REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
02-Seconda Sezione Civile nella persona della giudice on. NA EL de IV ha pronunciato
S E N T E N Z A nella causa iscritta in data 12.02.2025 al N° R.G.C.A. 2209/2025, promossa da:
e , rappresentati e difesi dall'Avv. Lorenzo BARTOLI e Parte_1 Parte_2 dall'Avv. Francesco GAVIRAGHI del Foro di Firenze, nonché dall'Avv. Sara CASTELLANI del Foro di
Prato, anche disgiuntamente tra loro
-ricorrenti-
Contro
, rappresentato e difeso dall'Avv. Priscilla MARTINI, ammesso al Patrocinio a Controparte_1 spese dello Stato
-resistente-
e
residente in [...] Controparte_2
, residente in [...] Controparte_3
-convenute contumaci-
OGGETTO: danni a cose
Conclusioni
Per i ricorrenti: Accertare e dichiarare il diritto dei ricorrenti ad essere risarciti dei danni patiti così come accertati dalla
CTU espletata nel giudizio per ATP (R.G. 6054/2023) nella misura di euro 5.822,40, oltre Iva di legge, per opere di ripristino dell'immobile già oggetto di contratto di locazione, di euro 4.800,00 per il periodo in cui, per fatto e colpa dei
pagina 1 di 9 conduttori, i ricorrenti si sono ritrovati nell'impossibilità oggettiva di locare nuovamente l'immobile per cui è causa, di euro
896,70 per costo CTU per un totale di euro 11.519,10, oltre Iva di legge sull'importo di euro 5.822,40= oltre interessi legali dal dì del dovuto al saldo effettivo o quel diverso maggiore o minore importo accertato in corso di causa e condannare, conseguentemente, i convenuti, in solido tra loro, al pagamento dell'indicata somma;
con vittoria di spese di lite.
Per i convenuti: IN TESI rigettare la domanda dei ricorrenti perché infondata in fatto ed in diritto;
IN IPOTESI dichiarare congruo l'importo di euro 1.515,67 trattenuto dalla proprietà quale deposito cauzionale non restituito. Con vittoria delle spese di giudizio.
Concisa Esposizione dei Fatti
e quali comproprietari dell'unità immobiliare residenziale Parte_1 Parte_2 sita in Firenze, Via Sidney Sonnino nr. 3, concludevano (unitamente a medio tempore deceduta, Persona_1
e un contratto di locazione in data 9.5.2012 con Controparte_4 Controparte_5 [...]
(medio tempore deceduto) e CP_3 Controparte_1 Persona_2 CP_2
; il contratto veniva stipulato per la soddisfazione dell'interesse primario di
[...] Controparte_3
e poiché e disponevano di un proprio Controparte_1 Persona_2 Controparte_2 alloggio, ma ciò nonostante vollero divenire conduttori per assumersi, in solido tra loro, gli obblighi passivi e attivi derivati dal contratto, specie con riferimento al pagamento del canone di locazione e alla manutenzione dell'immobile.
L'immobile veniva consegnato ai conduttori non arredato, privo di verbale di consegna e documentazione fotografica che descrivesse lo stato iniziale dei luoghi al momento dell'inizio della locazione.
Nel detto contratto di locazione veniva dato atto, altresì, che l'unità immobiliare era dotata di impianti interni e condominiali risalenti all'epoca della costruzione del fabbricato (fine anni 1950) per i quali non vi era certificazione che attestasse la conformità a norma secondo le attuali norme in materia:
l'unità immobiliare non era, quindi, dotata dell'attestato di qualificazione energetica ed era in classe energetica “g”, tant'è che in data 20.1.2022 veniva fatta redigere dai conduttori una perizia tecnica da parte di TI in cui si dava atto che l'impianto elettrico era molto “datato” e pericoloso. Controparte_6
La locazione durava fino al 5.4.2023, quando veniva eseguito, con l'ausilio della Forza Pubblica, lo sfratto convalidato per morosità intimato, per cui a tale data i comproprietari veniva immessi nella disponibilità dell'immobile di cui, tuttavia, avrebbero constatato il degrado in cui era stato “lasciato” dai conduttori.
