REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio assunta all'udienza del 7 marzo 2025, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 19904 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
rappresentata e difesa dagli avvocati Carlo Di Silvestro e Parte_1
Carlo Azzoni ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo, sito in
Roma, viale Angelico, 92
PARTE RICORRENTE
E
rappresentata e difesa dagli avvocati Serenella Paggi e Sara CP_1
Patrizi ed elettivamente domiciliata presso il di loro studio legale, sito in Roma, via dei Sergii, n. 40/42
PARTE RESISTENTE

OGGETTO : finita locazione.
1 FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida Pt_1
conveniva in giudizio affinché venisse convalidata la
[...] CP_1
licenza per finita locazione alla data del 31 marzo 2024 del rapporto locatizio ad uso abitativo avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in “Roma, Via Ferruccio Amendola
68, Int. 7, Sc. A, piano 1, Ed. A”.
In particolare, l'intimante precisava che il rapporto locatizio in questione traeva fondamento nel contratto di locazione, debitamente registrato e versato in atti, stipulato ai sensi dell'art. 2, terzo comma, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 in data 1 aprile 2017 e pari decorrenza per un triennio (sino al 31 marzo 2020) e
“possibilità, in mancanza di disdetta da darsi almeno 6 mesi prima della scadenza, di tacito rinnovo” che, precisava ancora, si era verificato per due successivi bienni sino all'allora – rectius, all'epoca di incardinazione del presente giudizio – prossima scadenza del 31 marzo 2024 per cui inviava alla conduttrice due comunicazioni di disdetta (la prima consegnata il 16 settembre 2022 e la seconda il 28 settembre 2023, quindi) tempestive.

2. Si è costituita con apposita comparsa in cui si è opposta CP_1
alla convalida dell'intimata licenza, eccependo, in particolare, la “nullità e/o simulazione del contratto di locazione abitativa agevolata intercorso il 01/04/2017 per non essere mai stata richiesta l'attestazione che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo territoriale necessario per concordare effettivamente il canone a termini di legge” con
“conseguente invalidità e/o inefficacia della disdetta” intimata.
Ciò, argomentava parte convenuta, attesa l'assenza, nella vicenda locatizia di cui trattasi, non solo della assistenza di cui “le parti di un contratto di locazione possono usufruire nella definizione del canone effettivo dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia
e dei conduttori” ma, altresì, della attestazione che, “per i contratti non assistiti, le parti sono tenute ad acquisire rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, secondo le modalità definite sulla base di accordi stipulati in sede locale,
2 della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso”.
Attestazione, concludeva la difesa dell'intimata che prima nei suddetti termini (“della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso”) ne aveva descritto l'oggetto, avrebbe costituito “requisito necessario ad substantiam ai fini dell'applicabilità della durata di anni 3+2 anziché 4+4”.
Eccepiva, altresì e pertanto, che la durata effettiva del CP_1
contratto per cui è causa sarebbe dovuta essere individuata in quella ordinaria
(quadriennale rinnovabile) perché registrato, benché, secondo la relativa prospettazione, “invalido mancando l'attestazione che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo territoriale necessario per concordare effettivamente il canone a termini di legge” e, quindi, nullo e/o simulato come da accertamento che al riguardo invocava.
Questo con l'ulteriore conseguenza che pure il canone di locazione per tale dedotta durata ordinaria si sarebbe dovuto, comunque, individuare in quello mensile di € 400,00 di cui al contratto registrato;
sicché dispiegava anche domanda riconvenzionale volta alla restituzione di quanto asseritamente versato in eccesso a tale titolo per complessivi € 40.000,00 poiché affermava di aver corrisposto per tutta la durata del rapporto locatizio € 1.300,00 al mese, con un differenziale mensile occultato di € 900,00 come da bonifici allegati “dall'intimata inviati a volte direttamente alla Sig.ra sul medesimo conto corrente postale su cui veniva effettuato il pagamento del Pt_1
canone di locazione, a volte invece inviati al suo coniuge Sig. su carte ricaricabili di Persona_1
volta in volta indicate dagli stessi”.
Bonifici che, a fronte di una domanda riconvenzionale formulata per l'importo di € 40.000,00 sulla base del dedotto importo differenziale per canoni di €
900,00 mensili e, quindi, considerato il suddetto importo, avrebbero dovuto riguardare almeno 40 mensilità e, pertanto, almeno un quadriennio, venivano depositati nel numero di 17 ed il cui attento esame – anche circa la loro origine e provenienza - in realtà, si osserva sin da ora, ne evidenziava l'entità complessiva per il più limitato importo di € 15.750,00, la loro collocazione, peraltro e inoltre in
3 ordine sparso, nel lasso temporale annualità 2018-2021 (ultimo bonifico 20 dicembre
2021) e, infine, disposizione, con ben altre causali, da parte non dell'intimata conduttrice bensì di un terzo estraneo al rapporto per cui è causa (tale Per_2
), ad eccezione di cinque disposti dall'intimata, oltre che talvolta indicanti
[...]
altro destinatario – – comunque, anch'esso estraneo al contratto di Persona_1
locazione per cui è causa.

