REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott.ssa Santa Spina, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 3555/2018 promossa da:
(C.F. ), in persona del proprio legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, sig.ra con il patrocinio dell'avv. CATTANI PAOLO Parte_2
) e dell'avv. MENCHINI FRANCESCO, ed elettivamente domiciliata Email_1 presso e nello studio dei predetti difensori, viale Carducci n. 385, Lucca
nei confronti di
(C.F. , (C.F. Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
), (C.F. , con il patrocinio C.F._2 CP_3 C.F._3 dell'avv. CENZATTI GIACOMO ed elettivamente Email_2 domiciliati presso lo studio del predetto difensore, via Tosco Romagnola n. 122, Pontedera (PI)
Oggetto: Vendita di cose immobili
Conclusioni delle parti: per parte attrice: “piaccia al Tribunale Ill.mo, respinta ogni domanda, difesa od eccezione avversaria,


1. in via principale, accertato che il sub-comparto oggetto del preliminare non risulta di edificabilità immediata e concreta, dichiarare privo di effetti il contratto di compravendita immobiliare del
25.10.2007 e del susseguente addendum del 19.05.2008, con ogni conseguente effetto, in particolare con condanna delle parti convenute alla restituzione della somma di € 150.000,00 complessivamente corrisposta a titolo di caparra, oltre interessi di mora (al saggio di cui all'art. 1284, IV° comma, c.c. per il periodo successivo alla proposizione della domanda giudiziale) dalla domanda al saldo;

2. sempre in via principale condannare altresì̀ le parti convenute al rimborso delle spese sostenute dalla per rendere edificabile il comparto, nella misura di € 21.969,67, oltre Parte_1 interessi di mora (al saggio di cui all'art. 1284, IV° comma, c.c. per il periodo successivo alla proposizione della domanda giudiziale), o nella diversa maggiore o minore misura accertata in corso di causa;

3. in via subordinata al mancato accoglimento della domanda formulata supra sub 2, condannare altresì̀ le parti convenute a indennizzare la ex art. 2041 c.c. Parte_1 della diminuzione patrimoniale subita al fine di rendere edificabile il comparto, nella misura e nei limiti dell'arricchimento da esse ricevuto di € 21.969,67, oltre interessi di mora (al saggio di cui all'art. 1284, IV° comma, c.c. per il periodo successivo alla proposizione della domanda giudiziale),
o nella diversa maggiore o minore misura accertata in corso di causa;

4. in ogni caso, con vittoria delle spese di lite”; per parte convenuta: “Voglia il Giudice adito del Tribunale di Pisa, ogni contraria istanza eccezione deduzione e difesa disattesa in via preliminare, valutata la differenza tra il petitum del presente giudizio rispetto alla successiva domanda di mediazione formulata ex art. 5 del D. Lgs 28/2010, dichiari l'improcedibilità della causa o in subordine delle domande nuove o differenti rispetto a quelle della mediazione e nel merito respingere la domanda attorea così come proposta. In tesi a seguito dell'accertata risoluzione del preliminare di compravendita e del successivo addendum a far data dal 15/6/2013 a seguito della formale costituzione in mora svolta dai convenuti e del conseguente inadempimento di controparte. In ipotesi qualora ritenga valido ed efficace suddetti atti, voglia dichiarare nulla e/o improcedibile la domanda per tutti i motivi esposti in narrativa ed in particolare per indeterminatezza della domanda di adempimento, non avendo controparte indicato le due scritture private intercorse tra le parti a cui si deve far riferimento e per aver indicato un prezzo ridotto a circa un terzo di quello pattuito e convenuto. In subordine voglia, qualora non ritenga di accogliere le suddette conclusioni, accogliere la richiesta di compravendita del bene oggetto di vendita del preliminare e dell'addendum al prezzo convenuto di €.730.000,00 salvo la maggiorazione di prezzo nella misura massima di €.100.000,00 così come precisato ai capi 3 e 5 del preliminare del 25/10/2007 e riconfermato nell'addendum del 19/5/2008. In estrema ratio, qualora ritenga di dover dichiarare risolto il preliminare e il successivo atto integrativo voglia dichiarare la esclusiva responsabilità di controparte con ogni conseguenza di legge ivi compresa la facoltà di trattenere per i convenuti la caparra confirmatoria già ricevuta. Voglia comunque e sempre ritenere
