N. 16084/2021 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice NN CA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 16084/2021 R.G. promossa da:
in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore (P. IVA: , con il patrocinio dell'avv. Giuseppe GITTO;
P.IVA_1
ATTRICE
contro
nata a [...] il [...] (C.F.: Controparte_2
), con il patrocinio dell'avv. Antonino BUTTA'; C.F._1
CONVENUTA
CONCLUSIONI
All'esito dell'udienza fissata per la precisazione delle conclusioni, trattata con deposito di note TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
ex art.127 ter c.p.c., con ordinanza del 24.04.2025 la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., decorrenti dalla comunicazione del provvedimento.
concisa esposizione delle ragioni in fatto ed in diritto della decisione
IL SOLE conveniva in giudizio al fine Controparte_1 Controparte_2
di sentire dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita, stipulato fra le parti in data 14.10.2017, a causa dell'inadempimento di parte convenuta e, per l'effetto, condannare quest'ultima alla restituzione della caparra confirmatoria versata (€ 50.000,00).
In subordine, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di entrambe le parti contrattuali e, in ogni caso, la restituzione della caparra confirmatoria.
In particolare, la difesa di parte attrice premetteva che:
- con contratto preliminare del 14.10.2017, prometteva in Controparte_2
vendita alla odierna società attrice la piena proprietà:
a. dei fabbricati siti in Licodia Eubea contrada AN Cono iscritti al catasto fabbricati dello stesso comune al foglio 13 part. 10, sub 2, 3, 5 e 6, foglio 13 part. 7, 8, 11, 36,
126, e foglio 19 part. 13;
b. del fondo sito in Licodia Eubea contrada AN Cono esteso Ha 25.07.51, iscritto al catasto terreni dello stesso comune al foglio 13 part. 6, 7, 8, 9 (oggi particella 127 giusta Tipo mappale del 05.10.2011 prot. n. CT0462567), 11, 12, 13, 14, 15, 28, 29,
30, 31, 32 (oggi particella 125 giusta variazione del 10.04.2013 protocollo n.
CT0116549 in atti del 22.04.2013), 33, 34, 35, 36, 37, 38, 40, 53, 54, 55, 56, 59, 71,
78 e 79 e al foglio n. 19 part. 11, 12, 14, 15, 16, 17 e 43;
c. dei ¾ della proprietà del pozzo realizzato in corrispondenza della particella n. 15 del foglio n. 19 del Comune di Licodia Eubea, regolarmente denunciato e autorizzato dagli Uffici del Genio Civile competenti, con una portata in concessione di circa 22
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litri al secondo;

d. della quota parte dei beni mobili di proprietà dell'odierna convenuta che si trovano nei fabbricati sopra descritti, ossia: “n. 1 consolle;
n. 1 consolle con specchiera;
n. 1 libreria;
un divano con due poltrone;
un lampadario di Murano;
una camera da letto;
una sala da pranzo”.
- i beni (mobili ed immobili) sopra meglio descritti erano pervenuti in proprietà esclusiva alla convenuta per successione testamentaria dal defunto marito , giusta Persona_1
dichiarazione di successione n. 40 volume 513 del 18.06.2006 e successiva divisione giudiziale di cui alle sentenze n. 559/2014 del Tribunale di Catania e n. 1401/2017 della
Corte d'Appello di Catania (che confermava la pronuncia di primo grado);
- le parti pattuivano il prezzo di vendita in complessivi € 650.000,00, da versarsi €
50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e acconto del prezzo (a mezzo di assegno bancario) ed € 600.000,00 al momento della stipula del contratto definitivo di vendita;

- il contratto preliminare per cui è causa, per espressa convenzione fra le parti in causa, veniva sottoposto alla condizione sospensiva del passaggio in giudicato della sentenza della Corte d'Appello di Catania n. 1401/2017;
- si obbligava, entro 30 giorni dall'avveramento della Controparte_2 condizione sospensiva ovvero dell'attestazione di Cancelleria del passaggio in giudicato della sentenza sopra citata, a provvedere ai seguenti adempimenti:

1. annotare presso i RR.II. la formale cancellazione dell'ipoteca iscritta sugli immobili oggetto del contratto preliminare di cui si discute il 22.12.1999 ai numeri
44238/7050;

2. integrare la dichiarazione di successione n. 40 volume 513 del 18.06.2009 in morte del de cuius , aggiungendovi i beni immobili non inseriti di cui alle Persona_1 particelle 10, sub. 3, 5, 6 e 126 del foglio n. 13, siti in Licodia Eubea;

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3. perfezionare l'atto di ricognizione delle unità catastali oggetto del contratto preliminare presso un notaio di fiducia scelto dall'odierna convenuta (cfr. lett. C del contratto preliminare);
- la promissaria acquirente provvedeva, quindi, a corrispondere l'importo di € 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria con assegno circolare al momento della stipula del contratto preliminare.
