N. R.G. 3462/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3462/2025 promossa da:
(C. F. ) con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 C.F._1
UL TT LI e dall'Avv. SALIMBENI ROSITA ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultima in Roma, VIALE REGINA
MARGHERITA 1 giusta procura in calce al ricorso
RICORRENTE contro
(C.F. , in persona della procuratrice e Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore quale gestore del Fondo Controparte_2
Immobiliare PRS Italy, con il patrocinio dell'Avv. Paolo Franco ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Milano, Largo Augusto 3, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: opposizione al decreto ingiuntivo n. 15948/2024 emesso il 29.11.2024 in materia locatizia.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 12.12.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1

1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con ricorso per decreto ingiuntivo iscritto a ruolo il 12.11.2024 la Controparte_1 ha dedotto che la ha concesso in locazione a
[...] Parte_2 [...]
a far data dal 1° ottobre 2016 sino al 30 settembre 2022, un'unità immobiliare Pt_1 ad uso negozio sita in Roma, Via di Santa Costanza n. 27, verso il corrispettivo di un canone di € 42.000,00 annuali da corrispondersi in rate trimestrali. Successivamente, con atto a rogito del Notaio del 20 gennaio 2021, Persona_1 Parte_2
ha conferito l'immobile oggetto di causa al Fondo Immobiliare PRS Italy,
[...]
gestito da In fase di apporto ha conferito Controparte_1 Parte_2 al Fondo l'importo di € 3.000,00 a titolo di deposito cauzionale, invece di quello di €
10.500,00 pattuiti nel contratto di locazione, poiché la differenza di € 7.500,00 era stata incamerata a copertura degli oneri locativi. A seguito del recesso da parte di l'immobile è stato riconsegnato il 29.05.2024 ma, da un controllo Parte_1 contabile, il conduttore risulterebbe moroso delle seguenti somme:
fatt. n. 812 del 1.4.2021 per il residuo di € 0,01
fatt. n. 3536 del 21.12.2023 per il residuo di € 4.793,61
fatt. n. 802 del 21.3.2024 per il residuo di € 10.255,11
fatt. n. 1665 del 29.5.2024 € 214,02
fatt. n. 1748 del 26.6.2024 € 33,50
Totale insoluto € 15.296,25
Compensata la detta cifra con il deposito cauzionale di € 3.000,00 Parte_1
resterebbe debitore per € 12.296,25. Da qui la richiesta di provvedimento monitorio. ha presentato opposizione il 21.01.2025 chiedendo l'accoglimento delle Parte_1 seguenti conclusioni: “1) annullare e/o revocare ovvero dichiarare privo di ogni effetto il Decreto Ingiuntivo telematico n. 15948/2024 - R.G. n. 47350/2024 emesso dal Tribunale di Roma in data 27.11.2024 e pubblicato in data 28.11.2024, essendo lo stesso fondato su presupposti di fatto e di diritto inesistenti come comprovato da tutte le ragioni innanzi esposte e, quanto al resto, rigettare ogni avversa domanda;
2) accertare e dichiarare il diritto del Sig. alla restituzione del deposito Parte_1
cauzionale pari ad € 10.500,00 e degli interessi medio tempore maturati, con conseguente compensazione di ogni eventuale residuo credito della locatrice che
2 venisse accertato all'esito del presente giudizio. 3) in ogni caso: condannare la società opposta al pagamento delle spese e competenze legali inerenti al presente giudizio, nella misura massima di cui al D.M. 55/2014 e ss. mm.ii., anche tenendo conto del comportamento della parte che ha agito in giudizio con mala fede e colpa grave”. In particolare, sostiene che la pretesa creditoria della Parte_1 [...]
non sarebbe provata e, comunque, non sarebbe stata operata CP_1 correttamente la compensazione. Infatti, il deposito cauzionale a suo tempo versato era pari a € 10.500,00 mentre la locatrice avrebbe compensato la sola somma di €
3.000,00.
