R.G. 1680/2017

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA
Il Tribunale di Vibo Valentia, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Tiziana
Macrì, ha pronunciato la seguente
Sentenza
nella causa civile iscritta al n. 1680 RG per l'anno 2017, posta in decisione all'udienza del 02.10.2025,
a seguito di discussione orale ex art. 281 sexies, tenuta con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c. e vertente
tra
), nata a [...] il [...], rappresentata Parte_1 C.F._1
e difesa, congiuntamente e disgiuntamente, dagli Avv.ti Rocco Lamura e Nicola Rasile ed elettivamente domiciliata presso il loro studio sito in Roma, Via Giuseppe Ferrari, n. 11;
-Attrice-
( ), nato a [...], il [...], rappresentato e difeso Parte_2 C.F._2
dall'Avv. Assunta Amati ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Domenico Colaci,
sito in Vibo Valentia, Via Marconi, n. 24;
-Convenuto-
Conclusioni: come da note scritte conclusive depositate in sostituzione dell'udienza del 02.10.2025
ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 03 novembre 2017, ritualmente notificato, citava in Parte_1
1 giudizio al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: Parte_2
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così provvedere:
- Accertare e dichiarare il recesso della Sig.ra dal contratto preliminare ex. art.1373 Pt_1
c.c.;
- Accertare e dichiarare il diritto della Sig.ra ad ottenere il doppio della Parte_1
caparra, stabilito in Euro 54,000.00, oltre interessi, oneri e accessori;

- Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio.”
A sostegno deduceva:
di aver sottoscritto in data 17.02.2016 contratto preliminare con cui il sig. si obbligava Parte_2
a venderle l'immobile sito nel Comune di Pizzo, in via dei Naviganti snc, identificato al Catasto
Fabbricati al foglio 21, part. 856, sub. 8 e part. 858, sub. 10, a fronte di un corrispettivo di € 80.000,00.
Che, come da contratto, la signora versava la somma di € 27.000,00 a titolo di caparra Pt_1
confirmatoria. Di contro, il sig. per come concordato, modificava la destinazione dell'immobile Pt_2
che allo stato era classificato C/2 in A/3, cioè immobile ad uso abitativo. In virtù di ciò, la signora chiedeva e otteneva un mutuo di € 48.000,00. Pt_1
Dalle verifiche effettuate dal Notaio emergeva, però, che la variazione catastale della categoria dell'immobile non era stata preceduta da valido titolo autorizzativo per i lavori di modifica, sicché si richiedeva una sanatoria che il sig. decideva di non effettuare, nonostante la disponibilità della Pt_2
signora a farsi carico delle rispettive spese. Il invece, riportava l'immobile alla Pt_1 Pt_2
classificazione iniziale di categoria C/2. Essendo diverso il valore dell'immobile rispetto al prezzo concordato e, dovendo restituire il mutuo in quanto rilasciato solo per immobile ad uso abitativo, la signora chiedeva di rinegoziarne il prezzo, ma il sig. non riscontrava la richiesta. Il Pt_1 Pt_2
contratto definitivo non veniva mai stipulato né veniva mai restituita all'attrice la caparra confirmatoria. La signora intendeva, pertanto, esercitare il diritto di recesso e riavere il Pt_1
doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c.
Con comparsa di costituzione e risposta contenente domanda riconvenzionale, depositata il 22
2 dicembre 2017, si costituiva in giudizio , chiedendo il rigetto della domanda di parte Parte_2
attrice, l'accertamento dell'inadempimento contrattuale da parte della signora e Pt_1
l'accertamento del diritto a trattenere la caparra confirmatoria. In via riconvenzionale, chiedeva la condanna della sig.ra al pagamento di € 3.830,00, di cui € 830,00 per spese sostenute per Pt_1
Con trasformare l'immobile da C/2 in ed € 3.000,00 quale pagamento del soggiorno che la signora aveva avuto nell'immobile oggetto di causa nell'estate del 2016 e nel febbraio 2017. Pt_1
All'udienza del 18 gennaio 2018, il Giudice concedeva i termini per il deposito di memorie ex art. 183 c.p.c.
Depositate le memorie di rito, all'udienza del 15 novembre 2019, sulle richieste istruttorie avanzate dalle parti, il Giudice così provvedeva: ammetteva la prova testimoniale formulata da parte attrice nella memoria ex art. 183, co. 6, n. 2, c.p.c. relativamente alle circostanze indicate ai nn. 1), 2), 3), 4)
e 5), con esclusione della circostanza di cui al n. 6); ammetteva la prova orale formulata da parte convenuta nella memoria ex art. 183, co. 6, n. 2, c.p.c. relativamente ai capitoli indicati ai nn. 1), 2),
3), 4), 5) e 6), mentre dichiarava inammissibile la prova del contrario formulata sempre da parte convenuta nella memoria ex art. 183, co. 6, n. 3, c.p.c.; riservava all'esito ogni ulteriore determinazione istruttoria.
All'udienza del 22 febbraio 2022, assente il teste di parte attrice, debitamente giustificato, veniva escusso il teste di parte convenuta . Testimone_1
All'udienza del 28 febbraio 2023, veniva escusso il teste di parte attrice All'esito, Parte_3
parte convenuta rinunciava al teste residuo e l'udienza veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 02.10.2025 le parti precisavano le conclusioni e depositavano le note difensive conclusive ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. e 127 ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di parte attrice è infondata e non può essere accolta.
Il recesso di cui all'art. 1373 c.c., invocato dalla signora è una causa di scioglimento del Pt_1
3 contratto, legittimato dalla volontà delle parti, potendosi esercitare solamente qualora tale possibilità
sia stata prevista nel contratto stesso. Il codice regola solo l'esercizio del recesso convenzionale, con norme sulle quali prevale la contraria volontà delle parti (art. 1373, co. 4, c.c.). In base a queste norme,
il recesso è precluso quando del contratto si è iniziata l'esecuzione (art. 1373, co. 1, c.c.).
Anche nell'ambito del contratto preliminare si applica la regola, stabilita dall'art. 1373, comma 1
c.c., secondo cui il recesso non può essere esercitato dalla parte quando, dopo la conclusione del
contratto, questo abbia avuto un principio di esecuzione, quando cioè l'effetto reale del contratto si
è in tutto o in parte realizzato o la prestazione obbligatoria, come la consegna del bene prima della
stipulazione del contratto definitivo o il versamento di un acconto sul prezzo, è stata in tutto o in
parte adempiuta. (Cassazione civile, Sez. II, Ord. n. 21198 del 5 luglio 2022).
Nel caso di specie, vi è che, dopo la stipula del contratto definitivo, la signora ha versato Pt_1
euro 27.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, dando così esecuzione a quanto previsto negli artt. 5
e 6 del contratto stesso.
Di talché, essendo pacifico che al preliminare sia stata data esecuzione, non può essere ammesso il recesso unilaterale ai sensi dell'art. 1373 c.c., siccome richiesto da parte attrice.
Venendo ora alla domanda di restituzione del doppio della caparra, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385 c.c., anche questa deve essere rigettata.
La norma in esame, che, testualmente, disciplina la caparra confirmatoria, al secondo comma, prevede che la parte inadempiente possa trattenere la caparra ovvero riaverne il doppio, a seconda che l'abbia rispettivamente ricevuta o consegnata.
Sicché, la sua funzione è quella di consentire il recesso dal contratto, unitamente ad una forfettizzazione del risarcimento del danno.
Nondimeno, non si tratta di un recesso ad nutum, ma è necessaria la presenza di un inadempimento qualificato da parte dell'altro contraente.
“L'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c. determina lo scioglimento del vincolo contrattuale,
radica la pretesa restitutoria quantificata forfettariamente in relazione all'oggetto della caparra
4 confirmatoria e presuppone un inadempimento della controparte verificatosi anteriormente al
recesso.” (Cass. civ., sez. III, n. 17969 del 23.06.2021).
Ai fini della legittimità del recesso di cui all'art. 1385 cod. civ., come in materia di risoluzione contrattuale, “non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa
importanza prevista dall'art. 1455 cod. civ., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza
dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o
ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla
stregua dell'economia complessiva del medesimo”. (Cass. civ., sez. II, Ord. n. 21209 dll'08.08.2019;
Cass. civ., sez. VI, Ord. n. 409 del 13.01.2012).
Nella fattispecie di cui trattasi, il sig. non risulta essere stato inadempiente, in quanto la Pt_2
trasformazione catastale dell'immobile dalla categoria C/2 a quella A/3 non era stata una prestazione dedotta nel contratto preliminare. Al contrario, la signora ha stipulato il preliminare di Pt_1
compravendita con oggetto l'immobile identificato nel Catasto Fabbricati del Comune di Pizzo al
Foglio 21, part. 856, sub. 8 e part. 858, sub. 10, per come meglio specificato nella planimetria e visura catastale, allegati al preliminare e dai quali (allegati) era chiaro dedurre che l'immobile era identificato come magazzino. Del resto, la volontà di acquistare quello specifico immobile,
nonostante non fosse classificato come abitazione, la si ricava dalle stesse argomentazioni di parte attrice nell'atto introduttivo, la quale dichiarava di aver proposto l'acquisto dell'immobile anche dopo che il sig. lo aveva riportato nella categoria C/2, salvo una riduzione del prezzo. Pt_2
A tal riguardo, all'art. 5 del preliminare, nel quale sono specificate le modalità di pagamento, è
specificato che “il saldo, o parte di esso, potrà essere anche corrisposto a mezzo mandato
irrevocabile di accredito del netto di ricavo di mutuo bancario che la parte promittente acquirente
potrà istruire presso istituto di credito…”; ed ancora: “le parti concordano, altresì, che i suddetti
pagamenti possano avvenire mediante assegno”.
Ne consegue che la mancata stipula del contratto definitivo non possa essere addebitata al ma Pt_2
solo alla promittente acquirente, la quale, dovendo restituire il mutuo che aveva chiesto per l'acquisto
5 di un immobile ad uso abitativo, decideva poi di non proseguire con la stipula del definitivo.
E si ribadisce che il contratto definitivo non era subordinato alla concessione del mutuo, essendo stato previsto nel preliminare solo in via eventuale ed essendo, comunque, stati concordati anche pagamenti in forma diversa.
Non coglie nel segno neppure la lamentata mala fede del promittente venditore, il quale, al contrario,
si è attivato sin da subito al fine di mutare catastalmente la destinazione dell'immobile, salvo poi doversi arrestare per causa a lui non imputabile, ma solo per assenza di documentazione data dalla costruzione risalente dell'immobile.
Quello che semmai può rilevarsi è che parte attrice abbia voluto elevare a presupposto implicito della conservazione del vincolo negoziale il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile, e di come tale presupposto fosse conosciuto da controparte;
tanto emerge dall'esame del teste Testimone_1
che, escusso in data 22.02.2022, affermava espressamente come le parti avessero dato per supposto l'impegno del convenuto a ottenere un mutamento delle finalità d'uso dell'immobile (<Il
preliminare è stato stipulato, con la promessa che sarebbe stato modificato la categoria in A3, se non
ricordo male dovrebbe essere stata inserita una postilla nel preliminare>>). Si è già detto di come tale cambio si fosse tuttavia rivelato impraticabile per circostanze del tutto estranee dalla sfera debitoria (diniego del Comune). In breve, a venire in rilievo nella controversia in esame è un evidente caso di presupposizione, istituto che avrebbe dovuto viceversa invocare parte attrice nella proposizione della domanda. Tale figura giuridica è stata infatti ormai da tempo accolta dalla giurisprudenza di legittimità, la quale ha peraltro dato precise indicazioni in ordine ai presupposti e alle conseguenziali forme di tutela apprestate dal sistema (a seconda delle tesi cui s'intenda accedere,
si è parlato di applicazione analogica dell'istituto della risoluzione per impossibilità sopravvenuta o di recesso per il venir meno del presupposto specifico).
Cionondimeno, in mancanza dell'esperimento delle specifiche azioni poc'anzi indicate (avendo l'attrice ancorato il recesso esclusivamente alla caparra confirmatoria), questo giudice non potrebbe dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale, pena l'incorrere nel vizio di extrapetizione.
6 Per tutte le ragioni sopra esposte, la domanda di parte attrice deve essere rigettata, mentre si riconsoce il diritto del convenuto a trattenere la caparra ricevuta, stante l'inadempimento contrattuale da parte della signora Pt_1
Quanto alla domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta, la stessa deve essere rigettata.
In primo luogo, relativamente alla richiesta di restituzione delle spese sostenute per la modifica catastale dell'immobile, dall'istruttoria non è emerso né è stato in alcun modo dimostrato che le parti avessero concordato di porle a carico di parte promissaria acquirente. Al contrario, dal contratto preliminare, all'art. 7, risulta proprio che “…gli oneri e le spese per reperire ogni documentazione
tecnica ed amministrativa in genere sulle unità immobiliari in questione saranno a carico della parte
promittente venditrice, come per legge”.
Pertanto, nessun diritto alla restituzione in favore del Pt_2
Per quanto concerne poi la richiesta di pagamento di € 3.000,00 quantificata dal convenuto quale corrispettivo del soggiorno nell'estate del 2016 e febbraio 2017, anche tale domanda dev'essere rigettata, non essendo stato dedotto né dimostrato alcun contratto di locazione. Il soggiorno, pertanto,
dev'essere qualificato come comodato d'uso che, per legge, è gratuito. La domanda di pagamento del soggiorno, peraltro, è anche illegittima poiché l'immobile in esame, catastalmente qualificato come magazzino, risulta essere stato adibito ad abitazione.
In ragione della soccombenza reciproca, le spese sono interamente compensate fra le parti ai sensi dell'art. 92, co. 2, c.p.c.

P.Q.M.

Il Tribunale di Vibo Valentia, in composizione monocratica, nella persona della Dott.ssa Tiziana
Macrì, disattesa ogni diversa domanda, istanza ed eccezione, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata da Parte_1

1. Rigetta le domande di parte attrice.

2. Accoglie la domanda di parte convenuta, attribuendo la responsabilità dell'inadempimento alla signora e riconoscendo conseguenzialmente il diritto di a Pt_1 Parte_2
7 trattenere € 27.000,00 ricevuti a titolo di caparra confirmatoria.

3. Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta.

4. Spese compensate.
Così deciso in Vibo Valentia, in data 08.10.2025
Il Presidente F.F.
Dott.ssa Tiziana Macrì
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