Sentenza n. ________ /________
n. 5001/2024 Ruolo generale Affari Contenziosi
N. .................. Cron.
N. ................... Rep.

TRIBUNALE DI LECCE
Seconda Sezione Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Lecce – Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del dott. Italo Mirko De Pasquale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa di primo grado iscritta al numero d'ordine 5001 del 2024, all'esito dell'udienza di discussione del 21.01.2025, promossa da:
- e , rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2 dall'avv. Lilia Lucia Petrachi;

– RICORRENTI –
CONTRO
- in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. CP_1
Alessandro Gioffreda;

– RESISTENTE – avente ad oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni.
FATTO e DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, i sig.ri e , deducendo: di essere Parte_1 Parte_2 proprietari di un immobile sito in Lecce alla via Oberdan n. 24/b, p.t., locato ad uso commerciale alla in forza di contratto di locazione stipulato in data19.02.2022 e registrato presso CP_1
l'Agenzia delle Entrate di Lecce in data 24.02.2022, con decorrenza 1° marzo 2022 e scadenza
29 febbraio 2028; che il canone annuo era stato pattuito in euro 14.400,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate scadenti il giorno 5 di ogni mese di euro 1.200,00 cadauna, con bonifico bancario permanente intestato al locatore, ad eccezione del primo anno per il quale era stata espressamente prevista una riduzione del canone ad euro 13.200,00 annuali e rate di euro
1.100,00 mensili;
che la società conduttrice aveva omesso di pagare i canoni di locazione relativi ai mesi di aprile, maggio e giugno, per un totale di euro 3.600,00; di aver richiesto più volte, da ultimo in data 15.04.2024, il pagamento della morosità; hanno adito l'intestato
Tribunale per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'On. Tribunale adito convalidare l'intimato sfratto per morosità nei confronti di in persona del legale CP_1 rappresentante p.t., con sede in Lecce, Via Merine n. 36, con provvedimento immediatamente
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esecutivo; 1) in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva dell'immobile di cui in premessa con contestuale fissazione della data di esecuzione del provvedimento di rilascio e, per l'effetto, disporre il mutamento del rito per il prosieguo del giudizio nelle forme del rito speciale, concedendo termine per il deposito di memorie integrative;
2) con vittoria di spese e competenze di lite anche in caso di richiesta e sanata morosità” [il corsivo riproduce testualmente le conclusioni riportate nell'atto di intimazione di sfratto per morosità].
In data 18.07.2024 si è costituita in giudizio la eccependo, in via preliminare, la CP_1 violazione di un accordo tra le parti che prevedeva un graduale piano di rientro proposto dalla società conduttrice ed accettato dai locatori.
Ha poi dedotto: che, a fronte di richieste di pagamento da parte dei proprietari del locale commerciale, aveva fatto presente che persisteva una pesante crisi nel settore dell'abbigliamento tale da non consentirle di adempiere alle obbligazioni contrattuali;
di aver richiesto, per tale motivo, uno spostamento dei canoni di locazione;
di aver effettuato, in data
28/05/2024, un bonifico bancario di € 554,00 in base ai precedenti accordi e di averlo comunicato al procuratore dei ricorrenti;
che quest'ultimo, con nota pec di risposta del
30/05/2024, aveva dato atto che la somma versata era stata trattenuta a titolo di acconto sulle maggiori somme ancora a versarsi, precisando altresì che la dilazione era stata accettata dai locatori;
che, rispettando pertanto i termini di cui all'accordo esplicitato con la nota pec del
16/05/2024, avrebbe dovuto effettuare in data 20/06/2024 il pagamento del canone di Aprile mediante il versamento della somma di €1.000,00; che era tuttavia accaduto che in data
19/06/2024 (giorno precedente alla scadenza pattuita) le era stata notificata l'intimazione di sfratto per morosità richiedendole il pagamento dei canoni di locazione per i mesi di Aprile,
Maggio e Giugno per un totale pari ad € 3.600,00; che i locatori avrebbero dovuto rispettare i nuovi accordi intercorsi tra le parti e tesi a ripianare le esposizioni debitorie per mancato pagamento dei canoni di alcuni mesi anziché, come in realtà era avvenuto, ignorare completamente ogni forma di intesa. Ha dunque rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia
Ill.mo Giudice del Tribunale adito, contrariis reiectis, e disattese tutte le avverse difese, richieste, deduzioni, argomentazioni e conclusioni, provvedere come segue:

1. In via preliminare: si chiede che il tribunale non proceda alla convalida dello sfratto per morosità con contestuale rilascio dell'immobile per i motivi sopra tutti esposti;

2. Nel merito: in accoglimento della spiegata opposizione facendo valere l'accordo intercorso tra le parti, riconoscere in favore della società opponente un termine entro il quale sanare le morosità pregresse e per le quali si era concordato un piano di rientro accettato dalla controparte;

3. sempre nel merito, sospendere il giudizio per mutamento del rito con prosecuzione dello stesso nelle forme ordinarie;

4. Con condanna al pagamento delle spese e competenze di lite del presente giudizio oltre accessori di legge.” [il corsivo ripropone testualmente le conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta in opposizione al procedimento di sfratto per morosità].
Con ordinanza resa il 22.07.2024 il Tribunale, denegata la convalida, ritenuta l'opposizione fondata su prova scritta, ha disposto il mutamento del rito ai sensi e per gli effetti degli artt. 667
e 426 c.p.c.
La causa, istruita con produzione documentale, all'esito dell'udienza di discussione del
2 21.01.2025, è stata decisa con la presente sentenza.
La domanda è procedibile essendo stato espletato, con esito negativo, il procedimento di mediazione (v. verbale negativo del primo incontro informativo del 15.10.2024).
Preliminarmente, in merito all'eccezione di difetto di procura alle liti proposta dalla resistente che non ha ritenuto valida e sufficiente quella rilasciata per lo sfratto per morosità, va rilevato che la proposizione dell'opposizione da parte del conduttore nel procedimento speciale di sfratto lo trasforma in un giudizio ordinario e la procura alle liti originaria, allegata all'intimazione di sfratto per morosità, è pacificamente ritenuta valida anche per detto giudizio, atteso che la stessa copre tutti gli atti del procedimento, compresa la fase successiva ed eventuale di mutamento di rito in quanto riporta testualmente “… nei giudizi da promuoversi dinanzi ai giudizi di primo grado ed in quelli successivi ed eventuali di impugnazione, di reclamo, di riassunzione etc.…”, da cui si evince chiaramente la volontà delle parti di conferire mandato non solo per il procedimento sommario di sfratto ma anche per quello che ne deriverebbe in caso di opposizione.
Tanto premesso, la domanda da esaminare nel merito è quella afferente la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale con condanna del resistente al rilascio dell'immobile locato e al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti.
Questo Tribunale, dunque, è chiamato a stabilire se quello posto in essere da parte convenuta sia o meno un inadempimento di gravità tale da determinare la risoluzione del rapporto contrattuale.
Ebbene, la domanda dei ricorrenti è fondata e merita accoglimento.
Difatti affinché possa verificarsi la risoluzione dl contratto di locazione di immobile adibito ad uso commerciale è necessario intervenga un inadempimento di tale gravità da rompere l'equilibrio contrattuale instauratosi tra le parti. Dunque per le locazioni ad uso non abitativo la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore ai fini della risoluzione del rapporto contrattuale è affidata ai criteri fissati nell'art. 1455 c.c..
Nel caso di specie, la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di canoni deve tenere conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore nonché della durata contrattuale.
Alla data del deposito delle note conclusive dei ricorrenti avvenuta il 30.12.2024 la morosità è ulteriormente aumentata essendosi la società conduttrice arretratasi anche nel pagamento delle mensilità di luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2024.
A fronte della dedotta morosità nel pagamento dei canoni di locazione, l'odierna resistente non ha prodotto prova congrua, idonea e sufficiente a dimostrare di aver corrisposto i canoni di locazione alle scadenze pattuite.
Dalla documentazione in atti, nello specifico dalla corrispondenza avvenuta tramite PEC tra i procuratori delle parti, si evince difatti che i ricorrenti non hanno mai espressamente accettato la proposta di dilazione richiesta dalla resistente, subordinandone l'eventuale accoglimento al rilascio da parte della stessa società conduttrice di idonee garanzie patrimoniali per i canoni maturati e maturandi, garanzia mai effettivamente prestata dalla e, dunque, accordo CP_1 mai concretamente raggiunto.
Da quanto sopra si evince che nessun accordo si è mai realmente perfezionato tra le parti con
3 accettazione espressa delle condizioni da entrambe, dal momento che l'ultima proposta dei ricorrenti effettuata con PEC del 21 maggio 2024 a firma del procuratore è rimasta inevasa. Ad essa è seguito solo il versamento di Euro 544,00 effettuato dalla resistente, insufficiente a dimostrare la volontà concreta di sanare lo stato di morosità.
Il mancato pagamento di un numero rilevante di canoni di locazione, come accaduto nel caso di specie (nove alla data del deposito da parte del procuratore dei ricorrenti delle note conclusive avvenuto in data 30.12.2024), costituisce un inadempimento di grave entità e può, dunque, dare luogo alla risoluzione del contratto in essere tra le parti, ciò anche alla luce del fatto che la società intimata non ha sanato la sua morosità e che ha avuto un lasso temporale notevole per poter, quantomeno, effettuare parte dei pagamenti relativi ad alcune mensilità, dimostrando così, malgrado le difficoltà economiche, la volontà di ottemperare agli obblighi contrattuali disattesi.
Ne deriva la pronuncia di cui in dispositivo.
La domanda proposta dai ricorrenti merita accoglimento.
Non sussistono i presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c. (né comma 1 né comma 3). Il rigetto della relativa domanda non configura soccombenza reciproca e, quindi, non giustifica la compensazione delle spese.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.
Tenuto conto dell'avvenuta adozione del D.M. 55/2014 e successive modificazioni, il relativo importo, considerati i criteri ivi indicati, l'importanza, la natura, la difficoltà e il valore della causa, nonché il numero e la complessità delle questioni giuridiche trattate, viene fissato considerando i valori minimi:
- fase di studio della controversia, € 213,00;
- fase introduttiva del giudizio, € 213,00;
- fase istruttoria e/o di trattazione, € 426,00;
- fase decisoria, € 426,00.
Ai compensi come sopra liquidati vanno aggiunte le spese generali nella percentuale del 15% dei compensi, IVA e CPA.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, così provvede:
• Dichiara risolto il contratto di locazione stipulato in data 19.02.2022 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Lecce in data 24.02.2022, cod. identificativo n. TUP2T0020060000A, con decorrenza 1° marzo 2022 e scadenza 29 febbraio 2028, per grave inadempimento nel pagamento dei canoni da parte della società resistente;

