TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1749/2025 tra
Parte_1
ATTORE/I e
Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 4 dicembre 2025 ad ore 13.00 innanzi al dott. Fabio Iacopini, sono comparsi:
Per l'avv. PERTUSI NICCOLÒ Parte_1 Per nessuno Controparte_1 È pure presente personalmente la parte intimante.
Il Giudice, verificata la regolarità della notificazione dell'ordinanza di mutamento del rito, dichiara la contumacia della parte intimata ed invita la parte intimante a precisare le conclusioni. L'avv. Pertusi precisa le conclusioni richiamando quelle assunte nella memoria integrativa alla quale si riporta integralmente. Alle ore 13.05 il Giudice si ritira in camera di consiglio. Alle ore 15.55 il Giudice esce dalla camera di consiglio e pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Fabio Iacopini
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario di Pace dott. Fabio Iacopini, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1749/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Pertusi Niccolò del Parte_1 C.F._1
Foro di Varese
PARTE ATTRICE INTIMANTE contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._2
PARTE CONVENUTA INTIMATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 4.12.2025 la parte attrice intimante concludeva come da verbale.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto ex art. 658 c.p.c. la parte attrice intimante intimava alla parte Parte_1 convenuta intimata lo sfratto per morosità relativo l'immobile ad uso Controparte_1 abitativo sito in Besozzo, Via Chiavenna 3a, censita al N.C.E.U. del suddetto comune al foglio
OL/33, part. 2420 sub.

9. La detta parte deduceva di aver stipulato con l'intimata un contratto di locazione in data 28.4.2025 e che la detta non aveva corrisposto il saldo dei canoni di locazione dei mesi di maggio e giugno 2025 per € 1.300,00, comprensivi dei € 600,00 per canone ed € 50,00 a titolo di acconto sugli oneri accessori per ogni mese. L'intimante concludeva chiedendo la convalida dello sfratto intimato e l'emissione dell'ordine di rilascio dell'immobile.
La parte intimata non si costituiva in giudizio e il Giudice, dato atto che la notifica dell'intimazione si era perfezionata ai sensi dell'art. 143 cpc, e che tale notifica risultava incompatibile con il procedimento speciale introdotto, disponeva la conversione del rito, invitava a proporre il pagina 2 di 6 procedimento di mediazione obbligatorio, fissava termine perentorio alle parti per l'integrazione dei loro atti difensivi e fissava l'udienza ex art. 420 c.p.c. e, contestualmente, ex art. 429 c.p.c..
L'intimante depositava la memoria integrativa, produceva il verbale di mediazione negativo e la prova della notifica dell'ordinanza di conversione del rito e concludeva chiedendo la risoluzione del contratto, la condanna dell'intimata al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni fino al rilascio, nonchè la condanna alla ripetizione della somma di € 3.150,00, comprensiva del canone di maggio 2025, versata all'intimata in relazione a una proposta di risoluzione consensuale del contratto, formulata, ma non accettata dall'intimata, oltre al risarcimento del danno derivante dai costi di introduzione del procedimento di mediazione.
All'udienza del 4.12.2025 la parte intimante precisava le conclusioni come da memoria integrativa e il Giudice, dichiarata la contumacia della parte intimata, tratteneva la causa in decisione.
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In via preliminare, va opportunamente precisato che la reiezione della domanda di convalida dello sfratto intimato e la necessità della conversione del rito consegue dalla circostanza che l'utilizzabilità del meccanismo di cui all'art. 143 c.p.c., ai soli fini della convalida, è esclusa dalla giurisprudenza
(cfr. Trib. Padova, 26 novembre 2010, in Arch. locazioni 2011, 3, 332, nonché Corte Cost., ord. 15 gennaio 2000, n. 15, che ha dichiarato manifestamente infondata la questione di costituzionalità dell'art. 660, ult. co., c.p.c., nella parte in cui non esclude la necessità dell'avviso di eseguita notifica nel caso in cui l'intimazione di sfratto sia stata notificata ai sensi dell'art. 143 c.p.c.), perché, in tale ipotesi, è in re ipsa che l'intimato non abbia conoscenza dell'atto introduttivo.