a carico di parte attrice ogni spesa tecnica sostenuta sebbene non corrisposta a favore dei tecnici della stessa incaricati, ritenendo i comparenti indenni da qualsiasi debenza in forza degli accordi assunti tra le parti e precisati con la addendum sottoscritto tra le parti il 19/5/2008. Inoltre voglia riconoscere a favore del comparente il mancato guadagno per la somma di € 580.000 che controparte avrebbe dovuto corrispondere entro il 15/6/2013 oltre agli altri danni sofferti, tutto ciò ove non sia riconosciuta la facoltà e possibilità di trattenere la caparra confirmatoria. Infine voglia condannare controparte ai sensi dell'art. 96 commi 1 e 3 c.p.c. per una evidente proposizione di lite temeraria, per tutti i motivi esposti nella narrativa della comparsa di costituzione e nelle successive difese, ed inoltre per la mancata adesione alla proposta formulata dal Giudice stesso, senza alcuna valida motivazione, il tutto e sempre con il favore delle spese e competenze di lite per i quali ci si è dichiarati antistatari”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione che in calce reca la data del 31 luglio 2018, la ha Parte_1 convenuto in giudizio e per sentir pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. CP_4 Controparte_1 di trasferimento della piena proprietà dell'immobile oggetto di preliminare, previo accertamento della edificabilità immediata e concreta del sub-comparto, provvedendo, però, ad una riquantificazione del prezzo di vendita in € 240.000,00, o nella diversa somma ritenuta di giustizia ovvero, in via subordinata, in caso di inedificabilità del sub-comparto, dichiararsi privo di effetti il contratto preliminare di compravendita del 25 ottobre 2007 e del successivo addendum del 19 maggio 2008 e, per l'effetto, condannarsi la controparte alla restituzione della somma già versata dal promittente acquirente e pari ad € 150.000,00, nonché al rimborso delle spese sostenute dall'attrice per rendere edificabile il comparto, pari ad € 21.969,67.
Ha spiegato l'attrice di aver stipulato, in data 25 ottobre 2007, un preliminare di compravendita immobiliare con (padre dei convenuti, venuto poi a mancare) avente ad oggetto alcune Persona_1 unità immobiliari ad uso artigianale site nel Comune di Pontedera ed inserite nei comparti di recupero
A27 “fabbrica di lavorazione marmi – SS 67 Tosco Romagnola” del Regolamento urbanistico di
Pontedera, la cui modifica di destinazione d'uso in edificabile era subordinata all'approvazione di uno specifico piano di recupero che coinvolgeva anche i proprietari del comparto limitrofo i quali, peraltro, si erano sempre rifiutati di procedere a tanto. L'attrice ha, quindi, specificato che la trasformazione in urbanistica del comparto oggetto del preliminare costituiva condizione essenziale di efficacia del preliminare stesso. Sulla base di tale circostanza, i contraenti provvedevano, altresì, a fissare il prezzo di vendita e a precisare che lo stesso avrebbe potuto oscillare a seconda della determinazione della S.U.L. e sarebbe stato maggiorato di 30.000,00 euro laddove la restante parte del comparto fosse stata acquistata dalla società attrice o da membri della famiglia , così da Pt_1 risolvere il problema legato alla diversa proprietà e da evitare la suddivisione in sottocomparti, richiesta al Comune dalla proprietà In conseguenza di tanto, l'attrice provvedeva a versare CP_1 una caparra confirmatoria pari a complessivi € 150.000,00.