Si è costituita la con comparsa depositata il 16.06.2025 nella Controparte_1
quale ha così concluso: “autorizzare la convenuta, ai sensi dell'art. 269 c.p.c., a chiamare in causa (P. IVA in persona del legale Parte_2 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, con sede legale in Torino, Via Corte d'Appello n. 11, differendo, ai sensi dell'art. 269 c.p.c, la prima udienza di comparizione allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all'art. 163-bis c.p.c.
e la relativa costituzione in giudizio;
In via preliminare, nel merito: concedere ex art. 648 c.p.c. la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto per euro
12.296,25 per sorte capitale, oltre € 730,00 per spese della procedura, € 145,50 per esborsi liquidati nel decreto ingiuntivo opposto, oltre accessori di legge, interessi e spese successive occorrende, non essendo l'opposizione fondata su prova scritta, né di pronta soluzione;
− in subordine, concedere ex art. 648 c.p.c. la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto per euro 4.796,25 per sorte capitale, oltre
€ 730,00 per spese della procedura, € 145,50 per esborsi liquidati nel decreto ingiuntivo opposto, oltre accessori di legge, interessi e spese successive occorrende, per tutti i motivi esposti in narrativa;
In via principale: rigettare tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto, per tutte le ragioni esposte narrativa;
e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo n. 15948/2024 opposto. In via subordinata: nella denegata ipotesi in cui – e non si vede come - si volesse ritenere fondata l'opposizione di si chiede che sia tenuta Parte_1 Parte_2
a manlevare l'opposta condannata al pagamento di € 7.500,00 nei confronti della parte opposta. In ogni caso: con vittoria di spese e di lite della procedura monitoria
3 e del presente giudizio”. La sostiene che il credito sarebbe Controparte_1
pienamente provato e che la compensazione richiesta da non sarebbe Parte_1 possibile visto che la avrebbe consegnato al nuovo locatore la Parte_2
sola cifra di € 3.000,00.
La causa è stata decisa senza istruttoria.


2. In rito
In via preliminare occorre conoscere dell'istanza di chiamata del terzo avanzata dalla resistente. Quest'ultima sostiene che al momento del trasferimento a suo favore dell'immobile locato, la dante causa, la le avrebbe versato il Parte_2 solo importo di € 3.000,00 quale deposito cauzionale relativamente al contratto di locazione stipulato con Da qui la richiesta di chiamata verso la Parte_1 [...]
Per vero, la Suprema Corte chiarisce che “La chiamata in causa di un terzo, Pt_2
a differenza dell'ordine di integrazione del contraddittorio ex art. 102 cod. proc. civ., involge valutazioni circa l'opportunità di estendere il contraddittorio ad altro soggetto, è sempre rimessa alla discrezionalità del giudice di primo grado, onde il relativo potere, comunque esercitato, in senso positivo o negativo, non può essere oggetto di censura con il mezzo dell'appello o del ricorso per cassazione” (Corte di
Cassazione, Sez. I, sen. n. 7406 del 28.03.2014). Nel caso di specie non si verte in materia di litisconsorzio necessario e, comunque, non appare opportuno estendere il contenzioso a soggetti terzi. Ciò per esigenze di speditezza del procedimento.
Pertanto, l'istanza di chiamata del terzo deve essere rigettata.


3. Nel merito
In primo luogo, deve rilevarsi come il motivo di opposizione relativo alla carenza di prova del credito sollevato da non sia fondato. Ciò perché la Parte_1 [...]
ha allegato (all. 2 al ricorso per decreto ingiuntivo) il contratto di CP_1 locazione del 01.10.2016. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova 4 dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione,
Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015). Dunque, l'onere della prova deve ritenersi assolto in capo alla Controparte_1
Con il secondo motivo di opposizione eccepisce in compensazione Parte_1
l'intero importo versato a titolo di deposito cauzionale di € 10.500,00 mentre la sostiene che la compensazione possa operare solo per € Controparte_1
3.000,00. Questo, infatti, sarebbe il solo importo che le sarebbe stato versato dalla precedente locatrice, la A tal proposito, l'art. 4 del contratto di Parte_2 locazione, effettivamente prevede l'avvenuto versamento di € 10.500,00 a titolo di deposito cauzionale.
