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N. R.G. 2891/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Valerio Ceccarelli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile promossa da:
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3
, elettivamente domiciliati in Guidonia Montecelio, Via Colle del Parte_4
Sole, n. 13, presso lo studio dell'Abogado Alessio Bonicoli, che, unitamente all'Avv. Jacopo Ronga, li rappresenta e difende, giusta procura allegata al ricorso RICORRENTI contro
CP_1
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI
Come precisate all'udienza del 09.12.2025

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 12.07.2023, Parte_1 Parte_2 Parte_3
e hanno convenuto in giudizio , rappresentando
[...] Parte_4 CP_1 di aver concluso (come promittenti venditori) con la medesima (come promissaria acquirente) contratto preliminare di compravendita immobiliare in data 07.11.2016, in relazione all'immobile sito in Guidonia Montecelio, Via delle Ginestre, n. 6, con immissione anticipata della promissaria acquirente nella detenzione dell'immobile, versamento da parte della stessa di caparra confirmatoria per l'importo complessivo di Euro 39.000,00 (di cui Euro 15.000,00 corrisposti prima della conclusione del contratto ed Euro 24.000,00 corrisposti tramite pagamento rateale dell'importo mensile di Euro 2
500,00 per quarantotto mensilità) e previsione della conclusione del contratto definitivo entro il 30.11.2020, per il prezzo complessivo di Euro 79.000,00. Ciò posto, evidenziando il mancato adempimento della promissaria acquirente all'obbligazione di concludere il contratto definitivo, con l'ingiustificata occupazione dell'immobile oggetto del preliminare, i ricorrenti hanno chiesto:
- l'accertamento dell'inadempimento della resistente al contratto preliminare di compravendita;

- l'accertamento della legittimità del recesso dei promittenti venditori, con ritenzione della caparra confirmatoria incamerata, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.
- la condanna della resistente al rilascio immediato dell'immobile occupato;

