N. 5039/2021 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BERGAMO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del magistrato dott.ssa Rosa Maria Alba Costanzo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero di ruolo generale sopra indicato, promossa da:
, c.f. , assistita e difesa dall'avv. Alessandro BIGONI, Parte_1 C.F._1
come da procura in atti;

ATTRICE nei confronti di
, c.f. , assistita e difesa dall'avv. Tiziana Controparte_1 C.F._2
MARTINELLI, come da procura in atti;

CONVENUTA nonché di
, c.f. , rappresentato e difeso dall' avv. Daniele CP_2 C.F._3
MAMMANI, come da procura in atti;

CONVENUTO
OGGETTO: scioglimento della comunione e resa dei conti;
CONCLUSIONI: per come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato telematicamente;
Parte_1
per come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato telematicamente;
Controparte_1
per come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato telematicamente. CP_2
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, la signora agendo in qualità di erede ab Parte_1
intestato della madre deceduta a CA il 23 dicembre 2013, e del padre Persona_1 Per_2 deceduto a CA il 6 febbraio 2020, ha citato in giudizio i fratelli e
[...] Parte_1 CP_2
quali eredi e comproprietari per la quota di 1/3 ciascuno dei seguenti beni provenienti:
[...]
• dall'eredità materna:
- piena proprietà di immobile sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T- 1 Catasto Fabbricati
Foglio 4 n. 439 Sub. 1 Categoria A/4;
- piena proprietà di immobile sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T- 1 Catasto Fabbricati
Foglio 4 n. 439 Sub. 3 Categoria A/4; - piena proprietà di immobile sito in Comune di CA via
Birondina n. 2 P. T- 2 Catasto Fabbricati Foglio 4 n. 439 Sub. 4 Categoria A/4;
- piena proprietà di immobile sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T Catasto Fabbricati
Foglio 4 n. 439 Sub. 2 Categoria C/6; - piena proprietà di immobile sito in Comune di CA via
Birondina n. 2 P. T Catasto Fabbricati Foglio 4 n. 2867 Categoria C/7;
- piena proprietà di immobile sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T Catasto Fabbricati
Foglio 4 n. 440 Sub. 4 Categoria C/2;
- piena proprietà di immobile sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T Catasto Fabbricati
Foglio 4 n. 440 Sub. 3 Categoria C/7;
- piena proprietà di immobile sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T Catasto Fabbricati
Foglio 4 n. 440 Sub. 2 Categoria C/6;
- piena proprietà di vigneto sito in Comune di CA Catasto Terreni Foglio 9 n. 299 Categoria T
Classe 3;
- piena proprietà di seminativo sito in Comune di CA Catasto Terreni Foglio 9 n. 303 Categoria
T Classe 2;
- piena proprietà di vigneto sito in Comune di CA Catasto Terreni Foglio 9 n. 438 Categoria T
Classe 1;
- piena proprietà di prato sito in Comune di CA Catasto Terreni Foglio 9 n. 440 Categoria T
Classe 3;
- piena proprietà di bosco ceduo sito in Comune di CA Catasto Terreni Foglio 9 n. 442 Categoria
T Classe 3;
- piena proprietà di bosco ceduo sito in Comune di CA Catasto Terreni Foglio 9 n. 598 Categoria
T Classe 3;
- piena proprietà di bosco ceduo sito in Comune di CA Catasto Terreni Foglio 9 n. 2458 Categoria
T Classe 3;
- piena proprietà di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 44 P. 4 Catasto
Fabbricati Foglio 32 n. 1828 Sub. 706 Categoria A/4 Classe 5; - piena proprietà di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 44 P. 4 Catasto
Fabbricati Foglio 32 n. 1828 Sub. 707 Categoria A/4 Classe 5
- rapporti bancari presso TE OL e;
CP_3
• dall'eredità paterna:
- piena proprietà di terreno sito in Comune di CA Foglio 9 n. 2439;
- piena proprietà di terreno sito in Comune di CA Foglio 9 n. 2459;
- piena proprietà di terreno sito in Comune di CA Foglio 9 n. 2461;
