R.G. n° 100553/2012

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Tribunale di Patti Sezione Civile
___________
Il Tribunale di Patti, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott. Giovanni
Genovese, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A ai sensi degli artt. 189 e 281-quinquies c.p.c. (nella versione applicabile ex art. 23-bis comma 7
D.L. 19/2024), nella causa iscritta al R.G. n° 100553/2012
TRA
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. – Avv.ti Dario Pastore e Alberto Caruso;

[...] C.F._2
attori
E
(C.F. ) – Avv. Fabio Armeli Controparte_1 C.F._3
Iapichino
convenuto
E
(C.F. ) – Avv. Graziella Collovà CP_2 C.F._4
convenuta
Conclusioni di parte attrice:
- nel merito, in via principale, ritenere e dichiarare il diritto di recesso dei Sig.ri
[...]
e dal contratto preliminare di compravendita Parte_1 Parte_2
afferente ad un fabbricato per civile abitazione sito in Capo d'Orlando (ME) alla c.da S.
Martino n. 76, distinto al Catasto dei Fabbricati del Comune di Capo d'Orlando (ME) al foglio 3, particella 545 sub 2 (già particella 162 sub 2, variata d'ufficio), stante il grave e colpevole inadempimento dei promittenti venditori e Controparte_1 CP_2
;
[...]
1

- nel merito, in via principale, condannare per l'effetto i convenuti Sig.ri Controparte_1
e al versamento della somma di € 24.000,00 a titolo del doppio della
[...] CP_2 caparra incamerata dagli stessi al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., oltre interessi e rivalutazione come per legge;

- in via riconvenzionale, condannare ex art. 96 c.p.c. la parte convenuta al risarcimento dei danni da “lite temeraria” in favore degli attori nella stessa misura di € 25.000,00 richiesti con evidente dolo dalla stessa convenuta in comparsa di costituzione, o nella diversa maggiore o minore misura ritenuta di giustizia che si riterrà opportuna avuto riguardo all'atteggiamento processuale agito da controparte, ricorrendo se del caso anche al criterio equitativo, per le motivazioni già spiegate con la memoria ex art. 183 comma
6° n. 1 cpc del 07.06.2013.
- in ogni caso, con vittoria di spese e compensi di giudizio
Conclusioni di parte convenuta : non depositate (si riportano quelle rassegnate CP_2 in comparsa di costituzione e risposta)
1) (…)
2) Ritenere e dichiarare la palese infondatezza della domanda attorea e con qualunque statuizione rigettarla stante l'evidente insussistenza dei presupposti di legge per richiedere il recesso e, comunque, l'assoluta irrilevanza della formalità sull'adempimento del contratto;

3)Ritenere e dichiarare l'illegittimità del comportamento assunto dagli attori che si sono resi gravemente inadempienti nell'adempimento del contratto e, per l'effetto, ritenere e dichiarare il diritto della convenuta al recesso dal contratto con conseguente diritto all'incameramento della caparra;

4) Ritenere e dichiarare che gli attori non hanno utilizzato la casa con la diligenza dovuta lasciandola in totale stato di abbandono così procurando ingenti danni alla convenuta e, conseguentemente in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata condannarli al risarcimento dei danni, in favore della convenuta nella misura di € 25.000,00 o di quell'altra somma che sarà provata o ritenuta equa in prosieguo del giudizio;

5)Nella denegata ipotesi in cui dovesse riconoscersi un sia pur minimo fondamento alla domanda avversa, in ogni caso ritenere e dichiarare l'esclusiva responsabilità del Notaio che ha provveduto alla stipula del definitivo con l'atto pubblico del 23.04.2008, dott.ssa
tenendo indenne la convenuta da ogni responsabilità che al riguardo Persona_1 dovesse essere accertata;

2 6)Condannare chi di competenza al pagamento delle spese, competenze ed onorari del giudizio.
Conclusioni di parte convenuta : non depositate (si riportano Controparte_1 quelle rassegnate in comparsa di costituzione e risposta)
“Preliminarmente estromettere l'odierno convenuto dal presente giudizio per i motivi tutti espressi nella superiore narrativa;

