REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano TRIBUNALE DI ORISTANO SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. FA PO a seguito del deposito di note scritte ex art. 127 ter cpc ha pronunciato la seguente

SENTENZA Ex art. 281 sexies u.c. cpc

nella causa civile iscritta al n. 61 2023 R.G., tra:

Dott. C.F. , nato a [...] il [...], ivi Controparte_1 C.F._1 res.te in Via Giovanni XXIII n. 5, il quale ha fatto richiesta di ammissione al gratuito patrocinio con istanza protocollata al n. 40 del 10.01.2023, in attesa di approvazione, elett.te domiciliato presso lo studio dell'avv. Oscar Repetto, C.F. , in Cagliari, nella Piazza Giovanni XXIII C.F._2 n. 27, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti
- attore

, Cod. Fisc. con sede in Parte_1 P.IVA_1 Oristano alla Via Giovanni XXIII n° 5 in persona dell'amministratore pro tempore Geom. Pt_2
Cod. Fisc. , nato ad [...] il [...], con studio in Oristano
[...] C.F._3 alla Via Beato Angelico n° 8, elettivamente domiciliato in Oristano alla Via G. Carducci n° 21 presso lo studio dell'Avv. Antonietta Sogos (Cod. Fisc. , che dichiara di voler C.F._4 ricevere le comunicazioni relative alla presente procedura all'indirizzo di posta elettronica certificata:
che lo rappresenta e difende per mandato in atti Email_1
- convenuto

***** Oggetto: Impugnazione di delibera assembleare del 28.4.22
***** CONCLUSIONI DELLE PARTI
PARTE ATTRICE
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Oristano, disattesa ogni contraria istanza, a) annullare le deliberazioni assunte dall'assemblea condominiale del 28.04.2022 in relazione al punto n. 1 all'ordine del giorno, nella parte in cui l'assemblea ha deliberato: “L'assemblea delibera anche di conferire mandato all'amministratore per eventuali future mediazioni e citazioni, lasciando piena discrezionalità all'amministratore e al legale del condominio sul procedimento da adottare”, nonché in relazione ai punti nn. 3 e 5 all'ordine del giorno della medesima, per i motivi di cui alla superiore espositiva;
b) rigettare le domande ex adverso formulate in quanto tardive, inammissibili ed, in ogni caso, infondate in fatto ed in diritto;
c) con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio e della fase di mediazione obbligatoria.

PARTE CONVENUTA
1 Il Condominio sito in Oristano alla Via Giovanni XXIII Salaris Margaritella Parti Comuni, forma preliminarmente la richiesta di cessazione della materia del contendere di cui sopra, in subordine chiede che l'Ill.mo Tribunale adito voglia rigettare le domande avverse, compensando integralmente le spese di lite.
***** SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il dott. – proprietario di due posti auto all'interno del Condominio Controparte_1
Salaris-Margaritella Parti Comuni A-B – conveniva in giudizio l'ente di gestione esponendo di essere stato convocato all'assemblea del supercondominio del 27/28 aprile 2022 nonostante, a tale data, egli non risultasse inserito nelle tabelle millesimali del supercondominio. Per migliore comprensione occorre subito precisare che, a quanto riferisce il Supercondominio, “il Sig. è stato CP_1 invitato pur non avendo millesimi nelle tabelle vigenti relative alle parti comuni, perchè le spese per l'autorimessa sono state sempre divise in parti uguali tra i proprietari dei posti auto presenti nell'autorimessa”, e dunque al di fuori delle tabelle vigenti per le restanti parti comuni.
L'attore rappresentava di aver già segnalato, con missiva del 4 settembre 2019 (All. 2), la necessità di una previa modifica delle tabelle millesimali dei Palazzi A e B, al fine di garantirgli una partecipazione assembleare conforme al valore delle proprie proprietà, ma che tale richiesta non aveva avuto alcun seguito. Sottolineava inoltre che, successivamente a tale comunicazione, si erano tenute altre tre assemblee, oggetto di ulteriori giudizi di impugnazione tra le medesime parti.
L'attore dava atto che, in data 20 maggio 2021, il aveva Controparte_2 deliberato l'affidamento dell'incarico ad un tecnico per la revisione delle tabelle millesimali, riconoscendo così l'esigenza di un aggiornamento;
ciò nondimeno, all'assemblea del supercondominio del 28 aprile 2022, pur attribuendogli un valore millesimale pari a zero, erano state approvate, a maggioranza, le deliberazioni di cui ai punti 1, 3 e 5 dell'ordine del giorno, con voto contrario del ma privo di incidenza millesimale. Di seguito i punti dell'ordine del giorno CP_1 oggetto di approvazione e qui contestati:

1. Conferimento di mandato all'amministratore per procedimento di mediazione n. medor2022_007 – Salaris/cond. Salaris Margaritella;

2. ratifica mandato al legale avv. Sogos Antonietta per procedimento di mediazione;

3. approvazione bilancio consuntivo 2021 ripartizione spese e saldi finali;

5. approvazione bilancio preventivo 2022 e ripartizione spese.
L'attore ricostruiva che il verbale assembleare gli era stato comunicato soltanto dopo una sua diffida del 17 maggio 2022 e che la procedura di mediazione obbligatoria da lui avviata il 20 maggio 2022 si era conclusa negativamente per mancata partecipazione del Condominio.
Con l'atto di citazione del successivo 11 gennaio 2023 egli instaurava quindi il presente giudizio, articolando i motivi di impugnazione delle deliberazioni come segue.
In primo luogo, deduceva la violazione degli artt. 1118 e 1123 c.c., per avere l'assemblea deliberato sulla base di tabelle millesimali non aggiornate e comunque non rappresentative della reale compagine proprietaria, con conseguente attribuzione all'attore di un valore millesimale pari a zero. Sosteneva che tale circostanza avesse inciso tanto sulla legittimità della sua partecipazione assembleare e sulla formazione delle maggioranze, quanto sulla ripartizione delle spese condominiali:
2 le delibere sarebbero quindi viziate in quanto assunte in assenza di una tabella valida e conformemente applicata, con conseguente lesione dei diritti dell'attore.
In secondo luogo, l'attore contestava specificamente la legittimità delle deliberazioni di approvazione del bilancio consuntivo 2021 e del bilancio preventivo 2022 (punto 5 odg), deducendo che esse attribuivano spese anche a suo carico nonostante egli avesse, secondo le tabelle vigenti, un valore millesimale pari a zero. Tali delibere risultavano quindi, secondo l'attore, contrarie ai criteri legali di riparto previsti dagli artt. 1118 e 1123 c.c., con conseguente invalidità. L'attore evidenziava, inoltre, come le nuove tabelle millesimali approvate nel 2023 dimostrassero che le precedenti erano incomplete e non idonee a garantire un corretto esercizio dei diritti assembleari e una ripartizione delle spese conforme alla legge.
In terzo luogo, il impugnava la delibera di cui al punto 1 dell'ordine del giorno, limitatamente CP_1 alla parte in cui l'assemblea aveva deliberato di conferire all'amministratore, oltre al mandato per la mediazione in corso, un mandato generale e indeterminato per eventuali future mediazioni e citazioni,
“lasciando piena discrezionalità all'amministratore e al legale del condominio sul procedimento da adottare”. Tale delibera era, secondo l'attore, doppiamente illegittima, in quanto attribuiva all'amministratore un potere generale e non specificamente delimitato, in contrasto con la necessità che l'assemblea conferisca mandati relativi a singole controversie e nei limiti da essa determinati;
era stata comunque assunta senza il quorum deliberativo richiesto dall'art. 1136, comma 4, c.c. per il conferimento del mandato per le liti. L'attore richiamava, a sostegno, il principio affermato dalla Cassazione con sentenza n. 10846/2020.
All'udienza di prima comparizione il risultava contumace, sicché la causa veniva Parte_1 ritenuta documentale e rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Successivamente, con atto del 27 ottobre 2023, il si costituiva tardivamente eccependo, Parte_1 in via preliminare, l'improcedibilità del giudizio per intervenuto giudicato sulla base della sentenza n. 287/2023 del Tribunale di Oristano, resa tra le stesse parti in un precedente giudizio relativo ad altre assemblee;
in subordine, chiedeva la sospensione del processo in attesa della definizione dell'appello avverso tale sentenza. Nel merito, contestava radicalmente la fondatezza delle domande attoree, sostenendo, tra l'altro, che l'attore, non essendo censito nelle tabelle millesimali vigenti, non fosse legittimato a impugnare le deliberazioni e che le doglianze relative ai criteri di riparto delle spese fossero generiche o comunque prive di prova. Il Condominio concludeva chiedendo, altresì, la cessazione della materia del contendere in ragione dell'approvazione, nel 2023, delle nuove tabelle millesimali, nonché la condanna dell'attore alle spese e la revoca del gratuito patrocinio.
