n. 31142 anno 2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Roma SESTA SEZIONE
In persona del Presidente, Giudice monocratico Dott.ssa Maria Tiziana Balduini ha pronunciato la seguente

SENTENZA Ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.

Tra
(CF: ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1 Enrico Duranti ed elettivamente domiciliata in Piazza della Balduina 44, 00136, Roma
attore contro

(CF: ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore unico pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Angela Buttarazzi ed elettivamente domiciliata in via Carlo Dossi 45, ROMA
convenuta
nonché (CF: ), rappresentato e difeso Controparte_2 C.F._2 dall'avv. Enrico Duranti ed elettivamente domiciliata in Piazza della Balduina 44, 00136, Roma
interventore

OGGETTO: servitù di passaggio. CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
All'udienza del 25/09/2025, esaurita la discussione orale ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 16 luglio 2024, ha esposto: Parte_1
- di essere proprietaria di tre porzioni immobiliari tra cui un'area cortilizia inedificabile delimitata su più lati da fabbricati di proprietà di soggetti terzi, tra cui un ristorante ed un magazzino nella titolarità dell'odierna convenuta.

Area sita in Roma, con unico accesso da un cancello posto su viale Aventino n. 44;
- che nel 2014, ovvero in epoca antecedente all'acquisto da parte di
, era stata costituita una servitù di passaggio in favore Controparte_1 del locale “magazzino” ed a carico dell'area cortilizia ex art. 1054 c.c.;
- che, divenuta proprietaria sia del ristorante, sia del magazzino, la convenuta, aveva proceduto all'accorpamento dei locali facendo in tal modo venir meno l'interclusione del magazzino;

- che pertanto era venuto meno il presupposto della servitù coattiva, la quale andava dunque revocata;

- che, inoltre, nel 2016 la convenuta aveva trasformato una finestra del ristorante di sua proprietà prospiciente sul cortile, in porta/finestra ed aveva altresì abbattuto un tratto di muretto sito nel cortile in tal modo costituendo altra via di accesso al cortile, venendolo di fatto a gravarlo di una ulteriore servitù di passaggio. Sulla base di queste premesse, ha chiesto: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni diversa e contraria istanza: 1) in via principale, accertare e dichiarare l'estinzione della servitù di passaggio costituita con atto notar Per_1 di Roma in data 25 settembre 2014 rep. 44105/11066 per la cessazione
[...] dell'interclusione dell'immobile costituente fondo dominante;
2) sempre in via principale, accertare e dichiarare l'illegittimità della realizzazione da parte della soc. di una uscita di sicurezza sull'area Controparte_1 cortilizia di proprietà della signora mediante trasformazione in Parte_1 porta/finestra della finestra allocata in fondo alla scaletta esterna a servizio del locale censito al Catasto Fabbricati di Roma foglio 513, part. 139, sub 26 avente accesso da Viale Aventino n. 40A/B e demolizione di una parte del muretto di delimitazione esterno e per l'effetto: 3) ordinare e condannare parte convenuta al ripristino dello stato dei luoghi e quindi alla chiusura della porta- finestra e al ripristino del muretto in ogni caso condannare la società convenuta al risarcimento dei danni da liquidarsi in misura equitativa nella misura di € 5.000,00 o in quella diversa ritenuta di giustizia;
5) sempre in ogni caso con vittoria delle spese di lite”. Le predette domande sono in parte state modificate nella memoria ex art. 171 ter, n. 1, c.p.c. per come appresso specificato.
Costituitasi in giudizio il 25.11.2024, la ha Controparte_1 contestato il fondamento delle domande, eccependo che:
- nell'anno 2014, alla data di costituzione della servitù, il magazzino non era intercluso e le parti avevano inteso costituire una servitù volontaria ed a titolo oneroso;

