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Sentenza 24 novembre 2025
Sentenza 24 novembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Napoli, sentenza 24/11/2025, n. 10935 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Napoli |
| Numero : | 10935 |
| Data del deposito : | 24 novembre 2025 |
Testo completo
R.G. 24679/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 24/11/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 24679/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. CARBONE CARLO, come da procura in atti.
RICORRENTE
E
Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. , come in atti. Controparte_1
RESISTENTE
E
CI DA RA IS
CONTUMACE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 Con originario atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificati, la parte ricorrente-locatrice ha convenuto davanti a Questo Tribunale il conduttore al fine di vedere convalidato lo sfratto per morosità e per sentir emettere ingiunzione di pagamento per canoni di locazione non versati nonché per oneri condominiali.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietaria dell'immobile sito in Napoli, alla via Aquilea n. 37;
che con contratto, regolarmente registrato, concedeva in locazione il detto immobile;
che parti conduttrice omettevano il pagamento dei canoni relativi ai mesi di aprile e maggio 2024 nonché gli oneri condominiali e le quote di acqua;
che vani sono risultati tutti i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni concludeva come in atti: “1)convalidare lo sfratto per morosità, fissando la data del rilascio, con ordine alla Cancelleria di apporre la formula esecutiva, ed, in caso di opposizione, emettersi ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, rinviando la causa per la trattazione con la condanna alle spese e competenze;
2) emettersi contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino al rilascio.”
Si costituiva in giudizio il conduttore che, con svariate argomentazioni, contestava l'altrui pretesa. Precisava, in particolare, di aver provveduto al pagamento della dedotta morosità e rassegnava come in atti le seguenti conclusioni: “affinché l'On. Giudice adito voglia così provvedere:
a) Rigettare la richiesta di convalida di sfratto per morosità priva dei presupposti di legge, per tutto quanto argomentato nel presente atto, e ordinare all'intimante di rispettare il contratto fino alla scadenza contrattualmente prevista;
b) Con condanna al pagamento delle spese legali del presente giudizio.”
Disposti una serie di rinvii al fine di consentire la verifica degli avvenuti pagamenti dei canoni intimati con ordinanza del 20.11.2024 il Tribunale
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
2 ordinava il rilascio dell'immobile, disponeva il mutamento di rito e assegnava alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito solo parte ricorrente depositava memorie integrative con le quali chiedeva l'accoglimento della propria domanda.
All'odierna udienza ascoltata la discussione orale di parte ricorrente, unica che partecipava all'udienza, il Giudice, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della causa con la presente sentenza.
In primo luogo deve dichiararsi la contumacia di Controparte_2 che non si costituiva in giudizio nonostante la regolarità della notifica.
Ancora in via preliminare, sebbene abbia avuto esito infruttuoso, è stata esperita la cd mediazione, obbligatoria per la materia de qua, pertanto, la domanda è procedibile (cfr. allegati in atto).
Analizzata la questione della procedibilità in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d lgs 28/2010 può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
La domanda è fondata e merita di essere accolta per le motivazioni che saranno immediatamente enucleate.
Nel perimetrare l' va detto che la parte ricorrente richiede la Controparte_3 risoluzione del contratto di locazione, attesa la morosità nel pagamento del canone di locazione e la condanna al pagamento dei canoni non corrisposti.
In proposito occorre prendere le mosse dall'onere probatorio circa l'inadempimento contrattuale come tracciato dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte. Va detto, a tal fine, che colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
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Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
3 è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).
Tale insegnamento è andato sempre consolidatosi nella stessa Giurisprudenza della Corte Suprema: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” tra le numerosissime Cass. n°15659.2011; conf. Cass. n°3373.2010; Cass.
n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
A ciò si aggiunga, con particolare, riguardo alla locazione ad uso abitativo, che la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore trova riferimento nell'applicazione dell' art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento): infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge
27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi:
l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo
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4 superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato.