- piena proprietà di terreno sito in Comune di CA Foglio 9 n. 2484;
- proprietà per quota di 1/3 di terreno sito in Comune di CA Foglio 9 n. 299;
- proprietà per quota di 1/3 di terreno sito in Comune di CA Foglio 9 n. 303;
- proprietà per quota di 1/3 di terreno sito in Comune di CA Foglio 9 n. 438;
- proprietà per quota di 1/3 di terreno sito in Comune di CA Foglio 9 n. 440;
- proprietà per quota di 1/3 di terreno sito in Comune di CA Foglio 9 n. 442;
- proprietà per quota di 1/3 di terreno sito in Comune di CA Foglio 9 n. 598;
- proprietà per quota di 1/3 di terreno sito in Comune di CA Foglio 9 n. 2458;
- piena proprietà di terreno sito in Comune di CA Foglio 9 n. 2917;
- piena proprietà di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 44 P. T. Catasto
Fabbricati Foglio 32 n. 5932 Sub. 3 Categoria C/2 Classe 3;
- piena proprietà di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 44 P. T Catasto
Fabbricati Foglio 32 n. 1828 Sub. 26 Categoria C/6 Classe 7;
- piena proprietà di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 44 P. T Catasto
Fabbricati Foglio 32 n. 1828 Sub. 27 Categoria C/6 Classe 7;
- piena proprietà di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 44 P. T Catasto
Fabbricati Foglio 32 n. 1828 Sub. 28 Categoria C/6 Classe 7;
- piena proprietà di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 44 P. T Catasto
Fabbricati Foglio 32 n. 1828 Sub. 702 Categoria C/6 Classe 7;
- piena proprietà di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 48 P. T Catasto
Fabbricati Foglio 32 n. 5932 Sub. 701 Categoria C/6 Classe 10;
- piena proprietà di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 46 P. 2 Catasto
Fabbricati Foglio 32 n. 15 Sub. 20 Categoria A/5 Classe 5;
- piena proprietà di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 48 P. T Catasto
Fabbricati Foglio 32 n. 15 Sub. 704 Categoria C/1 Classe 7;
- piena proprietà di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 48 P. T Catasto
Fabbricati Foglio 32 n. 15 Sub. 705 Categoria C/2 Classe 7; - proprietà per quota di 1/3 di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 44 P. 4
Catasto Fabbricati Foglio 32 n. 1828 Sub. 706 Categoria A/4 Classe 5;
- proprietà per quota di 1/3 di fabbricato sito in Comune di Bergamo via Santa Caterina n. 44 P. 4
Catasto Fabbricati Foglio 32 n. 1828 Sub. 707 Categoria A/4 Classe 5;
- proprietà per quota di 1/3 di fabbricato sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T-1 Catasto
Fabbricati Foglio 4 n. 439 Sub. 1 Categoria A/4 Classe 1;
- proprietà per quota di 1/3 di fabbricato sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T Catasto
Fabbricati Foglio 4 n. 439 Sub. 2 Categoria C/6 Classe 1;
- proprietà per quota di 1/3 di fabbricato sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T-1 Catasto
Fabbricati Foglio 4 n. 439 Sub. 3 Categoria A/4 Classe 1;
- proprietà per quota di 1/3 di fabbricato sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. 2 Catasto
Fabbricati Foglio 4 n. 439 Sub. 4 Categoria A/4 Classe 1;
- proprietà per quota di 1/3 di fabbricato sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T Catasto
Fabbricati Foglio 4 n. 440 Sub. 2 Categoria C/6 Classe 1;
- proprietà per quota di 1/3 di fabbricato sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T Catasto
Fabbricati Foglio 4 n. 440 Sub. 3 Categoria C/7 Classe U;

- proprietà per quota di 1/3 di fabbricato sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T Catasto
Fabbricati Foglio 4 n. 440 Sub. 4 Categoria C/2 Classe 1;
- proprietà per quota di 1/3 di fabbricato sito in Comune di CA via Birondina n. 2 P. T Catasto
Fabbricati Foglio 4 n. 2867 Categoria C/7 Classe U;
7);
- rapporti bancari presso TE OL e;
CP_3
- crediti nei confronti della società oggetto di procedura esecutiva immobiliare avanti il CP_4
Tribunale di Bergamo.