- la condanna della resistente al pagamento in favore dei ricorrenti dell'importo mensile di Euro 500,00, quale canone ritraibile dalla locazione dell'immobile, decorrente dalla formalizzazione del recesso, ai sensi dell'art. 1591 c.c.
- la condanna della resistente al pagamento in favore dei ricorrenti dell'importo di Euro 3.950,00, a titolo di deprezzamento dell'immobile per parziale incommerciabilità dello stesso.
Nonostante rituale notifica del ricorso introduttivo e del decreto di fissazione della prima udienza, la resistente non si è costituita in giudizio, rimanendo pertanto contumace.
All'udienza del 09.12.2025, le parti hanno precisato le proprie conclusioni, la causa è stata oggetto di discussione orale e trattenuta in decisione.
I ricorrenti hanno documentalmente provato la conclusione, in data 07.11.2016, di contratto preliminare di compravendita immobiliare tra i medesimi (come promittenti venditori) e la resistente (come promissaria acquirente), in relazione all'immobile sito in Guidonia Montecelio, Via delle Ginestre, n. 6 (censito al relativo Catasto Fabbricati al Foglio 7, Part. 564, Sub. 37), con previsione di immissione anticipata della promissaria acquirente nella detenzione dell'immobile, versamento da parte della stessa di caparra confirmatoria per l'importo complessivo di Euro 39.000,00 (di cui Euro 15.000,00 corrisposti prima della conclusione del preliminare ed Euro 25.000,00 corrisposti tramite successivo pagamento rateale dell'importo mensile di Euro 500,00) e conclusione del contratto definitivo entro il 30.11.2020, per il prezzo complessivo di Euro 79.000,00 (cfr. doc. 1, allegato al ricorso). Ciò premesso, nella qualificazione dei rapporti contrattuali intercorsi tra le parti, va rilevato che i contraenti hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare ad effetti anticipati, con la consegna dell'immobile in favore della promissaria acquirente al momento della conclusione del preliminare e versamento di caparra confirmatoria in favore dei promittenti venditori. 3
In siffatte ipotesi, va osservato che “nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, e unitamente, o non, il pagamento anticipato del prezzo non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, bensì un rapporto tra contratti collegati, in cui il ruolo di contratto principale è svolto dal preliminare vero e proprio, e quello di negozi accessori: dal contratto di comodato (per quanto attiene alla consegna della cosa) e dal contratto di mutuo gratuito (per quanto riguarda il pagamento anticipato del prezzo). In questo senso, la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori” (Cass. 15.15.2015, n. 10009, conf. Cass. Sez. Un. 27.03.2008, n. 7930). Conseguentemente, deve ritenersi essere intercorso tra le parti contratto preliminare di compravendita immobiliare, con previsione di caparra confirmatoria, e contratto collegato di comodato del bene immobile in favore della promissaria acquirente, avente durata corrispondente al contratto preliminare.
Fermo quanto indicato, deve essere analizzata la domanda dei ricorrenti di accertamento dell'inadempimento della promissaria acquirente all'obbligazione di concludere il contratto definitivo e la connessa domanda di accertamento della legittimità del recesso dei promittenti venditori dal contratto preliminare, con ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. Sul punto, va premesso che “la disciplina dettata dall'art. 1385 c.c., comma 2, in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente” (Cass. 08.08.2019, n. 21209, conf. Cass. 17.05.2024, n. 13845). Ciò posto, nella ripartizione dell'onere probatorio tra le parti, deve ritenersi, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, che il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve provare la fonte del proprio diritto, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la specifica deduzione e la prova del fatto impeditivo o estintivo dell'altrui pretesa creditoria (cfr. Cass. 20.01.2015, n. 826, Cass. 15.07.2011 n. 15659, Cass. 15.03.2010, n. 6205, Cass. Sez. Un. 30.10.2001, n. 13533). A ciò va aggiunto, in relazione alla situazione di contumacia della resistente, che “se è vero che la contumacia in sé non ha un significato diretto sul piano probatorio, è pur vero che, ove si faccia questione dell'inadempimento di un'obbligazione, il convenuto, che è tenuto a provare di aver regolarmente adempiuto al proprio debito, non può pretendere di sottrarsi all'onere che grava su di lui, adducendo a proprio discarico la 4
scelta - per l'appunto, processualmente neutra - di restare contumace” (Cass. 23.01.2018, n. 1584). Nel caso di specie, i ricorrenti hanno provato, mediante il deposito dell'indicato contratto preliminare, la fonte del proprio diritto a concludere il contratto definitivo di compravendita immobiliare, nonché la previsione di caparra confirmatoria dell'importo complessivo di Euro 39.000,00. Inoltre, i ricorrenti hanno documentato l'invio alla resistente di plurime missive recanti la conferma della volontà dei promittenti venditori di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo, la determinazione delle modalità di luogo e di tempo della conclusione di tale contratto, l'invito alla resistente a partecipare alla stipula concordata, fino alla formalizzazione del recesso a fronte del mancato adempimento della medesima (cfr. docc. 2, 3 e 4, allegati al ricorso). A fronte di quanto indicato, non è emersa alcuna evidenza dell'adempimento della resistente all'obbligazione di concludere il contratto definitivo entro il termine previsto nel contratto preliminare, né alcuna iniziativa della medesima nell'individuazione di modalità di tempo e di luogo per la conclusione del contratto di compravendita diverse da quelle proposte dai ricorrenti. Inoltre, plurimi e convergenti elementi impongono di ravvisare il carattere colpevole e di non scarsa rilevanza dell'inadempimento della resistente, in considerazione dell'intervallo di tempo di oltre quattro anni intercorrente tra la conclusione del preliminare di compravendita e il termine finale per la stipulazione del contratto definitivo, della protrazione della detenzione dell'immobile promesso in vendita da parte della promissaria acquirente nonostante il recesso esercitato dai promittenti venditori e la conseguente assenza di titolo di occupazione del bene, della prolungata perdita da parte dei proprietari della disponibilità del proprio bene immobile, della mancata partecipazione da parte della promissaria acquirente ad ogni iniziativa diretta a determinare luogo e tempo di conclusione del contratto definitivo. Pertanto, alla luce di quanto indicato, deve ravvisarsi la sussistenza di grave inadempimento del contratto preliminare imputabile alla resistente, con correlativo accertamento della legittimità del recesso dei promittenti venditori dal contratto preliminare, con correlativa ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. A quanto precede va aggiunto che “il diritto di recesso dal contratto ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. comporta il diritto di ritenere la caparra in funzione di liquidazione del danno predeterminata, forfettaria e sganciata dall'onere della prova” (Cass. 16.11.2023, n. 31928). Conseguentemente, a fronte della ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta da parte dei ricorrenti, non occorre operare alcuna valutazione in merito all'emersione di prova della verificazione di danno risarcibile a carico dei promittenti venditori rapportato all'ammontare della caparra ricevuta. 5
