TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Deli
Luca, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta a ruolo al n. 1933/2020 R.G., promossa da:
ATTRICE
(P. IVA , con sede legale in Susegana (TV), Parte_1 P.IVA_1 fraz. Ponte della Priula, via IV Novembre n. 47, in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore sig.ra (C.F. Parte_2 [...]
), elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Filippo C.F._1
Battistelli (C.F. ) che la rappresenta e difende giusta CodiceFiscale_2 procura in atti;
contro
TA
(P. IVA ), con sede legale in Controparte_1 P.IVA_2
Nervesa della Battaglia (TV), via Foscarini n. 2/A, in persona del legale rappresentante pro tempore sig. (C.F. , Controparte_2 CodiceFiscale_3 elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Ornella Tormena (C.F.
[...]
) che la rappresenta e difende giusta procura in atti;
C.F._4
e contro
TA
(C.F. , con sede legale in Bologna (BO), Controparte_3 P.IVA_3
Via L. Berti n. 7, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Eva Fanti in Treviso e rappresentata e difesa dagli Avv. Antonio Manuzzi (C.F. ), Avv. Silvia Manuzzi CodiceFiscale_5
(C.F. ) e Avv. Eva Fanti (C.F. ) giusta CodiceFiscale_6 C.F._7 procura in atti.
OGGETTO: Risarcimento danni da inadempimento contrattuale (vendita di aliud pro alio).
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CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per Parte_1
"Voglia Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, In via principale di merito: accertare l'inadempimento contrattuale sussistente in capo a per aver venduto un immobile funzionalmente non idoneo ad CP_1 assolvere la destinazione economico-sociale nota e richiesta dalla e Parte_1 per l'effetto, condannare al risarcimento di tutti i danni, nessuno CP_1 escluso, arrecati alla quantificabili nella somma pari ad Euro Parte_1
424.344,59- ovvero negli importi diversi minori o maggiori ritenuti di giustizia, in ogni caso computati gli interessi sull'intero danno, al tasso legale, dal dì della vendita dell'immobile sino al saldo effettivo, con rivalutazione monetaria.
In via subordinata di merito: accertare l'inadempimento contrattuale sussistente in capo a in forza del non corretto adempimento di obblighi CP_1 ex art. 1669 c.c. nei confronti del e per l'effetto, condannare Parte_1 al risarcimento di tutti i danni, nessuno escluso, arrecati alla CP_1 Pt_1 quantificabili nella somma pari ad Euro 424.344,59- ovvero negli importi
[...] diversi minori o maggiori ritenuti di giustizia, in ogni caso computati gli interessi sull'intero danno, al tasso legale, dal dì della vendita dell'immobile sino al saldo effettivo, con rivalutazione monetaria.
Con vittoria di spese, competenze e onorari del presente giudizio".
Per Controparte_1
"NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE: Rigettarsi tutte le domande proposte dall'attrice nei confronti della società Parte_1 CP_1 CP_1
siccome infondate sia in fatto che in diritto;
spese e compensi professionali di
[...] lite interamente rifusi".
Per Controparte_3
"darsi atto che nulla oppone all'azione intrapresa da Controparte_3 [...] nei confronti della risultando l'attrice Parte_1 Controparte_1 direttamente legittimata a proporla, sopportandone tuttavia in proprio ogni onere e spesa;
conseguentemente dichiararsi la stessa tenuta a Parte_1 manlevare e tenere indenne da ogni spesa del presente Controparte_3 giudizio;