Ricostruite le masse relitte, l'attrice ha dunque chiesto lo scioglimento della comunione ereditaria mediante unificazione delle due masse e formazione e assegnazione dei lotti a ciascun condividente, nonché di disporre la resa del conto da parte di coloro che risulteranno aver utilizzato i beni ereditari, dei conti correnti bancari, conti correnti postali, libretti, depositi e simili intestati e/o cointestati ai signori e/o da parte dei delegati ad operare sugli stessi, dei Persona_1 Persona_2 canoni di locazione corrisposti da per l'immobile sito in Bergamo, Via Borgo Controparte_5
Santa Caterina n. 44 di proprietà del signor e percepiti dai signori Persona_2 Controparte_1
e , dei costi sostenuti e/o anticipati dagli eredi per le successioni de quibus, CP_2
condannando chi risulterà tenuto a corrispondere a favore di chi di competenza quanto dovuto anche
a titolo di indennità di occupazione, frutti naturali e civili ed eventuali incrementi, con rilascio a favore degli assegnatari. Regolarmente costituitasi in giudizio, ha preliminarmente eccepito l'improcedibilità Controparte_1
della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione e nel merito ha aderito alla domanda di divisione promossa dalla sorella, chiedendo di tener conto, in sede di scioglimento della comunione, degli esborsi e delle anticipazioni dalla stessa effettuate.
Anche si è costituito in giudizio aderendo a sua volta alla domanda di scioglimento CP_2
della comunione di parte attrice.
Rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda e assegnati i richiesti termini ex art. 183, co.
6 c.p.c., l'istruzione della causa si è svolta mediante l'espletamento di una consulenza tecnico- estimativa sul patrimonio immobiliare relitto.
Una volta espletate le operazioni peritali e depositata la relazione tecnica, che ha riscontrato la presenza di difformità edilizie e catastali e l'indivisibilità e incommerciabilità dei beni, è stata sollevata ex officio la questione di indivisibilità dei fabbricati per accertata irregolarità edilizia
(ordinanza 13.12.23) ed è stata disposta la convocazione delle parti ai fini conciliativi che, sentite all'udienza del 20 febbraio 2024, hanno dichiarato di non aver raggiunto un accordo e che il compendio immobiliare sarebbe rimasto nello status quo.
Rigettate le istanze di prova avanzate dalle parti, la causa è stata dunque rinviata per la precisazione delle conclusioni e trattenuta in decisione con ordinanza del 26 aprile 2024.
Il presente procedimento è stato poi assegnato, in sostituzione del Giudice dott.ssa Maria Carla Daga, al Giudice Onorario dott.ssa Cherubini.
Con decreto n. 30/2025, il Presidente Vicario ha disposto l'assegnazione della causa alla scrivente che ha fissato dinanzi a sé nuova udienza di precisazione delle conclusioni.
La causa è stata dunque trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti in occasione dell'udienza del 22 ottobre 2025, celebrata in forma scritta, con assegnazione dei termini abbreviati per il deposito degli atti conclusionali ex art. 190 c.p.c. (applicabile ratione temporis).
Si precisa che, con le note difensive d'udienza, l'attrice ha precisato le proprie conclusioni riportandosi all'allegato, tuttavia non prodotto, di talché deve aversi riguardo all'ultimo atto di precisazione delle conclusioni depositato con le note difensive dell'udienza del 23 aprile 2024, con le quali ha insistito sulle domande proposte con l'atto introduttivo e sulle istanze istruttorie.
Entrambi i convenuti, in sede di precisazione delle conclusioni, hanno invece chiesto di dichiarare l'improcedibilità della domanda di divisione, risultando il compendio immobiliare allo stato incommerciabile per le difformità accertate in sede peritale e di rigettare le ulteriori domande attoree.
Tanto premesso, deve essere dichiarata l'inammissibilità della domanda di divisione, ostando alla pronuncia richiesta la sussistenza degli abusi edilizi e delle difformità catastali riscontrate sugli immobili facenti parte del compendio ereditario, come già rilevato in corso di causa (ordinanza
13.12.23; verbale 20.2.24).
Dalla relazione peritale, le cui conclusioni vengono condivise da questo Giudice, essendo suffragate da rigorosi criteri tecnici e argomentazioni ineccepibili, è emersa la presenza di difformità edilizie e catastali sui beni in comunione (p. 10, 11 relazione tecnica) inerenti sia al complesso immobiliare di
CA, via Birondina, contrassegnato in sede peritale con la lettera “A”, sia al complesso immobiliare di Bergamo, via Borgo Santa Caterina, contrassegnato in sede peritale con la lettera “B”.
