TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra uale EREDE di Parte_1 _1
PARTE ATTRICE
e
Controparte_1
PARTE CONVENUTA
Soc. CP_2
INTERVENUTO
Oggi 8.5.2025 ad ore 13,15 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi:
l'avv. SORESINA GHERARDO per parte attrice l'avv. Rita TERLIZZI per Controparte_1
Nessuno per CP_2
Preliminarmente ritenuta la ritualità della notifica dichiara la contumacia in riassunzione di CP_2
[...]
Il Giudice invita le parti alla discussione.
I procuratori delle parti discutono, riportandosi agli atti e rinunciano a presenziare alla lettura del provvedimento, allontanandosi.
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio in data 9 maggio 2025 pronuncia ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente SENTENZA
1 dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il signor ha convenuto in giudizio avanti a questo ufficio la signora _1 P_
al fine di ottenere l'accertamento della inesistenza di servitù a carico del proprio fondo ed a
[...]
favore di quello di proprietà della convenuta, con condanna della stessa a cessare qualsiasi turbativa consistente nella pretesa di esercitare un passo sull'immobile del signor nonché per la Parte_1
rimozione di un impianto di condizionamento d'aria posto in una corte media, oltre la condanna al risarcimento dei danni.
A fondamento delle pretese premesso di essere proprietario unitamente alla società Parte_1
di un fondo sito in Firenze, all'angolo tra Piazza Duomo e via Ricasoli, locato a terzi CP_2
per l'esercizio di un'attività commerciale avente ad oggetto articoli sportivi, per quanto qui rileva, ha allegato di essere proprietario della citata corte media, sita nel fabbricato del condominio di cui fa parte il fondo, e che da alcuni anni la signora proprietaria anch'ella di fondo adiacente locato a P_
terzi, per il tramite dei suoi conduttori, oltre che a porre in essere varie condotte moleste e prevaricatrici (infiltrazioni di acque, immissioni di fumi, illegittimo posizionamento di tavolini negli spazi esterni) pretendeva di essere titolare di un vero e proprio diritto di passo attraverso il proprio fondo commerciale al fine di poter accedere alla suddetta corte media, per provvedere alla manutenzione di un impianto di climatizzazione a servizio dell'immobile della signora P_
Ha aggiunto che il permesso di accesso era stato un tempo rilasciato per ragioni di buon vicinato, compatibilmente con le esigenze dell'attività commerciale svolta.
Escluso che a carico del fondo ed a favore di quello della signora fosse mai stata costituita P_
alcuna servitù di passo, negata l'esistenza di un titolo della legittimante l'istallazione degli P_
impianti, e allegata la proprietà esclusiva della corte, l'attore ha quindi concluso come sopra. Quanto al passo, di cui ha evidenziato la mancanza di titolo negoziale costitutivo, ha in particolare allegato la carenza dei presupposti dell'istituto della servitù per destinazione del buon padre di famiglia, non risultando che le due proprietà un tempo fossero appartenute ad un medesimo proprietario e trattandosi di servitù non apparente. Parimenti ha contestato l'esistenza di un eventuale acquisto del diritto per usucapione, trattandosi di passo esercitato solo in forza di tolleranza e buon vicinato.
Si è costituita ritualmente la signora resistendo alla domanda proposta e Controparte_1
chiedendo a sua volta in via riconvenzionale l'accertamento della natura condominiale della Corte media e quindi del diritto ad accedere alla stessa attraverso il fondo dell'attore, nonché quello a mantenere i macchinari dell'impianto di condizionamento esistenti;
in via subordinata anche
2 accertando l'esistenza della servitù di passo a carico del fondo della parte attrice oltre al risarcimento dei danni da quantificarsi in via equitativa, sofferti in ragione del comportamento impeditivo dell'accesso alla corte;
con ordine al conservatore dei registri immobiliari di trascrivere la relativa sentenza.
In particolare ha specificamente contestato ogni responsabilità in relazione alle condotte P_
asseritamente moleste a lei imputate, evidenziando quanto alla questione centrale oggetto di causa, e cioè al passo nel fondo per accedere alla corte per manutenzionare l'impianto di Parte_1
climatizzazione, la natura condominiale della corte, come da precedenti in diritto e giurisprudenziali richiamati, e la circostanza che la stessa era accessibile solo attraversando il fondo di proprietà
Parte_1
Ha evidenziato che dallo stesso titolo di acquisto di (atto notaio del 16 ottobre Parte_1 Per_2
1978) emergeva che il complesso immobiliare che ricomprende gli immobili in questione era originariamente unitario e che lo stesso con tale atto veniva frazionato tra più titolari, riservando a ciascun condomino il diritto a installare nelle parti condominiali tubi ed impianti.
Invocava quindi l'applicabilità dell'articolo 1102 codice civile in relazione alla installazione sulla
Corte media comune dell'impianto di climatizzazione e di una canna fumaria a servizio del proprio immobile con il conseguente diritto all'accesso alla corte anche per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia ovvero per usucapione atteso l'esercizio del passo ultraventennale.
Con la prima memoria ex art. 183.6 c.p.c. parte attrice, nel riproporre le sue difese, ha precisato di non contestare la natura condominiale della corte oggetto di causa, ribadendo comunque che la installazione dei motori dell'impianto di climatizzazione integrava opera esorbitante dai diritti del condomino ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile, con conseguente assenza del diritto di mantenere ivi gli impianti e del diritto di accesso per la manutenzione.
Disposta la integrazione del contraddittorio con gli altri condomini ed ordinato l'esperimento di procedimento di mediazione, che ha avuto esito negativo, si sono costituiti i terzi chiamati, esclusa la soc. . CP_2
Gli stessi hanno allegata la propria estraneità al giudizio per carenza di contestazione tra le parti originarie, a seguito della precisazione fornita dalla parte attrice, in relazione alla natura condominiale della corte oggetto di causa, ed hanno chiesto l'estromissione con il favore delle spese.
Sull'accordo delle parti è stata quindi disposta l'estromissione dal giudizio dei terzi chiamati in causa costituiti.
3 Senza ulteriore istruttoria, dopo l'interruzione del processo per il sopravvenuto decesso dell'attore e conseguente riassunzione, la causa è quindi passata in decisione a seguito di discussione orale all'udienza del 8 maggio 2025 sulle conclusioni come sopra indicate.
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1) La natura condominiale della corte interna in cui è posizionato l'impianto di climatizzazione
Il punto non merita particolare approfondimento, perché è incontestata come da precisazione avvenuta in corso di causa dalla parte attrice, la natura condominiale della corte.