Motivo per cui gli stessi promuovevano il procedimento per A.T.P. (R.G. 6054/2023) nel quale si costituivano e mentre e Controparte_1 Controparte_3 Persona_2 Controparte_2
pagina 2 di 9 restavano contumaci;
veniva espletata una CTU descrittiva ed estimativa dei danni, asseritamente subiti dai ricorrenti;

I quesiti posti all'ing. sono stati i seguenti: “Previo esame degli atti e dei documenti Parte_3 prodotti, eseguito sopralluogo ed ogni altro utile accertamento, DESCRIVA il CTU l'immobile locato con particolare riferimento al suo stato attuale di conservazione e manutenzione;
laddove emergano danneggiamenti non imputabile al normale uso dell'immobile, DESCRIVA IL CTU i lavori di ripristino necessari, ivi compresi quelli di smaltimento delle masserizie
e mobilio presente, quantificandone il costo alla luce del bollettino Ingegneri ovvero di altro prezziario pubblico ed indicandone
i presumibili tempi di esecuzione;
INDICHI il CTU il canone di mercato dell'immobile”.
Va dato atto che i ricorrenti e hanno ottenuto il D.I. per il pagamento delle Pt_1 Pt_2 morosità dei canoni di locazione maturate e hanno pignorato un immobile di proprietà di
[...] che poi è stato convertito e per il quale sono in corso i relativi pagamenti rateali. CP_2
In data 7.11.2023 veniva depositata la relazione di consulenza con esiti negativi per i convenuti (in quanto il CTU escludeva che i danni riscontrati fossero riconducibili esclusivamente al normale deterioramento dell'immobile perché, invece, erano compatibili con atti volontari di danneggiamento).
I conduttori non risarcivano alcuna somma di denaro per cui i ricorrenti agiscono in questa sede per l'accoglimento delle su indicate conclusioni, richiamando a sostegno della domanda le conclusioni della
C.T.U..
Fissata l'udienza cartolare del 28 maggio 2025 per la trattazione della causa, in data 18 maggio 2025 si sono costituiti in giudizio e contestando la domanda di cui Controparte_1 Controparte_3 hanno chiesto il rigetto, facendo presente che alcune voci di danno conteggiate dal CTU non sarebbero comunque dovute, poiché il CTU non ha potuto tener conto dell'effettivo stato in cui l'immobile venne all'epoca consegnato.
Di tal modo escludono di dover ripristinare il boiler in quanto da loro installato, di dover rimettere il wc, i rubinetti, le cinghie degli avvolgibili, i frutti dell'impianto elettrico, la porta di ingresso, il citofono, la cassetta della posta, la campanelliera esterna condominiale, le tinteggiature delle pareti;
per l'effetto, tali voci di danno andrebbero detratte dall'importo di euro 5.822,40 stimato dal CTU, per giungere all'importo di euro 1.600 da portare in compensazione con l'importo del deposito cauzionale non a loro restituito dai comproprietari, ammontante ad oggi ad euro 1.515,67.
I convenuti escludono, infine, di dover risarcire i danni derivanti dall'impossibilità di locare nuovamente l'immobile a terzi durante il periodo decorrente dalla data del rilascio (5.4.2023) a quello del pagina 3 di 9 deposito della CTU (7.11.2023) proprio per la poca appetibilità che l'immobile avrebbe nel mercato delle locazioni per impiantistica obsoleta e finiture di livello economico, come attestato dallo stesso CTU, così come sottolineano come non sia provato che i proprietari si siano attivati per la ricerca di nuovi affittuari e di aver effettivamente subito un mancato guadagno;
infine, ricordano che il sopralluogo del CTU è stato effettuato il 27.7.2023, per cui da questo momento in poi la proprietà avrebbe potuto risistemare l'appartamento e “rimetterlo sul mercato”.
Ritenuta la causa matura per la decisione (mediante acquisizione agli atti del processo della CTU svolta in fase di A.T.P.¹), la stessa veniva rinviata all'udienza cartolare del 26.11.2025 per l'emissione della sentenza ex artt. 281 terdecies e sexies c.p.c.; le parti hanno depositato sia le note conclusionali entro il termine concesso fino al 10.11.2025 che le note sostitutive ex art. 127 ter c.p.c..