Con riferimento ai fabbricati siti a CA (complesso immobiliare A), il consulente del Tribunale, dopo aver precisato che, al fine di verificare la conformità edilizia dei fabbricati in oggetto è stato compiuto un confronto tra la situazione rilevata in sito e quanto autorizzato dal con la CP_6
Concessione Edilizia in sanatoria n. 94/1986, ha evidenziato la presenza si numerose difformità riguardanti sostanzialmente tutti i beni (relazione tecnica, p. 51), così riassunte:
- lievi modifiche della conformazione geometrica complessiva dei fabbricati;

- modifiche interne plani-altimetriche;
- modifiche dei prospetti;

- presenza di tettoie e manufatti non autorizzati.
Inoltre, scrive il c.t.u., si segnala anche il mancato rispetto dei requisiti igienico-sanitari con riferimento alla mancanza dei requisiti minimi di altezza interna ed al mancato rispetto dei rapporti aero-illuminanti per alcuni locali. Per motivi di sicurezza dovuti alla precaria situazione statica della tettoia identificata con il mappale 2867 non è stato possibile eseguire la verifica di conformità di tale manufatto (relazione tecnica, p. 52).
Secondo quanto osservato in sede peritale, La maggior parte delle difformità edilizie sopra rilevate
è regolarizzabile mediante predisposizione di una specifica pratica edilizia in sanatoria previo accertamento della relativa compatibilità paesistica;
per altre irregolarità che coinvolgono i manufatti non autorizzati ed in ampliamento e/o il mancato rispetto della normativa igienico- sanitaria potrà essere valutata una rimessione in pristino / adeguamento dei luoghi (relazione tecnica, p. 52).
Anche rispetto al complesso immobiliare di Bergamo, per il quale non è stata trovata né la pratica edilizia originaria né eventuali successive pratiche di variante e/o sistemazione, sono emerse numerose difformità riguardanti sostanzialmente tutti i beni (relazione tecnica, p. 54) e consistite in:
- modifiche interne plani-altimetriche;
- modifiche dei prospetti;

- lievi modifiche della sagoma della costruzione;

- presenza di superfetazioni. Il c.t.u. ha altresì evidenziato che per motivi di sicurezza dovuti alla precaria situazione statica di alcune componenti edilizie non è stato possibile eseguire la verifica di conformità di alcune porzioni immobiliari (relazione tecnica, p. 54).
Rispetto ai vizi riscontrati, il c.t.u. ha rilevato che: La maggior parte delle difformità edilizie sopra rilevate è regolarizzabile mediante predisposizione di una specifica pratica edilizia in sanatoria;
per altre irregolarità che coinvolgono le superfetazioni della costruzione e/o il mancato rispetto della normativa igienico-sanitaria potrà essere valutata una rimessione in pristino / adeguamento dei luoghi (relazione tecnica, p. 54).
Alle difformità riscontrate sul piano della regolarità edilizia, si aggiungono quelle della conformità catastale, giacché sono emerse difformità rispetto a tutte le planimetrie di entrambi i complessi immobiliari e precisamente: modifiche plani-altimetriche per alcuni locali, diversa posizione e conformazione di alcune aperture, nonché, per i beni di CA, errata individuazione catastale delle aree esterne ed errato o impreciso orientamento per tutte le schede e, per i beni di Bergamo, errata indicazione del piano e mancata rappresentazione del bagno per l'abitazione posta al piano terra, errato o impreciso orientamento per quasi tutte le schede, errata consistenza per alcuni beni, errata conformazione della veranda di un appartamento al piano quarto (relazione tecnica, p. 56, 57).
In linea con gli accertamenti eseguiti, il c.t.u. ha quindi concluso che gli immobili sono interessati da diverse difformità edilizie, pertanto, gli stessi non sono attualmente commercializzabili;
sono altresì interessati da diverse difformità catastali ma è confermata la corrispondenza fra le intestazioni dei cespiti risultanti dai registri immobiliari e quelle catastali (relazione tecnica, p. 84).
Ora, com'è noto, il diritto potestativo individuale riconosciuto al singolo condividente di domandare, in ogni tempo, lo scioglimento della comunione trova, secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass.,
Sez. Un., 7 ottobre 2019, n. 25021), un duplice limite nelle norme dettate dal legislatore in tema di conformità catastale e urbanistico-edilizia.