Ciò premesso, A AL soc. agricola riferiva che parte convenuta, oltre ad CP_1
adempiere alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare (cfr. lett. C) quando già era decorso il termine di 30 giorni all'uopo fissato, non provvedeva, in violazione di quanto pattuito, a trasmettere all'odierna attrice la documentazione necessaria al fine della stipula del rogito notarile.
La società attrice evidenziava altresì che la Direzione Crediti della AN SA AN AO comunicava che la pratica di concessione di mutuo, presentata dalla stessa, fosse “non procedibile” in quanto “non si può attestare che lo stato dei luoghi è conforme alle planimetrie catastali depositate all'Agenzia delle Entrate” e “non è possibile attestare che il compendio immobiliare in questione nel suo complesso è liberamente commerciabile”.
In ragione di quanto sopra, l'odierna attrice comunicava a parte convenuta le anomalie catastali riscontrate dall'Istituto bancario e, conseguentemente, con nota del 30.06.2020, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promittente venditrice, chiedendo la restituzione della caparra nonché l'ulteriore danno subito.
La missiva, tuttavia, rimaneva priva di riscontro e, pertanto, venivano formalizzate le domande come sopra riportate.
§§§§§
si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda attorea in Controparte_2 quanto infondata in fatto ed in diritto.
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In particolare, parte convenuta eccepiva anzitutto che la mancata stipula del contratto definitivo di compravendita fosse dipesa dalla carenza di liquidità per l'acquisto dei beni oggetto del contratto preliminare da parte della società attrice. Ed infatti, metteva in evidenza che “per come dato atto dalla stessa soc. a con la dichiarazione rilasciata al suo stesso CP_1 CP_1
precedente avvocato (alleg. 1), comincia già a manifestarsi la carenza di liquidità della società che non è in grado di pagare l'assegno bancario (e non circolare, come falsamente detto nell'atto di citazione), rilasciato per acconto prezzo e caparra (Alleg. 2), sino a quando, infine, dopo ben un mese di tergiversazioni, viene cambiato con un assegno circolare (Alleg. 3)”.
In secondo luogo, la difesa di parte convenuta, nell'asserire di avere correttamente adempiuto a tutti gli obblighi derivanti dal contratto preliminare (provvedendo alla “trasmissione degli atti occorrenti al notaio designato ed al precedente legale della società, come da Persona_2
note relative agli ultimi atti trasmessi, con un “grazie” di riscontro finale del notaio (Alleg.
4/5/6);”), deduceva come dagli atti prodotti in giudizio dall'odierna attrice non fosse possibile rilevare alcun riferimento a presunte carenze di documentazione, sì come invece allegato da quest'ultima.
A conferma di ciò, – nel premettere che, a seguito di diversi solleciti Controparte_2
per la stipula del contratto definitivo da parte della stessa, inviava in data 02.02.2019 formale diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. alla società attrice – evidenziava come quest'ultima, nemmeno nella nota del 23.02.2019 (di riscontro a detta diffida) faceva riferimento alla presunta carenza di documentazione, limitandosi unicamente a riferire di essere ancora in attesa del mutuo e “per la prima volta (timidamente, per inciso) insinua, in via del tutto generica, pretese problematiche di catastazione”.
Parte convenuta contestava, quindi, tali asserite anomalie catastali, osservando che la regolarità catastale dei beni promessi in vendita – derivanti da divisione giudiziale a seguito di successione testamentaria – era stata espressamente accertata anche dalla C.T.U. espletata nel giudizio di divisione.