Alla luce di tali premesse, nel vaglio concreto di merito affidato al Giudicante, vanno svolte diverse riflessioni.
In primo luogo va detto che il rapporto inter partes è stato documentalmente provato attraverso il deposito del contratto di locazione regolarmente registrato.
Del pari la stessa parte ricorrente ha dedotto l'inadempimento della primaria obbligazione del conduttore connesse al mancato pagamento dei canoni. In proposito – giova assolutamente rilevarlo – la parte ricorrente ha espressamente dedotto, già in sede di procedimento per convalida locatizia, la morosità relativa ai canoni di aprile e maggio 2024.
Occorre, in proposito, evidenziare che parte resistente non ha fornito alcuna prova del pagamento dei canoni e degli oneri condominiali come intimati e correttamente computati da parte ricorrente in euro 1.692,00 al maggio 2024
(data in cui la parte ricorrente cristallizza – giova rilevarlo – in maniera puntuale e specifica la propria pretesa), né ha fornito la prova di fatti estintivi od impeditivi rispetto alla pretesa creditoria.
In proposito occorre notare che la parte resistente, sebbene abbia asserito di aver provveduto al citato pagamento, non solo non ha, da subito sin dalla fase di opposizione alla convalida, nel contestare la pretesa creditoria, fornito prova del pagamento, ma, anche a fronte del termine concessole dal Tribunale – proprio in omaggio alla massima garanzia del contraddittorio – non ha documentato il citato pagamento meramente asserito.
Del pari la stessa parte resistente non depositava memorie, ne prendeva parte all'odierna udienza di discussione al fine di corroborare le proprie difese circa il presunto pagamento.
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5 Alla detta assoluta carenza probatoria, va aggiunto che, anche in maniera del tutto sovrabbondante, la stessa parte locatrice, fronte dell'inerzia della parte conduttrice, riteneva di depositare attestazione del 13.11.2024, rilasciata da
BA SP (cfr. in atti) in relazione alla mancanza di accrediti come CP_4 presuntamente dichiarati dalla parte conduttrice al fine di corroborare l'inadempimento – circostanza che, certamente, a fronte della già affermata assoluta mancanza di prova del fatto estintivo della pretesa, certamente corrobora la buona fede della parte locatrice.
Tale circostanza, in ragione delle riflessioni già espresse, impone la declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore con la conseguente condanna dello stesso al rilascio dell'immobile locato con conferma dell'ordinanza di provvisorio rilascio pronunciata anche in relazione al termine concesso e tenuto conto, giova rilevarlo anche in relazione alle deduzioni odierne del difensore, del complessivo arco temporale già trascorso.
Del pari fondata deve dichiararsi la domanda di parte ricorrente relativa al pagamento dei canoni di locazione dell'importo di € 1692,00 dall'aprile al maggio 2024 data in cui – come detto – risulta specificamente cristallizzata la pretesa (cfr. verbale di causa del 20.11.2024) e per la quale valgono le riflessioni già espresse in tema di onere probatorio.
Sulla somma sono dovuti gli interessi legali come da dispositivo.
Resta da analizzare il tema del governo delle spese di lite.
Le stesse seguono la soccombenza e liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 e 147/2022 ai fini della piena ed immediata intellegibilità della pronuncia anche in relazione al governo delle spese di lite, in relazione allo “scaglione di valore di riferimento”, considerando la natura delle questioni affrontate.
P. Q. M.
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
6 Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
-dichiara risolto per inadempimento grave del conduttore –compiutamente identificato in atti - il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile sito in Napoli, alla via Aquilea n. 37 - compiutamente individuato in atti;
-ordina ai resistenti –compiutamente identificati in atti -il rilascio dello stesso libero da cose e persone in favore della parte ricorrente, compiutamente identificata in atti – confermando l'ordinanza di provvisorio rilascio;
-condanna le parti resistenti al pagamento della somma di euro 1692,00 per canoni di locazione dall'aprile al maggio 2024, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;
-condanna la parte resistente al pagamento delle spese processuali che si liquidano nella complessiva somma di € 76,00 per spese ed € 1700,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti come per legge.