Rigettare le domande attoree tutte formulate avverso l'odierno comparente poiché assolutamente infondate in fatto ed in diritto.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari ora come da parametri in vigore“
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.1. Con l'atto introduttivo del presente giudizio, gli attori esponevano di aver sottoscritto in data 25.07.2011 un contratto preliminare a mezzo cui i convenuti si impegnavano a vendere, al prezzo di € 80.000,00, “un fabbricato per civile abitazione sito in Capo d'Orlando (ME), alla
c.da S. Martino n. 76, composto da un vano, angolo cottura, ripostiglio e bagno al piano terra ed un vano, disimpegno e bagnetto al primo piano, distinto in Catasto del Fabbricati del Comune di Capo d'Orlando (ME) al foglio 3, particella 545 sub 2”, e di aver corrisposto la somma di €
12.000,00 a titolo di acconto e caparra confirmatoria, con pagamenti effettuati al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto dell'immobile (per € 2.000,00) ed alla stipula del preliminare (per € 10.000,00).
Gli attori rappresentavano quindi che, nonostante i convenuti avessero dichiarato in preliminare di vendita che l'immobile era di loro esclusiva proprietà, libero da pesi, oneri, canoni, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli (ad esclusione dell'ipoteca nascente da mutuo rogato in Notar del 23.04.2008), da apposita ispezione ipotecaria era invece Persona_1 emerso che sull'unità immobiliare grava una domanda giudiziale di rivendicazione (giusta trascrizione del 27.04.1992) proposta da ed afferente la striscia di terreno che dalla Per_2 strada comunale porta all'immobile già di proprietà di , dante causa dei promittenti Parte_3 venditori. Inoltre, con la medesima domanda giudiziale trascritta viene richiesta la rimozione del cancello di ingresso attraverso il quale si accede all'immobile oggetto di vendita e della grondaia del medesimo immobile che si proietta sul fondo della rivendicante.
Gli attori esponevano inoltre che, proprio in riferimento alla domanda giudiziale in questione, la sentenza della Corte di Appello di Messina n. 41/2004 del 10.02.2004 - a mezzo cui veniva accertata l'intervenuta usucapione della striscia di terreno in favore del - era Pt_3 stata cassata con rinvio dalla Suprema Corte di Cassazione, e la causa riassunta in grado d'appello su iniziativa di Per_2
3 Secondo gli attori, pertanto, i convenuti avrebbero dolosamente o colposamente sottaciuto l'esistenza della trascrizione, attuale e pregiudizievole, in violazione degli obblighi di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto.
Gli attori rappresentavano quindi di essere stati diffidati alla stipula del contratto definitivo e, dopo interlocuzione intervenuta con i convenuti che non ritenevano la trascrizione d'ostacolo alla stipula dell'atto pubblico, di aver receduto dal contratto preliminare chiedendo il pagamento del doppio della caparra confirmatoria e la restituzione di € 3.800,00 versati all'agenzia di mediazione, oltre al risarcimento dei danni ed interessi. Rappresentavano inoltre di aver più volte offerto in restituzione le chiavi dell'immobile, senza ricevere alcun fattivo riscontro, avendo i convenuti financo disertato l'incontro fissato per il 05.03.2012.
1.2 i convenuti si costituivano in giudizio, con separati procuratori.
Lo contestava il contenuto dell'atto introduttivo affermando di aver sempre CP_2 tenuto un comportamento improntato a correttezza e buona fede. La convenuta esponeva di aver stipulato il preliminare di vendita in un momento di difficoltà economica conseguente alla separazione intervenuta con il marito, poiché il mantenimento per le figlie dovuto da quest'ultimo era stato liquidato in unica soluzione conteggiando le somme dovute nella quota del 50% del valore della casa compravenduta. La situazione di bisogno economico, secondo quanto rappresentato dalla convenuta, l'avrebbe costretta addirittura a consegnare la casa agli attori a fronte del solo pagamento dell'esiguo acconto di € 12.000,00, così esponendosi a nuove spese per la locazione di un altro immobile in cui trasferirsi con le figlie. La convenuta esponeva, inoltre, che gli attori non avevano provveduto entro il termine contrattuale fissato dalle parti alla stipula dell'atto pubblico di vendita, tanto che, con nota del 02.11.2011, era costretta a formalizzare la diffida ad adempiere. Proprio a tale diffida i convenuti avrebbero risposto affermando di aver appreso dell'esistenza della trascrizione della domanda giudiziale pregiudizievole così chiedendo la restituzione del doppio della caparra da loro versata.
