REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DI SAVONA
In composizione monocratica in persona del dott. Stefano Poggio
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa RG 2296 /2023 tra
IG.ra nata in [...] l'[...], residente a [...]
Aurelia n. 10/C/1, C.F. , rappresentata e difesa nel presente procedimento C.F._1 dall'Avv. Claudio Mastrogiorgio, C.F. per mandato in atti C.F._2
- attrice
Via Aurelia 10, GI (c.f.: ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'Amministratore pro tempore e legale rappresentante Dr. , con l'avv. Controparte_2
Francesca Ratti (c.f. ) che lo rappresenta e difende per mandato in atti C.F._3
- convenuto
Oggetto: impugnazione delibera assembleare.
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CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte_1
“Piaccia al Tribunale Ill.mo contrariis reiectis, 1. Accertare e dichiarare che la delibera assembleare assunta dal in data 27.08.2022 CP_1 nelle parti riguardanti le voci del consuntivo contestate in narrativa è viziata da nullità e/o annullabilità e conseguentemente dichiarare che la IG.ra nulla deve al Pt_1 [...] per i titoli dedotti nelle premesse del presente atto. Controparte_3

2. Dichiarare altresì che la conchiudente nulla deve al convenuto, avendo la stessa CP_1 corrisposto l'importo complessivo di € 5.293,63; importo non contabilizzato e/o parzialmente contabilizzato dall'amministratore del Condominio medesimo;

3. Condannare il di GI alla rifusione delle spese di lite, Controparte_1 compensi di avvocato, spese generali e diritti previdenziali e fiscali come per legge.”
Controparte_1
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, reiectis contrariis, previa occorrendo ammissione dei mezzi istruttori già subordinatamente dedotti, in via principale nel merito respingere ogni domanda proposta contro il ut supra, Controparte_3 poiché infondata in fatto ed in diritto per i motivi sopraesposti e comunque non provata;
in ogni caso con vittoria delle spese e degli onorari di lite, oltre oneri fiscali e previdenziali come per legge.”
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MOTIVI DELLA DECISIONE
1 La SI.ra ha impugnato la delibera condominiale del 27.08.2022 – recante all'ordine del Parte_2 giorno l'esame e l'approvazione del rendiconto consuntivo spese esercizio 2021 2022 e relativo riparto – in quanto esso “presentava alcune anomalie in riferimento alla suddivisione delle spese tra i vari lotti, in particolare:
- Punto 15 rendiconto consuntivo (intervento impermeabilizzazione zone scaletta comunale di discesa al mare per eliminazioni infiltrazioni muro di contenimento ed alloggio IG. CP_4 secondo intervento in collaborazione con ). Trattasi di interventi che riguardano il CP_5 lotto 1, per cui la relativa spesa non può essere attribuita ai proprietari delle unità immobiliari facenti parte del lotto 3, pertanto neanche alla IG.ra ; Pt_1
- Lo stesso dicasi della voce esposta al n. 46 (sostituzione tratto tubazione pluviale muraglione lato Spotorno tra lotto B e lotto A a servizio anche delle scale condominiali);
- Infine, per quanto riguarda la voce 28 (assemblea straordinaria del 3.12.2021 compenso ass. straord.,stampa conv., stesura verbali, sale riunioni, fotocopie ecc.) riguardano spese conseguenti ad impugnazione di una delibera assembleare da parte della IG.ra e Pt_1
l'assemblea straordinaria è stata fissata per le decisioni in merito alla costituzione in giudizio del Condominio;

