REPUBBLICAITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL Tribunale di Taranto prima sezione civile in composizione monocratica in persona del Giudice ad essa assegnato Dott. Antonio pensato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in primo grado n. 571/2017 R.G.
TRA
rappresentata e difesa dall'Avv. Giuseppe Francesco Paolo Caforio Parte_1
-attrice-
E
rappresentato e difeso dall'Avv. Graziano De Fazio Controparte_1
-convenuto-
Le parti costituite precisavano le loro conclusioni come da verbale di udienza del 14/10/2025
COINCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
conveniva in giudizio chiedendo accertarsi: che era esclusiva proprietaria Parte_1 Controparte_1
della villa con annesso terreno posta in RA FO e che il rogito di acquisto in data del
26/3/2009, che ne attribuiva la proprietà del 50% al convenuto, era simulato per interposizione soggettiva essendo stato effettivamente convenuto che l'intera proprietà andava attribuita ad essa attrice;
che per l'effetto non era dovuta alcuna indennità di occupazione al .Si costituiva in giudizio CP_1 CP_1
chiedendo il rigetto delle avverse domande, contestando la natura simulata del rogito, ed in via
[...]
riconvenzionale il pagamento di una indennità per l'esclusiva occupazione della villa di proprietà comune
Pt_ da parte della .In subordine chiedeva la condanna dell'attrice a restituirgli le somme impiegate per la costruzione della villa ed in ulteriore subordine la condanna della stessa al pagamento di un indennizzo ex art. 2041 c.c.In diritto, risulta dall'atto pubblico in data 26/3/2009, prodotto dall'attrice, che la stessa
1 acquistò la quota di tre decimi del fondo con annesso fabbricato ivi descritto, mentre Controparte_1
Pt_ acquistò la quota di cinque decimi, con la residua quota di due decimi già di proprietà della per successione dei genitori.Per effetto di detto rogito le parti in lite divennero formalmente proprietarie, per metà ciascuna, del fondo con annesso fabbricato descritti nel rogito di cui innanzi.La volontà negoziale dichiarata nell'atto pubblico del 26/3/2009 è solo apparente in quanto le parti erano d'accordo nel considerare effettiva acquirente della quota di otto decimi della proprietà, di cui erano contitolari i germani
Pt_ della costituitisi parte venditrice, la sola odierna attrice, già proprietaria dei residui due decimi.Come
risulta dalle concordi dichiarazioni rese dai testi , , e Testimone_1 Testimone_2 Tes_3 [...]
che nel rogito di cui innanzi assunsero la qualità di venditori, tutte le parti del formale contratto di Tes_4
compravendita erano consapevoli della circostanza che detto rogito veniva stipulato al solo fine di
Pt_ regolare la successione dei genitori tra tutti i germani .Su tale comune presupposto tutti i germani acconsentirono alla stipula di una vendita che, in realtà, era diretta, secondo la loro volontà, a regolare la comune successione con l'attribuzione alla sorella , come convenuto tra i coeredi, del fondo e Pt_1
fabbricato descritti nell'atto pubblico del 26/3/2009.Infatti, come concordemente riferito da tutti i venditori in sede di prova testimoniale, ed anche dal teste , non vi fu alcuna effettiva Testimone_5
corresponsione di somme a titolo di prezzo in quanto i diritti successori dei formali venditori erano stati soddisfatti con l'assegnazione agli stessi o di altri immobili ereditari o di somme di denaro, senza conguagli a favore od a carico di alcuno degli eredi.Il mancato pagamento di un prezzo non fu, quindi, frutto di inadempimento della parte acquirente ma l'effetto del contenuto degli accordi raggiunti tra tutti gli eredi