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infine, asseriva che, alle contestazioni dalla stessa formulate, parte Controparte_2 attrice ometteva di dare riscontro, trasmettendo – solo dopo oltre un anno dalla diffida sopra citata – una nota contenente “una contestazione del tutto nuova, da parte del nuovo avvocato della società, di mancata trasmissione di atti per la stipula del preliminare (Alleg. 12), cui la sig.ra tramite il suo legale, rispondeva (contrariamente a quanto, ancora una CP_2
volta falsamente, detto nella successiva intervenuta citazione) con PEC del 3/7/2020 (alleg.
13)”.
In sostanza, quindi, la difesa di parte convenuta ascriveva la mancata stipula del contratto definitivo unicamente alla odierna società attrice, chiedendo così il rigetto della domanda di risoluzione da quest'ultima spiegata.
§§§§§
Le parti depositavano memorie ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c., insistendo – entrambe – in tutto quanto dedotto, eccepito e chiesto.
§§§§§
Con memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. la difesa di Controparte_2 contestava specificamente la circostanza, dedotta dalla società attrice, secondo cui la convenuta avrebbe adempiuto agli obblighi di cui al punto C del contratto preliminare quando già era decorso il termine di 30 giorni all'uopo fissato.
In particolare, parte convenuta deduceva che “i 30 giorni di cui al preliminare erano ovviamente di mero carattere ordinatorio, anche perché gli adempimenti coinvolgevano altresì
Uffici competenti, e nessun rilievo (o anche mera segnalazione) risulta mai sollevarsi dalle parti per la circostanza, ma anche in relazione alla stessa ratio del contratto è impossibile cogliere gli estremi di un inadempimento da parte del promittente venditrice, perché mai emerge, sotto un qualsiasi profilo, alcuna contestazione sul punto o un qualsiasi contrattempo, di qualsiasi natura, intervenuto per l'essere oltrepassato (oltretutto per necessità di cose) il sopra detto termine”, così di fatto evidenziando come tale circostanza fosse stata rilevata dalla pagina 6 di 16 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
società attrice per la prima volta e solo nel presente giudizio.
In seno alla memoria in esame, inoltre, la difesa di parte convenuta, nel continuare a contestare le anomalie catastali allegate da , lamentava la Controparte_1 carenza di supporto probatorio in tal senso, non essendo stata prodotta in giudizio la nota della
Direzione Crediti della AN SA AN AO – cui la società attrice faceva riferimento – né, tantomeno, la nota da parte del legale di parte attrice con cui si comunicava la presenza delle suddette anomalie.
La difesa di precisava, infatti, che “come emerge dagli atti, mai Controparte_2 nessuna specifica risulta sollevata, per questo, dalla società, nel corso della travagliata vicenda, che come già detto, solo dopo la formale diffida ad adempiere, si limita per prima ed unica volta a fare un cenno generico a pretese irregolarità catastali, di evidente mero pretesto se mai nulla resta ripreso e/o specificato nel prosieguo e sin qui, nemmeno con nota del 14 ottobre del 2017 tramite legale, che non accenna mai a disfunzioni catastali, ma fa riferimento alla solita pretesa mancata consegna di documentazione (rectius, come resta chiarito in questa sede, ritardo di consegna allo scadenziario ordinatorio, scandito in preliminare)”.
Infine, contestava specificamente la domanda di risoluzione del Controparte_2
contratto preliminare di cui si discute per inadempimento di entrambe le parti contrattuali – sollevata dalla società attrice in via subordinata – sostenendo che, oltre a non risultare contestata la carenza di liquidità da parte di quest'ultima, la mancata erogazione del mutuo non appariva, per le ragioni sopra evidenziate, ascrivibile all'odierna convenuta e, conseguentemente, nessun inadempimento possa essere alla stessa imputabile.
§§§§§
Con memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c., chiedeva Controparte_1
ammettersi prova per testi, alla quale parte convenuta si opponeva, sostenendone l'inammissibilità e l'irrilevanza ai fini del presente giudizio.