Nelle note di trattazione scritta relative all'udienza del 14 dicembre 2023, l'attore contestava puntualmente le difese del definendole in larga parte inconferenti rispetto ai fatti di Parte_1 causa, e ribadiva integralmente le conclusioni originarie.
All'udienza del 6 giugno 2024, il Giudice formulava alle parti proposta conciliativa ex art. 185-bis c.p.c., che veniva accettata dall'attore ma non dal il quale non deliberava neppure sulle Parte_1 proposte transattive complessivamente formulate dal per la definizione di tutti i giudizi CP_1 pendenti.
Persistendo la mancata conciliazione, all'udienza del 24 febbraio 2025 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e decisione ex art. 281-sexies c.p.c., con termine al 4 dicembre 2025 per il deposito delle note conclusive ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
3 Con memoria conclusiva del 25 novembre 2025, il richiamava le proprie difese e dava Parte_1 atto dell'intervenuta sentenza n. 91/2025 della Corte d'Appello di Cagliari, notificata dal il 16 CP_1 maggio 2025, con la quale era stata in parte riformata la sentenza n. 287/2023 del Tribunale. In ragione di tale decisione, il dichiarava di aderire alla domanda attorea limitatamente Parte_1 all'invalidità delle delibere di approvazione dei bilanci, ritenendo sul punto cessata la materia del contendere, mentre insisteva nella richiesta di rigetto delle altre doglianze chiedeva la compensazione integrale delle spese.
Con memoria conclusiva del 3 dicembre 2025, l'attore ribadiva la fondatezza di tutte le proprie domande, osservando che il non aveva articolato alcuna difesa sulla domanda relativa al Parte_1 mandato conferito dall'assemblea per future mediazioni e citazioni e rilevando che la sopravvenuta sentenza d'Appello n. 91/2025 confermava ulteriormente l'illegittimità delle delibere assunte sulla base di tabelle millesimali che lo privavano di valore millesimale e gli attribuivano spese non dovute. Evidenziava, inoltre, che l'adesione tardiva del a parte delle sue domande non Parte_1 determinava l'estinzione della materia del contendere, non essendo state annullate le delibere impugnate, ma integrava un riconoscimento della infondatezza delle difese avverse. L'attore confermava quindi le conclusioni volte all'annullamento delle deliberazioni impugnate, con vittoria di spese.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ha aderito alla domanda attorea limitatamente all'invalidità delle delibere di Parte_1 approvazione dei bilanci (punti 3 e 5 odg), per cui in parte qua va dichiarata cessata la materia del contendere.
Posto però che l'attore insiste comunque nella condanna del convenuto alla refusione delle spese di lite occorre procedere alla verifica della questione nella prospettiva della c.d. soccombenza virtuale.
Occorre in proposito anticipare che la pregressa reiezione della domanda attorea in altri giudici non dispiega alcuna efficacia di giudicato nel presente procedimento, vertendosi qui di impugnazione di delibere diverse ed ulteriori, seppur adottate sulla base dei medesimi presupposti fattuali.
Tanto premesso, venendo al tema della vertenza deve riconoscersi che il Codice Civile non contiene una definizione del concetto di condominio.
La Suprema Corte è peraltro costante nell'affermare che requisito necessario e sufficiente per la sua costituzione è dato dalla coesistenza tra parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva nello stesso edificio (cfr. Cass. civ., 19 febbraio 2004, n. 3257 “Il condominio di edifici si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento dell'edificio da parte dell'unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in proprietà esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di piani
o porzioni di piano;
da quel momento in poi sussiste la legittimazione attiva del , e per Parte_1 esso del suo amministratore, in tutte le controversie che abbiano ad oggetto la rivendica di parti comuni”. Nello stesso senso, v.si Cass. civ., 10 settembre 2004, n. 18226, secondo cui quando si verifica il caso di un edificio costituito sia da parti di proprietà esclusiva sia da parti comuni ai proprietari delle singole unità, si costituisce, automaticamente ed ex lege, un condominio, senza necessità di alcun atto ulteriore).
4 Nessuna rilevanza ha la destinazione – abitativa, o meno – degli immobili facenti parte dell'edificio, cosicché anche la proprietà di un mero posto auto fa acquisire automaticamente anche la qualifica di condomino, con assunzione dei diritti e degli obblighi conseguenti.