• Ordina il rilascio dell'immobile oggetto di locazione da parte della società resistente, libero da cose e da persone, per la data del 24 febbraio 2025 e la riconsegna dello stesso in favore dei ricorrenti;

• Condanna la società resistente al pagamento della somma pari ad € 3.600,00 corrispondete ai canoni relativi alle mensilità di aprile, maggio e giugno 2024 oltre a quelli scaduti e a scadere sino all'effettivo rilascio, o alla somma eventualmente ricalcolata a fronte dei pagamenti effettuati successivamente all'instaurazione del presente giudizio, oltre interessi dalla domanda
4 al soddisfo, oltre accessori tra i quali le spese condominiali, interessi e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze all'effettivo soddisfo;

• Condanna la resistente a rimborsare ai ricorrenti le spese di questo grado di giudizio, liquidate in € 1.278,00, a titolo di compenso professionale, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% ed accessori come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Lilia
Lucia Petrachi;

• Pone a carico della resistente le spese per l'espletato procedimento di mediazione:
• Condanna la società resistente che non ha partecipato al primo incontro di mediazione senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
• Lecce, 21 gennaio 2025.
Il Giudice
(Dott. Italo Mirko De Pasquale)
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del dott. Piero Campa, addetto all'Ufficio del Processo.
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