REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 6097 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
ATTORI Parte_1 Parte_2
rappresentati e difesi dall'avv. Luca Palmerini
e
CONVENUTO Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Giulio Gonnella
MOTIVI DELLA DECISIONE
e ha convenuto avanti a questo Tribunale il Parte_1 Parte_2
in impugnando le delibere dell'8.7.2022 Controparte_1 CP_1
con cui l'assemblea – in loro assenza – ha approvato i bilanci consuntivi 2019-2020- 2021 con relativi riparti (punto 1 o.d.g.), ha confermato nella carica l'amministratore uscente (punto 2 o.d.g.) ed ha infine approvato il bilancio preventivo 2022 con relativo riparto (punto 3 o.d.g.).
Hanno in sintesi dedotto – a sostegno dell'impugnazione – i seguenti motivi:
1) gli attori non hanno ricevuto regolare convocazione assembleare, in violazione degli artt. 1136, sesto comma, cod. civ., 66, terzo comma, disp. att. cod. civ. e
23 del regolamento condominiale;

2) i bilanci approvati non sono chiari ed intellegibili per mancanza della situazione patrimoniale, della nota esplicativa e dei saldi finali, in violazione dell'art. 1130 bis cod. civ.;
3) la conferma dell'amministratore non ha rispettato le prescrizioni a tal fine imposte dall'art. 1129 cod. civ. (anche con specifico riguardo alla necessaria indicazione del compenso richiesto).
Hanno pertanto richiesto – previa la sospensione cautelare della loro efficacia –
l'annullamento ovvero la declaratoria di nullità delle delibere impugnate.
Il – nel costituirsi – ha contestato fondatezza della domanda e ne ha CP_1
chiesto il conseguente rigetto.
Rigettata l'istanza di sospensione – con ordinanza del 4.7.2023 – sono state depositate le memorie autorizzate ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e – senza il successivo espletamento di attività istruttorie – la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 30.9.2025 (sulle immutate conclusioni rispettivamente rassegnate nell'atto introduttivo e nella comparsa di risposta). Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
L'impugnazione – con indistinto riguardo a tutte le delibere – deve essere accolta.
Appare assorbente – a tal fine – la fondatezza della prima doglianza relativa al vizio di convocazione.
Il condominio si è limitato – sul punto – a documentare l'avvenuto invio di una e-
mail in data 2.7.2022 all'indirizzo di posta elettronica ordinaria indicato dallo stesso
IT ed afferma che tale consueta modalità di convocazione costituisce una risalente prassi condominiale mantenuta nel tempo dai diversi amministratori – ivi compreso lo stesso attore – che si sono avvicendati nella carica (tanto che – in precedenti riunioni convocate con analoga modalità – il IT aveva regolarmente presenziato senza nulla eccepire).
Deve però obiettarsi che l'art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ. – dopo le modifiche operate dalla legge n. 220 del 2012 – stabilisce forme determinate per la convocazione di tutti i condomini all'adunanza assembleare (posta raccomandata,
posta elettronica certificata, fax o consegna a mano).
La giurisprudenza di legittimità ha sul punto chiarito – con una recente pronunzia
(Cass. 16399/2025) – che “l'assemblea non può, allora, validamente deliberare, né
l'amministratore può comunque disporre, che gli avvisi di convocazione delle future
riunioni siano inoltrati mediante messaggio di posta elettronica ordinaria.
Semmai il regolamento condominiale, allo scopo di garantire un sollecito
svolgimento di tutte le attività concernenti i comuni interessi, può stabilire forme
alternative di comunicazione, sempre che esse, tuttavia, prescelgano un valido sistema convenzionale di presunzione di conoscenza degli avvisi diretti agli aventi
diritto, tale non rivelandosi il messaggio di posta elettronica semplice. Opera, invero,
il limite dell'art. 72 disp. att. c.c., il quale, prescrive che “i regolamenti di
condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67
e 69”.
La comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea è atto
recettizio e solo la posta elettronica certificata (e non la e-mail), consentendo di
ritenere la stessa giunta all'indirizzo del destinatario nel momento in cui il sistema
genera la ricevuta di accettazione e di consegna del messaggio nella casella del
destinatario, determina una presunzione di conoscenza dell'atto analoga a quella
prevista, per le dichiarazioni negoziali, dall'art. 1335 c.c.
Il citato art. 66, comma 3, non contempla, invero, il messaggio di posta elettronica
semplice, giacché esso non consente di ritenere in alcun modo comprovata la
consegna della mail all'indirizzo del destinatario.
…Con l'invio a casella e-mail ordinaria vengono a mancare tutti quei sistemi di
corredo della certezza della comunicazione che consentono, pur se la mail non sia in
concreto letta, di averne per verificati gli effetti legali per il solo fatto che essa sia
pervenuta presso l'indirizzo di posta certificata del destinatario” e la “ricevuta di
avvenuta consegna, propria solo della regolare notifica a mezzo Pec, non (è)
sostituibile, con validi effetti legali, da eventuali forme meno rigorose di analoga
documentazione della posta mail ordinaria”. Ed è stata anche evidenziata – nella medesima pronunzia (Cass. 16399/2025 cit.) –
l'irrilevanza di eventuali comunicazioni inoltrate dal condomino all'amministratore circa l'utilizzabilità del proprio indirizzo di posta elettronica ordinaria o l'esistenza di una eventuale prassi formatasi in tal senso, posto che “l'art. 66, terzo comma, disp.
att. c.c., nel dettare, come già sottolineato, forme determinate per la convocazione di
tutti i condomini all'assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata,
fax o consegna a mano), prevede una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle
regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che
devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione
dell'autonomia privata” (conseguendone l'enunciazione del seguente principio di diritto: “l'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la
comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione all'assemblea (posta
raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una
disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli
interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente
per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa
regolamentazione espressa dall'autonomia privata che contempli modalità
alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna
all'indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica
semplice.”). La novità della questione trattata – con specifico riguardo all'irrilevanza delle modalità alternative di trasmissione dell'avviso pur se preventivamente assentite dal
condomino interessato – giustifica la compensazione delle spese processuali.

P.Q.M.


annulla tutte le delibere impugnate;

compensa le spese processuali.
23.12.2025. IL IC