REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di Avellino, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice Unico dott.ssa Valentina Pierri ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nelle cause civili riunite iscritte ai nn. 1404/2019 RG e 2136/2019 RG, aventi ad oggetto
"Impugnazione delibera condominiale" e vertenti
TRA
(C.F.: C.F. 1 ) e Parte_2 (C.F.: Parte_1
), rappresentati e difesi dall' Avv. Luca Iandolo e dall'Avv. Maria Carmela C.F._2
Pellecchia
Attori
E
"in persona dell'amm.re p.t., (C.F.: Controparte_1
P.IVA_1 ) rappresentato e difeso dall' Avv. Federico Antoniello
Convenuto
Conclusioni: come da note scritte depositate, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., in sostituzione dell'udienza del 3.12.2024, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
Motivazioni in fatto e in diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 e Parte_2 convenivano
CP sito in CP alla via Maffucci n.4, in giudizio dinanzi al Tribunale di Avellino il as^sumendo: di far parte del CP convenuto e di essere distaccati dall'impianto termico
-
centralizzato sin dal 2007; che a seguito di esposto e di verifiche effettuate dagli organi
-
competenti, il CP_2 di CP aveva emesso l'ordinanza n. 383 del 03.9.2018 con la quale dichiarava l'inagibilità del fabbricato sito in CP ^alla Controparte_1 ritenendo responsabile 9
l'amministratore per la tutela della pubblica e privata incolumità e che il Comando Provinciale
Vigili del Fuoco di CP aveva constatato delle difformità che impedivano l'esercizio dell'autorimessa e della centrale termica;
- che con delibera del 12.10.2018 l'assemblea conferiva ^incarico all'ing. _1 per la redazione di diverse soluzioni in ordine all'adeguamento della sola centrale termica o la ricerca di soluzioni alternative;
- che con delibera del 12.11.2018 i condomini intervenuti optavano per la soluzione che prevedeva l'allocazione esterna della caldaia condominiale, sostituita con altra a condensazione;
che in data 06.12.2018 l'assemblea del
-
CP convenuto, all'unanimità, deliberava l'approvazione della relazione tecnica e del

progetto della centrale termica unitamente al computo metrico estimativo, dichiarando che le spese relative alla sostituzione dell'impianto di riscaldamento ivi comprese quelle tecniche sarebbero gravati solo sui condomini allacciati all'impianto condominiale, esonerando così da tali spese i condomini distaccati e quelli che si sarebbero distaccati;
- che i condomini presenti sottoscrivevano il verbale per attribuire a tale impegno valore negoziale;
- che, successivamente, in data 09.01.2019,
l'assemblea revocava la delibera del 06.12.2018, non sottoscrivendo i condomini esplicitamente la revoca dell'impegno negoziale assunto con la delibera del 06.12.18, ed optava per una diversa soluzione tecnica, che prevedeva l'apertura di una botola per l'accesso alla centrale termica ( opzione già esclusa all'assemblea del 12.11.2018 ); ^che ⁱn ^data ¹⁵.⁰².²⁰¹9 ^l'^assemblea
- ^condominiale ^del convenuto si riuniva, in seconda convocazione ed alla stessa CP partecipavano tutti i condomini, deliberando l'approvazione del primo punto all'ordine del giorno
"Discussione ed approvazione del progetto definitivo e dell'offerta economica dell'ing. ^Per_¹ relativi all'adeguamento della centrale termica" con la maggioranza di 744,00 millesimi e con il voto contrario dei condomini Parte_1 Pt 2 e del condomino Tecce, dichiarando altresì che in questo caso le spese sarebbero state poste a carico di tutti i condomini senza esonero per quelli distaccati come previsto, al contrario, nella delibera annullata del 6.12.2018; - che la delibera del
15.2.2019 risultava viziata, costituendo i lavori in questione innovazioni eccessivamente onerose per gli attori, ormai distaccati dall'impianto di riscaldamento centralizzato, nonché fonte di pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza, nonché al decoro architettonico dell'edificio. Deducevano inoltre: che i lavori erano relativi ad un impianto ormai vetusto e non adeguato;
- che la spesa risultava più gravosa rispetto ad altre soluzioni prospettate dallo stesso ing. _1 ; - ^che i ^lavori approvati prevedevano interventi strutturali sul fabbricato per i quali era stata richiesta l'autorizzazione al Genio Civile e relativi ad un impianto ormai non più a norma.