All'esito della stipula dell'addendum in data 19 maggio 2008, veniva a mancare al Persona_1 quale subentravano gli eredi, qui oggi convenuti in giudizio. Ha rilevato parte attrice come l'edificabilità dell'area fosse divenuta impossibile da realizzare a causa del rifiuto degli altri proprietari del comparto di sottoscrivere la convenzione (basata sul piano approvato nel 2012), motivo per il quale non si era potuto procedere con la stipula del definitivo. Peraltro, la società era venuta a conoscenza del fatto che i convenuti avevano presentato richiesta di variante alla scheda, proponendo al Comune la suddivisione in due sotto-comparti, la quale, tuttavia, penalizzerebbe la qualità del bene oggetto di preliminare, determinando l'insorgere di maggiori oneri, una svalutazione dell'area, una riduzione delle volumetrie e, conseguentemente, la perdita di potenzialità edificatoria.
Tramite perizia di parte, l'attrice ha quantificato la svalutazione della proprietà che si andrebbe ad acquistare in € 340.000,00, motivo per cui, in questa sede, chiede di rivedere il prezzo di acquisto delle unità immobiliari sino alla minor somma pari ad € 240.000,00 (tenuto conto della caparra già versata).
Raggiunti da rituale notifica, si sono costituiti in giudizio e contestando CP_4 Controparte_1 integralmente il contenuto dell'atto di citazione avversario ed osservando, in prima battuta, come il promittente acquirente fosse perfettamente consapevole dell'iter amministrativo necessario per acquistare le unità immobiliari oggetto di preliminare. Hanno, dunque, rilevato il disinteresse che negli anni l'attore ha manifestato rispetto alla conclusione dell'affare de quo, dando atto di come l'attore si fosse rifiutato di recarsi in Comune per firmare la convenzione ed avesse lasciato spirare il termine per la stipula del definitivo fissato dai convenuti per il 15 giugno 2013 con diffida ad adempiere del 28 marzo 2013. I convenuti hanno precisato che solo e soltanto l'attrice abbia tenuto un comportamento inadempiente, anche perché dal punto di vista amministrativo, nulla ostava alla conclusione del definitivo a seguito dell'approvazione del piano di recupero da parte del Comune già nell'anno 2012 e l'avveramento, dunque, della condizione di cui al punto 1 del preliminare;
ad ulteriore riprova di ciò, starebbe anche il fatto che l'attore vi abbia dato seguito, versando entro dieci giorni dall'approvazione del piano, la somma di € 100.000,00. Del resto, l'attrice, senza informare la comparente, procedeva anche richiedendo al Comune l'autorizzazione ad edificare un piano in più, senza però adeguare il relativo prezzo di vendita, come imponeva invece il contratto preliminare.
In mancanza di qualsiasi riscontro alle richieste di loro convenuti, pertanto, gli stessi hanno proceduto nel 2018 a richiedere – ed ottenere – un progetto per ripartire l'intero comparto in due sotto-comparti indipendenti, aumentando, così, la potenzialità dell'unità immobiliare oggetto di preliminare. In questo senso, i convenuti si sono detti ancora disponibili a cedere il compendio immobiliare ma ad una somma maggiorata sino ad € 802.000,00.
e hanno, allora, concluso domandando accertarsi e dichiararsi CP_4 Controparte_1
l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita a far data dal 15 giugno 2013 e, per l'effetto, respingersi la domanda di controparte. In ipotesi, ha chiesto di dichiararsi nulla, improponibile e/o improcedibile la domanda per indeterminatezza e per aver indicato un prezzo ridotto di circa un terzo rispetto a quello pattuito e, comunque, per non aver svolto la relativa mediazione. In subordine, ha chiesto accogliersi la domanda di compravendita del bene oggetto di preliminare al prezzo convenuto in € 730.000,00, salvo maggiorazione del prezzo. In extrema ratio, ha chiesto dichiararsi la esclusiva responsabilità di controparte e porsi a suo carico ogni spesa sostenuta. Hanno chiesto, altresì, di riconoscersi in loro favore il mancato guadagno pari ad €
580.000,00 oltre agli altri danni sofferti e condannarsi parte attrice anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per lite temeraria.