2) L'esistenza di servitù di passo a carico del fondo d a favore di quello della Parte_1
parte convenuta per l'accesso alla Corte
Ritiene il tribunale che, dalla documentazione in atti e dalle allegazioni in fatto delle parti, emerga chiaramente l'esistenza di una servitù di passo sul fondo per l'accesso alla corte interna Parte_1
oggetto di causa.
Sussistono infatti i presupposti di cui all'articolo 1062 del codice civile per la costituzione di servitù per destinazione del buon padre di famiglia.
Tale disposizione infatti prevede che la costituzione della servitù per “destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù. Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati”.
In altre parole, nel momento in cui i due fondi o le due parti del fondo vengono divise, ossia vengono ad appartenere a diversi soggetti, proprietari ciascuno di una parte, tale situazione soggettiva si pone di per sé come fatto costitutivo di una servitù avente contenuto corrispondente all'utilità già garantita di fatto a uno dei due fondi o delle due parti dello stesso fondo.
Va quindi evidenziato che la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia non si ricollega ad una specifica manifestazione di volontà diretta al sorgere della servitù, bensì ad un comportamento costitutivo od omissivo dell'originario proprietario da cui sia derivata una situazione di fatto corrispondente al contenuto della servitù.
Naturalmente ai fini della costituzione della servitù è necessario che non risulti espressamente una volontà contraria del proprietario dei fondi al momento della loro separazione. Difatti il c.d. silentium si configura come elemento della fattispecie costitutiva. La manifestazione contraria di volontà può
4 essere contenuta in una specifica clausola negoziale, con cui si esclude espressamente il sorgere della servitù ovvero può essere desunta indirettamente da altra clausola, il cui contenuto sia incompatibile con la volontà di lasciare immutata la situazione di fatto che verrebbe a determinare la nascita della servitù.
Va poi considerato che ai sensi dell'art. 1061 cc. non possono costituirsi con tale modalità le servitù non apparenti, cioè quelle che non hanno opere permanenti e visibili destinate al loro esercizio.
Venendo alla fattispecie in esame si osserva che dallo stesso primo titolo di acquisto Parte_1
emerge che originariamente il complesso immobiliare ove si trova la corte e i fondi delle parti apparteneva ad unitario proprietario e che lo stesso venne frazionato con il suddetto atto notarile.
Si legge nell'atto Notaio del 16 ottobre 1978 che “in considerazione del frazionamento tra Per_2
più titolari (che in questa sede inizia) di uno stabile sino ad oggi appartenente ad una unica proprietà, sia pure indivisa, …”
Va poi valorizzata la circostanza in fatto, in sé pacifica, che l'accesso alla corte sia materialmente possibile, anzi sia stato da sempre materialmente possibile solo attraverso una porta che apre sulla corte e che è raggiungibile attraversando il fondo Parte_1
Pertanto al momento della separazione del complesso immobiliare di proprietà unitaria sussistevano segni visibili evidenti per l'esercizio della servitù, e cioè l'esistenza della citata porta di acceso alla corte.
Lo stato dei luoghi era quindi tale per cui vi era chiaro assoggettamento del fondo rispetto Parte_1
alle altre unità immobiliari del , al fine di consentire l'accesso alla corte comune interna da CP_3
parte dei condomini, e quindi anche della P_
Si aggiunga che nel citato atto non è indicata alcuna manifestazione di volontà contraria alla costituzione della servitù. Così in pieno rispettandosi il disposto della norma citata.
Per le ragioni in diritto già indicate la circostanza che la servitù vantata da non sia stata P_
costituita con titolo negoziale è quindi irrilevante.
Va da sé che, essendo il fondo adibito ad attività commerciale, tale servitù di passo dovrà Parte_1
essere esercitata in modo tale da minimizzare il disagio per i gestori del fondo servente.
3) Il diritto a mantenere l'impianto di climatizzazione nella corte comune
Anche sotto tale profilo le difese di parte attrice non colgono nel segno.
5 Dalla documentazione fotografica in atti emerge che i motori condensanti dell'impianto di climatizzazione a servizio del fondo occupano una porzione limitata della corte, il cui solaio P_
tra l'altro assolve anche a funzione di copertura dei sottostanti locali di proprietà P_
In tale contesto non appare ravvisabile alcuna violazione delle facoltà del comunista rispetto all'utilizzo della cosa comune così come disciplinate dall'articolo 1102 del codice civile.
La presenza di tali manufatti non comporta quindi modifica nella destinazione d'uso della corte, posto che dalle foto in atti emerge la presenza anche di ulteriori analoghi macchinari a servizio di unità immobiliari di altri condomini realizzati nella colonna d'aria della corte stessa, macchinari rispetto ai quali l'attore non ha avanzato alcuna contestazione.
Si aggiunga che la corte per le sue dimensioni consente l'installazione da parte di di Parte_1
analoghe apparecchiature, cosicché non è stato nemmeno pregiudicato il suo diritto al pari uso della corte.
D'altra parte, è assai frequente la installazione delle unità esterne di climatizzazione all'interno delle corti dei fabbricati, anche perché trattasi di parti di edificio non visibili dall'esterno e quindi l'istallazione non pone problemi anche rispetto ad eventuali vincoli di decoro urbano e paesaggistici.
4) Conclusioni
La domanda attorea, sia per quanto riguarda l'accertamento negativo del diritto a mantenere le unità esterne degli impianti di climatizzazione nella corte, sia con riferimento all'accertamento dell'inesistenza di un diritto di passo a carico del fondo per l'accesso alla corte, va pertanto Parte_1
respinta.
Allo stesso tempo va invece accolta la domanda riconvenzionale subordinata della convenuta con accertamento della servitù di passo oggetto di causa, ed il diritto a mantenere gli impianti di climatizzazione nella corte comune.
Va invece disattesa la domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale per la genericità delle relative allegazioni in fatto e comunque per il difetto di prova di un effettivo pregiudizio economico come conseguenza della condotta ostruzionistica del nel consentire l'accesso al proprio Parte_1
fondo.
5) Spese di lite
Le spese di lite seguono la sostanziale e prevalente soccombenza dell'attore e vanno liquidate come da dispositivo avuto riguardo allo scaglione corrispondente al valore della causa (valore indeterminabile bassa complessità € 26.000-52.000).
Le spese possono essere contenute al di sotto dei parametri medi in considerazione della natura documentale della lite.
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P.Q.M.