§§§§§
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In corso di causa non veniva svolta attività istruttoria (in quanto, con provvedimento del
29.08.2023, questo Tribunale rigettava la richiesta di assunzione della prova per testi formulata da ritenendo che tale richiesta “non può trovare Controparte_1 accoglimento posto che i capitoli articolati ai punti 1) e 2) sono irrilevanti in quanto oggetto di prova documentale, quello di cui al punto 3) è inammissibile in quanto in contrasto con quanto risulta dalla documentazione in atti (pag.5 del contratto preliminare); quello di cui al punto 4), nei suoi termini cronologici, è incontestato, quello di cui al capitolo 6) è generico (non specificando quale documentazione, in concreto, non sarebbe stata trasmessa), quanto ai capitoli 6), 7) e 8) è irrilevante in quanto generica, non risultando puntualizzata la ragione tecnica che sarebbe stata di ostacolo alla erogazione del mutuo (in concreto, risulta generico il riferimento, che si risolve in una valutazione del tecnico incaricato dall'Istituto di credito, che lo stato dei luoghi non sarebbe conforme alle planimetrie catastali alla Agenzia delle Entrate
e, anche tenendo conto della C.T.U. depositata da parte convenuta dal professionista incaricato dall'A.G. nel giudizio di divisione ereditaria, ogni ulteriore approfondimento tecnico sul punto si rivelerebbe come esplorativo)”) e, all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni, trattata con deposito di note ex art.127 ter c.p.c., con ordinanza del
24.04.2025 la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c., decorrenti dalla comunicazione del provvedimento.
§§§§§
Le parti depositavano comparse conclusionali e memorie di replica.
§§§§§
La domanda di risoluzione del contratto preliminare proposta da Controparte_1
è infondata e, per l'effetto, deve essere rigettata.
[...]
§§§§§
Deve preliminarmente ricordarsi che la disposizione normativa di cui all'art. 1453 c.c., nel disciplinare l'istituto della risoluzione per inadempimento (quale rimedio volto a riequilibrare pagina 8 di 16 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
gli interessi dedotti nel contratto), legittima la parte a domandare la risoluzione ogniqualvolta il rapporto contrattuale (come programmato dalle parti) non può realizzarsi a causa dell'inadempimento di una di esse.
Com'è noto, infatti, nei contratti a prestazioni corrispettive (quale è il contratto preliminare di vendita per cui è causa) ciascuna prestazione trova fondamento e giustificazione nell'altra.
Conseguentemente, il venir meno di una delle prestazioni (determinando il venir meno anche della causa che giustifica la controprestazione) legittima la parte che subisce l'inadempimento a liberarsi dall'obbligo di eseguire la propria prestazione.
Ai fini della risoluzione del contratto di cui all'art. 1453 c.c., è necessario che l'inadempimento
(ossia la mancata o inesatta esecuzione della prestazione contrattuale) sia imputabile e di non scarsa importanza (c.d. inadempimento qualificato). L'inadempimento quindi, oltre a dover essere tale da sconvolgere l'equilibrio contrattuale (così da potersi qualificare “grave” ai sensi dell'art. 1455 c.c.), deve altresì essere imputabile alla parte, la quale, cioè, deve non avere adempiuto volutamente o per colpa la prestazione dovuta.
Ne deriva quindi che solo un inadempimento grave ed imputabile giustifica lo scioglimento del rapporto contrattuale ai sensi dell'art. 1453 c.c.
Nella fattispecie in esame, non ha fornito adeguata prova Controparte_1 dell'inadempimento – grave ed imputabile – di parte convenuta, così non assolvendo all'onere probatorio di cui all'art. 2697 c.c. (che, com'è noto, impone a colui il quale intende far valere un diritto l'onere di provare i fatti posti a fondamento dello stesso).
Ed invero, gli elementi probatori versati in atti non consentono di affermare, in relazione agli interessi dedotti nel contratto preliminare per cui è causa, l'inadempimento di CP_2
la cui condotta non risulta avere determinato in alcun modo una grave alterazione del
[...]
sinallagma contrattuale.
