REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico NC NA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 10616/2025 R.G. promossa da:
(P.I.: ), rappresentata e difesa Parte_1 P.IVA_1 dall'avv. GHIA LUCIO, presso il cui studio in Milano (MI), Via Filippo Corridoni n. 1 è elettivamente domiciliata
RICORRENTE contro
(C.F.: Controparte_1 C.F._1
RESISTENTE CONTUMACE

OGGETTO: locazione.

CONCLUSIONI
PER PARTE RICORRENTE: “In via principale:
- accertare e dichiarare la cessazione del contratto di locazione de quo a far data dal 30/11/2019;
1 - accertare e dichiarare che detiene sine titulo l'immobile costituito dall'arcata CP_1
n. 5 del viadotto ferroviario di Turro sito nel Comune di Milano, foglio 200, nappale 32; per l'effetto, condannare l' e/o chiunque sia nella illegittima detenzione CP_1 dell'immobile alla liberazione e riconsegna dello stesso libero da persone e cose;
Cont
- accertare e dichiarare che vanta un credito di Euro 17.164,07 a titolo di canoni/indennità di occupazione per il periodo tra aprile 2018 a gennaio 2025; per l'effetto condannare al pagamento di detta somma a titolo di pagamenti CP_1 canone/indennità e anche a titolo di risarcimento danno per illegittima occupazione dell'immobile, oltre alle ulteriori indennità maturate e maturande fino alla formale riconsegna dell'immobile e interessi di mora a far data dalle singole scadenze, oltre al risarcimento dell'ulteriore danno da liquidarsi in via equitativa. In ogni caso: con vittoria di spese, oltre onorari, IVA e CPA.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi in diritto

1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., d'ora innanzi, Parte_1
Cont
) ha esposto di aver stipulato con (in prosieguo, ) Controparte_3 CP_3 un contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile di sua proprietà, costituito dall'arcata n.
5 del viadotto ferroviario di Turro, nel Comune di Milano, concesso ad uso di officina meccanica, per la durata di anni 6, dal 01/12/2001 al 30/11/2007, rinnovabile automaticamente alla prima scadenza per un periodo di pari durata.
Con raccomandata del 25.01.2013, ha comunicato la disdetta per la seconda scadenza del
30.11.2013; ha dato atto che il contratto sarebbe scaduto alla data indicata, ma CP_3 ha chiesto, al contempo, di far subentrare nel rapporto, quale nuovo conduttore, la ditta individuale Officina Amir di AO ME IF (in prosieguo, ). La CP_1
Cont richiesta è stata accettata da che ha, poi, il 22.03.2017, comunicato nuova disdetta dal rapporto, per la successiva scadenza sessennale del 30.11.2019.
Ha chiesto, perciò, di dichiarare cessato il contratto a quest'ultima data e, siccome il conduttore si è reso inadempiente all'obbligo di corrispondere il canone di locazione a decorrere da aprile
2018, ne ha chiesto la condanna al pagamento, in suo favore, della somma di € 17.164,07, per canoni di locazione e/o indennità di occupazione maturati dal mese di aprile 2018 a gennaio
2 2025, oltre alle ulteriori indennità maturate e maturande fino alla restituzione del bene locato ed al risarcimento dell'ulteriore danno da liquidarsi in via equitativa.
Il giudice ha disposto per due volte la rinnovazione della notificazione del ricorso e del decreto;
la parte resistente non si è costituita in giudizio ed è stata dichiarata contumace.
A seguito di richiesta di chiarimenti, il giudice ha fissato l'udienza del 12 dicembre 2025 per la discussione, al contempo disponendone la sostituzione col deposito di note scritte, ai sensi degli artt. 127 ter e 128 c.p.c.. La causa viene, quindi, decisa, mediante deposito del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.

2. Le domande sono fondate e meritano accoglimento, nei termini di seguito indicati.
La locatrice ha fornito la prova documentale del rapporto locativo dedotto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione di durata sessennale n. 9/2005 sottoscritto in data
19.01.2005, avente ad oggetto l'immobile sopra descritto, con decorrenza dal 01.12.2001 e regolarmente registrato (doc. 1 di parte ricorrente), nonché la prova che l'odierno resistente è subentrato al contratto stesso in qualità di conduttore (docc. 3 e 4 di parte ricorrente).
Ha documentato, altresì, l'invio e la regolare ricezione, da parte dell della CP_1 rituale e tempestiva comunicazione della disdetta per la scadenza negoziale del 30.11.2019
(doc. 6 di parte ricorrente).
Ha, così, assolto all'onere probatorio su di essa incombente in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c. (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”).
La parte resistente, non essendosi costituita non ha allegato né dimostrato fatti impeditivi, modificativo o estintivi.
La domanda di accertamento della cessazione del rapporto alla scadenza indicata è, pertanto, fondata e merita accoglimento.
Essendo venuto il titolo della detenzione, la parte conduttrice deve essere condannata al rilascio dell'immobile in favore del locatore.
3 Tenuto conto della lunga durata dell'inadempimento, il termine per l'esecuzione viene fissato entro il 12 gennaio 2026.
Merita accoglimento pure la domanda di pagamento dei canoni dovuti fino al mese di novembre 2019 e della indennità di occupazione maturata successivamente, il cui importo, fino al rilascio del bene locato, è predeterminato dal legislatore in misura pari al corrispettivo negoziale (art. 1591 c.c.: “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”). Le parti, nel 2005 (ma con decorrenza dal 2001), hanno pattuito il canone annuale di € 2.520,00 oltre IVA e rivalutazione ISTAT nella misura del 75% (art. 4). Il corrispettivo impagato, da aprile 2018 a gennaio 2025, ammonta ad € 17.164,07.
Quanto all'ulteriore risarcimento richiesto, nella fattispecie la locatrice non ha specificamente allegato quale maggior danno avrebbe patito e, tanto meno, lo ha dimostrato, sicché nulla può esserle riconosciuto a tale titolo.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta, della particolare semplicità delle questioni trattate, dell'assenza di fase istruttoria e della contumacia della parte resistente, esse vengono liquidate come in dispositivo nei minimi tariffari e con esclusione della fase istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, così provvede:
1) dichiara cessato alla scadenza contrattuale del 30 novembre 2019 il contratto di locazione tra le parti, sottoscritto il 19 gennaio 2005 ed avente ad oggetto l'arcata n. 5 del viadotto ferroviario di Turro, sita in Milano, ed identificata al foglio 200, mappale 32;
2) condanna alla restituzione Controparte_1 dell'immobile predetto, in favore della parte ricorrente, libero da persone e cose;

3) fissa, per l'esecuzione, la data del 12 gennaio 2026;
4) condanna al pagamento in favore Controparte_1 della ricorrente della somma di € 17.164,07, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

5) rigetta la domanda di risarcimento dell'ulteriore danno;

4 6) condanna, altresì, alla refusione, in favore della ricorrente, delle spese di giudizio, liquidate in € 237,00 per esborsi ed € 1.700,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Milano, 13/12/2025.
Il Giudice
NC NA
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