N. R.G. 19797/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
nella persona del Giudice monocratico, dott.ssa Fulvia Esposito, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A ex art. 281-sexies c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 19797 del Ruolo Generale degli Affari Civili dell'anno 2024, vertente
TRA
C.F. , con il patrocinio dell'Avv. Arnaldo Del Vecchio, Parte_1 C.F._1 giusta procura in atti
- ricorrente
E
00155 ROMA, C.F. , in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'Amministratore pro tempore, con il patrocinio dell'Avv. Veronica D'Ortenzio, giusta procura in atti
- resistente
OGGETTO: danni ad immobile da infiltrazioni;

CONCLUSIONI: come da verbale dell'udienza del 13.03.2025.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. ritualmente e tempestivamente notificato unitamente al pedissequo decreto di fissazione dell'udienza, parte ricorrente ha chiesto al Tribunale di “- ordinare al resistente di eseguire le lavorazioni necessarie per l'eliminazione delle cause delle CP_1 infiltrazioni, come descritte dal C.T.U. arch. ; - per l'effetto, ex art. 614 bis c.p.c., fissare Per_1 una somma di danaro pari ad € 200,00, salvo diverso importo ritenuto di giustizia, dovuta dal
per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'emanando provvedimento di esecuzione CP_1 dei lavori di cui sopra;
- condannare il Condominio al risarcimento del danno subito dal sig. Pt_1 ossia la somma necessaria al ripristino del proprio immobile, quantificata dal C.T.U. arch. Per_1 nell'importo di € 16.949,24 oltre i.v.a., o nel diverso importo maggiore e/o minore ritenuto di giustizia, nonché per il mancato godimento dell'immobile quantificato dal C.T.U. arch. Per_1 nell'importo di € 2.000,00, o nel diverso importo maggiore e/o minore ritenuto di giustizia;
- con vittoria delle spese di lite del presente giudizio, del Ricorso per Accertamento Tecnico Preventivo ex D.M. n. 55/2014 e s.m.i. per € 3.586,83 (€ 2.377,00 oltre oneri e spese vive per c.u. e marca da bollo di € 118,50), e rimborso delle spese di C.T.U, per € 1.779,00”.
Ha esposto: di essere proprietario di un'unità immobiliare ad uso commerciale sita nel Condominio resistente e di aver depositato, in data 26.06.2023, ricorso per accertamento tecnico preventivo, ai sensi dell'art. 696 c.p.c., innanzi all'intestato Tribunale (r.g. n. 31446/2023), nel cui ambito è stata espletata C.T.U. depositata nel gennaio 2024.
In particolare, il ricorrente ha rappresentato: - che, sin dal mese di giugno 2021, l'immobile suddetto aveva subito ingenti infiltrazioni di acqua proveniente dal sovrastante lastrico solare - CP_2 che, nella specie, si era allagato il locale uso ufficio, con danneggiamento della tinteggiatura del soffitto e delle pareti verticali, della controsoffittatura, di parte della pavimentazione in parquet flottante in legno laminato, dell'impianto di illuminazione a LED integrato nel controsoffitto e di parte dell'impianto di climatizzazione costituito da pompa di calore “trial split”, nonché ammaloramento degli arredi e suppellettili vari, eventi poi aggravatisi nel corso dei mesi successivi in seguito alle precipitazioni atmosferiche dei mesi di agosto ed ottobre 2021; - che inutili erano stati i numerosi tentativi di risolvere bonariamente la vicenda e che, medio tempore, il si era CP_1 limitato, nel mese di novembre 2021, a realizzare solo parziali lavori di rifacimento del manto di copertura del lastrico solare tramite una ditta di sua fiducia;
- che, in data 27.05.2023, in conseguenza di una forte precipitazione atmosferica (c.d. “bomba d'acqua”), si era verificata una ostruzione e possibile conseguente lesione del bocchettone di scarico delle acque pluviali raccolte dal lastrico solare, inglobato nel manto impermeabile della pavimentazione in guaina plastobituminosa;