Parte attrice, in particolare, fondava la propria domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di su tre circostanze fondamentali, quali: Controparte_2
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- l'adempimento delle obbligazioni di cui al punto C del contratto preliminare solo quando era già decorso il termine di giorni trenta all'uopo fissato,
- l'omessa trasmissione della documentazione necessaria ai fini della stipula del contratto definitivo e
- le anomalie catastali riscontrate dalla Direzione Crediti della AN SA AN AO (le quali non avrebbero consentito l'erogazione del mutuo richiesto).
Ebbene, con riguardo alla prima delle circostanze dedotte, la difesa di parte attrice sosteneva che gli “adempimenti (lettera C) venivano adempiuti solo in un'epoca successiva al termine di
30 giorni pattuito contrattualmente rendendosi già la Sig.ra inadempiente rispetto CP_2
alle obbligazioni su di essa gravanti”.
Invero, dal contratto preliminare in atti, il termine di 30 giorni cui si riferisce la società attrice non risulta espressamente qualificato né come ordinatorio né come perentorio né, ancora, come essenziale, limitandosi – il contratto in esame – a prevedere unicamente che “La parte promittente venditrice si obbliga entro 30 giorni dall'avveramento della condizione sopra indicata ovvero dall'attestazione di Cancelleria del passaggio in giudicato della sentenza di cui sopra n. 1401/2017 della Corte di Appello di Catania a provvedere ai seguenti adempimenti:
1) annotare presso i RR.II. la formale cancellazione dell'ipoteca iscritta sugli immobili oggetto del presente preliminare il 22.12.1999 ai nn. 44238/7050;
2) integrare la dichiarazione di successione n. 40 volume 513 del 18/06/2009 in morte del de cuius aggiungendovi i beni immobili non inseriti i cui alle Persona_3
particelle 10, sub 3, 5, 6 del foglio n. 13 siti in Licodia Eubea, nonché la particella
126 dello stesso foglio 13;
3) perfezionare l'atto di ricognizione delle unità catastali oggetto del contratto preliminare presso un notaio di fiducia scelto dalla parte promittente venditrice”
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(cfr. lettera C del contratto preliminare).
In punto di diritto, è noto che il termine relativo agli adempimenti che precedono la stipula del contratto definitivo – sì come quello per la stipula di quest'ultimo – non costituisce termine essenziale (e, dunque, non determina la risoluzione del contratto preliminare), salvo che, alla stregua delle espressioni utilizzate, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti contraenti di ritenere che, decorso inutilmente il termine, l'utilità che le stesse intendevano conseguire dalle obbligazioni assunte con il contratto sia ormai perduta.
In altri termini, tale termine non può considerarsi e qualificarsi come essenziale se ciò non risulti esplicitamente ed espressamente dalla volontà delle parti ovvero dalle specifiche contrattuali.
Nel caso di specie, parte attrice non ha fornito alcuna prova circa la perdita della utilità che la stessa intendeva conseguire alla data dei trenta giorni (decorrenti dal passaggio in giudicato della sentenza della Corte di Appello di Catania n. 1401/2017) né, tantomeno, l'essenzialità del termine in esame risulta esplicitamente ed espressamente indicate nel contratto preliminare per cui è causa né, ancora, può desumersi dalla natura o dall'oggetto degli adempimenti previsti a carico dell'odierna convenuta.
Conseguentemente, il termine di trenta giorni previsto alla lettera C del contratto preliminare in esame non può in alcun modo ritenersi essenziale, tenuto altresì conto che l'odierna attrice, in costanza di rapporto, non rilevava né contestava il ritardo nell'adempimento delle obbligazioni sopra evidenziate a parte convenuta.
Ne deriva che la scadenza del suddetto termine non abilita la promissaria acquirente (
[...]
ad agire per la risoluzione del contratto preliminare per cui è Controparte_1
causa, considerato che nessuna prova è stata dalla stessa fornita circa l'essenzialità e, dunque,
l'utilità che dal rispetto di tale termine parte attrice intendeva perseguire.
§§§§§
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La seconda doglianza su cui si fonda la domanda di risoluzione proposta da
[...] riguarda l'omessa trasmissione da parte di Controparte_1 Controparte_2
della documentazione necessaria ai fini della stipula del contratto definitivo.