Tanto premesso, gli attori concludevano chiedendo, previa sospensione dell'efficacia della delibera assembleare del 15.2.2019 in relazione al punto 1, di accertare e dichiarare nulla e/o annullabile, nei confronti degli attori, la delibera assembleare del 15.02.2019. Vinte le spese.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in cancelleria il 24.06.2019, si costituiva in giudizio il CP convenuto impugnando e contestando integralmente la domanda perché infondata in fatto e in diritto, eccependo l'inammissibilità e l'infondatezza della pretesa in quanto tutti i motivi di impugnazione del capo della delibera facevano riferimento al merito della decisione assunta dall'assemblea che, in quanto tale, non era sindacabile innanzi all'Autorità giudiziaria, la quale poteva valutare soltanto l'eventuale contrarietà a norme di legge o di regolamento, così come sancito dall'art. 1137 c.c. In particolare, deduceva: - che in data 15.7.2018, l'attore Parte_1 presentava un esposto al comune di CP , al comando dei VV.FF, alla ASL AV2 e alla Procura della Repubblica col quale chiedeva che venisse verificata la conformità del progetto antincendio ^dell'^autorimessa - che, seguito di tale esposto, il comando dei VV.FF. di CP CP_3 constatava la violazione dell'art. 2.1, comma 2, del D.M. 1.2.1986, relativo al divieto di comunicazione del locale autorimessa con quello della centrale termica collegati da una tettoia;
- che, a seguito di quanto innanzi, veniva disposta l'inibizione dall'uso sia dell'autorimessa che della centrale termica;
- che, conseguentemente, dal 3.9.2018, tutti i condomini ad eccezione degli attori si trovarono a non poter più usufruire dell'impianto di riscaldamento centralizzato per chiusura del locale che conteneva la caldaia e, al fine di porre rimedio a tale situazione e in previsione dell'imminente stagione invernale, il condominio affidava all'ing. Controparte_4 ^l'^incarico di individuare le possibili soluzioni per ottemperare alle prescrizioni di legge;
- che tra le diverse opzioni, i condomini sceglievano la soluzione indicata al n. 3 della relazione che prevedeva la sostituzione dell'impianto con una caldaia a condensazione e la sua collocazione esterna;
- che, considerato che la soluzione n. 3 comportava non un semplice adeguamento ma la sostituzione dell'impianto esistente con un impianto nuovo i condomini deliberavano che le relative spese sarebbero state interamente a loro carico, con esclusione, quindi, dei condomini distaccati e di quelli che, medio tempore, lo avessero eventualmente fatto;
- che, tuttavia, la soluzione n. 3 non veniva più giudicata percorribile perché erano emerse delle difficoltà nelle tempistiche di installazione e, considerato che si era arrivati al mese di gennaio, i condomini, nel prendere atto della impossibilità di non potersi riscaldare, revocavano la decisione assunta deliberando di optare per la soluzione n.
1, ossia quella che prevedeva il mantenimento dell'impianto nell'attuale locale, con la chiusura della porta di accesso (posta sotto la tettoia di cemento armato e quindi in violazione della normativa) e la realizzazione di un nuovo ingresso esterno mediante l'apertura di una botola sul solaio di copertura e l'installazione di una scala metallica. Tutto ciò, veniva deliberato dalla
Assemblea condominiale in data 15.2.2019, con previsione di spesa a carico di tutti i condomini, compresi quelli distaccati e distaccandi.
Tanto premesso, il CP convenuto concludeva c^hiedendo ^dichiararsi ^la ^nullità,
l'inammissibilità, l'improcedibilità della domanda e per l'effetto rigettarla per infondatezza, in fatto e in diritto. Vinte le spese.
Nelle more, con autonomo atto di citazione iscritto al n. 2136/2019 RG, gli attori convenivano in giudizio il Controparte_5 per sentire dichiarare l'annullamento della delibera condominiale del 9.4.2019 limitatamente al punto n.2 dell'Ordine del Giorno, con cui l'Assemblea condominiale deliberava di accettare l'offerta economica della ditta Parte_3 inerente ai lavori approvati con la delibera condominiale del 15.2.2019 e approvava la costituzione del fondo cassa per i lavori di adeguamento del vano caldaia e di sostituzione e ridimensionamento delle tubazioni dell'impianto di riscaldamento nonché dei costi relativi al deposito in sanatoria dei ^calcoli ^strutturali ^al ^Genio ^Civile ^di CP . L'assemblea deliberava altresì di porre tali spese a carico di tutti i condomini, pertanto anche a carico di quelli distaccati e precisamente degli attori.
Con comparsa di costituzione depositata in data 11.9.2019 si costituiva, nel secondo procedimento, ⁱl CP convenuto reiterando le difese già svolte nell'altro giudizio.
