N. R.G. 163/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI
SEZIONE CIVILE
In nome del popolo italiano
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gianluca Falco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado, iscritta al n. r.g. 163/2025, promossa da:
(C.F.: e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: ), rappresentati e difesi dall'Avv. Giovanni Scudieri, C.F._2 elettivamente domiciliati come in atti.
RICORRENTI contro
(C.F.: ), rappresentata e difesa Controparte_1 P.IVA_1 dall'Avv. Alessandro Orlando, elettivamente domiciliata come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Azione di risarcimento del danno per vizi dell'immobile
CONCLUSIONI
Le parti hanno discusso e concluso come da verbale della udienza del 20.10.25.
pagina 1 di 14 SINTESI DEL FATTO E DELLE QUESTIONI RILEVANTI AI FINI DI CAUSA

1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., depositato il 13.2.25 ed introduttivo del presente giudizio, e hanno agito nei confronti di Parte_1 Parte_2
(di seguito, ), assumendo, in sintesi e per Controparte_1 CP_1 quanto di interesse, che: a) con contratto per atto pubblico del 7.10.2021, essi avevano acquistato dalla al corrispettivo di €. 229.100,00, “un appartamento di Controparte_1 nuova costruzione con posto auto, garage e cantina”, sito in San Giovanni Teatino (CH), località Sambuceto, censito, in catasto fabbricati del Comune di San Giovanni Teatino, al foglio 4, particella 4522 sub 65, 101, 50 e 22; b) successivamente all'acquisto, l'immobile era risultato affetto da vizi e difetti, denunciati dagli esponenti alla società costruttrice/venditrice, che li aveva riconosciuti;
c) di fronte alla inerzia di quest'ultima nel provvedere alla loro eliminazione, gli esponenti avevano promosso, innanzi al Tribunale di Chieti, una procedura ex art. 696 bis c.p.c. (iscritta al R.G. n. 1680/2023), al fine di ottenere l'accertamento dei vizi, la verifica della loro riconducibilità a difetti di costruzione, la specificazione della tipologia dei danni lamentati, nonché la individuazione dei costi per la loro eliminazione;
d) il TU Geom.
nominato nel citato procedimento - svoltosi nella contumacia della - Per_1 CP_1 aveva così concluso: “A seguito di tutti gli accertamenti eseguiti e documentati, è possibile riferire che le lamentele avanzate dalla parte ricorrente sono state tutte puntualmente riscontrate in loco e risultano di conseguenza fondate…” “Le risultanze delle indagini eseguite hanno palesemente evidenziato che l'impresa, gli operai e/o i subappaltatori non hanno operato con la dovuta diligenza e necessaria professionalità, ponendo in essere comportamenti e azioni del tutto inappropriate e in violazione dei principi che disciplinano la normale “regola d'arte”. “… nel caso di specie le opere sono state eseguite in modo decisamente non corretto, il cui risultato pregiudica fortemente sia la funzionalità dell'immobile sia il suo valore commerciale”; l'Ausiliario del Giudice aveva inoltre quantificato in €. 54.000,00, oltre IVA, l'importo complessivo degli interventi di riparazione e ripristino necessari alla eliminazione dei vizi e delle spese accessorie aggiuntive;
e) pertanto, la doveva ritenersi responsabile, ex art. 1669 c.c., per i difetti dell'immobile, CP_1 con conseguente sussistenza dei presupposti per la condanna della stessa al risarcimento, in favore degli esponenti, dei danni subiti ed al rimborso delle spese di lite, ivi comprese quelle pagina 2 di 14 sostenute nella summenzionata procedura.

2. La - nel costituirsi tempestivamente in giudizio – ha riconosciuto CP_1
l'esistenza dei vizi come accertati dal TU, ma ha contestato la fondatezza della avversa pretesa risarcitoria, assumendo: aa) di avere manifestato stragiudizialmente ai ricorrenti la propria persistente volontà di eliminare i vizi accertati dal TU e di essere disposta a farlo con lavori che avrebbe iniziato “nel corrente mese”; bb) che i ricorrenti avevano il diritto di chiedere in giudizio l'esecuzione dei lavori volti alla eliminazione dei vizi e non già il risarcimento dei danni secondo la stima del C.T.U.; cc) che la somma richiesta era comunque manifestamente eccessiva. Essa ha quindi chiesto, in via principale, il rigetto della domanda e la propria condanna ad eseguire le opere indicate dal C.T.U. per la eliminazione dei vizi e, in via gradata, la rideterminazione in diminuzione della somma dovuta a titolo risarcitorio ai ricorrenti.