Risulta altresì meritevole di accoglimento la domanda di riconsegna dell'immobile promesso in vendita articolata dai ricorrenti, stante la legittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita, atto idoneo a spiegare i propri effetti altresì nei confronti del contratto collegato di comodato dell'immobile, con conseguente sopravvenuta insussistenza di causa giustificativa della detenzione del bene da parte della promissaria acquirente. Pertanto, la resistente deve essere condannata all'immediata restituzione dell'immobile in favore dei ricorrenti, libero da persone e cose.
Inoltre, i ricorrenti hanno chiesto la condanna della resistente al pagamento dell'importo mensile di Euro 500,00, quale canone ritraibile dalla locazione dell'immobile, decorrente dalla formalizzazione del recesso, ai sensi dell'art. 1591 c.c. Anzitutto, deve essere premessa l'inapplicabilità al caso di specie della disciplina richiamata dai ricorrenti a supporto della propria domanda, non venendo in rilievo un rapporto locativo tra le parti, ma contratto di comodato funzionalmente collegato a contratto preliminare di compravendita, né ravvisandosi i presupposti per l'applicazione analogica della disposizione, in considerazione della diversità strutturale tra le due tipologie contrattuali. Neppure può essere ravvisata la sussistenza di obbligazione risarcitoria a carico della resistente e i favore dei ricorrenti, in quanto “il venir meno del contratto preliminare per effetto della risoluzione giudiziale per inadempimento comporta per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione della cosa stessa e degli eventuali frutti (condictio indebiti ob causam finitam) a norma dell'art. 2033 c.c. e non determina il sorgere di un'obbligazione risarcitoria in capo al promissario acquirente per il mancato godimento del bene” (Cass. 17.04.2025, n. 10145, conf. Cass. 24.11.2014, n. 24958, Cass. 19.04.2025, n. 10368). Inoltre, nell'ipotesi di danno derivante dalla perdita o diminuzione della possibilità di godere dell'immobile, la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato la “normale inerenza del pregiudizio all'impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l'onere per l'attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con l'ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile, l'avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione” (Cass. 09.10.2020, n. 21835). Nel caso di specie, dalle allegazioni e prove fornite da parte ricorrente non risulta possibile condurre uno specifico accertamento, neppure in via presuntiva, in ordine alla forma di godimento o di utilizzazione economica che i ricorrenti avrebbero tratto dall'indicato immobile, ove lo stesso fosse stato tempestivamente riconsegnato dalla resistente. 6
In particolare, non risulta alcuna pregressa concessione da parte dei ricorrenti dell'immobile in locazione a soggetti terzi, né alcuna specifica deduzione circa il godimento diretto o indiretto che i ricorrenti avrebbero tratto dall'immobile durante il periodo in cui lo stesso è stato detenuto dalla resistente. Conseguentemente, in mancanza di specifica deduzione e prova dell'utilità che sarebbe stata tratta dal bene in mancanza della condotta di indebita detenzione da parte della resistente, non può riconoscersi la sussistenza di un pregiudizio risarcibile. Neppure può essere riconosciuta in favore dei ricorrenti alcuna somma a titolo di restituzione dei frutti dell'immobile oggetto del contratto preliminare, ai sensi dell'art. 2033 c.c. Infatti, i ricorrenti non hanno fornito alcuna allegazione e prova che consenta di determinare i frutti ritraibili dal bene immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita. Va premesso che, diversamente da quanto sostenuto dai ricorrenti, risulta priva di rilevanza la determinazione delle parti nel contratto preliminare di compravendita del versamento da parte della promissaria acquirente dell'importo di Euro 24.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, mediante pagamento rateale dell'importo mensile di Euro 500,00 per quarantotto mensilità. Sul punto, risulta dirimente osservare che il pagamento rateale convenuto dalle parti non sia in alcun modo riconducibile a determinazione dei frutti ritraibili dall'immobile oggetto del contratto, ma a rateizzazione dell'importo dovuto a titolo di caparra confirmatoria, avente funzione radicalmente distinta. Neppure risultano ravvisabili ulteriori elementi agli atti tali da consentire una determinazione dei frutti derivanti dall'immobile, in mancanza di ogni indicazione dell'effettivo valore locativo del medesimo, delle condizioni dello stesso, risultando finanche carente la specifica determinazione della metratura complessiva. In tale contesto di lacuna nella allegazione e prova, si appalesa privo di rilevanza il generico richiamo da parte dei ricorrenti alla banca dati delle quotazioni immobiliari, risultando non predicabile la riconducibilità del bene ad una tipologia specifica e mancando la determinazione dei metri di estensione del medesimo (cfr. doc. 5, allegato al ricorso). Alla luce delle ragioni indicate, la domanda in oggetto deve essere conseguentemente rigettata.
Ugualmente, deve essere rigettata la domanda dei ricorrenti di condanna della resistente al pagamento di importo pari al deprezzamento dell'immobile per parziale incommerciabilità dello stesso. Al riguardo, risulta dirimente osservare che i ricorrenti non hanno fornito alcuna specifica allegazione e prova in ordine all'effettiva sopravvenienza di parziale incommerciabilità dell'immobile e correlativo deprezzamento del medesimo successivamente alla conclusione del contratto preliminare. 7
Allo stesso modo, risulta solo generica e priva di supporto probatorio la deduzione in ordine alla riconducibilità dell'indicato deprezzamento a condotta posta in essere dalla resistente.
La reciproca soccombenza delle parti rispetto alle diverse domande spiegate dai ricorrenti giustifica la compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- Accerta l'inadempimento della resistente e la legittimità del recesso anticipato dei ricorrenti dal contratto preliminare per cui è causa, con ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta;

- Condanna la resistente all'immediata restituzione dell'immobile oggetto di causa in favore dei ricorrenti, libero da persone e cose;

- Rigetta le ulteriori domande poste dai ricorrenti;

- Compensa le spese di lite tra le parti
Tivoli, 10.12.2025
Il Giudice Valerio Ceccarelli