Napoli, 24/11/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 24/11/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 24679/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. CARBONE CARLO, come da procura in atti.
RICORRENTE
E
Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. , come in atti. Controparte_1
RESISTENTE
E
CI DA RA IS
CONTUMACE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 Con originario atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificati, la parte ricorrente-locatrice ha convenuto davanti a Questo Tribunale il conduttore al fine di vedere convalidato lo sfratto per morosità e per sentir emettere ingiunzione di pagamento per canoni di locazione non versati nonché per oneri condominiali.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietaria dell'immobile sito in Napoli, alla via Aquilea n. 37;
che con contratto, regolarmente registrato, concedeva in locazione il detto immobile;
che parti conduttrice omettevano il pagamento dei canoni relativi ai mesi di aprile e maggio 2024 nonché gli oneri condominiali e le quote di acqua;
che vani sono risultati tutti i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni concludeva come in atti: “1)convalidare lo sfratto per morosità, fissando la data del rilascio, con ordine alla Cancelleria di apporre la formula esecutiva, ed, in caso di opposizione, emettersi ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, rinviando la causa per la trattazione con la condanna alle spese e competenze;
2) emettersi contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino al rilascio.”
Si costituiva in giudizio il conduttore che, con svariate argomentazioni, contestava l'altrui pretesa. Precisava, in particolare, di aver provveduto al pagamento della dedotta morosità e rassegnava come in atti le seguenti conclusioni: “affinché l'On. Giudice adito voglia così provvedere:
a) Rigettare la richiesta di convalida di sfratto per morosità priva dei presupposti di legge, per tutto quanto argomentato nel presente atto, e ordinare all'intimante di rispettare il contratto fino alla scadenza contrattualmente prevista;
b) Con condanna al pagamento delle spese legali del presente giudizio.”
Disposti una serie di rinvii al fine di consentire la verifica degli avvenuti pagamenti dei canoni intimati con ordinanza del 20.11.2024 il Tribunale
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
2 ordinava il rilascio dell'immobile, disponeva il mutamento di rito e assegnava alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito solo parte ricorrente depositava memorie integrative con le quali chiedeva l'accoglimento della propria domanda.
All'odierna udienza ascoltata la discussione orale di parte ricorrente, unica che partecipava all'udienza, il Giudice, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della causa con la presente sentenza.
In primo luogo deve dichiararsi la contumacia di Controparte_2 che non si costituiva in giudizio nonostante la regolarità della notifica.
Ancora in via preliminare, sebbene abbia avuto esito infruttuoso, è stata esperita la cd mediazione, obbligatoria per la materia de qua, pertanto, la domanda è procedibile (cfr. allegati in atto).
Analizzata la questione della procedibilità in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d lgs 28/2010 può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
La domanda è fondata e merita di essere accolta per le motivazioni che saranno immediatamente enucleate.
Nel perimetrare l' va detto che la parte ricorrente richiede la Controparte_3 risoluzione del contratto di locazione, attesa la morosità nel pagamento del canone di locazione e la condanna al pagamento dei canoni non corrisposti.
In proposito occorre prendere le mosse dall'onere probatorio circa l'inadempimento contrattuale come tracciato dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte. Va detto, a tal fine, che colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
3 è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).
Tale insegnamento è andato sempre consolidatosi nella stessa Giurisprudenza della Corte Suprema: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” tra le numerosissime Cass. n°15659.2011; conf. Cass. n°3373.2010; Cass.
n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
A ciò si aggiunga, con particolare, riguardo alla locazione ad uso abitativo, che la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore trova riferimento nell'applicazione dell' art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento): infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge
27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi:
l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
4 superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato.
Alla luce di tali premesse, nel vaglio concreto di merito affidato al Giudicante, vanno svolte diverse riflessioni.