3. Il processo – articolatosi nelle fasi di trattazione e di istruzione documentale – giunge, dopo la udienza di discussione del 20.10.25, alla odierna decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

4. La domanda dei ricorrenti è fondata, per le ragioni di seguito esposte.

5. In primo luogo, va rilevato che l'azione risarcitoria esercitata dai ricorrenti nel presente giudizio deve essere qualificata come azione ex art. 1669 c.c., posto che:
-) i ricorrenti hanno denunziato i gravi vizi dell'immobile costruito dalla resistente e da quest'ultima a loro venduto;

-) i ricorrenti, tanto nel ricorso introduttivo del giudizio, quanto nel ricorso ex art. 696 bis c.p.c., hanno dedotto la sussumibilità dei vizi nell'alveo della responsabilità ex art.1669 c.c., in ragione della loro gravità ed estensione;

-) i ricorrenti hanno posto a fondamento della domanda risarcitoria avanzata nel presente giudizio nei confronti del costruttore/venditore dell'immobile in parola il fatto (accertato dal
TU, nella relazione tecnica ivi richiamata) della imputabilità colpevole alla resistente dei gravi vizi e difetti costruttivi da cui esso è risultato affetto, secondo le indagini tecniche espletate dall'Ausiliario Giudiziario nella procedura ex art. 696 bis c.p.c.;
-) è noto che, “in tema di appalto, sussiste la concorrenza delle garanzie previste dagli artt. pagina 3 di 14 1667 e 1669 cod. civ., in vista del rafforzamento della tutela del committente e quindi, ove a fondamento della domanda siano dedotti difetti della costruzione così gravi da incidere sugli elementi essenziali dell'opera, influendo sulla sua durata e compromettendone la conservazione, il giudice è sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare la domanda in termini di risarcimento del danno per responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 cod. civ. o contrattuale di adempimento o riduzione del prezzo e risoluzione (Cass. n.
20187/2019).

6. Tanto premesso, deve rilevarsi la fondatezza – per le ragioni di seguito esposte - della azione ex art. 1669 c.c. esperita dai ricorrenti.

7. Com'è noto, “la norma di cui all'art. 1669 c.c., prevedendo un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale sancita per ragioni e finalità di interesse generale, deve ritenersi applicabile, nonostante la sedes materiae, non soltanto ai rapporti tra committente e appaltatore ma anche a quelli tra l'acquirente ed il costruttore-venditore, pur in mancanza, tra essi, di un formale contratto d'appalto, con la conseguenza che il predetto costruttore non può ritenersi sollevato dalla responsabilità verso l'acquirente qualora l'opera sia stata eseguita (in tutto o in parte), su suo incarico, da un terzo” (Cass. n. 20877/2020; Cass. n.
8109 del 1997). Pertanto, “il venditore di unità immobiliari che ne curi direttamente la costruzione, ancorché i lavori siano stati appaltati ad un terzo, risponde, nei confronti degli acquirenti, dei gravi difetti, a norma dell'art. 1669 c.c. e cioè a titolo di responsabilità extracontrattuale, indipendentemente dall'identificazione del contratto con essi intercorso”
(Cass. n. 3146 del 1998; Cass. n. 1374 del 1999; Cass. n. 4622 del 2002; Cass. n. 2238 del
2012)”.
Nella specie, è pacifico (perché documentale e non contestato) che la ha CP_1 ricoperto – nella vicenda negoziale oggetto di causa e nei rapporti con i ricorrenti - il duplice ruolo di costruttore/venditore dell'immobile in parola.