La disciplina sulla conformità catastale assolve una funzione anzitutto di carattere fiscale, poiché la corretta identificazione dei fabbricati e dei titolari dei diritti reali ad essi inerenti consente l'applicazione delle imposte ai sensi di legge;
rispetto alla normativa urbanistica, occorre invece osservare come il diritto di proprietà abbia sì carattere assoluto, ma la facoltà di edificare sul suolo sia limitata dalla necessaria presenza di un titolo abilitativo alla costruzione nei limiti di legge, ad eccezione delle ipotesi in cui ricorra una c.d. attività di edilizia libera o si tratti di costruzioni realizzate prima del 1967.
La ratio sopra richiamata è garantita dall'ordinamento prevedendo, per quanto rileva ai nostri fini, la sanzione civile della nullità degli atti di scioglimento della comunione di diritti reali su beni immobili non rispondenti allo stato di fatto o realizzati abusivamente: così è sancito dall'art. 29, co. 1 bis della legge n. 52/1985, che richiede, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, e dagli art. 46 del d.p.r. n. 380/2001 e 40, co. 2 della legge n. 47/1985, che prescrivono la sanzione della nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo
1985, ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria ovvero, nel caso in cui sia prevista l'irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, la prova dell'integrale pagamento della sanzione medesima.
Secondo quanto affermato dalle Sezioni Unite della Corte Suprema, anche «Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dall'art. 46, comma 1, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (già art. 17 della legge 28 febbraio 1985, n.
47) e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, in quanto L'atto di scioglimento della comunione ereditaria va .. assimilato, quanto alla natura e ai suoi effetti, all'atto di scioglimento della comunione ordinaria: entrambi costituiscono contratti plurilaterali ad effetti reali
e con funzione distributiva, con i quali i contraenti si ripartiscono le cose comuni in proporzione alle rispettive quote, facendo cessare lo stato di contitolarità in cui essi si trovano rispetto ad un bene o ad un complesso di beni;
entrambi i negozi producono i loro effetti col mero scambio dei consensi espresso nelle forme di legge (Cass. Sez. Un. 7 ottobre 2019, n. 25021).
Ne deriva che quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della “possibilità giuridica”, e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale.
La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del
1985 la quale – come precisato dalla Suprema Corte – va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art.
1418 cod. civ., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità
“testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.
Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass., Sez. Un., 22 marzo 2019, n. 8230).
Accogliendo la teoria c.d. formalistica, nella sua declinazione “testuale”, le Sezioni Unite hanno così riconosciuto quale elemento necessario e sufficiente per la vendita il rilascio di un titolo che sia, in pari tempo, realmente esistente e riconducibile all'immobile, ancorché l'opera realizzata si discosti dal progetto autorizzato, nell'ottica di un bilanciamento tra l'obiettivo del contrasto all'abusivismo edilizio, quale interesse superindividuale ad un ordinato assetto del territorio, e la sicurezza relativa alla circolazione dei beni immobili.
Deve essere poi ricordato che, nel presente procedimento, non può trovare applicazione analogica la normativa prevista in caso di vendita forzata e di esecuzione immobiliare individuale che, in sede concorsuale (l'art. 40, comma 5, della Legge sul primo condono edilizi n. 47/85) prevede espressamente la deroga al principio della nullità dell'atto di trasferimento privo delle menzioni urbanistiche, così disponendo: “le nullità di cui al secondo comma del presente articolo non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa”, perché di portata eccezionale.
Così ricostruito il quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento, si osserva che, nel caso di specie, le difformità riscontrate in sede peritale – le quali hanno interessato sostanzialmente tutti i beni facenti parte del compendio in comunione, precludendo anche la possibilità di un accoglimento parziale della domanda (in ogni caso non specificatamente richiesta) – non consentono di procedere allo scioglimento della comunione e alla divisione dei beni relitti, né mediante attribuzione ai condividenti dei singoli lotti (anche in ragione della indivisibilità degli stessi), né tantomeno mediante vendita all'asta, istanza sulla quale l'attrice ha insistito pur non essendosi adoperata per effettuare i lavori di ripristino e regolarizzare le difformità sanabili o quantomeno presentare al Comune competente (e depositare nel presente giudizio) la domanda di sanatoria corredata dalla prova del pagamento se dovuto, possibilità che le parti hanno invero escluso dichiarando in udienza che l'immobile sarebbe rimasto nello stato in cui si trova (verbale 20.2.24).
