REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano TRIBUNALE DI ORISTANO SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. ST PO a seguito del deposito di note scritte ex art. 127 ter cpc ha pronunciato la seguente

SENTENZA Ex art. 281 sexies u.c. cpc

nella causa civile iscritta al n. 61 2024 R.G., tra:

nato a [...] il [...] (C.F.: ) CP_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. PUDDU CRISTINA ) per mandato in atti C.F._2
- parte attrice/ricorrente

C.F. ), Parte_1 P.IVA_1
- Parte convenuta/contumace,
***** Oggetto: vendita immobiliare – risoluzione.
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CONCLUSIONI DELLE PARTI
ATTORE
1) Accertare e dichiarare il grave inadempimento della società per i fatti di cui Parte_2 all'espositiva, avendo ella venduto un immobile difforme dai titoli abilitativi menzionati nell'atto pubblico di compravendita e rilasciati alla venditrice dal Comune di Santa Giusta e quindi privo della conformità urbanistica;
Per l'effetto di quanto sopra:
2) Dichiarare la risoluzione per grave inadempimento del contratto stipulato fra e CP_1
in data 10.02.2020, a rogito del Notaio Dr. , Rep. n. 24235, Parte_2 Persona_1
Rac. n. 10980, con conseguente restituzione della somma pagata a titolo di prezzo pari ad euro 114.500,00 oltre ad interessi legali dalla data del pagamento.
3) Condannare la convenuta al risarcimento del danno in favore di rappresentato dalle CP_1 spese da esso sostenute per costi del Notaio e imposte, pari a complessivi euro 3.100,00 s.e.o., oltreché per spese da esso sostenute per perizia di parte e quant'altro in sede di A.T.P., pari ad euro 2.500,00 s.e.o., oltre al maggior danno da determinarsi in misura equitativa;

4) Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio.

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1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio la società CP_1 [...] esponendo di avere acquistato, con rogito notarile del 10 febbraio 2020 (Notaio Controparte_2 dott. , rep. 24235 – racc. 10980), un appartamento sito in Santa Giusta, via Giovanni Persona_1 XXIII, distinto al Catasto Fabbricati al foglio 1, mappale 3307, sub. 23, per il prezzo complessivo di euro 114.000,00 (IVA compresa).
Il prezzo veniva integralmente corrisposto alla venditrice mediante: assegno bancario n. 0191213510, dell'importo di euro 11.000,00, tratto sul Banco di Sardegna S.p.A. in data 21.01.2020; vaglia postale n. 03671611161, dell'importo di euro 55.000,00, emesso da Poste Italiane S.p.A. in data 04.02.2020; assegno circolare n. 3901364346, dell'importo di euro 48.500,00, emesso dal Banco di Sardegna S.p.A. in data 07.02.2020.
L'attore deduceva che l'immobile, dichiarato in atto conforme dal punto di vista urbanistico e catastale e immune da vizi, presentava in realtà molteplici difetti costruttivi, irregolarità urbanistiche e difformità catastali.
Per accertare la natura e l'origine dei lamentati vizi, egli aveva previamente promosso un accertamento tecnico preventivo ai sensi dell'art. 696-bis c.p.c., iscritto al n. 1208/2021, nel quale veniva nominata C.T.U. l'ing. , la quale, all'esito delle operazioni eseguite in Persona_2 contraddittorio, accertava la presenza di numerosi vizi, difetti e difformità dell'unità immobiliare oggetto di causa, sia rispetto allo stato di progetto sia rispetto alla planimetria catastale.
Sulla base di tali risultanze, l'attore chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto di compravendita per grave inadempimento della società venditrice, con condanna di quest'ultima alla restituzione del prezzo pagato, pari ad euro 114.000,00, nonché al risarcimento dei danni;
in subordine, la riduzione del prezzo.
La causa veniva istruita sulla base della documentazione prodotta e delle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo e quindi trattenuta in decisione.
La convenuta non si costituiva in causa.
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Motivi della decisione
Dalla documentazione acquisita e dalla consulenza tecnica preventiva, regolarmente espletata in contraddittorio, risulta provato che l'immobile oggetto di vendita presenta gravi difformità costruttive e urbanistico-catastali rispetto al progetto depositato presso l'Ufficio tecnico comunale e alla planimetria allegata all'atto notarile.
In particolare, l'accertamento tecnico ha rilevato:
• carenze strutturali e termiche del solaio, derivate dalla trasformazione di un preesistente piano pilotis;