- che tale evento aveva causato danni che avevano interessato e reso inutilizzabile l'intero immobile del ricorrente e che, attesa la pregressa inerzia del Condominio, egli aveva instaurato procedimento per A.T.P.; - che il C.T.U. nominato dal Tribunale, arch. , aveva concluso la Persona_2 relazione evidenziando che “Alla luce di quanto sopra riportato si può affermare che sussiste la situazione di fatto lamentata dalla parte ricorrente, con l'evidenza di macchie di infiltrazione nell'intradosso del solaio, sul controsoffitto e sui muri dell'immobile oltre danni alla pavimentazione, ai condizionatori ed al mobile del bagno. Dalle indagini effettuate, da quanto è emerso durante i sopralluoghi effettuati si è evidenziato che: La causa delle infiltrazioni attive e degli inconvenienti e criticità accertati è l'acqua che dal soprastante lastrico è permeata nel solaio. Le lavorazioni che si rendono indispensabili, urgenti e necessarie per interrompere il fenomeno delle infiltrazioni sono il rifacimento dell'impermeabilizzazione del detto lastrico con una superficie più ampia rispetto al sottostante immobile. La spesa per effettuare gli interventi per eliminare le cause delle infiltrazioni è di € 6.315,15 oltre IVA secondo legge. La spesa per effettuare i ripristini dell'immobile del ricorrente è di € 16.949,24 oltre IVA secondo legge”; - che nel corso dei mesi successivi il Condominio non aveva provveduto ad eliminare le cause delle infiltrazioni, non aveva rassicurato il ricorrente in ordine all'esecuzione delle lavorazioni indicate dal C.T.U. e ai tempi di esecuzione delle stesse, né aveva provveduto al pagamento dei danni subiti e al rimborso delle spese legali;
- che, pur avendo l'assemblea condominiale del 14.12.2023 deliberato l'incarico ad un tecnico per la redazione di un capitolato dei lavori da eseguirsi su tutta la palazzina, tuttavia non era stato deliberato alcunché in merito all'immobile del ricorrente.
Pertanto, ha rimarcato l'obbligo del di eseguire le opere indicate dal C.T.U. sul lastrico CP_1 solare condominiale, quale bene comune ex art. 1117 c.c., e ha chiesto di risarcire i danni subiti, anch'essi indicati e quantificati dal C.T.U., ex art. 2043 c.c. dipendendo l'evento dannoso da una specifica condotta colposa attribuibile esclusivamente al Condominio (incompleta e/o errata riparazione della porzione di lastrico solare sovrastante l'immobile del ricorrente) in violazione delle prescrizioni inerenti l'adozione dei controlli necessari alla corretta manutenzione e conservazione delle parti comuni, ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., con condanna del anche ex art. 614- CP_1 bis c.p.c..
Con particolare riguardo al quantum debeatur, il ricorrente ha fatto riferimento ai danni patiti per il mancato utilizzo dell'immobile, nonché agli importi necessari per il ripristino dello stato dei luoghi, come quantificati dal C.T.U., arch. , nella relazione peritale di A.T.P.; ha, inoltre, chiesto la Per_1 liquidazione delle spese legali di A.T.P. e il rimborso delle spese di C.T.U. espletata nel procedimento di A.T.P..
All'udienza del 12.12.2024 è stata dichiarata la contumacia della parte resistente e, in assenza di richieste istruttorie della parte ricorrente, la causa è stata rinviata all'udienza del 13.03.2025 per precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c..
All'udienza predetta, la causa è stata discussa oralmente e trattenuta in decisione, ex art. 281-sexies, ult. comma, c.p.c., previa revoca della contumacia della parte resistente, costituitasi per l'udienza del 13.03.2025 con comparsa di costituzione depositata in data 12.03.2025, con la quale ha chiesto di
“respinta ogni contraria richiesta, • Rigettare la domanda attoree in merito all'obbligo di eseguire le lavorazioni necessarie per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni, in quanto non più esistenti;

• Rigettare la richiesta di cui all'art 614 bis cpc, in quanto i lavori sono stati eseguiti;
• Rigettare la richiesta per il mancato godimento dell'immobile di € 2.000,00 per le motivazioni di cui sopra;
Con vittoria di spese e competenze professionali”.
In sostanza, la resistente si è opposta alle avverse richieste per le ragioni esposte nella memoria di costituzione, ripercorrendo gli eventi antecedenti al procedimento di A.T.P. e rappresentando, quanto alle fasi successive, l'impegno del Condominio nella gestione delle problematiche del fabbricato e delle infiltrazioni, attraverso la convocazione di diverse assemblee condominiali, nonché l'assenza – allo stato – di fenomeni infiltrativi nell'immobile del ricorrente, l'intervenuta esecuzione dei lavori e l'insussistenza, in diritto, dei presupposti per la condanna del Condominio.
