REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g.
30897 dell'anno 2024 e vertente
TRA
, parte elettivamente domiciliata in Parte_1
Roma, VIALE GIUSEPPE MAZZINI 123 00195 ROMA, presso lo studio dell'Avv. MADONIA PIETRO, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
parte elettivamente Controparte_1 domiciliata in Roma, VIA FEDERICO CESI 21 00193
ROMA presso lo studio dell' Avv. TAORMINA GIORGIO che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 09/10/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione regolarmente notificato parte attrice deduceva:
- di essere proprietario di un immobile sito in Roma, Via
Tirteo 31-33, concesso in locazione al defunto CP_2 per il prezzo di € 29.400 annui, da corrispondersi in
[...] ratei mensili di € 2.450, oltre oneri accessori
1 forfettariamente indicati in € 1.560 annui, salvo conguaglio, da corrispondersi in rate mensili di € 130,00; Contr
- che il contratto era stato registrato presso l' al n.
7651 serie 3T ed aveva decorrenza dall'1.3.20 al 29.2.24, poi rinnovatosi.
Deduceva inoltre che l'attuale conduttore, oggi l'odierna opponente coniuge del sig. ex art. 6 l. 392/78, CP_2 sarebbe moroso degli oneri condominiali 2021 per €
2.669,12, 2022 per € 2.450,12, 2023 € 2.541,63, per complessivi € 7.680,87 e oneri Consortili Casalpalocco per € 3.314,00.
Nella memoria integrativa parte attrice introduceva poi una domanda nuova relativa al pagamento di pretesi adeguamenti ISTAT, per gli anni 2022, 2023 e 2024.
All'udienza di convalida parte convenuta si è costituita in giudizio asserendo l'insussistenza delle morosità per canoni ed opponendosi alla richiesta degli oneri condominiali e consortili.
Ricorrendo i gravi motivi ostativi il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario senza l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667 e 426
c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.
Si deposita verbale attestante l'esito negativo del tentativo obbligatorio di mediazione.
La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
La domanda proposta da parte attrice non può trovare accoglimento in questa sede.
2 Il proprietario-locatore che intenda recuperare le spese anticipate dovrà dimostrare, ai sensi dell'art. 2697 c.c., la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto nonché
l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.
Come si evince dal testo dell'art. 9 della legge 392/1978, anche in presenza di accordi diversi inseriti nel contratto di locazione, è il proprietario-locatore a restare obbligato nei confronti del condominio al pagamento degli oneri condominiali (e l'amministratore non può rivolgersi direttamente al conduttore per il pagamento degli oneri accessori).
In altre parole il proprietario-locatore può anticiparle e, ove ciò accada, la giurisprudenza non ha dubbi nell'affermare che il credito in questione abbia oggetto un rimborso delle somme anticipate dal locatore. Ma è il locatore ad essere il diretto responsabile nei confronti del condominio per il pagamento delle spese comuni. Delle quali potrà richiedere il rimborso al conduttore, purché abbia prima dimostrato di aver sostenuto tali spese.
Questa relazione contrattuale implica che:
Il conduttore non ha rapporti diretti con l'amministratore del condominio.
Il locatore deve dimostrare di aver effettivamente sostenuto le spese prima di chiederne il rimborso.
E dunque, in caso di mancato pagamento da parte del conduttore, il locatore può agire per il recupero delle somme, purché la richiesta sia supportata da una documentazione accurata e completa comprovante l'avvenuto saldo delle dette somme.
Nel caso che ci occupa, il locatore non ha provato di aver effettivamente sostenuto il pagamento delle spese condominiali ed in assenza di tale prova, egli non può
3 vantare alcun diritto di ripetizione nei confronti del conduttore. A tal proposito infatti, la Corte di Cassazione
(sentenza n. 20348/2010) ha ribadito che il locatore deve fornire prova non solo del credito, ma anche della corretta ripartizione delle spese, che solitamente è quella che è contenuta nel conguaglio approvato dall'assemblea dei condomini.
In conclusione, il diritto del locatore di ripetere gli oneri condominiali dal conduttore si fonda su due principi chiave: il pagamento preventivo delle spese e l'obbligo di prova. In caso di controversie, il conduttore può contestare:
- L'effettivo pagamento da parte del locatore.
- La congruità e la ripartizione delle spese richieste.
Come anticipato sopra, se né l'inquilino né il locatore versano al condominio le spese condominiali,
l'amministratore – che voglia procedere al recupero di tali somme -può rivolgersi solo ed esclusivamente al proprietario dell'immobile, non essendo ammessa nessuna azione contro il conduttore. L'amministratore del ha il diritto di agire, ai sensi degli articoli CP_4
1123 del Codice civile e 63 delle disposizioni di attuazione dello stesso Codice, nei confronti dei condòmini delle singole unità immobiliari per il recupero delle spese relative alla manutenzione delle cose comuni e non nei confronti degli inquilini, in quanto estranei alla gestione del CP_4
Al proprietario, una volta provveduto al pagamento delle spese in favore del è riconosciuto solo il CP_4 diritto di rivalsa nei confronti del conduttore. In altri termini, tra i conduttori e il condominio non si instaura nessun rapporto che legittimi azioni dirette verso gli uni da parte dell'altro rimanendo il condominio estraneo al
4 contratto di locazione stipulato tra il singolo condòmino e il conduttore.
Per le ragioni esposte la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice non è fondata e non merita accoglimento.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti Parte_1 di così decide: Controparte_1
1) Respinge la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore del contratto di locazione, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Roma, Via Tirteo 31-33;
2) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 1.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, ed Euro 1.300,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 09/10/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta

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