7.1 Inoltre, è noto che il “difetto di costruzione” che, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., legittima il committente ovvero l'acquirente immobiliare alla relativa azione (Cass. Sez. 2, Sentenza n.
2238 del 16/02/2012), “può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" od il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, pagina 4 di 14 ad esempio, le condutture di adduzione idrica, l'impermeabilizzazione, gli infissi, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la pavimentazione, la canna fumaria etc.), incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento, sulla funzionalità e sulla abitabilità dell'immobile medesimo” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11740 del 01/08/2003) e sia “eliminabile solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o che mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8140 del 28/04/2004).
Si è quindi specificato che “tra i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., sono, quindi, compresi non solo le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, ma anche i vizi che riguardano elementi secondari ed accessori che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (come l'impermeabilizzazione, i rivestimenti, gli infissi, la pavimentazione, gli impianti, le condutture di adduzione idrica, ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell'opera stessa e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici oppure con opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati” (Cass. n. 8140 del 2004; Cass. n. 456 del 1999; Cass. n. 8811 del
2003; Cass. n. 1748 del 2005; Cass. sez. II, n. 20877 del 30/09/2020). Rientrano altresì tra i
“i gravi difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'art. 1669 cod. civ. rientrano, tra l'altro, le infiltrazioni d'acqua e di umidità determinate da carenze della impermeabilizzazione, perché esse indubbiamente incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento, nonché l'inadeguatezza recettiva e l'errata pendenza delle tubazioni della rete fognaria, che determinino la fuoruscita di liquami (cfr. ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21351 del 04/11/2005; Cass. Sez. 2, Sentenza
n. 117 del 08/01/2000; Cass. N. 2260 del 1998; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2775 del
28/03/1997; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3301 del 10/04/1996; Cass. n. 10218/1994; Cass. n.
13112/1992; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12792 del 28/11/1992; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3339 del
21/04/1990).