Pt_
circa la divisione dei beni appartenuti ai genitori senza attribuzione di conguagli.Dalle richiamate deposizioni testimoniali risulta anche che la costituzione nell'atto pubblico del , quale formale CP_1
acquirente della quota del 50%, non era diretta ad attribuirgli la effettiva proprietà pro quota dell'immobile ma era giustificata dalla necessità di consentire l'erogazione di un mutuo a favore del , unico CP_1
percettore di reddito nell'ambito della relazione coniugale con , al fine di consentire la Parte_1
ristrutturazione del fabbricato assegnato a , per accordo tra coeredi, atteso il suo stato di Parte_1
fatiscenza attestato dalla perizia giurata agli atti e dichiarato anche nel rogito del 26/3/2009.La prova della natura soggettivamente simulata dell'atto in data 23/6/2009 può essere tratta dalle deposizioni testimoniali agli atti in quanto il divieto previsto dall'art. 1417 c.c. non è rilevabile di ufficio, afferendo a questione esaminabile solo su eccezione di parte in quanto ha natura di nullità relativa, e, pertanto, la
2 relativa eccezione può essere proposta non oltre la prima istanza o difesa successiva all'assunzione della testimonianza, ai sensi dell'art. 157 comma 2 c.p.c. (in tal senso Cass. Civ. n. 14274/2017).Non essendo stata sollevata, nei suindicati termini, eccezione di nullità della prova testimoniale, le dichiarazioni rese dai germani dell'attrice, parte venditrice nel rogito del 26/3/2009, possono valere come prova della natura simulata di detto rogito e della effettiva volontà delle parti di attribuire, con esso, alla sola le Parte_1
quote cedute dai venditori.A tale accordo ebbe a partecipare anche il il quale, in sede di rogito del CP_1
quale anche lui era formalmente parte, ebbe a dichiarare verbalmente di non vantare alcun diritto sull'immobile alienato in quanto di esclusiva proprietà dell'attrice (rif. dichiarazioni di Tes_1
).Analoga dichiarazione fu sottoscritta dal , unitamente alla moglie, nel documento scritto
[...] CP_1
datato 27/3/2009 laddove riconobbe alla moglie l'intera proprietà dell'immobile per cui è causa ammettendo che la cointestazione a suo favore era apparente e finalizzata al solo scopo di ottenere un mutuo per la ristrutturazione del fabbricato essendo egli unico percettore di redditi.Il documento datato
27/3/2009 rappresenta conforto probatorio estrinseco alle dichiarazioni testimoniali rese dai germani dell'attrice in ordine alla giustificazione della intestazione anche al della metà dell'immobile per cui CP_1
è causa, non corrispondente a volontà effettiva dei contraenti ma resa necessaria al solo fine di far ottenere allo stesso un mutuo per la ristrutturazione del fabbricato, facendolo, in sostanza, CP_1
apparire, presso il ceto bancario, come persona solvibile in quanto comproprietario dell'immobile per cui è
causa.Per effetto di quanto fin qui evidenziato, l'attrice va ritenuta esclusiva proprietaria della villa con pertinente terreno attualmente censita nel catasto di RA FO al foglio 155 particella n. 337 sub
1 (rif. perizia di ufficio del Geometra ), proprietà che nel rogito di vendita risultava censita Persona_1
in catasto al foglio n. 155 particelle nn. 105, 107, 103 e 106, in quanto l'atto pubblico in data 26/3/2009
cela una interposizione fittizia di persona (in tal senso Cass. Civ. n. 5457/2006) facendo apparire come acquirente anche il mentre gli effetti negoziali erano effettivamente voluti a favore della sola CP_1 [...]