La causa veniva istruita per il tramite delle prove documentali versate in atti ed a mezzo CTU.
Nelle more del giudizio, è venuto a mancare uno dei convenuti, per il che il presente CP_4 giudizio è stato interrotto per poi essere riassunto nei confronti degli eredi, e Controparte_2 CP_3
All'esito dei chiarimenti resi dal CTU e della proposta conciliativa avanzata dal Giudice ma
[...] rimasta senz'esito, le parti hanno precisato, ognuna, le proprie conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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1. ECCEZIONE DI IMPROCEDIBILITÀ
I convenuti hanno sollevato preliminarmente un'eccezione di improcedibilità della domanda di controparte perché, a loro dire, non perfettamente coincidente con l'oggetto della procedura di mediazione svoltasi in fase antecedente all'introduzione del presente giudizio.
L'eccezione, peraltro, non coglie nel segno, atteso che, come si evince dal doc. e) allegato alla memoria di parte attrice depositata in data 8 maggio 2019, la domanda di mediazione e quella del presente giudizio appaiono del tutto coincidenti, considerando che alla voce ragioni della pretesa (si v. pag. 2 della domanda di mediazione) si rimanda alla citazione allegata.
Peraltro, affinché possa ritenersi soddisfatta la condizione di procedibilità della domanda, non è neanche necessario che la domanda giudiziale e l'istanza per la procedura di mediazione siano perfettamente coincidenti. È sufficiente, infatti, solo che i fatti sui quali si fonda la domanda giudiziale siano quelli della domanda di mediazione (così Cassazione Civile, sentenza n. 29333/2019).


2. RINUNCIA ALLA DOMANDA EX ART. 2932 C.C.
Preliminarmente all'esame del merito del presente giudizio, occorre prendere atto della rinuncia da parte dell'attrice alla domanda originariamente avanzata di esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre, di cui all'art. 2932 c.c., che la ha formalizzato con apposito Parte_1 atto di rinuncia depositato in data 2 agosto 2023.
L'atto di rinuncia ora detto prescinde dal rispetto di qualunque formalità trattandosi, a ben vedere di una rinuncia ad un singolo capo della domanda, che si differenzia quanto a struttura e disciplina applicabile dalla rinuncia agli atti del giudizio di cui all'art. 306 c.p.c. Diversamente da quest'ultima, invero, la rinunzia a singoli capi della domanda rientra nella fattispecie di cui all'art. 184 c.p.c.
(modifica della domanda), per cui prescinde dal rispetto di forme rigorose, richieste, invece, allorché si tratti della rinuncia agli atti del giudizio (così, Cass., 4/2/2002, n. 1439; Cass., 10/4/1998, n. 3734;
Cass., 30/1/1998, A n. 946; Cass., 28/10/1988, n. 5859, come richiamate da Cassazione civile, sezione terza, sentenza del 24.9.2013, n. 21848).
La domanda proposta ex art. 2932 c.c., pertanto, deve intendersi rinunciata.


3. RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Rinunciando alla domanda di esecuzione in forma specifica, motivata sull'accertata inedificabilità del comparto oggetto del preliminare, l'attore ha insistito unicamente nella richiesta di accoglimento della domanda, a suo tempo formulata in via subordinata, di risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 25 luglio 2007 e del successivo addendum del 19 maggio 2008, per inadempimento dei convenuti, con il conseguente effetto di vedersi restituita la somma pari ad € 150.000,00 versata dalla società attrice a titolo di caparra confirmatoria, oltre alla somma pari ad € 21.969,67 a titolo di spese tecniche sostenute da essa attrice per le necessarie pratiche amministrative.