2. In rito, è stata vanamente esperita la procedura di mediazione (cfr. verbale mediazione, all.

6.06 del ricorso introduttivo).
2.1. Le domande meritano accoglimento nei limiti e per le ragioni di seguito esposte.
Dall'elaborato peritale redatto dall'architetto nel procedimento di A.T.P., Persona_2 argomentato in maniera del tutto logica e priva di vizi e condotto a seguito di puntuali accertamenti tecnici, è emersa la sussistenza della situazione di fatto lamentata dalla parte ricorrente, con l'evidenza di macchie di infiltrazione nell'intradosso del solaio, sul controsoffitto e sui muri dell'immobile oltre danni alla pavimentazione, ai condizionatori e al mobile del bagno (p. 24 e p. 31).
Il C.T.U. ha evidenziato che la causa delle infiltrazioni e degli inconvenienti e criticità accertati è l'acqua che dal soprastante lastrico è permeata nel solaio. Il C.T.U. ha ben specificato (p. 22 e p. 24) che l'intervento realizzato dal Condominio nel corso del 2021 sul lastrico solare (“intervento tampone sul lastrico con la posa di guaina per una piccola porzione di lastrico che corrisponde, in proiezione all'immobile del ricorrente”) non può garantire la tenuta nel tempo (“intervento limitato alla superficie che in proiezione ha l'immobile del ricorrente”). Ha, dunque, sintetizzato le lavorazioni per eliminare le cause degli inconvenienti e ripristinare lo stato dei luoghi, come da computo metrico (p. 26-29), quantificando in euro 6.315,15, oltre iva, la spesa necessaria per effettuare gli interventi per eliminare la causa delle infiltrazioni (cfr. p. 26) e in euro 16.949,24, oltre iva, la spesa necessaria per effettuare i ripristini nell'immobile della parte ricorrente (cfr. p. 27-29). Quanto alla fruibilità del bene e al danno da mancato godimento, in C.T.U. si legge che “In merito alla fruibilità la scrivente evidenzia che ad oggi l'immobile è fruibile, ma di certo non lo è stato durante e dopo gli allagamenti ed i percolamenti e non lo può essere durante i lavori di ripristino. Inoltre, non si più escludere che, nel caso in cui non vengano effettuate le lavorazioni necessarie ed urgenti per interrompere le infiltrazioni, in modo perentorio e duraturo la sussistenza di fenomeni infiltrativi dannosi per l'immobile del ricorrente può incidere sulla fruibilità del bene. Per quanto riguarda i costi da mancato godimento si ritiene utilizzare il prezzo di cui al contratto di locazione di €1000,00 mensili. Si ritiene riconoscere due mensilità quindi €2'000,00 senza escludere che tale danno si possa estendere in caso di ulteriori allagamenti” (p. 30).
In dettaglio, l'immobile di proprietà della parte ricorrente – sito in Roma, Via Vito Giuseppe Galati n. 92 (N.C.E.U. del Comune di Roma Foglio 608, Particella 769, Sub 14, Cat. A10, Classe 3, Rendita Catastale euro 2.458,33) – insiste al piano terra e primo, sottostante ad un lastrico condominiale. Si tratta di un'unità immobiliare ad uso ufficio;
l'accesso dell'immobile è direttamente su strada;
dal piano terra attraverso una scala interna si accede al primo piano dove sono collocati uffici e servizi. Il primo piano è un “open space” suddiviso da pannellature vetrate e/o cartongesso prefabbricate, oltre un ripostiglio, un disimpegno e un w.c.; tutto il piano primo ha una superficie utile di mq circa 60.00, i muri sono tinteggiati, l'intradosso del solaio rivestito con un controsoffitto con pannelli fonoassorbenti, con plafoniere del tipo a LED, integrate nella controsoffittatura;
sul calpestio è posato un parquet flottante laminato. L'immobile, come detto situato sotto la proiezione dei lastrici di pertinenza condominiale, ha subito tre allagamenti nel corso del 2021 (nei mesi di giugno, agosto ed ottobre); a novembre 2021 sono stati eseguiti, da ditta incaricata dal Condominio, dei lavori parziali del lastrico solare consistenti nella posa di guaina plastobituminosa solo sulla proiezione dell'immobile del ricorrente e sostituzione del bocchettone di scarico;
nel maggio 2023 l'immobile del ricorrente ha subito nuovamente un allagamento, nonostante l'intervento del Condominio. In tutti gli eventi, è stato investito dall'acqua piovana solo la porzione di immobile al primo piano e, a seguito dei percolamenti verificatisi, si sono evidenziati gli ammaloramenti descritti e documentati dal C.T.U. alle p.