Motivi della Decisione
In Via preliminare
Va dichiarato il difetto di procura alle liti della sig.ra per inesistenza radicale Controparte_3 del mandato, non avendo la sig.ra sottoscritto alcuna procura per il presente giudizio di merito CP_3 all'Avv. Priscilla Martini. Risultano infatti depositate nel presente giudizio due distinte procure: una a nome di e che però riporta solo la firma del sig. ed Controparte_3 Controparte_1 CP_1 una a nome non da questa firmata. Controparte_3
Il difetto di procura può essere eccepito in ogni stato e grado del giudizio e laddove la procura risulti radicalmente inesistente, come nel caso di specie, non è ammessa alcuna sanatoria (Cass. Civ.
SS.UU. n. 37434/2022): la procura pertanto a nome è radicalmente inesistente Controparte_3
e/o nulla e la parte è contumace.
Nel merito
La domanda viene accolta nei limiti che di seguito vengono precisati.
Relativamente alle pessime condizioni in cui l'immobile venne rilasciato dai convenuti è sufficiente visionare le nr. 63 fotografie scattate dal CTU in data 27.7.2023 convenendo, senza alcun dubbio, che gli pagina 4 di 9 inquilini causarono VOLONTARIAMENTE i danni sia alle strutture murarie (con disegni di pennarelli e di vernici spray anche sui vetri) che agli impianti che ad ogni altro bene mobile (quali la porta di ingresso, il citofono, le cinghie per avvolgibili, rubinetti, addirittura sradicando l'intero sistema per azionare le tapparelle, le prese dal muro, smontando ogni anta dei mobili della cucina), non potendosi certamente imputare il degrado in cui l'immobile è stato rinvenuto al normale uso dell'immobile (!).
Circa la natura dell'azione esercitata va sottolineato che i locatori agiscono non in virtù di un' obbligazione derivante da fatto illecito, ma con l'azione contrattuale, per cui spetta ai conduttori provare di aver osservato la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l'uso determinato ex art 1588 c.c..
È qui sancita un' applicazione del principio contenuto nell'art. 1218 c.c. e per il quale il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilita della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta: se pretende di non essere tenuto per tale obbligazione, deve pur provare la causa a lui non imputabile della perdita e del deterioramento.
Ciò premesso, è agevole osservare nelle fotografie che ogni ambiente e ogni arredo ha subito gravi ed inconsueti danni (davvero eccentrici rispetto alla pressoché totalità di altri rilasci di immobili dopo lunghe locazioni), tant'è che il CTU dettaglia la situazione nella seguente maniera:
- ingresso-disimpegno: il portone d'ingresso risulta danneggiato nella struttura del rivestimento con fitte nel legno, serramenta scardinata e segni di pennarello e/o vernice (foto 1, 2, 4, 61); le pareti che formano l'ingresso sono macchiate da vernice (foto 2, 5) e alcuni frutti dell'impianto elettrico risultano compromessi (foto 3, 7) oltre che inutilizzabile il citofono poiché la cornetta è incollata al supporto foto 5, 6); le porte che separano
l'ingresso/disimpegno con il vano camera e il ripostiglio sono state tolte e l'imbotte in legno è stato danneggiato con scritte, chiodi etc.
- camera: le pareti risultano macchiate di vernice e di pennarello (foto 28, 29, 31, 32, 33); l'impianto elettrico ha dei frutti divelti (foto 35), oppure manomessi (foto 36); l'impianto avvolgibile a corda risulta non utilizzabile per la corda danneggiata sul rullo (foto 34);
- ripostiglio: risultano le pareti imbrattate di vernice (foto 8,10) e presente il differenziale impianto elettrico (foto 9) anche se non è possibile stabilire se sia funzionante o danneggiato;
pagina 5 di 9

- servizio igienico-sanitario: le pareti risultano imbrattate di vernice e pennarelli (foto 11, 17, 18, 19) ed anche il rivestimento in ceramica (foto 20, 21, 22, 27); l'infisso della finestra è macchiato di vernice nella parte lignea nel vetro (foto 11, 23, 24) così come è macchiato il boiler elettrico per la produzione dell'acqua calda (foto 16); i sanitari in ceramica: lavabo, w.c., vasca e bidet sono in grande parte privi della rubinetteria perché asportata (foto 20), conservazione della ceramica pessima come per la vasca (foto 13,15) e asportata la seggetta e il coperchio dello sciacquone del vaso del w.c. (foto 26); non sono state eseguite le prove degli scarichi se funzionanti per mancanza di acqua, ma stante la situazione rilevata nella vasca con acqua stagnante (foto 15), ritengo siano occlusi;