Dal canto loro, pure i convenuti hanno chiesto accertarsi che il contratto preliminare si sia risolto ma per inadempimento dell'attore, giacché la società si era sottratta all'obbligo di stipulare il definitivo disattendendo il termine fissato dai convenuti stessi con diffida ad adempiere inviata in data 28 marzo
2013.
Si tratta, allora, di comprendere se il contratto preliminare possa già considerarsi risolto o debba essere dichiarato tale in questa sede e stabilire quale sia la parte inadempiente rispetto all'obbligo di stipulare il definitivo che, pacificamente, non è stato concluso.
La volontà di parte attrice di acquistare gli immobili con l'obiettivo di ottenere la loro trasformazione urbanistica e, in particolare, l'edificabilità è pacifica, oltre che chiaramente evincibile dal contenuto del contratto preliminare del 25 luglio 2007, nel quale si legge che la parte promessa acquirente accetta ciò (cioè che i beni individuati si intendono promessi in compravendita a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano visti e graditi dalla parte promessa acquirente e comprende tutti i connessi diritti accessori ed accessioni, pertinenze e le servitù attive e passive finora esercitate o subite dalla parte promessa venditrice) in prospettiva di un intervento di recupero indirizzato verso una sostituzione edilizia totale (…) (pag. 1 del preliminare). Tuttavia, l'evento dedotto in condizione nell'ora richiamato contratto preliminare appare essere la mera approvazione del piano di recupero per le unità immobiliari interessate e non l'ottenimento del mutamento di destinazione urbanistica delle unità medesime. Ed infatti, se si legge il contenuto del contratto e si procede alla sua interpretazione cercando di ricostruire la comune intenzione delle parti nonché interpretando le clausole contrattuali le une per mezzo delle altre, si può rilevare come le parti sembrino aver voluto vincolare la stipula del definitivo alla delibera comunale con cui si sarebbe dato inizio all'iter per ottenere la trasformazione urbanistica dei beni. Del resto, non vi sono evidenze nel contratto che dimostrino che le parti fossero concordi nel pervenire alla stipula del definitivo una volta ottenuta tale trasformazione, pertanto, il raggiungimento di siffatto obiettivo non può ritenersi espressione della comune volontà delle parti.
Il punto 1 del preliminare è inequivoco nel suo riferimento esclusivo al piano di recupero. Si legge, infatti, che le parti prendono atto che il presente preliminare viene redatto in considerazione che gli individuati beni immobili ricadono in un'area urbanistica che il vigente piano regolatore comunale destina ad area di recupero la cui trasformazione urbanistica a scopi residenziali è subordinata all'approvazione di uno specifico piano di recupero i cui parametri urbanistici sono evidenziati dalla scheda relativa A27 (scheda che entrambe le parti dichiarano di conoscere) facente parte dell'allegato a) del sopraccitato R.U. e che l'interesse della parte promessa acquirente scaturisce dal fatto che venga approvato dalle autorità competenti un progetto di piano di recupero che dia la possibilità di poter operare detta trasformazione urbanistica (senza, dunque, specificare che tale trasformazione avrebbe dovuto essere portata a termine quale condizione per poter stipulare il contratto definitivo). Tale fattore è essenziale per la parte promessa acquirente tanto che il presente preliminare è subordinato all'approvazione del piano di recupero stesso da parte delle autorità competenti (si v. pag. 2 del preliminare, allegato col doc. n. 1 all'atto di citazione). Le parti si riferiscono nuovamente all'approvazione del piano di recupero anche nel prosieguo del punto 1, allorquando il promittente acquirente si riserva la possibilità di acquistare l'immobile pur in assenza della stessa.