, da ritenersi soggetto interponente laddove il va considerato come mero soggetto Pt_1 CP_1
interposto.Per l'effetto, va rigettata la domanda riconvenzionale con cui il chiede la corresponsione CP_1
di un indennizzo per l'esclusiva occupazione di tale immobile da parte dell'attrice, non essendone egli comproprietario.Va, invece, accolta la domanda riconvenzionale subordinata con cui il chiede la CP_1
condanna dell'attrice al pagamento di quanto speso per la ristrutturazione della villa.Dalla CTU espletata in corso di causa risulta provato che all'atto dell'acquisto, come peraltro riportato anche nell'atto pubblico del
3 26/3/2009, il fabbricato insistente sul fondo assegnato in proprietà esclusiva dell'attrice era in condizioni fatiscenti.Dalla stessa perizia di ufficio risulta provato che all'atto dell'espletamento delle operazioni peritali sul fondo era presente una villa provvista di tutti gli accessori necessari per il suo regolare utilizzo, che aveva sostituito il vecchio rudere.Dalle deposizioni dei testi , , Testimone_6 Testimone_7 Tes_8
, , , , risulta provato che la realizzazione del
[...] Tes_9 Testimone_10 Tes_11 Tes_12
nuovo fabbricato fu commissionata, diretta ed anche in parte eseguita, con l'aiuto di altri soggetti ed in economia, dal .Risultano documentati dal , per la realizzazione del nuovo manufatto, CP_1 CP_1
esborsi per complessivi euro 62.552,11 (rif. documenti dal n. 6 al n. 25 allegati alla comparsa di risposta.Il
CTU ha determinato in euro 166.442,91 i costi necessari per la realizzazione della nuova costruzione oggi presente sul fondo di proprietà dell'attrice.Ha anche precisato di aver determinato detti costi secondo prezziari della che non corrispondono ai costi proposti ai privati nelle opere edili.Va anche CP_2
evidenziato che il ha documentato costi per euro 62.552,11 che, tuttavia, non sono sufficienti a CP_1
coprire tutti i costi occorsi per il completamento della villa, come si presenta all'attualità.Tra i costi ipotizzati dal CTU (euro 166.442,91) e quelli documentati, ma non sufficienti a coprire tutti gli esborsi occorrenti, vi è una differenza di euro 103.890,91.Detta quota di lavori deve ritenersi realizzata in economia dal , con l'aiuto di altri soggetti, e ciò spiega l'assenza di documentazione fiscale.La stessa deve, CP_1
quindi, essere abbattuta delle maggiorazioni corrispondenti all'utile che va riconosciuto dai privati ad imprese, nel solo caso in cui i lavori vengano ad esse commissionati, attesa l'esecuzione di detta parte dei lavori in economia.La quota di euro 103.890,91 va, dunque, abbattuta di una percentuale onde adeguare la frazione dei lavori eseguiti in economia ai costi effettivamente sostenuti dal .Si ritiene di abbattere CP_1
tale quota del 40%, che di norma rappresenta l'utile delle imprese del settore, e, quindi, i costi per lavori eseguiti in economia, cioè senza coinvolgimento di imprenditori, possono determinarsi in euro 62.334,43
(103.890,91 – 40%), somma che aggiunta ai costi sostenuti per l'intervento di imprese (euro 62.552,11)
consente di determinare in euro 124.886,54 i costi occorsi per la realizzazione della nuova costruzione in parte in economia ed in parte con l'intervento di imprese del settore.Non vi è dubbio che le spese occorrenti alla costruzione sono state sostenute dal solo .Ciò può desumersi dai contratti di mutuo CP_1
e prestiti agli atti e dal fatto che il convenuto era l'unico percettore di redditi nell'ambito della famiglia
Pt_ costituita con la , come da quest'ultima riconosciuto con la sottoscrizione della controdichiarazione datata 27/3/2009 che riporta tale circostanza.Gli esborsi effettivamente sostenuti dal non CP_1
4 costituiscono donazione.E' evidente che la costruzione della villa serviva a realizzare l'interesse, comune ad entrambi i coniugi, di avere a disposizione una seconda casa da fruire per momenti di svago familiare..Come ha rilevato la Suprema Corte (in tal senso Cass. Civ n. 5086/2022 in motivazione) le spese sostenute per opere su suolo di uno dei soggetti legati da rapporto affettivo da parte dell'altro non possono costituire donazione, per assenza di animus donandi, quando lo scopo è quello di soddisfare l'interesse comune alla costruzione di un bene destinato a realizzare la comunione di vita.In tale ipotesi chi ha costruito su suolo dell'altro soggetto cui è legato da rapporto affettivo non può invocare l'art. 936 c.c., in quanto non è terzo quando è stato autorizzato a costruire dal proprietario (in tal senso Cass. Civ. n.