Sempre in via preliminare deve essere dichiarata la parziale inammissibilità della domanda di ripetizione di indebito formulata dall'intimante nella sua memoria integrativa.
La detta parte aveva riferito che aveva formulato alla intimata una proposta di risoluzione del contratto che prevedeva il rilascio dell'immobile al 31.5.2025, la restituzione del deposito cauzionale e del canone e degli oneri accessori corrisposti nel mese di maggio 2025, pari ad € 650,00, oltre al pagamento della somma di € 3.150,00 a titolo di indennità per l'anticipate risoluzione.
Ebbene, la domanda di ripetizione della detta indennità costituisce, invece, una domanda nuova e, quindi, inammissibile.
La corte di legittimità (per tutte Cass. 11960/2010) ha precisato che la domanda nuova ricorre quando gli elementi dedotti nel corso del giudizio comportano il mutamento dei fatti costitutivi del diritto azionato e, quindi, della causa petendi modificando, attraverso l'introduzione di una pretesa, diversa, per la sua intrinseca essenza , da quella fatta valere con l'atto introduttivo (intimazione di sfratto per morosità) l'oggetto sostanziale dell'azione e i termini della controversia, oppure introducendo una pagina 3 di 6 causa petendi fondata di un fatto costitutivo radicalmente differente, di modo che si ponga al giudice un nuovo tema d'indagine e si spostino i termini della controversia. La corte ha, invece, dichiarato ammissibile, invece, la c.d. emendatio libelli, quando ad esempio si incida sul petitum, nel senso di ampliarlo o limitarlo per renderlo più idoneo al concreto ed effettivo soddisfacimento della pretesa fatta valere come (per tutte Cass. N. 14961/2006) la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori maturati in corso di causa, risolvendosi essa in un mero ampliamento della istanza originaria che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incidendo solo sul “petitum” mediato, relativo all'entità del bene da attribuire, e determinando, quindi, soltanto una modifica, piuttosto che il mutamento dell'originaria domanda.
Pertanto, risulta inammissibile la domanda di restituzione del canone di maggio (€ 600,00), ma non quella di ripetizione degli oneri accessori e dell'indennità di anticipata risoluzione.
Passando alla trattazione del merito, va rilevato che le domande della parte attrice intimante sono fondate e devono essere accolte.
La parte attrice locatrice ha assolto l'onere di cui all'art. 2697 c.c., producendo in giudizio il contratto inter partes di cui ha chiesto la risoluzione per inadempimento, precisando quali fossero i canoni di locazione insoluti e gli oneri accessori maturati, come da idonea documentazione prodotta.
Nel giudizio di merito, poi, ha rilevato che la morosità si era aggravata, non avendo l'intimata provveduto al pagamento di alcuna somma dovuta in forza del contratto.
A tal proposito, va rammentato in diritto che il creditore che agisca in giudizio per l'adempimento di un'obbligazione di cui alleghi l'inadempimento, ha il solo onere di provare la fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), mentre è sul debitore che grava l'onere di eccepire (e si tratta di eccezione in senso proprio non rilevabile d'ufficio), l'avvenuta estinzione dell'obbligazione (per tutte Cassazione civile sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
La parte intimata, convenuta in giudizio secondo le modalità previste dalla legge, non si è costituita nel procedimento di merito e con il suo comportamento processuale, ai sensi del primo comma dell'art. 420 c.p.c., ha dimostrato di non aver eccezioni da opporre alle prospettazioni della parte attrice.