La condizione dell'approvazione del più volte richiamato piano di recupero viene richiamata anche nel punto successivo del contratto preliminare, oggetto, peraltro, di un successivo addendum che ha provveduto a modificarne in parte il contenuto attinente alla questione relativa al prezzo di vendita degli immobili. Le parti, infatti, si erano inizialmente accordate nel senso di prevedere che una parte del prezzo e, in particolare, la somma pari ad € 100.000,00, sarebbe stata versata dal promittente acquirente come ulteriore acconto prezzo e caparra confirmatoria…entro dieci giorni dalla delibera di adozione da parte del consiglio comunale del piano di lottizzazione, per poi pattuire nell'addendum la minor somma di € 50.000,00, da versarsi entro il 31 dicembre 2008 e, in seno al medesimo addendum, hanno previsto che il rogito notarile di compravendita dovrà avvenire entro e non oltre i sessanta giorni dalla data di pubblicazione sul BURT della delibera di approvazione definitiva da parte del Consiglio Comunale del Piano di Recupero stesso.
Può dirsi, allora che, con la delibera definitiva di approvazione del Piano di recupero n. 76 del 30 ottobre 2012 da parte del Comune di Pontedera la condizione dedotta in contratto si è avverata e da lì è scaturito l'obbligo per le parti di stipulare il definitivo;
obbligo a cui, si ritiene, parte attrice si è sottratta, anche dopo la diffida ad adempiere inviatale da parte convenuta. La circostanza per cui sarebbe stata la promittente venditrice – secondo la ricostruzione dell'attrice
– unica responsabile del mancato perfezionamento del definitivo, giacché gli eredi di Persona_1 avevano omesso di sottoscrivere la Convenzione necessaria per ottenere la trasformazione urbanistica, non è, invero, condivisibile, poiché mai nel preliminare si fa riferimento a tale
Convenzione, né emerge alcun obbligo assunto dal venditore di adoperarsi per ottenere la destinazione edificatoria delle unità immobiliari che stava promettendo in vendita.
Ne consegue che, una volta avveratasi la condizione relativa all'approvazione del piano di recupero, la mancata stipula del definitivo è dipesa dall'inadempimento della società attrice la quale, come detto, non ha adempiuto all'effetto obbligatorio scaturente dal contratto preliminare.
La lettera inviata da parte convenuta per il tramite del proprio legale in data 28 marzo 2013 (allegata col doc. n. 12 al fascicolo di parte attrice) può senz'altro qualificarsi alla stregua di una diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c., giacché in essa i convenuti hanno legittimamente manifestato tale volontà, di per sé idonea ad influire direttamente sulle sorti del rapporto, dando luogo all'automatica risoluzione ipso iure del vincolo sinallagmatico, senza la necessità di pronuncia giudiziale, nel caso di inutile decorso del termine assegnato all'altra parte (in questi termini,
Tribunale Bologna sez. II, 16.07.2024, (ud. 11.07.2024, dep. 16.07.2024), n. 2076; si veda, altresì,
Cassazione civile sez. II, 27.11.2023, n.32821; Cassazione civile sez. II, 6.11.2023, (ud. 19.10.2023, dep. 6.11.2023), n. 30804). I promittenti venditori hanno, invero, univocamente manifestato la loro volontà di fissare un termine – in questo caso, alla data del 15 giugno 2013 – entro il quale la controparte avrebbe dovuto adempiere alla propria prestazione (quella di addivenire al definitivo e di corrispondere la restante parte del prezzo pattuito), avvertendola che, in difetto, il contratto sarebbe stato ritenuto risolto ope legis (in difetto la stessa sarà ritenuta inadempiente del contratto e del relativo addendum del 19/05/2008. Conseguentemente il preliminare di compravendita dovrà ritenersi risolto per esclusiva responsabilità della ; si veda allegato n. 12 al Controparte_5 fascicolo di parte attrice).