3. Previo un rinvio disposto ai fini del completamento dell'allora espletanda mediazione volontaria e il deposito di note autorizzate, all'udienza fissata per la trattazione della fase sommaria questa è stata definita senza l'adozione dell'invocata ordinanza di rilascio, posto che l'ufficio ha ritenuto necessario un approfondimento di cognizione e istruttorio.
E' stato, pertanto, disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – ordinario – locatizio, assegnando al riguardo alle parti termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.

4. Entrambe le parti hanno depositato tali memorie in cui hanno insistito nelle relative richieste.
La parte divenuta, a seguito, del mutamento del rito, ricorrente ha depositato, altresì, un parere di un'associazione di categoria (dei proprietari degli immobili, per la precisione) inerente la controdedotta da parte integrale CP_2
validità del contratto oggetto della presente controversia.
Parte resistente e attrice in riconvenzionale, invece, integrava la propria domanda di accertamento della dedotta nullità del contratto registrato anche “con riferimento alla elusione (art. 6 c. 2 del contratto di locazione) del divieto di rinuncia al diritto di prelazione del locatario in caso di vendita dell'immobile”; senza tuttavia allegare, né affermare, in violazione dell'art. 100 c.p.c., alcun concreto ed attuale interesse all'acquisto dell'immobile.

5. La causa, ritenuta con provvedimento riservato matura per la decisione, è stata rinviata all'odierna udienza del 7 marzo 2025 ove è stata trattenuta in decisione
4 e definita alla luce della seguente motivazione.

6. Le domande di parte ricorrente di accertamento della cessazione del rapporto locatizio di cui trattasi alla data del 31 marzo 2024 nonché di condanna della conduttrice resistente al rilascio dell'unità immobiliare oggetto di esso si ritiene debbano trovare accoglimento a differenza di quella riconvenzionale dispiegata dalla parte convenuta.
Ciò alla luce delle seguenti ragioni.
Invero, il contratto di locazione di cui trattasi, come esposto, è stato stipulato il giorno 1 aprile 2017 con pari decorrenza e, quindi, dopo l'entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017 che (a differenza del precedente D.M. 30.12.2002, tale facoltà non contemplava) ha previsto al relativo art. 1 la possibilità, per le parti che intendessero e intendono stipulare un contratto a canone concordato ai sensi dell'art. 2, terzo comma, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, di avvalersi dell'assistenza delle associazioni di categoria “nella definizione del canone effettivo”.
In assenza della stipula assistita di tali contratti lo stesso Decreto
Ministeriale (16 gennaio 2017), ha rinviato ai medesimi accordi territoriali la definizione “per i contratti non assistiti, delle modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”, comunque, sempre, nel solco della suddetta “definizione del canone effettivo” cui era finalizzata la (possibilità della) assistenza e, come esplicitato, dalle successive risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 31/E/2018, ai fini fiscali.
Lo stesso art. 1 del D.M. in questione ha, poi, previsto, al decimo comma, che “i contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato A) che è approvato ai sensi dell'art.