b. In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio...".
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in Parte_1 giudizio e chiedendo Controparte_1 Controparte_3
l'accertamento del grave inadempimento della prima per aver venduto un immobile inidoneo all'uso pattuito e la conseguente condanna al risarcimento dei danni.
2 Si costituivano in giudizio entrambe le società convenute. CP_1 contestava integralmente le domande attoree, sostenendo la conformità
[...] dell'immobile e addebitando i vizi lamentati all'attività eccessivamente rumorosa dell'attrice. dal canto suo, precisava il proprio ruolo di mero CP_3 finanziatore estraneo alla scelta e alle caratteristiche del bene, confermando la legittimazione dell'attrice ad agire contro il venditore e chiedendo di essere manlevata dalle spese di lite in forza del contratto di leasing.
La causa veniva istruita mediante l'acquisizione dei documenti prodotti dalle parti, inclusa la relazione di Accertamento Tecnico Preventivo (R.g. n. 79/2019).
Respinte le istanze di prova orale, all'udienza del 19.09.2024 la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti, con concessione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Le contrapposte posizioni e l'individuazione del thema decidendum
La domanda attorea si fonda sull'assunto di aver ricevuto in consegna un bene radicalmente diverso da quello oggetto del contratto (c.d. aliud pro alio), in quanto l'immobile, venduto per essere adibito a laboratorio di panificazione, si è rivelato legalmente inidoneo a tale funzione a causa dell'impossibilità di svolgere l'essenziale attività produttiva notturna. Tale inidoneità, secondo l'attrice, deriverebbe da una carenza originaria e strutturale dell'edificio, occultata dalla convenuta attraverso l'omissione della prescritta valutazione di impatto CP_1 acustico al momento del cambio di destinazione d'uso.
Di contro, la convenuta sostiene di aver consegnato un bene CP_1 pienamente conforme alle normative edilizie e acustiche passive (DPCM 5.12.1997)
e che l'inquinamento acustico rilevato fosse imputabile esclusivamente alle modalità operative dell'attrice, da ritenersi di natura "industriale" e quindi eccedenti la normale tollerabilità per un laboratorio artigianale.
La questione centrale da dirimere, dunque, è se l'immobile fosse affetto da un vizio intrinseco che ne pregiudicasse la funzione essenziale pattuita, integrando un inadempimento grave qualificabile come aliud pro alio, o se il pregiudizio sia derivato da un uso improprio del bene da parte dell'utilizzatrice.

2. Sulla sussistenza dell'inadempimento per consegna di aliud pro alio
Questo Giudice ritiene che la domanda attorea sia fondata e che la fattispecie debba essere inquadrata nell'ipotesi di consegna di aliud pro alio. Per giungere a tale conclusione, è necessario esaminare e confutare analiticamente le principali argomentazioni difensive sollevate dalla convenuta le Controparte_1
3 quali si sono concentrate nel tentativo di attribuire la causa dei vizi acustici a un uso improprio del bene da parte dell'attrice.
Sull'infondatezza della tesi difensiva relativa all'attività "industriale" dell'attrice.
La difesa di sostiene che l'eccessiva rumorosità non derivasse da un CP_1 difetto intrinseco dell'immobile, bensì da un'attività di panificazione condotta da su scala "di fatto, industriale", e quindi non consona a un Parte_1
"laboratorio artigianale". Tale affermazione, tuttavia, rimane una mera asserzione tattica, priva di adeguato supporto probatorio e smentita dagli elementi oggettivi emersi in causa.
In primo luogo, la convenuta non ha fornito alcuna prova concreta atta a qualificare l'attività dell'attrice come "industriale". La circostanza che il panificio rifornisse alcuni supermercati della zona non è di per sé dirimente per operare una tale riqualificazione giuridica. Molte attività artigianali, pur mantenendo tale natura, servono una pluralità di clienti, inclusa la media distribuzione, senza che ciò ne alteri la scala produttiva.
In secondo luogo, e in modo più decisivo, la tesi dell'attività industriale cozza con la realtà fisica e dimensionale dei locali. L'unità immobiliare adibita a laboratorio e punto vendita ha una superficie lorda documentata di 141 mq.
Appare francamente implausibile, oltre che contrario al comune buon senso, sostenere che in una superficie così contenuta si possa svolgere un'attività di produzione industriale, la quale notoriamente richiede spazi, macchinari e linee di produzione ben più ampi. La dimensione del locale è, al contrario, perfettamente compatibile con quella di un tipico e ordinario panificio artigianale.
Infine, la stessa natura dei rumori rilevati dall'ARPAV, descritti come
"componenti impulsive che sono frutto dell'utilizzo di placche di metallo sbattute violentemente su banchi in metallo, unitamente allo scorrere di carrelli metallici", non denota necessariamente un processo industriale, ma descrive piuttosto le sonorità tipiche e connaturate a qualsiasi attività di panificazione, anche la più tradizionale. Sono proprio queste le fonti di rumore che una corretta progettazione acustica di un laboratorio artigianale, inserito in un contesto residenziale, avrebbe dovuto prevedere e mitigare.
Sull'irrilevanza del rispetto dei requisiti acustici passivi (DPCM 5.12.1997).
L'altra linea difensiva di si fonda sulla tesi di aver realizzato un CP_1 edificio strutturalmente a norma, in quanto rispettoso dei "requisiti acustici passivi" previsti dal DPCM 5.12.1997, come attestato dalle prove eseguite dal Dott.
Tale argomento, seppur corretto in punto di fatto, è giuridicamente Per_1 inconferente ai fini della presente decisione.
4 Esso introduce una voluta confusione tra due piani normativi distinti e complementari:

1. Il DPCM 5.12.1997 disciplina i requisiti acustici passivi degli edifici, ovvero le prestazioni di isolamento acustico degli elementi costruttivi (pareti, solai, facciate). Esso garantisce che l'involucro dell'edificio sia costruito "a regola d'arte" per proteggere gli occupanti da rumori generici.

2. Il DPCM 14.11.1997, invece, disciplina i limiti massimi di immissione sonora, ovvero il livello di rumore che una specifica attività può "immettere" in un ambiente abitativo.
Il rispetto del primo decreto non implica né garantisce automaticamente il rispetto del secondo. Un solaio può essere tecnicamente conforme ai requisiti passivi, ma rivelarsi del tutto insufficiente a contenere il rumore specifico di un'attività produttiva collocata al piano inferiore, facendo sì che nell'appartamento soprastante i limiti di immissione siano comunque superati.
La questione dirimente non era, quindi, se il solaio fosse stato costruito a norma in astratto, ma se quel solaio, in quella specifica collocazione, fosse idoneo a rendere compatibile l'esercizio di un panificio con il diritto al riposo degli occupanti del piano superiore. La risposta a questa domanda poteva e doveva essere data solo attraverso la valutazione previsionale di impatto acustico.
Il ruolo decisivo dell'omessa valutazione di impatto acustico.
È proprio l'omissione di tale valutazione, accertata in sede di ATP, a costituire il fulcro della responsabilità di Tale adempimento non era Controparte_1 una mera formalità, ma lo strumento legale e tecnico previsto dall'ordinamento per effettuare una verifica ex ante della compatibilità acustica. Era l'unico modo per prevedere, e quindi prevenire, la situazione di illeceità che si è poi puntualmente verificata.
L'onere di tale verifica incombeva senza dubbio sulla convenuta, in quanto soggetto che richiedeva la modifica urbanistica dell'immobile prima della vendita.
Procedendo al cambio di destinazione d'uso e alla successiva vendita senza questa fondamentale verifica, ha agito con una grave negligenza, trasferendo CP_1 sull'acquirente il rischio di un'inidoneità che essa stessa aveva il dovere di accertare.
L'incompatibilità acustica non è, pertanto, una conseguenza di un uso anomalo del bene da parte dell'attrice, ma una carenza intrinseca e originaria dell'immobile, legata indissolubilmente alla sua infelice collocazione e alla combinazione di due destinazioni d'uso (artigianale e residenziale) tra loro inconciliabili senza adeguati e specifici accorgimenti costruttivi, la cui necessità non è mai stata valutata. La
5 consegna di un bene affetto da un'inidoneità funzionale così radicale e insanabile integra, senza ombra di dubbio, la fattispecie di vendita di aliud pro alio.