L'inadempimento dell'attore rispetto all'obbligo di stipulare il contratto definitivo – la cui gravità deve essere accertata giudizialmente anche in caso di diffida ad adempiere (Cassazione civile sez. I,
4.09.2023, n.25703; così anche Tribunale Roma sez. X, 4.06.2024, n.9604) – può ritenersi di non scarsa importanza, dato che ha impedito la stipula del contratto definitivo nonostante il permanere dell'interesse delle parti convenute all'esatto e tempestivo adempimento. Del resto, la non scarsa importanza dell'inadempimento deve considerarsi implicita ove, come in questo caso,
l'inadempimento si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto
(cfr. Cass. civile, n. 22521/2011). Accertata, dunque, la validità ed efficacia della diffida ad adempiere, nonché il grave inadempimento dell'attore, in questa sede si deve unicamente procedere a dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto per inadempimento di parte attrice.


4. RESTITUZIONE DELLA SOMMA GIÀ VERSATA A TITOLO DI ACCONTO PREZZO O CAPARRA
CONFIRMATORIA
La risoluzione del contratto, com'è noto, ha effetti retroattivi che travolgono, per espressa previsione dell'art. 1458 c.c., le prestazioni già eseguite, tranne in caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica. In conseguenza della risoluzione, pertanto, le prestazioni già eseguite dalle parti dovranno essere restituite e a tale disciplina è soggetta anche la caparra confirmatoria, nonostante l'apposita previsione di cui all'art. 1385 c.c.
Tale norma, infatti, consente alla parte non inadempiente di recedere dal contratto ritenendo la caparra già versata ma nel caso in cui la stessa scelga di domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto il risarcimento del danno seguirà le regole generali e la caparra confirmatoria dovrà essere restituita. I rimedi del recesso e della risoluzione sono alternativi ma incompatibili e, dunque, non cumulativi, in quanto la parte deve scegliere quale dei due esperire. Più nel dettaglio, come rilevato dalla giurisprudenza di merito (si v., sul punto, Tribunale Bologna sez. II, 16/07/2024, n.2090), le due possibilità sono tra loro incompatibili in quanto la caparra confirmatoria, ex art. 1385 c.c., ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'an e nel quantum (si v. anche Cass. Civ., n. 20532/2020; Cass.
Civ. n. 8417/2016). Il recesso, del resto, costituisce un'ipotesi ulteriore di risoluzione di diritto, da affiancare a quelle previste agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c.
Nel caso di specie, la parte non inadempiente, anziché manifestare la volontà di recedere dal contratto, ha domandato dichiararne la risoluzione e ha chiesto il risarcimento del danno consistente nel mancato guadagno per la somma di € 580.000 che controparte avrebbe dovuto corrispondere entro il 15/6/2013 oltre agli altri danni sofferti, tutto ciò ove non sia riconosciuta la facoltà e possibilità di trattenere la caparra confirmatoria. La restituzione di quanto versato a titolo di caparra, dunque, è dovuta dalla parte non inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, trattandosi di statuizione (così, Cass. n. 8881/2000) ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione (in termini, Cass. civile n. 8630/1998 e n. 11356/2006, come richiamate da Cassazione civile sez. II, 10/05/2023, n.12578). I convenuti sono tenuti, pertanto, a restituire la caparra nonché l'acconto prezzo versati da parte attrice per complessivi € 150.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.


5. RICHIESTA RISARCIMENTO NI PER Parte_3
Non può, invece, essere accolta la domanda avanzata da parte convenuta unitamente a quella di risoluzione e volta ad ottenere il risarcimento per il mancato guadagno della somma pari ad €
580.000,00 e, genericamente, degli ulteriori danni sofferti, non essendo tale richiesta supportata da alcun elemento probatorio e, dunque, non dimostrata né nell'an, né nel quantum debeatur.