Riuniti i giudizi, disposta ed espletata la mediazione obbligatoria, rigettata la richiesta di sospensiva delle citate delibere condominiali, concessi i termini ex art. 183 c.6 c.p.c., veniva disposta C.T.U. al fine di verificare "se l'impianto di riscaldamento è conforme a quanto deliberato e se sia idoneo, auspicando, per i tramite della sua mediazione, una conciliazione della lite". Le operazioni peritali veniva in seguito sospese avendo il CTU dato atto della pendenza di trattative di bonario componimento.
Sentite le parti, tentata più volte la conciliazione, acquisita la relazione del CTU sulle attività svolte, all'udienza del 3/12/2024, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, il Giudice riservava le cause riunite in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c
*** Gli attori hanno agito in giudizio, in via principale, chiedendo di accertare e dichiarare nulle e/o annullabili le delibere assembleari del 15/02/2019 in relazione al punto n.1 e del 9/4/2019 in relazione al punto n.2 adottate dal Controparte_6
A sostegno delle impugnative, essi hanno dedotto che le delibere - che prevedono l'approvazione,
l'affidamento dei lavori e la costituzione di un fondo cassa per le spese relative all'adeguamento della centrale termica - vanno annullate nei confronti degli attori "perché trattasi di innovazione gravosa per gli stessi atteso che sono distaccati dall'impianto di riscaldamento centralizzato e gli interventi vanno ad incidere su parti strutturali del fabbricato e relativi ad un impianto per di più non a norma ridimensionato non adeguato e su una superficie non precisata se di pertinenza condominiale o di proprietà privata".
Le diverse doglianze vanno esaminate separatamente.
Preliminarmente, deve osservarsi che non ricorre nel caso in esame la dedotta ipotesi di cessazione della materia del contendere non avendo le parti sottoscritto alcun accordo transattivo in corso di causa (come peraltro emergente anche dalla relazione del CTU sulle attività svolte) né essendo venuto meno l'originario contrasto circa la validità delle delibere impugnate.
Ciò posto, va esaminata la doglianza con cui gli attori hanno denunciato la gravosità dell'innovazione deliberata, chiedendo di annullare la delibera nei loro confronti, ossia, sostanzialmente, di essere esonerati dalla relativa spesa (cfr. precisazione della domanda contenuta nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. di parte attrice).
Ora, l'art. 1121 c.c. prevede che “Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa".
Ritiene il Tribunale che i lavori di adeguamento deliberati dal CP convenuto ed oggetto di impugnativa non possano essere considerati quali “innovazioni gravose o voluttuarie" ai sensi dell'art. 1121 c.c..
In materia di condominio degli edifici, le innovazioni, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa per la quota che gli compete, sono quelle che, oltre a riguardare impianti suscettibili di utilizzazione separata, hanno natura voluttuaria, ovvero risultano molto gravose, con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell'edificio. La relativa valutazione integra un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua (Cassazione civile sez. II, 18/01/1984, n.428).
Ciò posto, nella specie, la natura voluttuaria e gravosa delle opere deliberate, cui - per ipotesi- conseguirebbe l'esonero da qualsiasi contributo da parte degli attori – va esclusa in ragione del fatto che i lavori in questione sono stati deliberati per la sicurezza del fabbricato e per l'adeguamento della normativa antincendio del locale caldaia e autorimessa. Tali opere sono state imposte per legge ai fini della messa a norma dell'edificio (cfr. in tal senso, Cass. ord. n. 24166 dell'08 settembre
2021). In particolare, dalla pronuncia appena citata sembra trarsi il principio di diritto per cui se l'opera è prevista dalla legge a tutela di interessi superiori (in questo caso, a tutela della sicurezza del fabbricato e dei suoi abitanti, ma anche di coloro che frequentano il Condominio) o semplicemente imposta, il Condominio è tenuto ad eseguirla ed i condòmini (tutti) a remunerarla, pur laddove essa sia onerosa o comporti mutamenti significativi del patrimonio comune.
-Deve inoltre evidenziarsi che gli attori pur essendo gravati dall'onere di provare, in senso oggettivo, la gravosità delle spese in rapporto alle condizioni ed all'importanza dell'intero edificio ed all'importo della quota di spesa su di essi gravante – nulla hanno allegato al riguardo.
Il motivo va dunque disatteso.
Va peraltro osservato che, con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., gli attori hanno chiesto disporsi l'esonero "anche dai costi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'intero impianto di riscaldamento centralizzato".