La convenuta esponeva, inoltre, di aver riscontrato la richiesta rappresentando la propria disponibilità alla stipula dell'atto pubblico e di essere stata costretta, a fronte dell'inerzia degli attori, a chiedere in restituzione l'immobile e le chiavi azionando il procedimento ex art. 700
c.p.c. (ottenendo così concretamente in restituzione le chiavi dell'immobile soltanto in data
13.07.2012).
Con l'atto di costituzione in giudizio contestava anche la legittimità del CP_2 recesso ex art. 1385 c.c. invocato dagli attori, non ravvisandosi un inadempimento colpevole a lei imputabile. Di contro, secondo la convenuta, gli attori avrebbero approfittato della situazione in quanto, pur essendo a conoscenza della trascrizione, avrebbero dapprima fruito dell'immobile
4 e, a seguire, a fronte della richiesta di stipula avanzata dalla convenuta, frapposto pretestuosamente il proprio rifiuto, così impedendo la conclusione del contratto definitivo.
La convenuta rappresentava inoltre di non avere mai saputo della pendenza giudiziaria intrapresa dalla nei confronti del proprio dante causa , non essendo simile Per_2 Parte_3
evenienza neppure stata indicata nel proprio atto di compravendita.
Infine, la convenuta deduceva che, comunque, la striscia di terreno oggetto di domanda giudiziale di rivendica trascritta non era inclusa tra i beni contemplati nel preliminare del
25.07.2011; ragion per cui, secondo la convenuta, i beni promessi in vendita sarebbero correttamente da considerarsi privi di pesi ed oneri per come dichiarato. Inoltre, proprio sulla striscia di terreno in questione, risulterebbe pacificamente riconosciuta da il diritto Per_2
di passaggio in favore della convenuta.
Lo proponeva quindi domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni subiti CP_2 per effetto dell'illegittimo rifiuto frapposto dagli attori a dare esecuzione al contratto preliminare, non procedendo con la stipula dell'atto pubblico. In particolare, chiedeva il risarcimento da mancato incameramento degli assegni di mantenimento (conglobati, per l'appunto, in metà del prezzo di vendita dell'immobile, per effetto della cessione di quota effettuata dal marito), oltre che per le ulteriori rate di mutuo che era stata costretta a pagare a decorrere dal mese di ottobre 2011 in avanti, e per la privazione del godimento del proprio immobile fino al 13.7.2012 (periodo in cui aveva dovuto pagare il canone di locazione di altro immobile).
La convenuta avanzava altresì richiesta di risarcimento dei danni da infiltrazioni subite nel proprio immobile a causa della rottura delle tegole avvenuta nel periodo in cui l'abitazione era in disponibilità degli attori, per un ammontare di € 24.000,00, salva diversa quantificazione ritenuta di giustizia.
si costituiva in giudizio negando di aver assunto l'obbligo Controparte_3 di vendere l'immobile oggetto di controversia.
Il convenuto rappresentava di essere intervenuto nell'atto unicamente per rinunziare in favore delle figlie alla propria quota parte di prezzo derivante dalla vendita dell'immobile, pari ad € 40.000,00, a titolo di contributo al mantenimento già maturato ed di anticipazione sulle rate a scadere fino alla concorrenza della predetta somma. Eccepiva inoltre la carenza di legittimazione dell'attrice non essendo ella parte del contratto Parte_2 preliminare.
Infine, il affermava di non essere a conoscenza del fatto che la Controparte_1 Per_2 avesse provveduto a riassumere il procedimento civile in data 28.04.2010, poiché non conviveva
5 con la ex coniuge sin dal 2009. Ed ancora, rilevava di non aver mai incassato alcuna caparra confirmatoria, chiedendo, sulla scorta di tali difese, l'estromissione dal giudizio.
1.4 Con memorie 183, comma VI cpc, primo termine, gli attori contestavano la richiesta risarcitoria avversaria e, di contro, chiedevano la condanna dei convenuti per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., avanzando una richiesta di € 25.000,00.
1.5 La presente controversia è stata individuata fra quelle di cui all'art. 23-bis comma 5
D.L. 19/2024, con conseguente applicazione, ai sensi del successivo comma 7, del modello decisionale introdotto dal D.Lgs. 149/2022.
2.1 Entrambe le parti - sulla scorta di presupposti diversi - invocano nel presente giudizio la pronuncia di accertamento del proprio legittimo recesso dal contratto preliminare con ogni conseguente statuizione in ordine alla caparra confirmatoria versata (rispettivamente chiedendo, la convenuta la ritenzione, e gli attori il pagamento del doppio della caparra versata). CP_2
Più in particolare, gli attori hanno agito in giudizio chiedendo l'accertamento del diritto al recesso dal contratto preliminare di compravendita del 25.07.2011, in concreto esercitato a mezzo nota del 21.11.2011, con cui è stata anche formalizzata la richiesta di pagamento del doppio della caparra versata per un ammontare complessivo di € 24.000,00.