risultano stati asportati dal rivestimento i porta saponi (foto 22, 25, 27);
- soggiorno; le pareti risultano imbrattate di vernice e pennarello (foto 37, 38, 40, 48, 49); l'impianto elettrico risulta danneggiato con asportazione di alcuni frutti e modifiche allo stesso;
il pavimento in palladiana di marmo risulta macchiato da vernice gialla (foto 50); la serramenta e la meccanica dell'avvolgibile della porta finestra per accedere alla terrazza risulta danneggiata (foto 37, 39);
- angolo cottura;
le pareti risultano imbrattate con vernice e pennarelli (foto 41); gli elettrodomestici e la mobilia danneggiati (foto 42, 43); la finestra danneggiata con vernice e nella serramenta di apertura e nella meccanica dell'avvolgibile (foto 44, 45, 46, 47); l'impianto elettrico danneggiato come per gli altri vani ed anche l'impianto idraulico anche se non è stato possibile provare per mancanza di acqua;

- terrazza; la terrazza è risultata libera da materiali salvo un mobile contenitore con pavimento in graniglia molto sporco (foto 55, 56, 57, 58, 59, 60);
- accessori nel condominio: la cassetta postale in uso dell'appartamento. Risulta senza sportello (foto 62) e vandalizzato il pulsante della tastiera campanelli relativo all'appartamento.
Anche l'impianto elettrico, sebbene consegnato senza attestato di conformità, è stato reso inservibile dopo che è stato utilizzato per ben 11 anni (segno che era funzionante).
Si consideri che era stato posto a carico dei conduttori l'obbligo di eseguire sull'immobile, a fronte di un canone annuo di locazione pattuito per 7.800 euro annui, “a loro cura e spese avendo di ciò tenuto conto nella determinazione e decorrenza del canone, quelle manutenzioni ed i restauri agli impianti, servizi ed accessori che si rendano necessari per il normale uso dell'abitazione dalla data di decorrenza del contratto di locazione” (cfr. art. 11 doc.
4).
Si reputa la clausola legittima – anche se contestata dai convenuti – perché le attività di manutenzione poste a carico dei conduttori NON sono straordinarie ma destinate soltanto a consentire l'uso normale del bene e non comporta alcun vantaggio aggiuntivo per il locatore rispetto al canone di locazione.
pagina 6 di 9 Il conduttore deve servirsi della cosa da buon padre di famiglia a norma dell'art. 1587, n. 1, c.c., contiene l'obbligo di non abusare della cosa, sia pure nei limiti della diligentia levis ed impone al conduttore un determinato comportamento, che può essere positivo o negativo. Il conduttore deve mantenere integri gli elementi del godimento, cosa che ottiene riparando in dati casi le degradazioni causate dal godimento normale.
Medesime considerazioni debbono essere svolte con riguardo all'impianto idraulico e alla condizione dei bagni.
Sono dovute, altresì, le spese sostenute dai ricorrenti per rimuovere e smaltire la mobilia che non può che ricondursi alla proprietà dei conduttori medesimi, visto che hanno premesso di aver ricevuto in consegna un appartamento non arredato, per cui gli stessi avrebbero dovuto rimuoverla prima del rilascio ovvero distruggerla a loro cura e spese;
anche le spese di rifacimento della cassetta della posta e della campanelliera sono da porre a carico di parte convenuta, visto che sono danneggiate solo quelle parti riferibili all'utilizzo dei conduttori medesimi.
Dall'importo stimato dal CTU pari ad euro 5.822,40 (oltre iva se dovuta) deve essere detratto l'importo del deposito cauzionale di euro 1.300 che, maggiorato degli interessi legali, alla data del 8.11.2025
è pari ad euro 1.523,34; difatti, il locatore non può trattenere la somma ricevuta a tempo indeterminato né può appropriarsene unilateralmente, anche perché non può essere posta a compensazione di altre domande per diversi titoli (certamente non può essere portata in compensazione con i pagamenti che i convenuti stanno effettuando ratealmente per la morosità e per le indennità di occupazione maturate nei mesi che precedettero il rilascio); pertanto residua un credito a titolo risarcitorio di euro 4.299,10 (oltre iva e altri accessori se dovuti) in favore di parte ricorrente.