8. Nella specie, il TU all'esito di un'indagine analitica e circostanziata - Per_1 pagina 5 di 14 compendiata nella relazione di TU depositata il 21.10.2024 nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c. prima menzionato e da intendersi qui integralmente richiamata per relationem - ha accertato che:
- “La recinzione che delimita il giardino posteriore a servizio dell'appartamento è stata realizzata in cemento armato ed è stata rifinita in sommità con copertine di cemento prefabbricato (intera porzione anteriore) e con copertine di gres porcellanato (porzioni laterali). Gli elementi laterali sono stati fissati presumibilmente con collante ma presentano le fughe prive di materiale sigillante (malta o stucco).”;
- “nel complesso l'infisso (n.d.r. portafinestra del soggiorno) presenta i seguenti difetti: - i montanti orizzontali dell'infisso (superiore ed inferiore) non sono stati tagliati alla stessa misura: quello inferiore presenta una lunghezza di cm 117,4 circa mentre quello superiore è di cm 117,1 circa;
- l'infisso non chiude e resta parzialmente aperto poiché presenta una leggera inclinazione verticale dovuta anche al difetto di cui sopra;
- serratura difettosa;
- assenza di carter in alluminio o pvc lungo il perimetro esterno in corrispondenza degli spazi tra infisso e tapparella/zanzariera; - visibili e diffuse ammaccature dei profili in legno, alcune delle quali riparate con stucco in modo approssimativo;
- spaccature e porzioni di legno scheggiati e mancanti in corrispondenza dei montanti verticali.”;
- “Il posto auto è inagibile e inaccessibile, di fatto inesistente. Non vi è possibilità di accesso in quanto la stradina si presenta ancora allo stato grezzo, sistemata con detriti e calcinacci, macerie di grosso spessore derivante da opere di demolizione, tombini e pozzetti aperti e con un dislivello impraticabile, oltre che transennato in modo approssimativo. Successivamente ai primi sopralluoghi eseguiti, l'impresa ha provveduto solo a sistemare “alla buona” il fondo stradale con riporto di ulteriore materiale brecciato e collocare i coperchi in ghisa sui pozzetti esistenti. Tuttavia, anche tale tardivo intervento non consente affatto di utilizzare il posto auto in oggetto”;
- “Non risulta installato il lavabo/pozzetto esterno a servizio del piccolo ripostiglio ubicato nel giardino, mentre il lavabo nel rip./lavanderia è stato acquistato e installato a cura e spese dei proprietari in base a quanto riferito dagli stessi”;
- “Non risultano poste in opera le griglie esterne dei fori di areazione a servizio della zona cottura (ø 100/110) e dell'aspiratore del bagno (ø 60)”;
- “L'appartamento risulta tinteggiato a rullo ma le finiture delle rasature eseguite su alcune pagina 6 di 14 pareti e soffitti presentano visibili difetti di esecuzione: sbavature, assenza di complanarità, imperfezioni varie, scabrosità, lisciatura non corretta, ecc.. Tali imperfezioni sono presenti in soggiorno, nel w.c. e probabilmente anche nella cabina armadio”;
- “Gli elementi dei battiscopa in gres, ricavati probabilmente dal taglio delle mattonelle utilizzate per la pavimentazione, sono quasi tutti completamente distaccati e non posizionati a regola d'arte. La quasi totalità dei battiscopa si presenta sollevata dal pavimento ancorché parzialmente e malamente sigillata con materiale siliconico ormai divelto.”;
- nel “bagno […] provvisto di doccia […] sono state accertate n° 2 mattonelle non adeguatamente incollate al sottostante massetto cementizio, fughe disomogenee non realizzate a regola d'arte, eseguite malamente con presenza di vuoti e spessori differenti, il rivestimento è posizionato in modo non corretto e disallineato, con presenza di piastrelle scheggiate e macchiate da materiale sigillante;
in prossimità della piletta del piatto doccia mancano completamente le finiture e probabilmente anche il telaio perimetrale in acciaio, tra il pavimento ed il rivestimento della doccia è presente un distacco eccessivo, privo di sigillante di protezione con formazione di muffa nerastra in fase di progressiva evoluzione.”;
- “Le piastrelle del rivestimento del bagno (n.d.r. bagno con vasca) sono state posizionate non a regola d'arte, buona parte sono disallineate, le fughe sono state eseguite malamente con piastrelle macchiate da collante e sigillante, presenza di cedimento del pacchetto massetto/pavimentazione con conseguente vistosa fessurazione tra pavimento e rivestimento, presenza di materiale isolante delle tubazioni dell'impianto termico non posizionato a profondità adeguata.”;
- nel corridoio e nella camera da letto la “presenza di umidità da infiltrazione sulla base della parete divisoria tra il corridoio ed il w.c. dovuta proprio ai vizi riscontrati in quest'ultimo ambiente […] nonché umidità di risalita proveniente dall'esterno in corrispondenza della base della spalletta laterale destra della portafinestra della camera matrimoniale.”;
- “Il garage […] presenta una pavimentazione costituita da massetto cementizio frattazzato anziché da pavimento industriale come realizzato su tutto il piano. Anche se il massetto si presenta in buono stato e adeguatamente rasato e livellato, di certo non è paragonabile al pavimento industriale in termini di durezza, resistenza, permeabilità e durata.”
- “In prossimità del passaggio di porta tra il soggiorno ed il corridoio è presente una mattonella lesionata e distaccata dal sottostante massetto, con evidente espulsione del pagina 7 di 14 materiale sigillante della fuga. Anche in prossimità dell'angolo cottura sono presenti n° 2 mattonelle scheggiate.”;
- “In prossimità dell'angolo cottura sono presenti n° 2 mattonelle scheggiate”
- il muro esterno, in cemento armato, di recinzione del giardino “in un punto è completamente spaccato dall'alto verso il basso. Trattasi del giunto di ripresa del getto in cemento armato del muro di recinzione del giardino, avente un'altezza variabile di m
1,50/1,80 circa, privo di adeguato giunto tecnico realizzato senza l'inserimento di profilo in platica o in lamiera.”;
- “L'intera pavimentazione dell'appartamento ha subìto un sensibile assestamento verticale procurando di conseguenza il distaccamento dei battiscopa, le lesioni tra pavimento e rivestimento, nonché il distaccamento e le lesioni di parte delle mattonelle del pavimento.
Inoltre, la pavimentazione non presenta una adeguata complanarità, in parte dovuta probabilmente alla tipologia delle mattonelle non rettificate ed in parte ad una non corretta posa in opera delle stesse.”

