REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Francesca Maria Ferruta,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 7660/2025 R.G. promossa dalla
Signora C.F. ), rappresentata e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. CHIARA MARIA ROSA ZAMPINETTI (C.F. ), elettivamente C.F._2 domiciliata presso lo studio del difensore, sito in Piazza San Pietro in Gessate nr. 2 a Milano;

PARTE INTIMANTE-RICORRENTE contro il
Signor (C.F. , rappresentato e difeso CP_1 C.F._3 dall'Avv. MARCO DONZELLI (C.F. ), elettivamente domiciliato presso lo C.F._4 studio del difensore, sito in Viale Abruzzi nr. 83 a Milano;

PARTE INTIMATA- RESISTENTE
OGGETTO: locazione – sfratto per morosità
CONCLUSIONI: come da p.v. della udienza in data 23.10.2025, da intendersi qui trascritto nella parte contente le conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Giudice, rivisti il processo verbale della udienza in data 22.1.2025 - udienza di convalida dello intimato sfratto per morosità, nel corso della quale i Procuratori delle Parti chiedevano ed ottenevano pagina 1 di 5 rinvio di trenta giorni per coltivare trattative stragiudiziali, impregiudicati i diritti di tale udienza -, il processo verbale della udienza in data 25.2.2025 - nel corso della quale, preso atto del fallimento delle trattative stragiudiziali, la difesa parte intimante, stante il persistere della morosità in intimazione indicata, chiedeva la convalida dello intimato sfratto e l'emissione del Decreto Ingiuntivo, mentre la difesa di parte intimata si opponeva alla convalida, allegando l'avvenuta stipulazione un piano di rientro tra il conduttore ed il figlio della locatrice ed, inoltre, di vantare un credito, nei confronti di quest'ultima, di Euro 8.000,00, avendo versato “spese condominiali” in eccesso;
opposizione a fronte della quale la difesa di parte intimante sottolineava come il conduttore, oltre che moroso, avesse violato il contratto di locazione, avendo sub-locato lo stesso a terzi, persone di nazionalità straniera, senza aver mai richiesto ed ottenuto l'autorizzazione della locatrice -, l' Ordinanza riservata in data 26.2.2025 - con la quale il Giudice, stante il fatto che l'opposizione non era fondata su prova scritta, né quanto al cd. piano di rientro, né quanto alle contestazioni che avrebbe avanzato in punto di non correttezza degli addebiti per le spese condominiali, ai sensi dell'art. 9 terzo comma della L. nr. 392/1978, con rispetto del termine decadenziale ivi previsto, ordinava all'intimato il rilascio del bene immobile oggetto del contendere entro e non oltre il g. 28.3.2025; disponeva il mutamento del rito, assegnava termini intermedi alle parti per il deposito delle memorie integrative e alla parte intimante per promuovere la
Mediazione obbligatoria, riferendone l'esito nel corso della successiva udienza -, il processo verbale della udienza in data 15.5.2025 - nel corso della quale si prendeva atto del fallimento della esperita
Mediazione e si discutevano le istanze istruttorie dei Procuratori delle Parti -, i processi verbali delle udienze in data 3.7.2025 e in data 18.9.2025 - nel corso della quale venivano assunte le prove ammesse con Ordinanza riservata del 16.6.2025 -, il processo verbale della udienza in data 23.10.2025 - nel corso della quale si procedeva alla discussione finale -; premesso che: con atto di citazione datato 20.11.2024 regolarmente notificato per l' udienza di convalida del 22.1.2025 la Signora intimava al Signor lo Parte_1 CP_1 sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in via Petrella nr. 21, a Milano, al terzo piano della scala C, composto da cucina-soggiorno, camera e bagno - contrassegnato dai seguenti dati catastali: foglio nr. 271, mappale nr. 8, subalterno nr. 61 -, condotto in locazione dalla parte intimata ad uso abitativo;