In altri termini, i convenuti non hanno assolto all'onere probatorio loro proprio di dimostrare la causalità giuridica, cioè i danni scaturiti quale conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento di controparte, allegando soltanto l'inadempimento dell'attrice all'obbligo di stipulare il contratto definitivo senza, tuttavia, dimostrare le conseguenze dannose dallo stesso scaturenti. Si consideri, tra l'altro, che i convenuti hanno più volte ribadito di aver considerato il contratto preliminare risolto sin dal 15 giugno 2013, tanto che hanno continuato a comportarsi come proprietari rispetto al complesso immobiliare originariamente promesso in vendita, interfacciandosi anche con il Comune per l'approvazione e la realizzazione di nuovi progetti sull'area di loro appartenenza.
Il fatto che, a causa della mancata stipulazione del contratto definitivo di compravendita, non abbiano percepito la somma di € 580.000,00 non è idoneo di per sé solo a configurare un danno, e per di più di tale entità, anche perché non essendosi proceduto a trasferire la proprietà delle unità immobiliari, il diritto di proprietà dei convenuti sulle stesse era ed è rimasto pieno ed esercitabile anche sottoforma della facoltà di disporre delle stesse, tanto più in presenza di un contratto risolto.


6. RICHIESTA DI RIPETIZIONE DELLE SOMME CORRISPOSTE PER SPESE TECNICHE
Da ultimo, si ritiene non meritevole di accoglimento neanche la richiesta dell'attrice di vedersi restituire la somma di € 21.969,67 corrisposta, a vario titolo, per le pratiche necessarie all'approvazione del piano di recupero. Si tratta, infatti, di spese che, seppur ritenute congrue all'ottenimento del risultato da parte del CTU, non rientrano tra le prestazioni eseguite tra le parti del contratto e, pertanto, non sono ricomprese negli effetti restitutori propri della risoluzione contrattuale.
Le stesse, al più, potrebbero essere somme da considerarsi nella valutazione di un eventuale risarcimento del danno ma non nel caso di specie, in cui è proprio la parte che le ha sostenute ad essere inadempiente rispetto al contratto preliminare.
Le spese sostenute, pertanto, restano a carico dell'attrice che le ha sostenute.
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7. SPESE DI LITE Per quanto concerne la regolamentazione delle spese di lite, considerato l'esito del giudizio e la soccombenza parzialmente reciproca delle parti, sussistono i presupposti per disporne la compensazione al 50% tra le parti.
Quanto alle spese di CTU, atteso l'andamento e l'esito, l'utilità delle conclusioni cui è pervenuta per ciascuna parte costituita (avendo parte attrice dopo l'accertamento dell'inedificabilità del terreno oggetto della res controversa rinunciato alla domanda) rimangono definitivamente a carico solidale di entrambe le parti, per come liquidate con decreto del 5 aprile 2023.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza respinta, disattesa o assorbita, così provvede:
ACCERTA e DICHIARA la risoluzione del contratto preliminare datato 25 luglio 2007 e dell'addendum, datato 19 maggio 2008 per inadempimento della Parte_1
CONDANNA i convenuti, in solido tra loro, alla restituzione in favore della Parte_1
in persona del proprio legale rappresentante pro tempore, sig.ra della
[...] Parte_2 somma pari ad € 150.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
RIGETTA tutte le altre domande reciprocamente proposte.
COMPENSA tra le parti le spese del presente procedimento nella misura del 50% che liquida in complessivi euro 14.103,00 oltre spese generali (15% sul compenso totale) IVA e CPA come per legge e, per l'effetto,
CONDANNA i convenuti, in solido tra loro, alla refusione in favore di parte attrice dell'importo di euro
7.051,50 (pari a 50% dell'importo intero liquidato: 50% di euro 14.103,00= euro 7.051,50) oltre spese generali (15% sul compenso totale) IVA e CPA come per legge.
PONE definitivamente a carico solidale delle parti le spese di CTU, come liquidate con decreto del 5 aprile 2023.
Così deciso in Pisa, il 30.09.2025
Il Giudice
dott.ssa Santa Spina