Trattasi di domanda nuova, come tale inammissibile, e che peraltro contrasta con il giudicato esterno conseguente all'accertamento contenuto nella sentenza n. 1466/2018 e alla sentenza n.
1340/2022 pronunciate dall'intestato Tribunale (in atti).
Con il secondo motivo di impugnativa, gli attori deducono che le opere deliberate costituirebbero innovazioni vietate.
Il motivo è fondato.
Premesso che deve intendersi quale innovazione non soltanto quella modificazione materiale che alteri l'entità sostanziale o muti la destinazione originaria della cosa ma anche la modificazione che miri a potenziare a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasci immutate la consistenza e la destinazione in modo da non turbare gli interessi degli altri condomini, ritenuto dunque che costituisce innovazione l'intervento volto a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, occorre richiamare il disposto di cui all'art. 1120 ult. co. c.c. per cui "Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino".
Orbene, nel caso di specie, dall'istruttoria documentale effettuata è emersa la fondatezza della doglianza svolta dagli attori in relazione alla non conformità dei lavori deliberati alla normativa in materia, con conseguente pregiudizio per la sicurezza del fabbricato.
Invero, sebbene le operazioni peritali non siano state portate a compimento, è emerso dagli atti che
"in occasione della visita tecnica, svolta in data 04/05/2023", il Comando dei Vigili del Fuoco di
CP ha rilevato le seguenti principali difformità, in materia di sicurezza antincendio alla vigente norma di cui al DM 08/11/2019:

1. L'accesso all'impianto non avviene come previsto dal DM 08/11/2019 e la porta del locale non è conforme a quanto richiesto dalla stessa al punto 3.2.5, avente altezza minima di 2 m, in quanto realizzata sul solaio di copertura del vano caldaia orizzontalmente, accedendo direttamente in esso tramite scala. Inoltre il vano di apertura del solaio dov'è stata realizzata la botola di accesso al locale è lo stesso delle aperture di aerazione. Tali condizioni non permettono di raggiungere uno dei primari obiettivi della norma, previsto all'art.2, "garantire la possibilità per le squadre di soccorso di operare in condizioni di sicurezza";

2. L'impianto di adduzione gas percorrente un tratto in corrispondenza dell'autorimessa, soggetta alle visite e ai controlli di prevenzione incendi di cui all'allegato 1 del decreto del Presidente della Repubblica 1° agosto 2011, n. 151, risulta non installato in apposito alloggiamento antincendio, come previsto nell'Allegato I punto 2.3.3.6.
Il profilo appena richiamato appare sufficiente ai fini dell'accoglimento delle impugnative, avendo gli attori dedotto e provato che i lavori di cui alle delibere impugnate costituiscono “pregiudizio per la sicurezza del fabbricato" in quanto inidonei a garantire il pieno adeguamento dell'impianto di riscaldamento alla normativa di settore e come tali vietati.
Le delibere impugnate vanno dunque annullate.
Restano assorbiti gli ulteriori motivi di impugnazione dedotti.
Nulla a provvedere sulla domanda svolta dagli attori in via subordinata nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. ( in via subordinata, accertare e dichiarare le difformità dei lavori eseguiti in diminuzione rispetto a quelli approvati ...) atteso l'accoglimento della domanda svolta in via principale.
Tenuto conto dell'esito complessivo della lite (parziale accoglimento delle richieste attoree) e della circostanza che l'accertamento mediante CTU – pur ritenuto indispensabile dal precedente G.I. per verificare i profili dedotti non è stato espletato su istanza congiunta delle parti, sussistono i
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presupposti per compensare per metà le spese di lite ponendo la residua metà – liquidata come in dispositivo in base al valore della controversia - a carico del CP ^convenuto.

PQM

Il Tribunale di Avellino, in composizione monocratica nella persona della dr.ssa Valentina Pierri, definitivamente pronunciando nei giudizi riuniti n.1404/2019 e 2136/2019 RG, così provvede:
1) accoglie le impugnative e, per l'effetto, dichiara nulle le delibere assembleari del 15/02/2019 in relazione al punto n.1 e del 9/4/2019 in relazione al punto n.2 adottate dal Controparte_7
[...]
2) dichiara inammissibili le altre domande;

3) compensa per metà le spese di lite e condanna il CP convenuto al pagamento, in favore degli attori, della residua metà delle predette spese, che liquida in misura già dimezzata in euro
98,00 per spese vive ed euro 1.300,00 per compenso, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Avellino, il 24.6.2025 Il Giudice
Dr.ssa Valentina Pierri