8.1 Il medesimo TU ha quindi concluso: “[…] E' palese che l'impresa, gli operai e/o i subappaltatori non hanno operato con la dovuta diligenza e necessaria professionalità, ponendo in essere comportamenti e azioni del tutto inappropriate e in violazione dei principi che disciplinano la normale “regola d'arte”. Dal punto di vista tecnico-giuridico viene comunemente menzionata la frase “lavori a perfetta regola d'arte”; purtroppo nel caso di specie le opere sono state eseguite in modo decisamente non corretto, il cui risultato pregiudica fortemente sia la funzionalità dell'immobile sia il suo valore commerciale […]”.

8.2 L'Ausiliario del Giudice ha quindi redatto un computo metrico circostanziato illustrativo della natura, della entità e dei costi dei lavori edili necessari per la definitiva eliminazione dei vizi e dei danni riscontrati, quantificando in €. 54.000,00, oltre Iva come per legge, “l'importo complessivo di tutti gli interventi di riparazione e di ripristino necessari ad eliminare i vizi e i difetti riscontrati nell'appartamento dei ricorrenti, ivi comprese le spese accessorie aggiuntive, come specificato in dettaglio nel computo metrico estimativo allegato”.

9. La sussistenza e consistenza dei gravi vizi di costruzione dell'immobile (incidenti, per la loro diffusività, entità, tipologia ed estensione sulla normale godibilità del bene e, come tali, certamente sussumibili nei gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c.: vd. dietro), nonché la imputabilità degli stessi a responsabilità progettuale e costruttiva della appaltatrice (come pagina 8 di 14 accertato dal TU) devono ritenersi fatti acclarati, posto che, per un verso, sono stati analiticamente riscontrati e documentati dall'Ausiliario e, per altro verso, sono stati espressamente ammessi dalla resistente nel presente giudizio, sì da doversi considerare non contestati, ex art. 115 c.p.c. (cfr. la comparsa di risposta della : “[…] La Società CP_1 resistente, come già ribadito in diverse occasioni agli odierni ricorrenti, ha manifestato la volontà di eliminare i vizi accertati dal C.T.U. Pertanto, si torna ancora a ribadire che, entro e non oltre la fine del corrente mese, la societa Edilizia Ing. Del RE è intenzionata ad iniziare i lavori indicati in ricorso, avendo già individuato una ditta subappaltatrice e preso accordi
[…]”).
10. Le uniche eccezioni mosse in giudizio dalla resistente (l'avere i ricorrenti soltanto il diritto di chiedere ad essa l'esecuzione dei lavori di eliminazione dei difetti e dei danni, non anche il diritto di ottenere il risarcimento in forma generica dei danni stessi;
l'essere eccessiva la stima del costo dei lavori di ripristino quantificati dal TU) sono manifestamente infondate.
10.1 Quanto alla prima eccezione, è sufficiente sottolineare che “costituisce principio generale quello per cui la misura del danno risarcibile non deve essere necessariamente contenuta nei limiti di valore del bene danneggiato, ma deve avere per oggetto l'intero pregiudizio subito dal soggetto danneggiato, essendo il risarcimento diretto alla completa
"restitutio in integrum" - per equivalente o in forma specifica – del patrimonio leso. Di tal che, accertata la responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c., il risarcimento del danno riconosciuto al committente per l'eliminazione dei difetti di costruzione dell'immobile ben può essere tale da consentirgli la completa sua ristrutturazione, comportando essa un'obbligazione risarcitoria per equivalente finalizzata al completo ripristino dell'edificio, e non una reintegrazione in forma specifica ex art. 2058 c.c. (Cass. Sez. 2, 22/01/1985, n. 241).
La determinazione della somma di danaro corrispondente al costo delle opere necessarie per l'eliminazione dei vizi, oggetto della condanna dell'appaltatore, integra, non di meno, un accertamento di fatto riservato al giudice di merito” (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 15846 del
26/06/2017).
Pertanto, gli acquirenti sono pienamente titolari del diritto di pretendere il risarcimento per equivalente dei danni subiti ai loro immobili in conseguenza diretta ed immediata dell'inesatto adempimento dell'appaltatore/venditore alle obbligazioni sullo stesso gravanti.
Peraltro, l'assunto della resistente di avere dato ante causam la piena disponibilità ad pagina 9 di 14 eseguire i lavori di eliminazione è rimasto sprovvisto di qualsivoglia prova di sostegno (cfr. come la PEC di diffida dei ricorrenti dell'8.09.23 – in atti del fascicolo ATP – è rimasta senza riscontro, come dedotto dagli stessi nel ricorso ex art. 696 bis c.p.c. e nel presente giudizio).
10.2 Quanto alla seconda (ed ultima) eccezione della resistente, relativa alla asserita sopravvenuta “sproporzione” (ad oggi) della stima – operata dal TU nel 2023 - del costo dei lavori di eliminazione dei vizi, anche essa deve ritenersi infondata, in quanto:
- il TU ha fornito un computo analitico e circostanziato della tipologia, della entità e dei costi dei singoli lavori;