pagina 2 di 5 la locatrice allegava (in estrema sintesi) che il conduttore si era reso inadempiente all' obbligazione di pagamento del canone dal mese di Giugno 2024, solo in parte pagato, sino al mese di Novembre
2024, per Euro 2.600,00, oltre che all'obbligazione di pagamento delle spese condominiali, per Euro
1.850,00 e, quindi, del complessivo importo di Euro 4.450,00;
l' intimato si costituivano opponendosi alla convalida ed eccependo (in estrema sintesi) di aver sempre pagato regolarmente il canone, ad eccezione che per il periodo da Giugno 2023 a Novembre
2023, in ragione della perdita temporanea del lavoro, e di avere concluso un piano di rientro con il figlio della parte locatrice, ragione per cui risultava essere debitore di importi di minore entità nei confronti della controparte contrattuale, dovendosi tenere in considerazione il conguaglio spettantigli per spese condominiali versate in eccesso, per lo importo di Euro 3.500,00, e l'avvenuto versamento dello importo di Euro 950,00, in adempimento della “convenzione di moratoria”; ritenuto che: il rapporto locativo è documentato dalla scrittura in atti, regolarmente registrata (contratto stipulato in data 15.12.2020, registrato il g.

1.1.2021 presso l'Agenzia delle Entrate di Milano – docc. 1 e 2, fasc. intimante), prevedente durata iniziale 1.1.2021 con scadenza 31.12.2024, tacitamente rinnovabile, salva tempestiva disdetta per i motivi previsti dall'art. 3 co. 1 L. nr. 431/1998; il canone annuo veniva convenuto in € 6.000,00 (pari ad Euro 500,00 mensili), oltre ad Euro 4.200,00 per spese condominiali annue(pari ad Euro 350,00 mensili), salvo conguaglio, da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 850,00; la morosità della parte intimata persiste e si è aggravata, in quanto nelle more del processo non è stato effettuato nessun pagamento con riferimento alla morosità contestata nella intimazione, relativa al periodo Giugno 2024-Novembre 2024, ed il conduttore non ha fornito alcuna prova documentale a sostegno della sua eccezione di adempimento, posto che i bonifici prodotti comprovano versamenti di: Euro 1250,00 del 13.7.2023, relativi ai canoni di mesi di Febbraio e Marzo 2023; Euro 1.000,00 del
14.9.2023, relativo ad un canone non meglio indicato;
Euro 1.050,00 del 16.10.2023, relativo al canone del mese di Giugno 2023, oltre a “più vecchio” Euro 200,00; Euro 1.050,00 del 11.10.2024, relativo al canone del mese di Marzo 2024, riferiti, pertanto, a periodi di tempo precedenti a quelli indicati nella intimazione e, comprovanti, semmai, come il conduttore, già nell' anno 2023, fosse abituato a pagare in ritardo il dovuto all'anziana parte conduttrice - così come emerso nel corso della pagina 3 di 5 deposizione del teste Signor el 18.9.2025, che testualmente riferiva “sostanzialmente, salvo Tes_1 errori di memoria, a partire dall'anno 2022 l'inquilino aveva mantenuto 4, 5 mesi di ritardo costante su tutti i pagamenti”.
Inoltre, la parte intimata nemmeno ha prodotto prova documentale delle tempestive contestazioni che avrebbe avanzato in punto di non correttezza degli addebiti per spese condominiali, nel rispetto di quanto previsto dall'art. 9 terzo comma della L. nr. 392/1978, che prevede che il conduttore debba effettuare il pagamento degli oneri accessori entro 2 mesi dalla richiesta fattane dal locatore e che, prima di effettuare il pagamento, entro lo stesso termine (termine di decadenza), abbia diritto di ottenere la indicazione specifica delle spese, con menzione dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate dal locatore.