Cassazione 884/2018 ha in effetti riconosciuto che anche i proprietari di soli posti auto rivestono la qualifica di condomini, cosicché di necessità non può essere loro precluso di partecipare alle assemblee condominiali con diritto di voto, sebbene limitato alle questioni che li riguardano direttamente, come la manutenzione delle aree comuni utilizzate dai posti auto.
Le tabelle millesimali del devono quindi includere anche i valori relativi ai posti auto: in Parte_1 mancanza le stesse devono ritenersi errate e le delibere assunte in base ad esse saranno da ritenersi nulle ovvero annullabili in ossequio all'insegnamento di Cass. SS.UU n. 9839/2021, la quale distingue:
- è nulla la delibera che viene a modificare i criteri legali/convenzionali di ripartizione delle spese pro-futuro;
- è annullabile la tabella che applica erroneamente le tabelle esistenti, ovvero che – come nella presente fattispecie - applica tabelle oggettivamente errate (In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c..). Ciò posto, in linea di principio deve ritenersi che al pregresso utilizzo di tabelle millesimali oggettivamene errate in quanto non contemplanti parti comuni o proprietà esclusive non può riconnettersi alcuna efficacia sanante, perlomeno nella misura in cui, come pacificamente avviene nel caso di specie, esse siano state approvate a maggioranza e non all'unanimità dei condomini.
E' noto infatti che la diversa convezione cui allude l'art. 1123 cc richiede l'approvazione unanime dei partecipanti (Cass. civ. n. 10362/2025: “Una clausola che deroga ai criteri di ripartizione delle spese condominiali stabiliti dall'art. 1123 c.c. è valida ed efficace se contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato unanimemente dai condomini o richiamato per relationem negli atti di compravendita. Tale deroga può perdurare indefinitamente e non richiede un termine finale specifico”; Cass. civ. n. 8253/2025: “In tema di oneri condominiali, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e per la prestazione dei relativi servizi al
devono essere sostenute da tutti i condomini, non essendo necessariamente correlate alla Parte_1 contitolarità della res, bensì derivando solamente dalla utilitas potenziale recata alle singole unità immobiliari;
nell'esercizio dell'autonomia negoziale, è ammissibile una deroga che subordini la contribuzione delle spese all'uso effettivo, purché adottata all'unanimità, con clausola chiara e inequivoca”). 5 D'altro canto, è consolidato l'orientamento della Suprema Corte (arg. ex Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 2019, n. 26042) secondo cui la prassi, anche se consolidata, non vale come modifica valida delle tabelle millesimali e non può legittimare delibere approvate in difformità dai criteri di legge o di regolamento.
La domanda attorea sul punto specifico deve dunque ritenersi in astratto fondata.
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Inammissibile è invece la pretesa dell'attore di ottenere l'annullamento della delibera in relazione agli ulteriori punti portati dal relativo ordine del giorno, con particolare riferimento al tema di cui ai punti 1 e 2 (

1. Conferimento di mandato all'amministratore per procedimento di mediazione n. medor2022_007 – Salaris/cond. Salaris Margaritella;

2. ratifica mandato al legale avv. Sogos Antonietta per procedimento di mediazione).
E' del tutto evidente, infatti, che in relazione a tali aspetti il ricorrente versa in evidente conflitto di interessi, onde non è legittimato ad interloquire sul punto, come correttamente indicato alle pagine 9 e ss della comparsa di risposta.
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Alla luce della (virtuale) reciproca soccombenza le spese di lite sono integralmente compensate tra le parti.
*****


PQM


Il Tribunale di Oristano definitivamente pronunciando nel procedimento RG 61/2023, così decide:

1. dichiara cessata la materia del contendere limitatamente alla parte in cui la delibera impugnata adottata in data 28.04.2022 ha approvato i punti 3 e 5 del relativo ordine del giorno;

2. dichiara il difetto di legittimazione attiva dell'attore in relazione ai restanti punti approvati dalla deliberazione impugnata che conferma in parte qua;

3. spese di lite interamente compensate. Oristano 9.12.2025
Il Giudice
FA PO
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