Di contro, la convenuta ha avanzato richiesta di accertamento CP_2 dell'illegittimità del comportamento assunto dagli attori e, per l'effetto, del conseguente diritto al recesso dal contratto con diritto all'incameramento della caparra ricevuta.
Ai fini dell'accertamento richiesto dalle parti deve necessariamente rilevarsi che la disciplina dettata dall'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente.
Pertanto, nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono gli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (Cass. 12549/2019).
2.2. La sussistenza della trascrizione di domanda giudiziale di rivendicazione (del
27.04.1992), posta a fondamento del proprio recesso da parte degli attori, non è contestata dalle parti. Sul punto, tuttavia, la convenuta nell'escluderne il carattere pregiudizievole, CP_2
6 ha anche affermato che la striscia di terreno oggetto di domanda giudiziale trascritta non sarebbe in realtà confluita tra i beni promessi in vendita con preliminare del 25.07.2011; trattasi di circostanza significativa poiché idonea ad incidere sulla valutazione da compiere in ordine alla reale capacità della trascrizione di pregiudicare gli interessi degli attori.
A ben osservare, l'unità immobiliare oggetto di preliminare di vendita è esattamente coincidente con quella acquistata dai convenuti da con atto in Notar Parte_3 Per_1 del 23.04.2008. Anche i confini del compendio immobiliare vengono indicati in modo
[...]
identico nei due atti (confinante con strada pubblica e proprietà da più lati). Inoltre, nel Pt_4 preliminare di vendita, i convenuti affermano anche di promettere in vendita l'unità immobiliare
“nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, così come agli stessi pervenuto per atto di compra rogato dal Notaio da Barcellona Pozzo di Gotto in data 23 Aprile 2008 …”. Persona_1
Risulta quindi evidente come, a differenza di quanto sostenuto dalla convenuta, nel preliminare di vendita non sia intervenuta alcuna esclusione di parti del complesso immobiliare per come acquistato dai convenuti nel 2008 e, tanto meno, della striscia di terreno di accesso all'immobile oggetto di domanda di rivendicazione trascritta nei PP.RR.II il 27.04.1992.
La consistenza immobiliare promessa in vendita, pertanto, deve ritenersi comprensiva anche della striscia di terreno oggetto di domanda giudiziale trascritta.
Ciò posto, deve a tal punto osservarsi che la valutazione della reale portata pregiudizievole della trascrizione deve inevitabilmente coinvolgere il contenuto della domanda giudiziaria trascritta;
ed è proprio il contenuto della domanda giudiziale avanzata da a rendere Per_2 la trascrizione sottaciuta dai convenuti attuale e pregiudizievole per gli interessi degli attori.
Invero, la circostanza che il terreno di accesso all'immobile appartenga a – Per_2 come emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione depositata dagli attori – che oltre a rivendicarne la proprietà ha anche chiesto la rimozione del cancello di ingresso all'unità immobiliare oggetto di preliminare di vendita stipulato tra le parti, lascia chiaramente intendere che gli attori non potranno collocare alcunché proprio sulla porzione di terreno antistante la porta di ingresso e, tanto meno, chiudere l'accesso alla proprietà con un cancello (di cui viene per l'appunto chiesta la rimozione); ciò, con evidente grave limitazione al pieno esercizio del diritto di proprietà che con il preliminare di vendita gli attori si erano prefigurati di conseguire.
La circostanza che sulla striscia possa gravare una servitù di passaggio non è può essere ritenuta equivalente, atteso che simile diritto consente unicamente il transito, senza poter collocare alcunché sul terreno.
2.3. A ciò deve aggiungersi che il convenuto era perfettamente Controparte_1
a conoscenza del giudizio sottostante alla trascrizione di domanda giudiziale (e deve ritenersi anche della stessa trascrizione) essendosi egli costituito in quel giudizio nel quale era stato
7 convenuto unitamente a . , pertanto, era perfettamente a Parte_3 Controparte_1
conoscenza della pendenza giudiziaria e, soprattutto, proprio della rivendica di proprietà della striscia di terreno di accesso all'immobile avanzata da (oltre che della richiesta di Per_2 rimozione della grondaia e del cancello di ingresso all'immobile) e non espressamente esclusa nel preliminare di vendita sottoscritto.
La mancata comunicazione della trascrizione nei PP.RR.II. della domanda giudiziale e del giudizio ad essa sotteso (ben noto al convenuto che avrebbe dovuto, Controparte_1