Si osservi, infatti, che rispetto al compendio immobiliare di CA, come appurato dal c.t.u., il
Comune in data 8 novembre 2000 ha emesso verbale di constatazione di illeciti edilizi e conseguente ingiunzione di demolizione di opere abusive n. 2/2001, prot. n. 985 MC/VM/co riferite ad opere realizzate in assenza di autorizzazione (allegato 51 c.t.u.) e, in mancanza di demolizione delle opere abusivamente realizzate, ha avvertito che i beni e la relativa area di sedime, nonché un'ulteriore superficie di mq 2.100, sarebbero stati acquisiti al patrimonio comunale.
Il consulente del Giudice ha confermato la presenza, tra le altre difformità riscontrate, di tettoie e manufatti non autorizzati, rispetto alle quali non può dunque ritenersi esistente alcun titolo abilitativo riferibile all'opera eseguita, sostanziandosi in superfetazioni della costruzione per le quali è stata indicata la necessità della rimessione in pristino (relazione tecnica, p. 52).
Con riguardo agli immobili di Bergamo, oltretutto, non è stato rinvenuto alcun titolo abilitativo al quale possano riferirsi le opere realizzate in difformità e anche in tal caso sono stati riscontrati abusi maggiori che richiedono una rimessione in pristino o adeguamento dei luoghi (relazione tecnica, p.
55).
Quanto fin qui osservato, non pare del resto superabile alla luce della recente pronuncia di Cassazione citata dall'attrice, secondo cui: L'articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 sanziona con la nullità gli atti di trasferimento di diritti reali sugli immobili in assenza della dichiarazione, da parte degli intestatari del bene, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Da questa previsione normativa discende che tale dichiarazione deve essere resa in sede di stipulazione del contratto traslativo, salva la possibilità di sanatoria della nullità, in caso di sua mera omissione, ai sensi del comma 1-ter, introdotto dall'articolo 8, comma 1-bis, decreto legge n.
50 del 2017. Ne deriva che la dichiarazione di conformità catastale non è obbligatoria in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita, non avendo esso effetti reali ma solo obbligatori
e che pertanto, qualora l'immobile, al momento del preliminare, presenti una difformità tra la sua situazione reale e quella risultante dai dati catastali e dalle planimetrie, tale divergenza determina il solo effetto di far sorgere in capo al promittente venditore l'obbligo della sua regolarizzazione, al fine di poter rendere la dichiarazione di conformità al momento della stipulazione del contratto definitivo e quindi di rispettare il requisito richiesto dalla disposizione citata per la validità del trasferimento (Cass. 26 maggio 2025, n. 13959).
La pronuncia in esame ha riguardo, infatti, alle difformità catastali e si riferisce, in ogni caso, alla stipula del contratto preliminare, poiché produttivo di meri effetti obbligatori, e non anche al contratto definitivo che, al pari della divisione giudiziale, sarebbe produttivo di effetti reali (cfr. Cass. Sez. Un.
7 ottobre 2019, n. 25021).
Alla luce delle considerazioni che precedono, lo scioglimento della comunione ereditaria sul patrimonio immobiliare in comunione tra i fratelli avendo ad oggetto beni abusivi, deve Pt_1
ritenersi impedito dagli artt. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40 della legge n. 47 del 1985 che comminano la nullità di tali atti.
La domanda deve essere dunque dichiarata improcedibile. Per scrupolo, si precisa che la domanda non è stata coltivata con riguardo al patrimonio mobiliare, non essendo stata offerta dall'attrice (sulla quale incombe l'onus probandi) alcuna indicazione in merito alla sua composizione ed entità alla data di apertura della successione dei genitori.
Passando all'ulteriore domanda, va premesso che l'attrice invoca erroneamente il disposto dell'art. 263 c.c. – avente ad oggetto l'impugnazione del riconoscimento del figlio per difetto di veridicità – il che è evidentemente frutto di un refuso, volendosi richiamare il disposto dell'art. 263 c.p.c. che disciplina la presentazione e accettazione del conto.
Il procedimento in esame, come noto, è applicabile a tutte quelle ipotesi nelle quali sussiste un obbligo legale o negoziale di rendere il conto, tra queste rientrano la resa dei conti tra coeredi e la resa dei conti nel rapporto di mandato, disciplinate rispettivamente dagli art. 723 e 1713 c.c.