8-22 della consulenza. Gli interventi eseguiti nel corso del tempo da parte del CP_1 sono risultati parziali e non risolutivi in via definitiva.
Ciò posto in punto di fatto, si osserva in diritto che sussiste la fattispecie di responsabilità ex art. 2051 c.c..
In primo luogo, la fattispecie è astrattamente inquadrabile nell'ambito della responsabilità per il danno cagionato da cose in custodia. Come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato a adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde ex art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (cfr. ex multis: Cass. civ., Sez. 6^, n. 7044/2020). Come noto, il criterio di imputazione della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, “essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre al custode spetta l'onere della prova liberatoria del caso fortuito” (vd. Cass. civ., Sez. 6^, n. 30775/2017). Tale forma di responsabilità è incentrata sul nesso di causalità fra danno e res altrui e, pertanto, quale responsabilità da cosa in custodia, è integrata ove, per un verso, sia comprovato il nesso di causalità fra cose condominiali e danni e, per altro verso, non sia dedotto e dimostrato - come non è dedotto e dimostrato nel caso di specie - il fortuito, inteso quale fattore interruttivo del legame causale fra res custodita ed evento dannoso (cfr. Cass. n. 2660/2013, n. 20619/2014).
Nel caso di specie, si può affermare la responsabilità del resistente con riguardo alla CP_1 derivazione di infiltrazioni d'acqua nell'immobile di proprietà del ricorrente, pacificamente provenienti dal lastrico solare condominiale. In merito al fortuito, eccepito dal nella comparsa di costituzione di questo giudizio, si CP_1 osserva che del tutto genericamente il resistente – non costituitosi nel procedimento di A.T.P. e costituitosi in questo giudizio solo il giorno antecedente l'udienza fissata per la precisazione delle conclusioni e discussione orale della causa – ha fatto riferimento alla circostanza che le infiltrazioni verificatesi nel maggio 2023 sarebbero state causate dalla caduta di una pallina da tennis dai piani superiori, con ostruzione del bocchettone di scarico del lastrico solare. Si tratta di allegazione priva di riscontro, alla quale non si fa menzione in C.T.U. e rispetto alla quale il stesso non ha CP_1 articolato alcuna istanza istruttoria. In ogni caso, quanto rappresentato dal resistente circa la suddetta pallina non appare, neppure astrattamente, fattore interruttivo del legame causale fra res custodita ed evento dannoso.
Sussiste, pertanto, la responsabilità del per gli eventi verificatisi all'interno CP_1 dell'immobile di parte ricorrente.
I danni cagionati dal fenomeno infiltrativo sono stati precisati dal perito attraverso l'indicazione in computo metrico delle opere per l'eliminazione delle cause e per il ripristino, in un costo stimato rispettivamente in euro 6.315,15, oltre iva, e in euro 16.949,24, oltre iva. Non vi sono elementi specifici e concreti per disattendere l'indicazione del C.T.U. circa il tipo e il costo degli interventi necessari (v. relazione di A.T.P., p. 26-29).
Il danno al godimento dell'immobile può essere riconosciuto, considerato che dalla C.T.U. di A.T.P. è emersa una condizione di visibile degrado, poiché all'epoca dell'accertamento erano presenti: “• rigonfiamento e distaccamento della tinteggiatura del soffitto;
• macchie rottura e danneggiamento di alcuni pannelli fonoassorbenti del controsoffitto;
• danneggiamento delle plafoniere del tipo a LED integrati nella controsoffittatura;
• rigonfiamento e distaccamento della tinteggiatura delle pareti;
• rigonfiamento della pavimentazione in laminato in più punti e distaccamento dello zoccolino battiscopa;
• ammaloramento del mobile/lavandino del bagno nella parte bassa;
• scheda del motore inverter dell'unità esterna del condizionatore trial LG bruciata presuntivamente a causa del corto circuito dovuto all'allagamento/percolamento subito” (p. 8-9). Si può parlare, in sostanza, di molestia, più che di vera e propria limitazione spaziale e/o temporale della fruizione, considerato peraltro che solo parte dell'immobile è stato danneggiato e che, pertanto, il godimento è stato limitato parzialmente, atteso che è stato investito dall'acqua piovana solo la porzione di immobile al primo piano, e che nulla è stato dedotto dalla parte ricorrente quanto ad un maggior danno.