- Nel riparto consuntivo gestione ordinaria risulterebbe un saldo negativo a carico della IG.ra di € 2.299,96: non è stato tenuto conto dei bo nifici effettuati dalla predetta di Pt_1 complessivi € 5.293,63 (totale unità 1.118,82 3.974,57 saldo precedente totale € 5.093,39 versati e 5.293,63). Risulta, pertanto, un credito a favore della IG.ra di e 200,24”. Pt_1
Tali doglianze, alla luce delle difese del convenuto e dei documenti da questi versati in CP_1 atti, vanno respinte.
L'attrice sostiene che “il condominio denominato lotto n. 3 sia un condominio a sé. In particolare, viene stabilito che “il fabbricato che il venditore ha costruito sul terreno adiacente e che viene identificato come lotto 3, costituisce condominio a sé stante ed in comune a tre lotti è soltanto l'accesso alla via Aurelia e dalla via Colombo, l'ascensore ed il locale caldaia, come infra precisato” (cfr. memoria n. 1): lo stesso quindinon dovrebbe partecipare alle spese relative ai restanti caseggiati.
In senso contrario non può non rilevarsi come la stessa esponente ammetta che i tre caseggiati abbiano in comune tra loro “l'accesso alla via Aurelia e dalla via Colombo, l'ascensore ed il locale caldaia”: ciò che determina, in relazione a detti beni comuni l'istituto del supercondominio il quale si costituisce, ipso iure et facto, in presenza di beni o servizi comuni a più condominii autonomi, dai quali rimane distinto, con la precisazione che a tal fine non occorre che ogni singolo edificio ricompreso nel più ampio complesso costituisca a propria volta un autonomo condominio;
in tal caso la fattispecie super-condominiale si realizzerà ove i vari edifici presentino servizi comuni, ivi compresi i vialetti di accesso (cfr. Cass. ancora sentenza n. 19939/2012: “Per supercondominio s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati”).
Alla lista dei beni comuni ai tre edifici va aggiunto anche il muro di contenimento di cui al punto 15 della delibera in oggi impugnata, il quale – come eccepito dal sin dalla comparsa di CP_1 costituzione senza che su ciò siano state levate contestazioni – presenta “caratteristiche di sostegno dello sbancamento effettuato per la costruzione dell'intero complesso ”. Il tutto del CP_6 resto già accertato con sentenza di questo Tribunale del 2016 (allegata dal condominio sub doc. 13 e
2 che non risulta essere stata impugnata): “il muro in esame è, quindi, condominiale ex art. 1117 c.c., in quanto opera essenziale per l'uso comune, fondazione dello stesso e parte del suolo su cui sorge il condominio, essendo opera destinata a dare stabilità all'intero edificio. Si tratta, infatti, di un bene strumentale al godimento delle proprietà esclusive”.
Ne segue che ogni singolo ente condominiale deve contribuire alle spese della relativa gestione.
Vero è che a tal fine si renderebbe necessaria la redazione di una tabella millesimale ad hoc: è opinione pacifica, infatti, che in presenza di un supercondominio è necessario redigere due diverse tabelle millesimali: una che faccia riferimento al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri e una che ripartisca tale quota tra i condòmini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusive (cfr. Cass., sent. n. 19939 del 14 novembre 2012 in motivazione:
“laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: a). La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso. Per esempio, 400 millesimi all'edificio A, 320 all'edificio B e 280 all'edificio C. La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio. Una volta stabilito che all'edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale”; Cass., sent. n. 1026 del 16 febbraio 1996).
Tale doglianza, tuttavia, non è stata sollevata onde la questione è di fatto irrilevante.
Identica soluzione vale quanto alla spesa di cui al punto 46, la cui inerenza anche alle scale condominiali, affermata dal in comparsa di risposta, non è stata contestata dall'attrice CP_1 nelle successive difese.
Quanto, infine, al punto 28 del consuntivo il correttamente eccepisce che trattandosi CP_1 delle spese di mera convocazione dell'assemblea straordinaria del 3.12.202, avente ad oggetto la deliberazione sull'iniziativa giudiziaria intrapresa dall'attrice, esse sono a carico di tutti, mentre “la SInora sarà correttamente esclusa dal riparto delle eventuali spese legali che il Pt_1
dovrà sostenere in esito alla resistenza alla lite. Le spese relative all'assemblea sono CP_1 invece da imputarsi a tutti i condomini compresa l'attrice poiché, come affermato dalla prevalente giurisprudenza, le spese per il funzionamento degli organi del condominio sono spese tipicamente sostenute nell'interesse della collettività condominiale e in tali spese rientrano anche quelle per la convocazione dell'assemblea resasi necessaria per discutere questioni riguardanti la posizione individuale di un singolo condomino” (cfr. comparsa di risposta).
In merito all'imputazione dei pagamenti, pacificamente eseguiti dalla SI.ra il Parte_2 condominio ha affermato che esse sono state imputate a debiti pregressi della stessa. Sul punto l'attrice nella prima memoria si limita a reiterare genericamente la doglianza già proposta con l'atto introduttivo senza però contestare l'esistenza di una propria esposizione pregressa, la quale risulta del resto dalle deliberazioni condominiali allegate dal convenuto (documenti da 3 a 7).
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ex DM 147/22.


PQM


Il Tribunale di Savona definitivamente pronunciando nel procedimento RG 2296/2023 così decide:

1. Respinge tutte le domande dell'attrice;

2. Condanna l'attrice alla refusione delle spese di lite in favore del Controparte_1 che liquida in € 5.000,00 per competenze professionali oltre accessori di legge.
[...]
Savona 28.4.2025 Il Giudice
Stefano Poggio
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