5086/2022 e n. 22154/2023), e non può invocare l'art. 1150 c.c., in quanto è mero detentore (in tal senso
Cass. Civ. n. 36153/2023), perché agisce con il consenso del proprietario.Nella specie, dall'interrogatorio formale dell'attrice emerge che il procedette alla costruzione con il suo consenso e nella sua piena CP_1
consapevolezza di quanto si stava realizzando sulla sua proprietà.Per effetto di ciò il non è terzo, CP_1
essendo esclusa l'applicabilità dell'art. 936 c.c., e non è neppure possessore, ma solo detentore, in quanto ha agito con il consenso di quella che è stato accertato essere l'unica proprietaria del suolo.In assenza di altre azioni tipiche, il diritto di chi ha costruito su suolo di soggetto cui è legato da relazione affettiva per realizzare il comune interesse ad utilizzare il bene per esplicare la relazione affettiva può essere sodisfatto solo attraverso l'indennizzo previsto dall'art. 2041 c.c. da determinare in base ai costi ed energie lavorative impiegati per la costruzione (in tal senso Cass. Civ. n. 5086/2022).Non può, quindi, riconoscersi al il CP_1
valore di mercato della costruzione ma solo l'indennizzo previsto dall'art. 2041 c.c. che va assegnato nei limiti dello spostamento patrimoniale subito dal depauperato ed arricchimento ricevuto dal beneficiato,
pari ai costi dei materiali ed energie lavorative impiegate.Va, quindi, accolta la domanda riconvenzionale subordinata del e, per l'effetto, l'attrice va condannata a pagare in suo favore la somma innanzi CP_1
liquidata.Alla reciproca soccombenza segue la integrale compensazione delle spese tra le parti (art. 92
comma 2 c.p.c.).

P.Q.M.


Il Tribunale di Taranto terza sezione civile in composizione monocratica in persona del Giudice ad essa assegnato Dott. Antonio Pensato definitivamente pronunciando nella causa di cui all'epigrafe, così
provvede:
5 1) accoglie la domanda proposta da e, per l'effetto, accerta e dichiara che l'atto pubblico Parte_1
in data 26/3/2009 relativo alla villa con pertinente terreno attualmente censita in catasto di
RA FO al foglio n. 155 particella n. 337 sub 1, precedentemente censita al foglio n.
155 particelle nn. 105, 107, 103, 106, è simulato per interposizione fittizia di persona nella parte in cui apparentemente assegna a la quota dei 5/10 della proprietà e che il Controparte_1
negozio effettivamente voluto dalle parti è il trasferimento effettivo della quota di 8/10 di proprietà in favore della sola;
Parte_1
2) ordina al Direttore della Agenzia Delle Entrate di Brindisi, servizi immobiliari, le conseguenti trascrizioni ed annotazioni;

3) rigetta la domanda riconvenzionale di condanna al pagamento di indennizzo per occupazione esclusiva dell'immobile descritto al precedente n. 1 del presente dispositivo proposta da CP_1
ed in accoglimento dell'opposta domanda proposta da accerta e dichiara
[...] Parte_1
che quest'ultima non è tenuta al pagamento di alcun indennizzo per esclusiva occupazione del predetto immobile;

4) accoglie la domanda riconvenzionale proposta in via subordinata da e Controparte_1
condanna al pagamento in suo favore della somma di euro 124.886,54; Parte_1
5) compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Taranto, 8/12/2025
Il Giudice Dott. Antonio Pensato
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