Il Tribunale ordinario di Firenze in composizione monocratica, Seconda Sezione Civile, ogni altra domanda rigettata e/o assorbita, definitivamente pronunciando così provvede:


1. ACCERTA la servitù di passo alla pedona a favore del fondo di proprietà della sig.ra P_
(posto in Firenze Piazza del Duomo 5r, rappresentato al Catasto dei Fabbricati del Comune
[...]
di Firenze di Firenze nel foglio di mappa 166, particelle 88 sub 2 e 89 sub 2) e gravante sull'Immobile del sig. posto in Firenze Piazza del Duomo 7r, rappresentato al Catasto dei _1
Fabbricati del Comune di Firenze nel foglio di mappa 166, particella 89 sub 501, per l'accesso alla
“Corte media” di cui all'atto di citazione del sig. in data 17 febbraio 2022; _1


2. ACCERTA il diritto della convenuta al mantenimento dei macchinari dell'impianto di climatizzazione a servizio del predetto fondo di proprietà;


3. CONDANNA quale erede del sig. a rimborsare a Parte_1 _1
, le spese di lite, che si liquidano anche per la mediazione in complessive € Controparte_1
6.000,00 oltre rimborso forfetario 15%, Cpa ed Iva di legge ed € 1.131,13 per esborsi;



4. ORDINA al Direttore dell'Agenzia delle Entrate - Servizio Pubblicità Immobiliare competente per territorio la trascrizione della presente sentenza con esonero di responsabilità.
Il Giudice dott. Alessandro Ghelardini
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy di cui al D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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