Al riguardo va ricordato che l'obbligo del Giudice di verificare d'ufficio la presenza degli elementi costitutivi o dei requisiti di fondatezza della domanda non esclude che la prova di questi possa essere tratta dal comportamento processuale o extraprocessuale delle parti, che può costituire non solo elemento di valutazione delle risultanze acquisite, ma anche unica e sufficiente fonte di prova (per tutte Cassazione civile sez. III, 1.4.1995, n. 3822).
pagina 4 di 6 Si ritiene, pertanto, accertata la morosità della parte convenuta nel pagamento dei canoni di locazione come precisato in narrativa ed suo inadempimento ai sensi del combinato disposto degli artt. 5 della
L. 392/78, 1453 c.c. e 1455 c.c.
Il contratto stipulato inter partes, pertanto, deve essere dichiarato risolto ai sensi della predetta norma, considerato che con il mancato pagamento dei canoni si è alterato l'equilibrio economico tra le prestazioni, costituente causa del contratto.
Quale conseguenza della risoluzione del contratto la parte convenuta dovrà essere condannata al rilascio dell'immobile locato e ciò con effetto immediato, considerato il lungo periodo di occupazione senza nulla corrispondere.
Dovrà, altresì, essere accolta la domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione indicati nella memoria integrativa, nonché di quelli maturati dal mese di luglio 2025 al mese di dicembre
2025 (6 mensilità) e, cioè, fino alla data della presente sentenza, nonché al pagamento di una indennità di occupazione, parametrata al canone mensile di locazione, a decorrere dai 30 giorni successivi alla data del presente provvedimento fino al rilascio dell'immobile.
La somma indicata come dovuta nell'intimazione di sfratto era pari ad € 1.300,00 per canoni scaduti fino al giugno 2025 e, nelle more, sono maturati n.6 canoni per complessivi € 3.900,00, per un totale di € 5.200,00, della quale l'intimata dovrà essere condannata al pagamento.
La detta somma dovrà essere maggiorata degli interessi legali ex art. 1284, comma 1, c.c. dalla scadenza di ogni canone fino all'introduzione del procedimento di convalida e dalla data di notificazione dell'atto ex art. 650 cpc gli interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. fino al saldo effettivo.
Oltre alle somme su indicate l'intimata dovrà corrispondere a titolo di indennità di occupazione la somma mensile che si commisura al canone mensile previsto nel contratto, pari ad € 600,00, a decorrere dal 3.1.2026 fino al rilascio dell'immobile.
Le spese di lite, comprensive del procedimento di convalida e di quello di mediazione obbligatoria, seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo ai sensi del DM 55/2014, così come modificato dal DM 142/2022, sulla base dei medi tabellari per lo scaglione di valore da € 5.200,00 ad
€ 26.000,00, ridotte del 30% stante la ridotta attività professionale svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
DICHIARA
pagina 5 di 6 risolto per grave inadempimento della parte convenuta intimata il contratto di locazione per cui è causa stipulato il 28.4.2025, avente a oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Besozzo, Via
Chiavenna 3a, censita al N.C.E.U. del suddetto comune al foglio OL/33, part. 2420 sub. 9
ORDINA
Alla parte convenuta intimata, nonché ad ogni altro soggetto presente nel su indicato immobile, di rilasciare immediatamente alla parte attrice intimante il detto immobile
CONDANNA la parte convenuta intimata al pagamento in favore della parte attrice intimante della somma di €
5.200,00, oltre agli interessi come in parte motiva
CONDANNA la parte convenuta intimata al pagamento in favore della parte attrice intimante della somma mensile di € 600,00, a titolo di indennità di occupazione, dal 3.1.2026 fino alla data del rilascio dell'immobile
CONDANNA la parte convenuta intimata al pagamento in favore della parte attrice intimante delle spese di lite che liquida in complessivi € 4.600,00, di cui € 515,00 per anticipazioni, oltre C.P.A. e all'I.V.A., se dovuta, sulle componenti imponibili come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Varese, 4.12.2025
Il Giudice dott. Fabio Iacopini
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