- nel 2016, nell'atto notarile di compravendita del locale magazzino furono poi comprese “tutte le servitù ed i patti anche speciali, se e come esistenti, ed in particolare con la servitù attiva ben nota alla parte acquirente, di passaggio carrabile per scarico e carico merci da esercitare senza arrecare danni e molestie ai veicoli parcheggiati ed esclusa in ogni caso la sosta, sull'area cortilizia … sulla quale area la parte venditrice, volendo in caso contrario rispondere dei danni, espressamente garantisce alla parte acquirente che la porzione immobiliare in oggetto ha sempre goduto ed ancora gode, del diritto di passaggio pedonale”;
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- nonostante l'accorpamento funzionale, realizzato per rispettare le norme igienico-sanitarie vigenti in materia di ristorazione, il locale commerciale ed il locale magazzino avevano mantenuto catastalmente due diversi subalterni con accessi distinti, con possibilità, dunque, di eventuale alienazione separata in un futuro;

- quanto alla realizzazione della porta finestra dal ristorante con accesso sul cortile, si era trattato di mero ripristino di una situazione preesistente, così come risultante dalla concessione edilizia iniziale;

- la servitù di passaggio carrabile in essere il magazzino era funzionale al locale commerciale;
in assenza di detta servitù non sarebbe possibile svolgere all'interno del locale commerciale l'attività di ristorazione (non potendo le merci ed i lavoratori, che devono prima passare per gli spogliatoi, transitare per la cucina, per motivi igienico-sanitari). Ha pertanto concluso chiedendo: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, per i motivi di cui in narrativa, nel merito, respingere tutte le domande formulate dall'attrice nei confronti della in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro-tempore, perché infondate in fatto ed in diritto;
in ogni caso, con vittoria di spese e compensi ex D.M. 147/2022”.
Con atto di intervento ex art. 111 c.p.c. del 15.09.2025 si è costituito in giudizio anche , nella qualità di successore a titolo particolare nel Controparte_3 diritto controverso, avendo acquistato l'area cortilizia di cui è causa dall'attrice in data 10.03.2025 e chiedendo l'accoglimento delle conclusioni Parte_1 precisate nella memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. depositata da parte attrice che si riportano integralmente: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni diversa e contraria istanza: 1) in via principale, accertare e dichiarare l'estinzione della servitù di passaggio costituita con atto notar di Persona_1 Roma in data 25 settembre 2014 rep. 44105/11066 per la cessazione dell'interclusione dell'immobile costituente fondo dominante;
2) sempre in via principale, accertare e dichiarare l'inesistenza di qualsivoglia diritto corrispondente all'esercizio di una servitù di passaggio pedonale a favore del locale commerciale attualmente censito al Catasto Fabbricati di Roma foglio 513, part. 139, sub 26 avente accesso da Viale Aventino nn. 40a e 40b mediante utilizzo della porta realizzata nel muro perimetrale del piano seminterrato alla soc. nell'anno 2016 e in danno del cortile di proprietà Controparte_1 esclusiva dell'odierna attrice e per l'effetto vietare alla società convenuta il passaggio e transito attraverso il cortile di proprietà dell'attrice; 3) accertare e dichiarare che l'accesso esterno ai locali siti al piano seminterrato rappresentato graficamente nella licenza edilizia del 4.10.1929 mediante una scala esterna addossata al fabbricato, al momento della sua riapertura da parte del soc. , avvenuta nel 2016, risultava chiuso da oltre Controparte_1 quarant'anni e dalla stessa epoca la scala esterna era stata chiusa e delimitata con un muretto di cinta che impediva l'accesso alla scala;