• spessore delle murature inferiore a quello progettuale;

• utilizzo di materiali non idonei (portoncino caposcala esposto all'esterno, rivestimenti e sigillature difettosi);
2 • assenza di dichiarazioni di conformità per impianti gas ed elettrico;

• riduzione della superficie complessiva e declassamento di una camera da letto, non conforme ai limiti minimi previsti dal D.M. Sanità 5 luglio 1975 e dal regolamento edilizio comunale.
Tali elementi, valutati nel loro insieme, configurano gravi vizi e difformità che incidono sulla commerciabilità, agibilità e conformità urbanistica del bene, rendendolo non corrispondente a quanto promesso in contratto.
Ai sensi degli artt. 1477, 1489 e 1490 c.c., la parte venditrice ha l'obbligo di consegnare un bene conforme, immune da vizi e da oneri o limitazioni non apparenti che ne diminuiscano il libero godimento. La prova dell'esistenza dei vizi è pienamente fornita dalla CTU, che ha accertato difetti non solo esecutivi, ma anche progettuali e costruttivi originari, risalenti alla fase di edificazione curata dalla stessa società venditrice.
Ne consegue che l'immobile consegnato è strutturalmente e funzionalmente diverso da quello oggetto del contratto, integrando inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. e grave violazione dell'obbligo di conformità urbanistica e costruttiva.
Pertanto, la domanda di risoluzione del contratto di compravendita deve essere accolta.
L'attore ha fornito prova documentale dell'avvenuto pagamento integrale del prezzo di euro 114.000,00, mediante i tre titoli elencati nel rogito notarile.
Poiché la risoluzione del contratto comporta la caducazione del vincolo sinallagmatico, la società convenuta è tenuta, ex art. 1458 c.c., a restituire all'attore l'intero prezzo percepito, pari a euro 114.000,00, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo.
La richiesta di risarcimento avanzata dall'attore è formulata in termini del tutto generici, senza specificazione o quantificazione delle singole voci di pregiudizio né allegazione di prove idonee a dimostrarne l'esistenza o l'ammontare. In difetto di puntuale allegazione e di prova, la domanda risarcitoria deve essere rigettata.
La convenuta, integralmente soccombente sulla domanda principale, deve essere condannata al pagamento delle spese processuali in favore dell'attore, da liquidarsi ai sensi del D.M. 55/2014, applicando il minimo dello scaglione corrispondente al valore della causa (euro 114.000,00), oltre accessori di legge: importo da dimezzarsi stante l'ammissione dell'attore al GP con distrazione a favore dello Stato. Le spese di consulenza tecnica preventiva restano a carico della convenuta.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Oristano, definitivamente pronunciando nel procedimento RG 61/2024, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa,
1. dichiara la risoluzione del contratto di compravendita stipulato il 10 febbraio 2020 tra CP_1
e relativo all'immobile sito in Santa Giusta, via Giovanni
[...] Controparte_2
XXIII, foglio 1, mappale 3307, subalterno 23, per grave inadempimento della venditrice;
2. condanna la società a restituire all'attore la somma di euro Controparte_2
114.000,00, oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo;
3. rigetta la domanda di risarcimento del danno per difetto di specifica allegazione e di prova
3 4. condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite in favore dell'attore, che liquida – già applicata la dimidiazione di legge - in € 3.500,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario, come per legge e refusione del CU di legge;
pone le spese della consulenza tecnica preventiva definitivamente a carico della convenuta. Il tutto con distrazione in favore dello Stato.
Oristano 01.12.2025
Il Giudice
ST PO
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