Nel caso di specie, l'attrice, pur non avendo qualificato giuridicamente la propria richiesta, pare riferirsi ad entrambe le fattispecie, atteso l'ampio contenuto dell'istanza: la resa del conto da parte di coloro che risulteranno aver utilizzato i beni ereditari, dei conti correnti bancari, conti correnti postali, libretti, depositi e simili intestati e/o cointestati ai signori e/o Persona_1 Per_2
da parte dei delegati ad operare sugli stessi, dei canoni di locazione corrisposti da
[...] per l'immobile sito in Bergamo, Via Borgo Santa Caterina n. 44 di proprietà Controparte_5
del signor e percepiti dai signori e , dei costi Persona_2 Controparte_1 CP_2
sostenuti e/o anticipati dagli eredi per le successioni de quibus, condannando chi risulterà tenuto a corrispondere a favore di chi di competenza quanto dovuto anche a titolo di indennità di occupazione, frutti naturali e civili ed eventuali incrementi, con rilascio a favore degli assegnatari (v. citazione e successivi atti difensivi).
Chiarito ciò, si osserva che la domanda volta ad ottenere la resa del conto di gestione dei conti correnti bancari, postali, libretti depositi intestati ai genitori è stata promossa in termini oltremodo generici, senza precisare nei propri scritti difensivi il numero di conto corrente bancario, postale, dei libretti depositi, il titolare, il titolo in base al quale i fratelli potevano operare sugli stessi e l'arco temporale di riferimento, specificando la propria domanda con riguardo al libretto deposito risparmio cointestato alla madre ed estinto dalla sorella (doc. 7, 8 attrice) e alla delega ad operare sul conto Controparte_1
corrente intestato al padre che quest'ultimo concesse alla convenuta (doc. 6 attrice) solo in sede di comparsa conclusionale (depositata il 21.6.24), allorché erano oramai maturate le preclusioni assertive e istruttorie.
Con la memoria ex art. 183, co. 6 n. 2 c.p.c., l'attrice si è infatti limitata a produrre la documentazione sopra citata, senza richiamarla e precisare la propria domanda sulla base delle evidenze risultanti dagli atti. Inoltre, la domanda attorea si fonda sul fatto che la sorella abbia gestito il patrimonio dei genitori, circostanza di per sé pacifica, senza però sollevare alcuna contestazione in merito alle operazioni dalla stessa compiute, secondo quanto risultante dagli estratti conto prodotti, né dedurre l'incapacità naturale dei de cuius.
In carenza di elementi di segno contrario sulla incapacità deli stessi (non esclusa dalla necessità di essere assistiti da una badante), si ritiene dunque, rispetto alla gestione del conto corrente, che il padre abbia mantenuto un pieno controllo delle proprie sostanze e abbia preventivamente dispensato la figlia dall'obbligo di rendiconto o tacitamente approvato il rendiconto medesimo;
ugualmente deve affermarsi con riguardo al libretto postale, cointestato tra i genitori ed estinto dalla convenuta prima della morte del padre che, ove avesse voluto, avrebbe potuto chiedere conto dell'operazione alla figlia.
Non sussistono quindi i presupposti per l'accoglimento della domanda avanzata ex art. 1713 c.c.
Merita di essere accolta, invece, la domanda di resa dei conti tra coeredi, considerato che il rendimento del conto può svolgersi anche indipendentemente dal giudizio di divisione integrando in questo caso un obbligo a sé stante, fondato sul presupposto della gestione di affari altrui condotta da uno dei partecipanti (cfr. Cass. 4 giugno 2019, n. 15182; Cass. 10 dicembre 2018, n. 31857).
La controversia deve dunque proseguire per la presentazione del conto ex art. 723 c.c., non risultando istruita sul punto.
Per il resto, il materiale probatorio in atti si rivela adeguato, non rendendosi necessaria la sua integrazione, poiché le richieste istruttorie reiterate con le conclusioni in via definitiva assunte dall'attrice non risultano in alcun modo rilevanti ai fini della decisione.
La regolamentazione delle spese processuali va riservata alla pronuncia definitiva.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, non definitivamente pronunciando, così statuisce: dichiara improcedibile la domanda di scioglimento della comunione e divisione ereditaria;
ordina la rimessione della causa sul ruolo per la prosecuzione del giudizio sulla domanda di resa dei conti ex art. 723 c.c.; riserva al merito la liquidazione delle spese di lite.
Così deciso a Bergamo, il 22 dicembre 2025.

Il Giudice dott.ssa Rosa Maria Alba Costanzo