3. Sulla liquidazione del danno risarcibile
Accertato il grave inadempimento di si passa alla liquidazione dei CP_1 danni, che devono ristorare l'attrice del pregiudizio subito in conseguenza della mancata realizzazione dello scopo contrattuale.
a) Danno da diminuzione di valore dell'immobile
L'attrice ha richiesto, tra le altre voci, il rimborso di tutti i canoni di leasing versati. Tale richiesta appare eccessiva nella sua formulazione oltrechè parzialmente infondata. La , infatti, mantenendo la disponibilità del Parte_1 bene, ( nb: posto che non è stata chiesta la risoluzione) non può pretendere la restituzione integrale del prezzo corrisposto (sotto forma di canoni) e al contempo trattenere un immobile che, sebbene menomato, possiede un residuo valore di mercato per usi alternativi.
Tuttavia, è evidente che l'attrice ha subito una significativa perdita patrimoniale, corrispondente alla differenza tra il prezzo pagato per un bene idoneo e il valore reale del bene inidoneo che le è stato consegnato. Sebbene
l'attrice non abbia fornito una perizia di stima sul punto, questo Tribunale deve dare atto della oggettiva difficoltà, se non quasi impossibilità, di fornire una stima certa di tale minor valore. Una simile valutazione richiederebbe infatti un'analisi comparativa tra il valore attuale dell'immobile e un valore ipotetico, quello che il bene avrebbe avuto se fosse stato pienamente conforme, la cui determinazione è resa ardua dalla specificità della fattispecie e dalla difficoltà di reperire dati di mercato omogenei.
Ricorrono pertanto i presupposti per una liquidazione in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., data "l'impossibilità o la notevole difficoltà di provare il danno nel suo preciso ammontare". Si stima pertanto congruo un abbattimento del valore dell'immobile nella misura del 30% del prezzo di acquisto originario (€
530.000,00). Tale voce di danno è liquidata in € 159.000,00.
b) Danno emergente per costi di allestimento e trasferimento
L'attrice ha diritto al risarcimento dei costi direttamente sostenuti a causa dell'inadempimento. Tali costi sono stati provati attraverso la produzione di idonea documentazione fiscale e contabile, la cui valenza probatoria non è stata efficacemente contestata. Si riconoscono pertanto:
• € 92.958,35 per i costi di primo allestimento del laboratorio, resi inutili dal trasferimento coatto.
• € 26.563,31 per i costi di smantellamento e trasferimento dell'attività nel
6 nuovo laboratorio, conseguenza diretta e necessaria dell'ordinanza comunale.
Il danno complessivo liquidabile ammonta pertanto a € 278.521,66 (€
159.000,00 + € 92.958,35 + € 26.563,31).
Su tale somma sono dovuti la rivalutazione monetaria dalla data della compravendita (08.11.2011) e gli interessi legali dalla domanda giudiziale
(03.03.2020) al saldo.

4. Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza nel rapporto principale tra l'attrice e la convenuta Quest'ultima, integralmente soccombente nel merito, è CP_1 tenuta a rifondere le spese legali sostenute da . Parte_1
Diversa valutazione merita la posizione di La sua chiamata in CP_3 causa da parte dell'attrice appare superflua. L'attrice era già pienamente legittimata ad agire direttamente contro il venditore in forza delle clausole contrattuali e una semplice denuntiatio litis sarebbe stata sufficiente a informare la società di leasing della pendenza del giudizio e a consentirle di intervenire qualora lo avesse ritenuto opportuno. La giustificazione addotta, circa la necessità di evocare in giudizio il leasing "per consentirle di esercitare le sue azioni", non ha rilevanza giuridica tale da giustificare una vocatio in ius con i conseguenti oneri.
Poiché l'attrice ha scelto di aggravare il processo con una chiamata non strettamente necessaria, i costi che ne sono derivati non possono essere considerati una conseguenza diretta e inevitabile dell'inadempimento di CP_1
Ne consegue che è tenuta a rifondere le spese di lite a Parte_1 [...]
e non potrà rivalersi per tale posta nei confronti della convenuta CP_3 principale.

P.Q.M.

Il Tribunale di Treviso, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:

1. ACCERTA E DICHIARA il grave inadempimento di Controparte_1 per aver consegnato a un bene in luogo di un altro
[...] Parte_1
(aliud pro alio), in relazione al contratto di compravendita dell'8 novembre 2011;

2. CONDANNA, per l'effetto, a pagare a Controparte_1 [...]
a titolo di risarcimento del danno, la somma di € 278.521,66, oltre Parte_1 rivalutazione monetaria secondo indici ISTAT dalla data dell'8 novembre 2011 alla pubblicazione della presente sentenza, e oltre interessi legali sulla somma così rivalutata dalla data della domanda giudiziale sino al saldo effettivo;

3. CONDANNA a rifondere a CP_1 Controparte_1 Parte_1
7 le spese di lite, che si liquidano in € 15.000,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge;

4. CONDANNA a rifondere a le Parte_1 Controparte_3 spese di lite sostenute, che si liquidano in € 8.000,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Treviso, il 15.7.2025 .
Il Giudice
dott. Deli Luca
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