In particolare, parte attrice asseriva che la promittente venditrice “non provvedeva a trasmettere alla parte promittente acquirente tutta la documentazione occorrente al fine della stipula del rogito notarile”, facendo espresso riferimento alle lettere D e H del contratto preliminare in esame, secondo le quali rispettivamente “Il possesso materiale e giuridico dell'immobile in oggetto verrà trasferito a parte promittente acquirente alla data del rogito pubblico che dovrà stipularsi entro 90 giorni decorrenti dall'effettiva esecuzione da parte della promittente venditrice di tutti gli adempimenti espressamente indicati al precedente punto C, ai
n.. 1, 2 e 3, presso un notaio a scelta dalla parte acquirente che è condizione per la stipula dell'atto di trasferimento” (lett. D) e “La PARTE PROMITTENTE VENDITRICE si obbliga a produrre, comunque a proprie spese, tutta la documentazione occorrente al fine della stipula del rogito notarile (tra cui l' per gli immobili) ed, eventualmente, per la concessione del CP_3
richiedendo mutuo” (lett. H), così facendo riferimento anche alla lettera “H” del contratto preliminare.
Orbene – premesso il disposto normativo di cui all'art. 1453 c.c. e quanto già sopra rilevato in merito ai requisiti necessari ai fini della risoluzione del contratto – deve evidenziarsi che, nella fattispecie in esame, la società attrice si limitava unicamente a formulare allegazioni generiche in merito alla mancata consegna di tale documentazione, senza, tuttavia, nulla specificare in tal senso.
Giova, sul punto, ricordare che, nel giudizio civile, principio generale è quello secondo cui la parte deve fornire puntuale allegazione dei fatti posti a fondamento delle proprie domande, impegnandosi ad indicare specificamente tutti gli elementi costitutivi degli stessi.
In punto di diritto, è, difatti, noto che “Nel caso di proposizione di una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento contrattuale, l'attore ha l'onere di indicare le specifiche
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circostanze materiali lesive del proprio diritto e di allegare le specifiche circostanze integranti
l'inadempimento, in quanto l'allegazione costituisce l'imprescindibile presupposto che circoscrive i fatti cui si correla il diritto di difesa, a presidio del contraddittorio” (cfr.
Cassazione civile, 16 aprile 2021, n. 10141).
Nel caso di specie, A AL soc. agricola non ha, però, assolto al citato onere di CP_1
allegazione, avendo omesso di allegare e riferire in modo specifico, esplicito ed univoco in ordine ai documenti che avrebbe dovuto trasmettere. Controparte_2
Né, tale circostanza può ricavarsi dal contratto preliminare in atti, il quale nulla specifica in tal senso.
Sicché, coerentemente con l'orientamento costante della giurisprudenza della Suprema Corte sopra richiamato, la domanda attorea anche sotto tale ulteriore profilo appare infondata.
§§§§§
Sulla base delle superiori considerazioni (e, in particolare, dell'onere di allegazione che incombe in capo al soggetto che intende far valere un diritto), non può che ritenersi infondata anche l'ulteriore doglianza dedotta dalla difesa di parte attrice secondo cui la presenza di anomalie catastali non avrebbe consentito di accedere alla pratica di concessione di mutuo presentata da parte attrice e che, conseguentemente, avrebbe impedito la stipula del contratto definitivo.
In particolare, la società attrice deduceva che, secondo la Direzione Crediti della AN SA
AN AO, la pratica di concessione di mutuo non fosse procedibile in quanto “non si può attestare che lo stato dei luoghi è conforme alle planimetrie catastali depositate all'Agenzia delle Entrate” e “non è possibile attestare che il compendio immobiliare in questione nel suo complesso è liberamente commerciabile”.
Orbene, anche con riferimento a tale circostanza, IL non ha Controparte_1 sufficientemente provato la presenza di irregolarità catastali sui beni immobili oggetto del pagina 13 di 16 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
contratto preliminare per cui è causa, limitandosi esclusivamente a dichiararne l'esistenza, senza, però, mai allegare e documentare espressamente alcuna di esse, così non assolvendo agli oneri di allegazione e prova che incombono su colui il quale intende far valere un diritto.
Pertanto, le difese svolte da parte attrice non consentono di considerare provata l'esistenza di anomalie catastali, essendo state quest'ultime solo genericamente affermate.