Si può, quindi, liquidare in via equitativa, tenuto orientativamente conto delle stime del C.T.U. sul valore locativo dell'immobile del ricorrente e sull'incidenza dei danni (v. relazione di A.T.P., p. 30), un importo di euro 2.000,00 con riferimento al periodo compreso fra giugno 2023 e gennaio 2024, mese in cui si è concluso l'A.T.P. e, quindi, assicurata la prova dei danni, il ricorrente è venuto a trovarsi nella condizione giuridica di procedere al ripristino, salvo successivo ristoro delle spese a carico del resistente.
In conclusione, il resistente è tenuto ad eseguire le lavorazioni necessarie per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni, come descritte dal C.T.U. arch. nel computo metrico alla p. 26 Per_1 della relazione peritale e deve corrispondere al ricorrente a titolo risarcitorio un importo pari ad euro 16.949,24, oltre iva (a titolo di danno patrimoniale emergente, pari ai costi necessari per il ripristino delle porzioni di immobile ammalorato dettagliati a p. 27-29 della C.T.U.), nonchè di euro 2.000,00 (a titolo di danno non patrimoniale per la limitazione del godimento nei termini suddetti).
Su tale somma maturano interessi legali dalla data del fatto illecito (cfr. Cass. n. 6545/2016, n. 9338 del 2009), individuabile per esigenze di oggettività dall'instaurazione del giudizio di (giugno CP_3 2023), sino al soddisfo. Non ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 614-bis c.p.c., in considerazione della condotta del , il quale, nel corso del tempo, ha pacificamente posto in essere interventi CP_1 sul lastrico, seppur non risolutivi, e, dopo il deposito della C.T.U. in A.T.P. (gennaio 2024), si è comunque attivato convocando assemblee e intraprendendo trattative con la parte ricorrente (cfr. verbale d'udienza del 26.09.2024 e del 12.12.2024).
3. Posto che le spese di A.T.P. sono oneri che la parte anticipatrice può recuperare nel giudizio di merito, come spese che confluiscono in quelle di lite afferenti a quest'ultimo, devono porsi definitivamente a carico del resistente le spese sostenute dal ricorrente per la C.T.U. di CP_1 A.T.P., pari ad euro 1.779,00 (cfr. fatture in atti), e le spese di A.T.P., liquidate nel dispositivo in funzione del valore delle domande e dei parametri regolamentari di riferimento.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate nella parte dispositiva.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- dichiara la responsabilità del , 00155 Roma in Controparte_1 relazione ai danni subiti dalla parte ricorrente e, per l'effetto, condanna il Controparte_1
, 00155 Roma alla esecuzione degli interventi indicati dal C.T.U.
[...] Persona_2
nel computo metrico di cui alla C.T.U. espletata nel procedimento di A.T.P. r.g. n.
[...] 31446/2023 avente ad oggetto “LA SPESA NECESSARIA PER EFFETTUARE GLI INTERVENTI PER RIMUOVERE LA CAUSA DELLE INFILTRAZIONI” (p. 26 della C.T.U.);
- condanna il , 00155 Roma al risarcimento del danno Controparte_1 subito dalla parte ricorrente, che liquida in euro 16.949,24, più iva, e in euro 2.000,00, oltre interessi legali da giugno 2023 sino al soddisfo;

- condanna il , 00155 Roma a rimborsare alla parte CP_1 Controparte_1 ricorrente le spese sostenute per l'A.T.P. liquidate in euro 1.779,00 per oneri di C.T.U. e in euro 1.600,00, per compensi di difesa, oltre oneri di legge;

- condanna il a rimborsare al ricorrente le spese processuali per la presente causa, CP_1 liquidate in euro 2.200,00 per compensi di difesa, oltre oneri di legge.
Roma, 26.03.2025
Il Giudice
Fulvia Esposito