- l'unico assunto difensivo di parte resistente – per cui quei costi, quantificati nel 2023, in epoca di “boom edilizio” per gli incentivi governativi all'edilizia, sarebbero oggi di gran lunga inferiori a quelli pregressi – è assunto assolutamente generico, in quanto non accompagnato nè dalla allegazione, nè, tanto meno, dalla dimostraziones ia di quali sarebbero oggi i costi
(asseritamente diversi) di mercato di quei lavori, sia e di conseguenza, di quale sarebbe la variazione degli esborsi necessari ad eseguirli;

- per contro, è noto sia che “il potere di allegazione rimane riservato esclusivamente alla parte anche rispetto ai fatti costitutivi di eccezioni rilevabili d'ufficio, perché il giudice può surrogare la parte nella postulazione degli effetti giuridici dei fatti allegati, ma non può surrogarla nell'onere di allegazione, che, risolvendosi nella formulazione delle ipotesi di ricostruzione dei fatti funzionali alle pretese da far valere in giudizio, non può non essere riservato in via esclusiva a chi di quel diritto assuma di essere titolare” (Cass. N.
15142/2003; Cass. Sezioni Unite: N. 1099 del 1998), sia che “l'attività di allegazione non può esaurirsi nell'affermazione di un fatto generico, ma comporta l'individuazione di un fatto specifico” (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4392 del 07/04/2000), sia che “il convenuto ha l'onere della contestazione specifica dei fatti costitutivi della domanda attorea, con la conseguenza che lo stesso non può limitarsi ad una generica contestazione dei medesimi ed in particolare dei conteggi allegati dalla controparte alla quantificazione del diritto” (cfr.
Cass. N. 15107/2004; 6666/2004; Cass. N. 9285/2003, SU. Cass. sentenza n. 761 del 23 gennaio 2002; Cass. Sez. L, Sentenza n. 9285 del 2003), sicchè “detta contestazione assume rilievo solo quando involga specifiche circostanze di fatto suscettibili di dimostrare la non congruità e la non rispondenza al vero di tali conteggi, circostanze che devono risultare dagli atti o essere successivamente provati” (cfr. Cass. Sez. L, Sentenza n. 85 del pagina 10 di 14 08/01/2003), sia che tale onere “opera anche quando il convenuto contesti in radice la sussistenza del credito, poiché la negazione del titolo degli emolumenti pretesi non implica necessariamente l'affermazione dell'erroneità della quantificazione, mentre la contestazione dell'esattezza del calcolo ha una sua funzione autonoma” (Cass. Sez. L,
Sentenza n. 4051 del 18/02/2011), sia che – “nel caso in cui il fatto costitutivo del diritto si connoti per la concomitante ricorrenza di più circostanze - occorre che la contestazione del convenuto esplicitamente si appunti su una o più caratteristiche del fatto costitutivo complesso, essendo altrimenti priva della specificità necessaria a radicare, per un verso,
l'onere dell'altra parte di offrire la prova, e, per altro verso, il dovere del giudice di procedere ad uno specifico esame” (cfr. ex multis Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13079 del
21/05/2008), sia che la “non contestazione” - cui è processualmente equiparabile la contestazione generica - è un “comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell'oggetto del giudizio, con effetti vincolanti per il giudice, che dovrà astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato e dovrà ritenerlo sussistente, in quanto l'atteggiamento difensivo delle parti espunge il fatto stesso dall'ambito degli accertamenti richiesti” (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5356 del
05/03/2009; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7074 del 28/03/2006; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10031 del 25/05/2004), sia che “la mancata o generica contestazione in primo grado rende i conteggi accertati in via definitiva, vincolando in tal senso il giudice, e la contestazione successiva in grado di appello è tardiva ed inammissibile” (Cass. Sez. L, Sentenza n. 4051 del 18/02/2011).
11. In conclusione, la ricorrente deve essere condannata al pagamento a titolo risarcitorio, in favore dei ricorrenti, della somma di €. 54.000,00, oltre Iva come per legge (per il principio per cui “il risarcimento del danno patrimoniale si estende agli oneri accessori e consequenziali - con l'effetto che la liquidazione avvenuta in base alle spese da affrontare per riparare un bene strumentale all'esercizio dell'attività di impresa comprende l'iva, anche ove la riparazione non sia ancora avvenuta - nondimeno, per altro verso, tale estensione non spetta allorché il danneggiato, per l'attività svolta, abbia diritto al rimborso o alla detrazione dell'iva versata “, cfr. Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 22580 del 19/07/2022; Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 1688 del 27/01/2010; Sez. 3, Sentenza n. 10023 del 14/10/1997; per la mancata contestazione ad opera della resistente della debenza dell'Iva, nella specie da pagina 11 di 14 ritenersi rimborsabile, in ragione della natura del contratto stipulato e delle vesti di privati in tale ambito ricoperte dagli acquirenti, cfr. gli atti difensivi processuali).