4) accertare e dichiarare l'illegittimità della realizzazione da parte della soc.
[...] di una uscita sull'area cortilizia di proprietà della signora Controparte_1 Pt_1 mediante trasformazione in porta della finestra allocata in fondo alla
[...] scaletta esterna a servizio del locale censito al Catasto Fabbricati di Roma foglio 513, part. 139, sub 26 avente accesso da Viale Aventino n. 40A/B e demolizione di una parte del muretto di delimitazione esterno, anche per effetto
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del non utilizzo della predetta via di accesso per un periodo superiore al ventennio, reso evidente da opere murarie e per l'effetto: 5) ordinare e condannare parte convenuta al ripristino dello stato dei luoghi e quindi alla chiusura della porta e al ripristino del muretto delimitante la scala esterna;
6) in ogni caso in ogni caso condannare la società convenuta al risarcimento dei danni da liquidarsi in misura equitativa nella misura di € 5.000,00 o in quella diversa ritenuta di giustizia;
7) sempre in ogni caso con vittoria delle spese di lite”.
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Va preliminarmente rilevata l'inammissibilità della domanda nuova proposta dall'attrice in sede di memoria ex art. 171 ter, n. 1, c.p.c., così come ripresa dal terzo interventore (“accertare e dichiarare che l'accesso esterno ai locali siti al piano seminterrato rappresentato graficamente nella licenza edilizia del 4.10.1929 mediante una scala esterna addossata al fabbricato, al momento della sua riapertura da parte del soc. , avvenuta nel 2016, Controparte_1 risultava chiuso da oltre quarant'anni e dalla stessa epoca la scala esterna era stata chiusa e delimitata con un muretto di cinta che impediva l'accesso alla scala”).
La disposizione cit. consente infatti di “proporre le domande e le eccezioni che sono conseguenza della domanda riconvenzionale o delle eccezioni proposte dal convenuto o dal terzo, nonché precisare o modificare le domande, eccezioni e conclusioni già proposte”.
Ebbene, la domanda di cui al n.3 della memoria ex art. 171 ter, n. 1, c.p.c. non può ritenersi proposta in conseguenza delle difese della convenuta, la quale non ha formulato domande riconvenzionali, né eccezioni di merito in senso tecnico.
Sono, invece, da considerarsi ammissibili le ulteriori domande, di cui ai punti 2 e 4 delle nuove conclusioni (fatte proprie anche dall'interventore), formulate nel corpo della memoria de qua, in quanto trattasi di mere precisazioni/modifiche di quelle originariamente contenute nell'atto introduttivo.
Ciò posto, all'esito dell'istruttoria svolta risulta provato ovvero costituisce circostanza non oggetto di specifica contestazione che:
- alla data del 1929 vi erano due porte che “davano accesso al locale posto al piano scantinato (una in fondo alla scala esterna e l'altra dalla scala interna condominiale) sono state chiuse, da oltre sessanta anni (la certezza, documentale e documentata, risale all'atto di divisione del 1981, ns. doc. n. 27) perché il locale scantinato, originariamente del tutto autonomo e distinto dal piccolo negozio posto al piano terra, venne accorpato al negozio e quindi, per effetto del collegamento interno mediante “scala rampante” dotato dell'accesso da Viale Aventino n. 40 a d 40b.” (cfr. doc. 27, 28 attrice e memoria conclusionale attrice);
- al momento dell'acquisto del magazzino da parte della convenuta, ma addirittura ben prima dell'anno 2014 la situazione di fatto dei luoghi risultava modificata rispetto allo stato iniziale;