diligentemente attivarsi per verificarne lo stato), con conseguente negazione in preliminare di vendita di ogni peso ed onere pregiudizievole gravante sugli immobili oggetto di compromesso, costituisce certamente inadempimento di non scarsa importanza avendo riguardo agli interessi degli attori, idoneo a legittimarne il recesso dal contratto per come effettivamente avvenuto.
2.4 Di contro, e per conseguenza, la mancata stipula dell'atto definitivo entro il termine previsto in preliminare di vendita (30.10.2011), invocato dai convenuti a fondamento del proprio diritti di recesso, non integra gli estremi del grave inadempimento da parte degli attori, trattandosi di questione che risulta superata dal precedente e più grave inadempimento dei promittenti venditori.
Ad abundantiam, si può comunque osservare che il termine per l'adempimento può infatti essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di apprezzamento di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (Cass. 5797/2005).
Nel caso di specie non vi è alcun serio ed apprezzabile elemento per ritenere “essenziale” il termine previsto nel contratto preliminare, posto che la dicitura ivi apposta si esaurisce nella mera formula "entro e non oltre", che la giurisprudenza è concorde nel ritenere insufficiente
(Cass.21838/2010).
La mancanza di essenzialità del termine esclude che il comportamento degli attori possa costituire inadempimento grave e colpevole.
Ed infatti, gli attori hanno immediatamente reagito, prima del decorso del termine assegnato con diffida ex art. 1453 c.c., eccependo e rilevando la sussistenza della trascrizione pregiudizievole sugli immobili oggetto di compromesso e comunicando il proprio recesso dal contratto.
8 Né, di contro, può seriamente sostenersi che gli attori abbiano colpevolmente sottaciuto la conoscenza della trascrizione sull'immobile, sollevando la questione - per come prospettato dalla convenuta - solo dopo la scadenza del termine. Infatti, dagli atti risulta che CP_2 la visura è stata eseguita soltanto il 18.10.2011 dalla teste (escussa all'udienza del Tes_1
08.05.2015). La ristrettezza del tempo intercorrente tra la visura e lo scambio epistolare attivato il 02.11.2011 dai convenuti, in mancanza di prova diversa, non consente di ritenere che gli attori abbiano sottaciuto la circostanza al fine di trattenere oltre la detenzione dell'immobile.
Deve pertanto ritenersi insussistente ogni assunto inadempimento ascritto agli attori, con conseguente illegittimità di ogni recesso invocato dai convenuti.
2.5 Agli accertamenti sopra esposti consegue, ai sensi dell'art. 1385 c.c., il diritto degli attori a ricevere il pagamento da parte dei convenuti del doppio della caparra confirmatoria versata, per un ammontare pari a € 24.000,00, oltre interessi dai singoli versamenti fino all'effettivo soddisfo, e senza che spetti la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta.
3.1 Per quanto attiene invece la richiesta di risarcimento avanzata dalla convenuta CP_2
si rileva la mancanza di ogni prova dei danni asseritamente patiti, oltre ovviamente che
[...] della relativa quantificazione.
Quanto al pregiudizio derivante dalla necessità di pagare la locazione di altro immobile nel periodo intercorrente tra la consegna delle chiavi dell'immobile promesso in vendita e la relativa restituzione, si rileva come in atti non risulta neppure indicato l'importo dei canoni asseritamente corrisposti. Tanto meno, si rinvengono prove di pagamenti eseguiti.
Allo stesso modo, non risultano indicate le rate di mutuo che dal mese di ottobre 2011 in avanti la convenuta avrebbe asseritamente dovuto pagare, né prova di avvenuto pagamento delle stesse.
Altresì, la convenuta non ha neppure indicato i beni mobili che per effetto del trasferimento in altra abitazione sarebbe stata costretta ad acquistare, e il relativo prezzo.
Infine, diversamente da quanto dedotto, non vi è alcuna prova delle infiltrazioni d'acqua asseritamente esistenti nell'immobile e, soprattutto, del nesso causale con l'affermata rottura delle tegole dell'abitazione e del periodo esatto in cui ciò sarebbe accaduto. Le immagini fotografiche prodotte in atti, oltre a non dimostrare il nesso causale con l'assunta rottura delle tegole, non consentono di apprezzare la sussistenza, l'epoca e l'ammontare dei danni, difettando pertanto il necessario supporto probatorio.
3.2 L'unica voce di danno che deve essere risarcita riguarda l'illegittima occupazione dell'immobile da parte dei convenuti nel periodo intercorrente tra il recesso, comunicato con