12. Vanno riconosciuti ai ricorrenti, anche d'ufficio, sulla predetta somma risarcitoria (al netto dell'Iva), sia la svalutazione monetaria (dal dì successivo al deposito della relazione di
TU, che ha stimato il danno con valori vigenti all'epoca e che, quindi, vanno adeguati all'attuale costo della vita) sia (dalla medesima data e sino al saldo, sulla somma via via devalutata e rivalutata) gli interessi compensativi.
E' infatti noto che, in tema di risarcimento del danno derivato da inadempimento di obbligazioni di fonte contrattuale (in esse comprese quelle di fonte legale contenute in norme imperative, come tali integranti il contratto, anche mediante sostituzione di clausole con esse contrastanti) di natura non pecuniaria (come nel caso di specie), la giurisprudenza di legittimità è invece costante nell'affermare che:
a) “l'obbligazione di risarcimento del danno per tale tipo di inadempimento costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità aquiliana, un debito, non di valuta, ma di valore, in quanto tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli, sicché deve tenersi conto – d'ufficio (Cass. Sez. U,
Sentenza n. 1712 del 17/02/1995) della svalutazione monetaria intervenuta nel periodo intercorso fra evento dannoso e liquidazione giudiziale del danno, senza necessità che il creditore stesso alleghi e dimostri il maggior danno ai sensi dell'art. 1224, secondo comma, cod. civ., detta norma attenendo alle conseguenze dannose dell'inadempimento, ulteriori rispetto a quelle riparabili con la corresponsione degli interessi, relativamente alle sole obbligazioni pecuniarie (in questo senso, cfr.: Cass. n. 1627 del 2022; Cass. Sez. 2 - ,
Ordinanza n. 39376 del 10/12/2021; Cass. n. 7948 del 2020; Cass. n. 9517 del 2002; Cass.
n. 11937 del 1997);
b) al creditore in discorso spettano di diritto – dunque anche d'ufficio - gli interessi aventi natura compensativa (cfr. Cass. n. 5584 del 1987; Cass. n. 2240 del 1985; Cass. Sez. 2 - ,
Ordinanza n. 39376 del 10/12/2021), secondo un saggio giudizialmente determinato in via equitativa (cfr. Cass. 25817 del 2017), che si cumulano con la rivalutazione monetaria, assolvendo funzioni diverse la rivalutazione monetaria e gli interessi sulla somma liquidata (Cass. n. 9517 del 2002), in quanto la prima mira a ripristinare la situazione patrimoniale del danneggiato quale era anteriormente al fatto generatore del danno e a pagina 12 di 14 porlo nelle condizioni in cui si sarebbe trovato se l'evento non si fosse verificato, mentre i secondi hanno natura compensativa, con la conseguenza che le due misure sono giuridicamente compatibili e pertanto debbono essere corrisposti anche gli interessi intesi come strumento per compensare il creditore del lucro cessante in dipendenza del ritardo nel conseguimento materiale della somma di danaro dovuta a titolo di risarcimento (cfr.
Cass. n. 11937 del 2002; Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 39376 del 10/12/2021);
c) gli interessi non possono essere calcolati (dalla data dell'illecito) sulla somma liquidata per il capitale, definitivamente rivalutata, mentre è possibile determinarli con riferimento ai singoli momenti (da stabilirsi in concreto, secondo le circostanze del caso) con riguardo ai quali la somma equivalente al bene perduto si incrementa nominalmente, in base ai prescelti indici di rivalutazione monetaria, ovvero in base ad un indice medio” (Cass. Sez.
U, Sentenza n. 1712 del 17/02/1995).
13. Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza della resistente, dovendosi imputare alla stessa (prima) la responsabilità dei vizi dell'opus e (successivamente) la insorgenza della controversia, sfociata nella procedura ex art. 696 bis c.p.c. e quindi – a fronte della perdurante e colpevole inerzia della stessa ad eseguire i lavori necessari alla eliminazione dei vizi e difetti riscontrati ed accertati dal TU – nel presente giudizio.
13.1 La liquidazione è operata come da dispositivo e, quanto ai compensi, nei parametri minimi dello scaglione pari al valore della causa, come identificato nel decisum, trattandosi di rito semplificato di cognizione, privo delle fasi di “supplemento di trattazione” e di istruttoria orale.
13.2 Le spese di lite dell'accertamento tecnico preventivo ante causam – ivi compresi gli esborsi (pari a complessivi €. 3.401,19, di cui €. 286,00 per contributo unificato ed €. 3.115,19 per spese di C.T.U., come documentate da fattura n. 51/2024 in atti) - seguono anch'esse la soccombenza della resistente (Cass. n. 9735/2020; n. 14268/2017), con liquidazione dei compensi nei valori medi delle cause ex art. 696 bis c.p.c. di valore (all'epoca) indeterminato di media complessità (scaglione fino a 52.000,00)
pagina 13 di 14