In primo luogo va detto che il rapporto inter partes è stato documentalmente provato attraverso il deposito del contratto di locazione regolarmente registrato.
Del pari la stessa parte ricorrente ha dedotto l'inadempimento della primaria obbligazione del conduttore connesse al mancato pagamento dei canoni. In proposito – giova assolutamente rilevarlo – la parte ricorrente ha espressamente dedotto, già in sede di procedimento per convalida locatizia, la morosità relativa ai canoni di aprile e maggio 2024.
Occorre, in proposito, evidenziare che parte resistente non ha fornito alcuna prova del pagamento dei canoni e degli oneri condominiali come intimati e correttamente computati da parte ricorrente in euro 1.692,00 al maggio 2024
(data in cui la parte ricorrente cristallizza – giova rilevarlo – in maniera puntuale e specifica la propria pretesa), né ha fornito la prova di fatti estintivi od impeditivi rispetto alla pretesa creditoria.
In proposito occorre notare che la parte resistente, sebbene abbia asserito di aver provveduto al citato pagamento, non solo non ha, da subito sin dalla fase di opposizione alla convalida, nel contestare la pretesa creditoria, fornito prova del pagamento, ma, anche a fronte del termine concessole dal Tribunale – proprio in omaggio alla massima garanzia del contraddittorio – non ha documentato il citato pagamento meramente asserito.
Del pari la stessa parte resistente non depositava memorie, ne prendeva parte all'odierna udienza di discussione al fine di corroborare le proprie difese circa il presunto pagamento.
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Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
5 Alla detta assoluta carenza probatoria, va aggiunto che, anche in maniera del tutto sovrabbondante, la stessa parte locatrice, fronte dell'inerzia della parte conduttrice, riteneva di depositare attestazione del 13.11.2024, rilasciata da
BA SP (cfr. in atti) in relazione alla mancanza di accrediti come CP_4 presuntamente dichiarati dalla parte conduttrice al fine di corroborare l'inadempimento – circostanza che, certamente, a fronte della già affermata assoluta mancanza di prova del fatto estintivo della pretesa, certamente corrobora la buona fede della parte locatrice.
Tale circostanza, in ragione delle riflessioni già espresse, impone la declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore con la conseguente condanna dello stesso al rilascio dell'immobile locato con conferma dell'ordinanza di provvisorio rilascio pronunciata anche in relazione al termine concesso e tenuto conto, giova rilevarlo anche in relazione alle deduzioni odierne del difensore, del complessivo arco temporale già trascorso.
Del pari fondata deve dichiararsi la domanda di parte ricorrente relativa al pagamento dei canoni di locazione dell'importo di € 1692,00 dall'aprile al maggio 2024 data in cui – come detto – risulta specificamente cristallizzata la pretesa (cfr. verbale di causa del 20.11.2024) e per la quale valgono le riflessioni già espresse in tema di onere probatorio.
Sulla somma sono dovuti gli interessi legali come da dispositivo.
Resta da analizzare il tema del governo delle spese di lite.
Le stesse seguono la soccombenza e liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 e 147/2022 ai fini della piena ed immediata intellegibilità della pronuncia anche in relazione al governo delle spese di lite, in relazione allo “scaglione di valore di riferimento”, considerando la natura delle questioni affrontate.
P. Q. M.
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
6 Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
-dichiara risolto per inadempimento grave del conduttore –compiutamente identificato in atti - il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile sito in Napoli, alla via Aquilea n. 37 - compiutamente individuato in atti;
-ordina ai resistenti –compiutamente identificati in atti -il rilascio dello stesso libero da cose e persone in favore della parte ricorrente, compiutamente identificata in atti – confermando l'ordinanza di provvisorio rilascio;
-condanna le parti resistenti al pagamento della somma di euro 1692,00 per canoni di locazione dall'aprile al maggio 2024, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;
-condanna la parte resistente al pagamento delle spese processuali che si liquidano nella complessiva somma di € 76,00 per spese ed € 1700,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti come per legge.
Napoli, 24/11/2025
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