9 nota del 21.11.2011, e la concreta consegna delle chiavi in restituzione ai convenuti, avvenuta a luglio del 2012. E ciò indipendentemente da ogni prova dell'effettiva abitazione dell'immobile essendo a ciò sufficiente la mera disponibilità esclusiva dell'unità immobiliare promessa in vendita, indiscussa nel caso di specie.
Secondo l'insegnamento della Suprema Corte di Cassazione “in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente venditore, sicchè da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell'indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell'immobile”. Cass.
28218/2021).
Per quanto attiene più specificamente al danno, con recente arresto le Sezioni Unite della
Corte di Cassazione (sent. 33645/2022), hanno affermato che “In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.”
Nel caso di specie, pertanto, deve riconoscersi il diritto dei convenuti a ricevere il pagamento dell'indennità di occupazione a decorrere dalla comunicazione di recesso avvenuta con nota del 21.11.2011 (ricevuta il 24.11.2011 da e il 09.12.2011 da CP_2 [...]
) fino all'effettiva restituzione dell'immobile, avvenuta in data 12.07.2012 (per Controparte_1 complessivi 7 mesi). Indennità che deve essere liquidata con valutazione equitativa facendo ricorso al “parametro del canone locativo di mercato”.
A tal fine, è possibile fare riferimento ai valori locativi pubblicati dall'Agenzia delle
Entrate con specifico riferimento alla zona del Comune di Capo d'Orlando, ove è situato l'immobile oggetto del preliminare in questione (con riferimento al primo semestre dell'anno
2012); valore locativo indicato in un range tra 4 e 6 €/mq per mese. Ciò stante, pertanto,
l'indennità di occupazione spettante ai convenuti per l'illegittima occupazione dell'immobile può essere determinata, in via equitativa, utilizzando un parametro medio di 5 €/mq x mese
(considerando una superficie dichiarata in atti di 93 mq), per complessivi € 3.255,00 (€ 5 x 93 mq x 7 mesi).
10 In ragione della natura risarcitoria del debito, che va qualificato come debito di valore, la cifra così quantificata dovrà essere maggiorata della rivalutazione monetaria secondo gli indici
ISTAT sui prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati dalla scadenza delle singole mensilità fino alla pubblicazione della presente sentenza.
Sul medesimo importo spetteranno inoltre gli interessi compensativi al tasso legale, come modalità di liquidazione del danno da lucro cessante derivante dal ritardato pagamento della somma dovuta.
Secondo la Suprema Corte, invero, “gli interessi per il ritardo nel pagamento della somma dovuta costituiscono una componente implicita nella domanda risarcitoria e, come tali, non solo spettano di pieno diritto al danneggiato, anche in assenza di un'espressa richiesta, ma sono dovuti anche in mancanza di una prova rigorosa del mancato guadagno” (Cass. 10825/2007; conforme Cass. 10193/2010); la natura risarcitoria correlata alla mancata disponibilità della somma di denaro li differenzia perciò dalla rivalutazione monetaria, che assolve invece ad una funzione pienamente reintegratoria del patrimonio del soggetto leso.
Al fine di evitare indebiti effetti locupletativi, ed in ossequio al consolidato indirizzo della
Suprema Corte (cfr. Cass. S.U. 1712/1995; Cass. 492/2001), tali interessi devono essere computati sulla predetta somma via via annualmente rivalutata, sempre sulla base dei medesimi indici ISTAT, fino alla data di pubblicazione della presente sentenza, con esclusione degli interessi sugli interessi.
Da tale ultima data, divenuto il debito di valuta, saranno inoltre dovuti gli interessi corrispettivi ex art. 1282 c.c., sempre al tasso legale, sulla somma così determinata, fino all'effettivo soddisfo.
4. In ragione della limitata soccombenza deli attori, le spese di giudizio devono essere compensate nella misura di 1/2, e la rimanente parte va liquidata ai sensi dell'art. 9 D.L. 1/2012
e del successivo D.M. 55/2014 (come modificato dal D.M. 37/2018), pur trattandosi di giudizio instaurato prima della sua entrata in vigore (3 aprile 2014), avuto riguardo all'abrogazione del sistema tariffario operata dalla previsione di legge in questione e al disposto dell'art. 28 D.M. citato, in assenza di una prestazione difensiva totalmente esauritasi nel periodo pregresso ed in conformità ai criteri già stabiliti (con riferimento al D.M. 140/2012) dalla sentenza n°
17405/2012 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.
Devono pertanto essere liquidati € 1.000,00 per la fase di studio, € 800,00 per la fase introduttiva, € 1.600,00 per la fase istruttoria ed € 1.700,00 per la fase decisoria, per un compenso totale di € 5.100,00, da ridursi di ½ ad € 2.550,00, oltre spese generali ex art. 2 D.M. 55/2014 nella misura ordinaria del 15%.
11