In subiecta materia la Suprema Corte chiarisce che “L'acquirente di immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell'art. 1602 cod. civ., è tenuto altresì alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore. Ne discende che il venditore del bene locato ha l'obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con
l'acquirente, il che avviene quando dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti, oppure quando il prezzo della
5 vendita sia stato concordato sin dall'inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa” (Corte di Cassazione, Sez. II, sen. n. 23164 del 11.10.2013).
Dunque, sussiste l'obbligo della di restituire l'intero deposito Controparte_1
cauzionale. Come noto, ai sensi dell'art. 11 della L. 392/78, le somme versate a titolo di deposito cauzionale producono interessi nella misura legale per tutto il periodo in cui sono detenute dal locatore. Perciò, nel caso di specie si avrà:
Capitale: € 10.500,00
Data Iniziale: 01/10/2016
Data Finale: 29/05/2024
Interessi: Nessuna capitalizzazione
Gi Capital Tas Dal: Al: or Interessi: e: so: ni:
€
0,20
01/10/2016 31/12/2016 91 € 5,24 10.500,00
%
€
0,10
01/01/2017 31/12/2017 365 € 10,50 10.500,00
%
€
0,30
01/01/2018 31/12/2018 365 € 31,50 10.500,00
%
€
0,80
01/01/2019 31/12/2019 365 € 84,00 10.500,00
%
€
0,05
01/01/2020 31/12/2020 366 € 5,26 10.500,00
%
€
0,01
01/01/2021 31/12/2021 365 € 1,05 10.500,00
%
€ 1,25 01/01/2022 31/12/2022 365 € 131,25 10.500,00
%
€ 5,00 01/01/2023 31/12/2023 365 € 525,00 10.500,00
%
6 € 2,50 01/01/2024 29/05/2024 150 € 107,88 10.500,00
%
Totale colonna giorni: 2797
Totale interessi legali: € 901,68
Capitale + interessi legali: € 11.401,68
Pertanto, appare titolare di un controcredito di € 11.401,68 da Parte_1
compensare con il credito di € 15.296,25 della La Controparte_1
compensazione, come forma di pagamento, dovrà essere imputata partendo dai crediti più risalenti della così che risultano compensate le fatture 812 Controparte_1
del 01.04.2021, del 3536 del 21.12.2023 e parte della fattura 802 del 21.03.2024. Si avrà un risultato finale, in favore della di € 3.894,57. Controparte_1
In conclusione, il decreto ingiuntivo n. 15948/2024 emesso il 29.11.2024 deve essere revocato e deve essere condannato al pagamento, in favore della Parte_1
della somma di € 3.894,57 oltre interessi ex D. Lgs. 231/2002 Controparte_1
decorrenti dalla data di ogni scadenza dei crediti più recenti al netto della compensazione operata.


4. Sulle spese
Stante il parziale accoglimento dell'opposizione e, d'altra parte, il parziale accoglimento della pretesa della si ritiene opportuno procedere Controparte_1 alla compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: revoca il decreto ingiuntivo n. 15948/2024 emesso il 29.11.2024 dal Tribunale di
Roma; effettuata la compensazione come in motivazione, condanna al Parte_1 pagamento, in favore della della somma di € 3.894,57 oltre Controparte_1 interessi ex D. Lgs. 231/2002 decorrenti dalla data di ogni scadenza dei crediti più recenti al netto della compensazione operata;
compensa le spese di lite. 7 Roma, 12.12.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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