Se l'immobile viene restituito danneggiato, il conduttore è tenuto a risarcire anche il mancato guadagno per il tempo delle riparazioni.
“Nel caso in cui il conduttore di un immobile locato restituisca l'immobile con danni egli deve risarcire il proprietario locatore versando sia l'ammontare per l'eliminazione degli stessi, sia l'importo pari al corrispettivo dovuto per l'impossibilità di locare l'immobile per tutta la durata delle riparazioni” (Corte di Cassazione, sentenza n. 6596 del 7 marzo 2019); in particolare, il conduttore che riconsegna l'immobile con gravi danni è tenuto a versare il canone anche per il periodo necessario alle riparazioni.
Questa ipotesi di risarcimento è assimilata al caso di “ritardata restituzione dell'appartamento”.
A tal fine il proprietario non deve provare di aver ricevuto altre richieste di affitto;
difatti, quando il pagina 7 di 9 conduttore restituisce l'immobile, al termine della locazione, in condizioni tali da richiedere un restauro, il danno è già dimostrato e il locatore non deve affatto provare di aver perduto la possibilità di stipulare un vantaggioso contratto di locazione nel tempo necessario per il restauro al fine di ottenere, a titolo di risarcimento, non soltanto il pagamento di quanto investito per il rifacimento, ma anche dei canoni di locazione relativi a tutti i mesi durante i quali si sono svolti i lavori.
Per cui, qualora al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso della cosa, incombe sul conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino dell'appartamento, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori.
IL CTU ha indicato in 15 gg / un mese il tempo necessario per i ripristini;
si reputa congruo liquidare l'importo di euro 600 perché al contempo pare necessario un mese (e non 15 gg ) per effettuare i lavori di ripristino.
I convenuti sono altresì tenuti a rimborsare ai ricorrenti il compenso pagato dai ricorrenti al CTU della fase di e si liquida la somma di euro 896,70 (v. fattura nr. 57/PR del 13.11.2023).
Definitivamente i convenuti, in solido tra loro, sono condannati al pagamento della somma complessiva di euro 5.796,00 (oltre Iva e accessori sull'importo di euro 4.299,10 se dovuti), oltre interessi legali dalla notifica del ricorso introduttivo al saldo.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate tenendo conto dell'importo riconosciuto come dovuto e del fatto che la fase istruttoria è stata semplificata, trattandosi di causa documentale, motivo per cui viene applicato il minimo tariffario per le cause di valore fino ad euro 26.000.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, Seconda Sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, accertato il danneggiamento apportato alla cosa locata di proprietà dei ricorrenti da parte dei sigg.ri e questi vengono condannati, in Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2 solido tra loro, al pagamento in favore di e di della somma di euro Parte_1 Parte_2
5.796,00 (oltre Iva e accessori sull'importo di euro 4.299,10 se dovuti), oltre interessi legali dalla notifica del ricorso introduttivo al saldo.
Liquida le spese processuali in euro 2.540,00 per compensi professionali, oltre le spese per CU e per notifiche, oltre rimborso forfettario del 15%, iva e cassa avvocati come per legge e vengono poste a carico pagina 8 di 9 dei convenuti soccombenti, in solido tra loro.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Firenze, 9 dicembre 2025
La giudice on.
NA EL de IV
pagina 9 di 9 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ La CTU espletata in sede di ATP, laddove avvenuta nel contraddittorio fra le parti come nel caso di specie, assume valore di prova nel successivo giudizio di merito. Secondo l'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale “la relazione conclusiva dell'accertamento tecnico preventivo espletato ante causam è un documento che può essere validamente prodotto nel successivo giudizio di merito” ed è – pur se “privo di ogni efficacia di prova privilegiata” in tale giudizio –
“pienamente utilizzabile dal giudice come elemento di prova e liberamente valutabile”, potendone trarre il giudice – appunto –
“elementi di prova, anche se ad esso partecipino soggetti che non sono stati presenti nel procedimento di accertamento preventivo”: “ciò in quanto nel vigente ordinamento processuale, improntato al principio del libero convincimento del giudice, la decisione può fondarsi anche su prove non espressamente previste dal codice di rito, purchè idonee a fornire elementi di giudizio sufficienti, se ed in quanto non smentite dal raffronto critico con le altre risultanze del processo (ex multis Cass. Civ. n. 13229 del 2015).