Il contratto stipulato dalle parti prevede, all'art. 10, che “il mancato pagamento anche di due mensilità del canone e degli oneri accessori, decorsi venti giorni dalla scadenza pattuita, costituirà motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 Codice Civile e dell'art. 55 Legge 392/1978”.
Nel corso del processo, infine, da alcune della deposizione testimoniali è emerso come il conduttore fosse aduso a fare un uso improprio del bene immobile locato e dei servizi condominiali, avendo consentito ad alcuni suoi amici di ricevere la posta ad essi diretta presso la portineria di via Petrella nr.
21 (cfr. deposizione della teste Signora del 3.7.2025 “il mi ha chiesto solo se potevo Tes_2 CP_1 ricevere la posta e le raccomandate per i suoi amici, di nazionalità straniera. Io non ho mai visto i destinatari, però ricevevo le raccomandate”) ed avendo consentito ad altri suoi amici/conoscenti di prendere la residenza presso l'immobile locato (cfr. deposizione del teste Signor el 18.9.2025 Tes_1
“nell' Ottobre 2023 io scoprii che l'inquilino non aveva preso la residenza in via Petrella nr. 21 e dunque lo invitai a provvedere in tal senso. Un anno dopo circa cerco' di prendere la residenza in via
Petrella nr. 21, ma disse di avere dei problemi burocratici. Io mi occupai di accompagnarlo presso l'Ufficio Anagrafe del Comune di Milano, ma il Funzionario mi disse che l'inquilino non poteva ottenere la residenza presso l'immobile di mia Madre perché ivi risiedevano già dieci persone, ragione per cui non vi era la capienza tecnica per ospitare altre persone in tale immobile”).
Il contratto deve, quindi, essere dichiarato risolto per grave inadempimento della parte intimata- resistente, con condanna di quest'ultima al rilascio dell'immobile e al pagamento dei ratei di canone e di spese scaduti dal mese Giugno 2024 sino al mese di Ottobre 2025 per complessivi € 12.750,00,
pagina 4 di 5 oltre interessi ex art. 1284 c.c., dalle date delle singole scadenze al saldo, e oltre ai ratei dei canoni a scadere, sino alla data del rilascio effettivo dell'immobile; considerata l'entità dei corrispettivi insoluti, va confermata l'ordinanza di rilascio emessa in data
26.2.2025 e la data del rilascio ivi prevista (28.3.2025).
Le spese di giudizio (sia del procedimento di convalida, che della presente fase) vanno poste a carico della parte soccombente e si liquidano come in dispositivo, secondo la vigente tariffa professionale
(D.M. 147/2022), tenuto conto del valore e della complessità della controversia.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni contraria o diversa domanda, eccezione o istanza, così provvede:
1) dichiara risolto per inadempimento della parte intimata-resistente Signor il CP_1 contratto di locazione ad uso abitativo stipulato dalle parti in data 15.12.2020 e relativo all'immobile sito in via Petrella nr. 21, a Milano, al terzo piano della scala C, composto da cucina-soggiorno, camera e bagno - contrassegnato dai seguenti dati catastali: foglio nr. 271, mappale nr. 8, subalterno nr. 61 -;
2) conferma l'Ordinanza di rilascio emessa in data 26.2.2025 e la data di rilascio ivi indicata
(28.3.2025);
3) condanna l'intimato-resistente Signor a pagare all'intimante-ricorrente CP_1
Signora la somma di € 12.750,00, oltre interessi ex art. 1284 Parte_1
c.c., dalle date delle singole scadenze al saldo, e oltre ai ratei dei canoni a scadere, sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile;
4) condanna la parte intimata-resistente a rifondere alla parte intimante-ricorrente le spese di giudizio, liquidate in € 2.626,00 per compensi professionali e in € 145,50 per spese, oltre rimborso spese generali 15%, I.V.A. e C.P.A. secondo le aliquote di legge.
Milano, così deciso in data 11.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa Francesca Maria Ferruta
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