P. Q. M.


Il Tribunale di Patti, Sezione Civile, in persona del Giudice monocratico Dott. Giovanni
Genovese, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n° 100553/2012 del Registro
Generale Contenzioso, così decide:
1) dichiara la legittimità del recesso degli attori dal contratto preliminare di vendita del
25.07.2011 e, per l'effetto, il diritto degli attori a ricevere il doppio della caparra confirmatoria versata;

2) per l'effetto, condanna i convenuti, in soldo tra loro, al pagamento in favore degli attori della somma di € 24.000,00, oltre interessi al tasso legale dalla data dei singoli pagamenti fino al soddisfo;

3) dichiara l'illegittimità dell'occupazione dell'immobile da parte degli attori nel periodo intercorrente tra il 21/11/2011 ed il 12/07/2012;
4) per l'effetto, condanna gli attori in solido al pagamento della somma di € 3.255,00 in favore dei convenuti in solido, con rivalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT sui prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati dalla scadenza delle singole mensilità fino alla data di pubblicazione della presente sentenza, oltre interessi al tasso legale dalla medesima data fino al soddisfo, da calcolare sulla predetta somma via via annualmente rivalutata fino alla data odierna;

5) rigetta ogni altra domanda proposta dalle parti;

6) compensa le spese di giudizio nella misura di ½;
7) condanna parte i convenuti in solido alla rifusione della rimanente parte delle spese di giudizio in favore degli attori in solido, che liquida, al netto della già operata compensazione, in complessivi € 2.550,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, iva e c.p.a. se dovute.
Patti, 22/01/2025 Il Giudice Dott. Giovanni Genovese
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