P.Q.M.


il Tribunale, in persona del Giudice Unico, definitivamente pronunziando nella causa iscritta al n. 163/2025 R.G., in accoglimento della domanda dei ricorrenti,
ACCERTA la sussistenza della responsabilità ex art. 1669 c.c. della resistente verso i ricorrenti, nella vicenda negoziale oggetto di causa.
Per l'effetto,
CONDANNA la resistente al pagamento a titolo risarcitorio in favore dei ricorrenti – per le causali di cui in motivazione – della somma di €. 54.000.00, oltre Iva come per legge, oltre - sul predetto credito risarcitorio di €. 54.000,00 (al netto dell'Iva) – la rivalutazione monetaria secondo gli indici Istat dal dì successivo al deposito della relazione di TU (espletata nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c. n. 1680/2023) sino al saldo, oltre – sulla somma predetta, come via via rivalutata e devalutata anno per anno – gli interessi compensativi al tasso legale, sino al saldo.
RIGETTA tutte le altre domande ed eccezioni.
CONDANNA la resistente al rimborso delle spese processuali della presente causa e di quella ex art. 696 bis c.p.c. sostenute dai ricorrenti, spese che liquida – per la presente causa - in €. 7.052,00 per compensi ed €. 786,00 per esborsi, oltre il 15% sui compensi per rimborso forfettario delle spese, oltre altri accessori di legge e – per la procedura ex art. 696 bis c.p.c. – in €. 3.401,19 per rimborso spese e di TU e in €. 3.056,00 per compensi, oltre il 15% sui compensi per rimborso forfettario delle spese, oltre altri accessori di legge.
Alla Cancelleria per quanto di sua competenza.
Chieti, 30.10.25 Il Giudice
Dott. Gianluca Falco
pagina 14 di 14