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- con atto del 25/9/2014 la divenne piena proprietaria dell'area Pt_1 cortilizia in controversia e contestualmente costituì a carico della stessa
“servitù di passaggio carrabile per scarico e carico merci da esercitare senza arrecare danni e molestie ai veicoli parcheggiati ed esclusa in ogni caso la sosta…Il corrispettivo per la costituzione della servitù è convenuto in Euro 500,00…” (cfr. doc. 3 fasc. attrice);
- in data 22/7/2016 i danti causa della acquistarono la Controparte_1
“Porzione immobiliare…con accesso da civico 44/5 attraverso l'area cortilizia distinta con la particella n.138…Con tutte le servitù…e in particolare con la servitù attiva…di passaggio carrabile per scarico e carico merci…” (cfr. doc. 6 fasc. attrice).
Ciò posto, la domanda di estinzione della servitù è infondata e deve essere rigettata, trattandosi di servitù volontaria.
Infatti, il contratto costitutivo della servitù per cui è causa è atto di autonomia privata che non richiama un obbligo di legge in tal senso, così come si desume anche dalla previsione della sua onerosità, atteso che il pagamento del corrispettivo, non è previsto in caso di servitù coattiva (art. 1054 c.c.). Si applica dunque l'art. 1058 c.c.
Sul punto v. Cassazione civile sez. II, 14/11/2008, n. 27288, in cui si legge:
“L'unico motivo del ricorso principale lamenta vizio di motivazione in ordine alla natura della servitù; anche se corrispondente al tipo di servitù coattiva, le parti costituirono una servitù volontaria, e ciò alla luce di alcune presunzioni prospettate ma non prese in considerazione;
consegue pertanto che la servitù stessa non poteva estinguersi per effetto della cessazione dell'interclusione del fondo dominante. Va preliminarmente osservato che la copiosa giurisprudenza di questa Corte, citata in ricorsolo essere agevolmente riassunta nel senso che una servitù costituita, a mezzo di un negozio giuridico, ha natura volontaria, ancorché sussistano i presupposti di legge per ritenere sussistente l'interclusione del fondo, a meno che dall'atto non risulti chiaramente che le parti si siano determinate alla costituzione della servitù in adempimento di un obbligo di legge (v, Cass. 6.9.1991, n 9385; 19.5.1990, n 4533); se deve rilevarsi che a questo filone giurisprudenziale se ne contrappone altro, che afferma che le servitù costituite convenzionalmente possono avere natura coattiva e la coattività si presume allorché a seguito di un atto di divisione uno dei fondi risulti intercluso ed in detto atto si istituisca la servitù di passaggio, a meno che dal negozio costitutivo non emerga una concreta ed inequivoca volontà delle parti di costituire una servitù volontaria (v. Cass. 29.10.1992, n 11755; 10.3.1987, n 2487), pure l'analisi della situazione sottesa alla presente fattispecie può essere affrontata e risolta senza far ricorso a tali criteri in modo del tutto accessorio, risolvendosi la tematica in esame in una analisi dell'interpretazione del complesso dell'atto in cui è stata costituita la servitù di passaggio”.
Conclusivamente la costituzione di una servitù negoziale, da effettuarsi con un patto avente la forma scritta ad substantiam, non richiede l'uso di formule sacramentali o di espressioni formali particolari, essendo sufficiente che dall'atto scritto si desuma la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un
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fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario, sempre che l'atto abbia natura contrattuale, che rivesta la forma stabilita dalla legge ad substantiam e che da esso la volontà delle parti di costituire la servitù risulti in modo inequivoco, anche se il contratto sia diretto ad altro fine (cfr. Cass Sez. 2, Sentenza n. 21254, del 30/07/2024).
Quanto, infine, alla domanda volta all'accertamento dell'illegittimità dell'abbattimento del muretto e realizzazione della porta finestra, è incontroverso che lo stato dei luoghi sia stato alterato da CP_1
.
[...] Ebbene, la trasformazione della finestra in porta-finestra unitamente all'abbattimento del muretto - sostituito con un cancelletto - dando libero accesso alle scale che conducono all'area cortilizia dell'attrice (oggi, dell'interventore) e di fatto venendo a determinare un'ulteriore servitù di passaggio, avrebbero richiesto il consenso del titolare dell'area, consenso pacificamente assente.
Pertanto, la domanda relativa deve essere accolta e per l'effetto, la società convenuta deve essere condannata al ripristino dello stato dei luoghi come risultante prima dei suddetti interventi illegittimi.
Infine, la domanda attorea di risarcimento del danno deve essere rigettata per carenza di prova. Infatti, né i documenti allegati né la prova testimoniale (che verteva su tutt'altro) hanno ad oggetto i danni asseritamente subiti, tenuto anche conto del fatto che la convenuta dovrà ripristinare lo stato dei luoghi a proprie spese. Inoltre, la domanda risulta del tutto generica con una quantificazione dei danni non motivata.
La reciproca soccombenza giustifica la compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.



Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta:
DICHIARA inammissibile la domanda dell'attrice, fatta propria dall'interventore, proposta al n. 3 delle conclusioni di cui alla memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c.;
RIGETTA la domanda volta a dichiarare l'estinzione della servitù di passaggio costituita con atto notar di Roma in data 25 settembre 2014 rep. 44105/11066 Persona_1 per la cessazione dell'interclusione dell'immobile costituente fondo dominante
DICHIARA l'illegittimità della realizzazione della porta-finestra e dell'abbattimento del muretto e per l'effetto
CONDANNA
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la l ripristino dello stato dei luoghi Controparte_1
COMPENSA interamente tra le parti le spese di lite
Roma, lì 25/09/2025.
Il Presidente - Giudice monocratico Maria Tiziana Balduini




Provvedimento redatto con la co0llaborazione del MOT dott. Roberto Savino.
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