Al contrario, dall'esame degli elementi probatori acquisiti in giudizio, oltre a risultare non prodotta in giudizio – sebbene, in ogni caso, da sola insufficiente – la nota della Direzione
Crediti della BANCA INTESA SAN PAOLO cui fa espresso riferimento la difesa di parte attrice, la regolarità catastale dei beni immobili oggetto del contratto preliminare di cui si discute risulta viceversa accertata.
Ed invero – premesso che i beni oggetto del contratto pervenivano in esclusiva proprietà alla parte convenuta per successione testamentare del defunto marito (giusta Persona_1
dichiarazione di successione n. 40 volume 513 del 18.06.2006 e successiva divisione giudiziale di cui alle sentenze n. 559/2014 del Tribunale di Catania e n. 1401/2017 della Corte d'Appello di Catania) – la C.T.U. tecnica espletata nel giudizio di divisione non rilevava alcuna irregolarità catastale ovvero urbanistica dei beni facenti parte dell'asse ereditario del de cuius; né l'accertamento compiuto dal consulente incaricato è stato, dalla società attrice, contestato nel presente giudizio.
Pertanto, essendo versata in atti una consulenza peritale (espletata nel corso di un giudizio di divisione) che accerta tale regolarità e, viceversa, non essendo stata fornita alcuna prova contraria in tal senso, anche questa doglianza non può ritenersi fondata.
§§§§§
Va anche evidenziato che parte attrice aveva chiesto procedersi alla escussione di testi ma i capitoli di prova, in particolare quelli sub 5, 6, 7 e 8 sono stati valutati irrilevanti in quanto generici (quello sub 5, privo di qualsivoglia specifico riferimento alla documentazione rilevante mancante) o tali da risolversi nella acquisizione di valutazioni di terze parti (valutazioni su non pagina 14 di 16 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
procedibilità della pratica di concessione del mutuo e di criticità con riguardo alla situazione catastale) senza offrire indicazioni specifiche e tecniche sulle ragioni ostative.
Né la rilevata criticità poteva essere risolta, come sostenuto dalla difesa di parte attrice in comparsa conclusionale, con la possibilità di rivolgere al teste 'tutte le domande che ritiene utili a chiarire i fatti medesimi' in quanto la mancata indicazione della documentazione in ipotesi 'mancante' avrebbe dovuto costituire oggetto di specifica allegazione prima e, quindi, di specifica indicazione in sede di richiesta di prova, poi.
Va anche chiarito che la acquisizione delle valutazioni della banca, senza indicazione oggettiva e tecnica delle ragioni su cui si fondano le valutazioni medesime, costituisce attività processualmente irrilevante.
L'ordinanza istruttoria del 29.08.2023, che si richiama, va, quindi, confermata.
§§§§§
Per l'effetto, alla luce degli elementi probatori versati in atti, non è possibile accertare l'inadempimento di in relazione al rapporto negoziale in esame, Controparte_2
stante l'eccessiva genericità della domanda, sì come formulata da Controparte_1
, che non consente di ritenere provato tale inadempimento e, conseguentemente, di
[...]
dichiarare la risoluzione del contratto preliminare in esame.
Sicché, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento formulata dalla società attrice deve essere rigettata sia con riguardo alla domanda principale (inadempimento della sola parte convenuta), sia della domanda subordinata (inadempimento di entrambe le parti).
§§§§§
In applicazione dei principi che regolano la soccombenza, parte attrice va condannata al pagamento delle spese processuali che, in mancanza di nota spese, si liquidano come da dispositivo per fasi studio, introduttiva e decisionale secondo lo scaglione di valore della domanda.
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P.Q.M.


il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n.16084/2021 R.G., così statuisce:
RIGETTA le domande di risoluzione, principale e subordinata, proposte da
[...]
; Controparte_1
CONDANNA IL SOLE A AL al pagamento delle spese processuali in CP_1 favore di che liquida in complessivi € 2.906,00 oltre IVA, CPA e Controparte_2
rimborso forfettario spese generali.
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della dott.ssa Renata Lombardo, funzionario in servizio presso questo Ufficio. CP_4
Catania, 9 novembre 2025
IL GIUDICE
NN CA
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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