4-bis della legge n. 431 del 1998” come avvenuto nella fattispecie di cui trattasi.
In nessuna disposizione di questa legge è prevista la – grave, come tale non evincibile per implicito o analogicamente o ancora per effetto di un'interpretazione
5 estensiva di altre disposizioni normative – sanzione della nullità dei contratti di locazione a canone concordato stipulati ai sensi dell'art. 2, terzo comma, della legge n. 431 del 1098 senza l'assistenza delle associazioni di categoria (peraltro, prevista come facoltativa : “le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori”); benché meno questa è stata prevista nel suddetto D.M. nel rispetto del quale e anche degli schemi allegati allo stesso, il contratto in questione risulta essere stato stipulato, come esposto, il 1 aprile 2017 prima che, con riferimento all'ambito territoriale di riferimento, venisse stipulato l'accordo del 28 febbraio 2019 entrato in vigore il successivo 11 marzo 2019 che, anch'esso, alcuna nullità ha previsto, né peraltro, poteva introdurre, stante la sua natura sottoordinata rispetto alle superiori fonti che alcuna così grave sanzione hanno in proposito previsto.
Dunque, alcuna nullità è prevista in presenza di un contratto di locazione – qual'è quello di cui trattasi – a canone concordato qualora stipulato senza la possibile, peraltro, “nella definizione del canone effettivo”, assistenza delle organizzazioni rappresentative di categoria o, in alternativa, privo dell'allegazione, piuttosto, richiesta ai suddetti fini.
Ne consegue ancora che il contratto per cui è causa non può costituire oggetto della pronuncia di accertamento della relativa nullità invocata da parte resistente;
neanche per la pure dedotta “elusione (art. 6 c. 2 del contratto di locazione) del divieto di rinuncia al diritto di prelazione del locatario in caso di vendita dell'immobile”, senza nemmeno affermare alcun concreto ed attuale interesse all'acquisto dell'immobile, come invece richiesto dall'art. 100 c.p.c.
A ciò aggiungasi che neanche pare possa ritenersi che il contratto per cui è causa celi e dissimuli altra pattuizione di maggiore durata, secondo la prospettazione della resistente individuabile in quella ordinaria quadriennale rinnovabile, di cui costituirebbe indice l'affermata corresponsione del canone in misura superiore (€
1.300,00) rispetto a quella di cui al contratto registrato (€ 400,00) sostenuta, da parte convenuta e attrice in riconvenzionale, con l'allegazione dei suddetti bonifici non
6 corrispondenti all'intero arco temporale contrattuale ma, piuttosto, avvenuti in determinati periodi e soprattutto disposti nella gran parte (n. 12 sui 17 versati in atti) da soggetto diverso (tale ) diverso dalla conduttrice e del tutto Persona_2
estraneo al rapporto locatizio per cui è causa del resto, nemmeno corrispondenti per entità e misura all'importo Pt_2
di € 40.000,00 posto, sull'assunto che a questo corrisponderebbero le somme versate in più rispetto al canone di cui al contratto registrato, della domanda riconvenzionale di restituzione formulata da e che contiene in sé un'ontologica CP_1
contraddizione, posto che se il contratto intercorrente tra le parti avesse dovuto individuarsi, accogliendo qui solo in astratto ed esclusivamente per esigenze di esplicitazione del corredo motivazionale della presente decisione la prospettazione di parte convenuta, non in quello (della durata 3 annualità + 2) a canone concordato ma ordinario (di durata 4+4 anni, rinnovabile), in quest'ultima ipotesi sarebbe comunque venuta in rilievo una pattuizione contrattuale, quella ordinaria di durata quadriennale, a canone libero, come tale, senza limiti di misura e con sé escludendo l'obbligo della restituzione di cui alla riconvenzionale stessa.
Sono, dunque, anche queste le ragioni per cui la domanda dispiegata in riconvenzione da parte resistente non può trovate accoglimento.

7. Il contratto di cui trattasi (e con esso il rapporto locatizio sottostante), pertanto, deve essere dichiarato cessato il 31 marzo 2024.

8. Ulteriore conseguenza dell'accertata cessazione – dal 31 marzo 2024 – del rapporto locatizio tra le parti è la condanna di al rilascio della unità CP_3
immobiliare sita in Roma, Via Ferruccio Amendola, n. 68, Int. 7, Sc. A, piano 1, Ed.
A; rilascio in ordine alla cui esecuzione valutate le condizioni delle parti, le ragioni per cui viene disposto e il tempo già trascorso dall'inizio del presente giudizio, si ritiene doversi fissare, ex art. 56 della legge 27 luglio 1978 n. 392, la data del 30 aprile
2025.

9. Le spese legali seguono la soccombenza in assenza di valide ragioni per derogare giuridicamente a tale principio e si ritiene debbano essere liquidate, tenuto
7 conto anche di quelle del sub-procedimento di mediazione obbligatoria di cui al
D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, nella misura di € 1.960,00, di cui € 160,00 per esborsi, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in motivazione, ogni altra eccezione ed azione rigettata :
- dichiara cessato alla data del 31 marzo 2024 il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra e ad Parte_1 CP_1
oggetto l'unità immobiliare sita in Roma, Via Ferruccio Amendola, n.
68, Interno 7, Scala A, piano 1, edificio A;

- condanna parte resistente al rilascio della stessa unità immobiliare, fissando per l'esecuzione il termine del 30 aprile 2025;
- rigetta la domanda riconvenzionale di CP_1
- condannala la convenuta al pagamento delle spese di lite a favore della ricorrente nella misura di € 1.960,00, di cui € 160,00 per esborsi, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma il giorno 7 marzo 2025. IL GIUDICE
dott. Sergio Salvatore Manca

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