugnazione nei confronti della delibera sopravvenuta.
Nel presupposto che i vizi prospettati nel presente giudizio sarebbero inquadrabili nell'ipotesi della nullità, i medesimi ricorrenti sostengono nondimeno che la mancata impugnazione di quest'ultima sarebbe irrilevante, dal momento che ad essa si sarebbe comunicato il vizio della nullità dedotto nel presente giudizio nei confronti della prima delibera.
L'assunto è tuttavia smentito dai rilievi che precedono, in base ai quali i motivi di invalidità prospettati sono stati ricondotti all'ipotesi tipica dell'annullabilità. Ne segue la duplice conseguenza secondo cui, per un verso, l'eventuale accoglimento del presente ricorso non sarebbe di alcuna utilità per i ricorrenti, posto che essi restano comunque soggetti al riparto dei lavori approvato con la delibera sopravvenuta;
e per altro verso che quest'ultima si è ormai consolidata, a causa della mancata proposizione di una nuova domanda di annullamento nel termine a pena di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, cod. civ., più volte richiamato.
Diversamente da quanto sul punto prospettato dal , la mancata impugnazione CP_4
della delibera sopravvenuta non ha comportato alcuna cessazione della materia del pagina 8 di 10 contendere, la quale secondo la giurisprudenza di legittimità postula che la nuova delibera abbia rimosso i vizi dedotti in senso satisfattivo per il che ha CP_4
proposto l'impugnazione (in questo senso, ancora di recente: Cass. civ., VI, ord. 23 febbraio 2022, n. 5997). Quod non evidentemente nel caso di specie, posto che nei confronti della delibera sopravvenuta permangono le medesime contestazioni di nullità formulate nel presente giudizio.
Come in precedenza esposto, la conseguenza derivante dalla mancata proposizione di una nuova azione di annullamento consiste nell'improcedibilità di quella proposta nel presente giudizio, per l'accertata inutilità di una pronuncia di merito, la quale non esonererebbe i ricorrenti dal concorso agli oneri condominiali nei termini dagli stessi qui contestati.
Le spese di causa sono regolate secondo soccombenza e liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, determinato in base alle spese complessivamente dovute dai ricorrenti, e dei vigenti parametri ministeriali (decreto del ministro della giustizia del
10 marzo 2014, n. 55, e successive modificazioni). Per la relativa liquidazione si rinvia al dispositivo. Non si ravvisano i presupposti per una condanna ex art. 96, comma 3, cod. proc. civ., come invece richiesto dal condominio.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria deduzione;
dichiara il ricorso inammissibile e improcedibile;
condanna i ricorrenti, in solido tra loro, a rifondere al convenuto le spese di CP_4
lite, che si liquidano in € 7.500,00 per onorari, oltre agli accessori di legge.
Così deciso in Bari, il 4 dicembre 2025
Il giudice
TI GA
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