REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere
SEZIONE IV CIVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice FL BO ha pronunziato la seguente
SENTENZA
AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4576 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
(CF: ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliata in Indirizzo Telematico, presso il procuratore, Avv. RECCIA
ROBERTO, che la rappresenta e difende per procura in atti. ricorrente
E
(CF: E Controparte_1 C.F._2 [...]
(C.F. ) CP_2 C.F._3 resistenti contumaci
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione uso abitativo.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa. nell'udienza del 12/12/2025, i procuratori delle parti hanno precisato le rispettive conclusioni come note di trattazione scritta ritualmente depositate ed all'esito questo giudice ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente sentenza dando
1/5 lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione per intimazione di sfratto per finita locazione notificato il
10/06/2025 la ricorrente ha esposto: 1) di essere proprietaria esclusiva dell'unità immobiliare sita Castel Volturno al Parco IG Vanvitelli 1a trav. n. 3, contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Castel Volturno al Parco IG
Vanvitelli 1a trav., n. 3 (già Viale Bonn – Parco Europa snc), piano T;
censito in
Catasto Fabbricati al foglio 40, particella 2266, subalterno 2, categoria A/2, classe 3, consistenza vani 5,5, superficie catastale totale mq 106, totale escluse aree scoperte mq 101, R.C. 340,86, Viale IG Vanvitelli piano T;
2) che con contratto del
31/03/2016, registrato a Caserta il 31/03/2016 al n. 3052 serie 3T, ha concesso in locazione l'immobile sopra descritto ai signori (c.f. Controparte_1
nato a [...] il [...] e C.F._2 [...]
(c.f. ) nata a [...] il [...]; CP_2 C.F._3
3) che a seguito di un tacito rinnovo alla scadenza naturale del 31/03/2020, la validità del vincolo contrattuale è stata prorogato fino al 31/03/2024; 4) che ancora con accordo del 05/03/2024, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Caserta il giorno 08/03/2024 al n. 317 serie 3X, le parti hanno formalizzato la risoluzione consensuale del contratto, dando seguito alla precedente intesa già raggiunta circa l'esclusione del rinnovo ulteriore del contratto di locazione e che con il medesimo accordo del 05/03/2024, i conduttori si sono impegnati a lasciare l'immobile libero e vuoto da persone e cose non oltre il limite massimo del 31/03/2025; 5) Parte che con comunicazioni datate 28/02/2025 e inviate con raccomandate postali il 05/03/2025 (dopo numerosi solleciti verbali per le vie brevi) la proprietaria dell'immobile ha intimato ai sigg.ri e Controparte_1 Controparte_2 di provvedere al rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e cose entro il limite temporale ultimo prestabilito e concordato con l'accordo scritto innanzi
2/5 richiamato, ma che gli stessi, incuranti di tutti gli inviti e solleciti ricevuti, ulteriormente ribaditi anche di persona e con comunicazioni telefoniche, alla scadenza del suddetto termine di tolleranza accordato, non hanno provveduto a lasciare l'immobile.
Nel relativo giudizio, iscritto al n. RG 4110/25, gli intimati convenuti sono rimasti contumaci e all'esito dell'udienza del 30/07/2025 non è stato convalidato lo sfratto, sul presupposto che il procedimento di convalida di sfratto non è compatibile con la richiesta di rilascio fondata sulla risoluzione consensuale del contratto, con conseguente mutamento del rito e assegnazione del termine per l'introduzione del procedimento di mediazione.
Con la memoria integrativa la parte odierna ricorrente ha rappresentato che è stato introdotto il procedimento di mediazione, concluso con esito negativo per la mancata comparizione dei chiamati in data 19/09/2025 ed ha insistito nella domanda di emissione dell'ordine di rilascio sul rilievo che i conduttori continuano ad occupare l'immobile e, a partire dal mese di aprile 2025, hanno cessato la corresponsione dell'indennità concordata con il sopra richiamato accordo di risoluzione e rilascio differito.
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Sulla base della documentazione in atti risulta provato ovvero costituisce circostanza non oggetto di specifica contestazione che:
- tra le parti è intercorso contratto di locazione del 31/03/2016, registrato a Caserta il
31/03/2016 al n. 3052, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita Castel Volturno al
Parco IG Vanvitelli 1a trav. n. 3, in Catasto Fabbricati al foglio 40, part. 2266, sub.
2;
- tale contratto si è risolto per consenso delle parti al 31/03/2025, come da scrittura del 05/03/2024, registrata presso l'Agenzia delle Entrate;

- che i resistenti ancora occupano l'immobile.
3/5 Alla luce della risoluzione consensuale del contratto di locazione e della scadenza della data prevista per il rilascio, i resistenti devono essere condannati all'immediata liberazione dell'immobile in favore della parte ricorrente.
Ciò premesso in ordine alla domanda di risoluzione del contratto, in ordine alla diversa domanda di pagamento dei canoni insoluti da aprile 2025, proposta in sede di memoria integrativa dalla locatrice, si osserva che tale domanda deve considerarsi domanda nuova e inammissibile.
Come noto, in sede di mutamento del rito dopo la fase di convalida di sfratto, le parti non possono formulare domande nuove rispetto a quelle contenute rispettivamente nell'atto di citazione e nella comparsa di costituzione e risposta.
Sul punto la Suprema Corte opina che "In tema di controversie in materia di locazione, come disciplinata dalla L. n. 353 del 1990, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426 cod. proc. civ., dopo che il giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal giudice, non sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato" (Corte di Cassazione,
Sez. III, sen. n. 11596/2005).
Questo Tribunale non ignora che tale orientamento è stato parzialmente rivisitato dalla giurisprudenza della Suprema Corte limitatamente alla possibilità, per l'intimante, di chiedere il pagamento di mensilità di canone pregresse a quelle indicate nell'intimazione (Corte di Cassazione, Sez. III, Ord. n. 7430/2017). Tale eccezione, però, è riferita all'ipotesi di intimazione di sfratto per morosità, laddove il mancato pagamento dei canoni è un fatto costitutivo già presente nell'atto introduttivo del procedimento di convalida. Nell'ipotesi odierna, invece, lo sfratto era stato intimato in ragione della finita locazione e dunque la domanda relativa al mancato pagamento dei canoni di locazione, introduce un thema decidendum del tutto nuovo, non dipendente dalle difese della controparte e dunque inammissibile.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, in applicazione del D.M. 55/2014.
4/5

P.Q.M.

il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. ACCERTA e DICHIARA che il contratto di locazione inerente l'immobile Castel
Volturno al Parco IG Vanvitelli 1a trav. n. 3, in Catasto Fabbricati al foglio 40, part. 2266, sub. 2, è cessato, per risoluzione consensuale alla data del 31/03/2025;

2. CONDANNA per l'effetto e Controparte_1 [...]
a rilasciare immediatamente, in favore della ricorrente, CP_2 [...]
, l'immobile indicato al capo di dispositivo che precede, vuoto Parte_1
e libero di persone e cose non oggetto della locazione;

3. DICHIARA inammissibile la domanda di pagamento dei canoni di locazione;

4. CONDANNA e al Controparte_1 Controparte_2
pagamento delle spese di lite in favore di che liquida Parte_1 in euro 76,00 per esborsi, euro 2000,00 per compensi oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, da distrarsi al procuratore antistatario avv. Roberto Reccia.
Santa Maria Capua Vetere, lì 12/12/2025 .
Il giudice
FL BO
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