REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI FERMO, IN PERSONA DEL GOP DR. ROSSELLA
MAURIZI HA PRONUNCIATO LA SEGUENTE
SENTENZA
NELLA CAUSA CIVILE N.27/2025 R.G.
PROMOSSA DA: , con Parte_1
sede in Fermo, Via Girola Valtenna, n.44, numero del Registro delle imprese presso la C.C.I.A.A. delle Marche CF P.IVA_1
REA FM 172595, in persona del legale rappresentante p.t .ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Raffaella
Trucchia che lo rappresenta e difende in virtù di procura alle liti allegata all'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida

CONTRO

: Società a responsabilità limitata CP_1
semplificata, corrente in Foligno Via A. Da Sangallo n.17/b PI
in persona del suo legale rappresentante pro- P.IVA_2
tempore ed elettivamente domiciliata presso lo studio del procuratore costituito avv. Renzo Interlenghi, sito in Fermo, Via
Ognisanti, 13 in virtù di procura allegata all'atto di costituzione
OGGETTO : SFRATTO PER MOROSITA' USO DIVERSO
BREVI MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, il conveniva in giudizio la Pt_1 CP_2
, per veder convalidato l'intimato sfratto, nonché per vedere
[...]
riconosciuto il pagamento in proprio favore dei canoni scaduti e non pagati dall'Ottobre 2023. Assumeva l'odierna attrice di aver stipulato con l'opponente contratto di locazione registrato telematicamente n. 2537 serie 3T,relativo alla conduzione di locali commerciali, siti in Sant'Elpidio a Mare in C.da Mostrapiedi
II, presso il Brand Village il Castagno, identificati al foglio 13 part.409, sub 84 della superficie di mq 246 ca. Le parti, poi, pattuivano un canone di 18.046, 40 oltre iva per il periodo
5/07/2021 – 31/12/2021 ; mentre, a decorrere dall'1/01/2022
Euro 45.216, 00 oltre iva annui, mediante il pagamento entro il gg.10 di ogni mese, con rimessa diretta sul CC bancario e, con aggiornamento dopo il 1/01/2023 annuale secondo gli indici Istat.
Il conduttore si impegnava ( art 7 contratto di locazione) delle spese di gestione e promozione secondo il Regolamento condominiale vigente. Il mancato esatto adempimento , consente alla proprietà di richiedere gli interessi di mora, la risoluzione del contratto ( art. 14-15) e cche nessuna controversia insorta tra le parti avrebbe giustificato il mancato versamento dei canoni pattuiti e dovuti Si costituiva in giudizio la soc. conduttrice opponendosi alla convalida dello sfratto, eccependo la nullità del contratto di locazione. Svolgendo domanda riconvenzionale al fine di ottenere la restituzione dei canoni versati o, quantomeno la riduzioni degli stessi ad indennità di occupazione. In prima udienza il GOP disponeva il rilascio del suddetto immobile e fissava la prosecuzione per il merito dopo il mutamento del rito,
e, lo svolgersi della mediazione con esito negativo ed esaminando la documentazione versata in atti, riteneva la causa matura per la decisione e, la tratteneva a sentenza con termine per le parti di depositare entro gg.10 prima dell'udienza note.
Parte attrice afferma nelle note autorizzate del 13/05/2025 afferma che l'obbligo del proprietario è quello di mettere a disposizione del conduttore i locali;
mentre è obblio di quest'ultimo di reperire tutte le autorizzazioni necessarie allo svolgimento della proprietà attività commerciale, ammettendo quindi che non vi erano le autorizzazioni necessarie allo scopo di svolgere un'attività commerciale. Come è stato documentato in atti, l'immobile locato si trova nel complesso commerciale il
, le cui autorizzazioni commerciali sono state annullate Pt_1
con la sentenza del Consiglio di Stato n.4048/2013 (doc in atti)
Tale pronuncia accerta e, che il complesso costituisce una
“grande struttura di vendita” che le licenze sono state rilasciate in maniera illegittima, con riferimento e con la procedura relativa alle medie strutture, vilando così le norme urbanistiche e commerciali Regionali art 13 lrg Marche 26/1999.
Conseguentemente ciò comporta che il contratto di locazione avente come nel caso di specie una destinazione d'uso commerciale, è giuridicamente irrealizzabile in quanto viola norme imperative di ordine pubblico e, lo stesso è affetto da nullità per l'illeceità e impossibilità dell'oggetto e , della causa concreta ( 1343- 1346-1418 cc) La mancanza di titoli amministrativi necessari per l'esercizio di dette attività commerciale è un inadempimento del locatore e, come tale giustifica la risoluzione del contratto. Poi, la nullità di tale contratto non può essere sanata da una clausola di stile. Un contratto nullo, non può essere sanato dal consenso della parte pregiudicata. Da tale nullità discende l'obblio restitutorio delle prestazioni che sono state eseguite in virtù di detto contratto (
Art.2033 cc) Pertanto, parte attrice dovrà restituire alla locataria tutte le somma percepite dal 2021 ad oggi che ammontano ad
EURO 138.663,62 oltre Euro 9.000,00 a titolo di cauzione, salvo il riconoscimento in favore della locatrice di un'equa indennità per l'occupazione di fatto, da porsi in compensazione con il maggio credito della convenuta cass.36253/2021 oltre interessi e che secondo tale pronuncia è applicabile anche alle locazioni commerciali. Orbene, il contratto prevede il cos. Canone a scaletta) senza alcuna giustificazione. Ciò in palese violazione dell'art 79 legge 392/1978 che sancisce la nullità di qualsiasi accordo che indetta attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla Legge ed eludendo i limiti dall'aggiornamento ISTAT. La previsione quindi, di un tale canone
,è legittima solo se la sua progressività è giustificata da elementi oggettivi Infine, va rilevata la condotta processuale dell'attrice che, non ha partecipato al procedimento di mediazione, dimostrando il disinteresse a tale giudizio e, tale comportamento
è valutabile dal questo Giudicante ex art 96 cpc
TANTO PREMESSO

PQM

IL GOP del Tribunale di Fermo, contrarris reiects, per i motivi esposti in narrativa RIGETTA l'intimazione di sfratto per morosità notificato il 13/08/2024 e la conseguente richiesta di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e non pagati IN VIA
RICONVENZIONALE, per i motivi suesposti dichiara la nullità del contratto stipulato tra le parti e registrato telematicamente in data 9/07/2021 perché contrario a nome CP_3
condannando la alla restituzione alla della Contr Parte_1 CP_1
somma di EURO 9.000,00 versata a titolo cauzionale ed EURO
!5.000,00 per l'indennità di occupazione oltre rivalutazione ed interessi ex dl.231/02
Condanna il inoltre al pagamento ex art 96 cpc della Pt_1
somma di Euro 500,00 per i motivi indicati in premessa
Condanna infine il al pagamento in favore della Pt_1 CP_4
in persona del suo legale rappresentante pro-tempore per spese e competenze di lite che vengono quantificate in EURO 2.500,00 oltre accessori di Legge
Fermo, li 14/07/2025 il
GOP Dr. Rossella Maurizi