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Proc. 24963 / 2023 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico EL EL ZZ ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 24/11/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 24963/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione locazione abitativa alla prima scadenza , e vertente
TRA
con codice fiscale e Parte_1 C.F._1 Parte_2
con codice fiscale , elett.te dom.ti in Pozzuoli (NA) alla
[...] C.F._2
Traversa Solfatara n. 11/A presso l'avv. Geny Cipolletta e l'avv. Alessandro Baldinotti,
dai quali sono rappresentati in virtù di procura in calce all'atto di citazione introduttivo della fase sommaria di convalida
ATTORI
E
con codice fiscale , elett.te dom.ta in Napoli Controparte_1 C.F._3
alla Piazza Medaglie d'Oro n. presso l'avv. Constantinos Varvarigos, dal quale è
rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta depositata nella fase sommaria di convalida
CONVENUTA – ATTRICE IN VIA RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI : 2
le parti concludono come da verbale di udienza del 24/11/2025 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'atto di citazione introduttivo del procedimento sommario contraddistinto dal numero di ruolo 22895/2023 R.G. e Parte_1 Parte_2
hanno dedotto di essere comproprietari per quote indivise dell'immobile sito in Pozzuoli
(NA) alla via Sottopassaggio Savino Vitagliano n 12 piano terra identificato al N.C.E.U
al foglio 89 particella 138 sub 6 rendita catastale euro 294,38 e di averlo concesso in locazione ad uso abitativo in favore di con contratto regolarmente Controparte_1
registrato il 24/10/2019 e con previsione della decorrenza del rapporto dal 20/10/2019,
per la durata di quattro anni rinnovabili e dietro pagamento di un canone annuo di euro
4.800.
Gli intimanti hanno precisato di avere comunicato tramite lettera raccomandata pervenuta alla conduttrice il 6/4/2023, e quindi in data anteriore alla prima scadenza, espressa disdetta del rapporto per la data del 19/10/2023 ed hanno intimato sfratto per finita locazione. Instaurato il contraddittorio con l'intimata, questa si è costituita nell'ambito del procedimento sommario depositando una comparsa di risposta ex art. 660 comma 5
c.p.c. e si è opposta alla convalida dello sfratto, formulando anche una domanda riconvenzionale per il risarcimento del danno sul presupposto delle pessime condizioni dell'immobile oggetto della locazione, asseritamente dovute in particolare alle persistenti e continue infiltrazioni che generavano costante umidità. Il Giudice ha rigettato la istanza attorea di emissione di una ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c.
ed ha disposto il mutamento del rito da sommario in locatizio a cognizione piena ex artt.
426 e 667 c.p.c. , assegnando alle parti termini per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi.
Per l'appunto con la sua memoria integrativa parte convenuta ha evidenziato che la sua domanda risarcitoria era stata necessariamente proposta pure in un altro giudizio per 3
contestare la morosità dedotta in quella sede sempre nei suoi confronti dai
, ed in proposito ha allegato la propria comparsa di risposta depositata Parte_1
nell'ambito del procedimento contrassegnato dal numero di ruolo 2196/2024 R.G., e pertanto nulla ha precisato nella presente sede in ordine alla propria riconvenzionale,
sostenendo che il suo comportamento processuale equivalesse ad una rinuncia implicita a tale domanda.
Nel merito, la domanda attorea di risoluzione è infondata. Invero il diniego di rinnovazione dei contratti di locazione abitativa alla prima scadenza costituisce una figura speciale di disdetta del contratto di locazione che condivide, con la più generale figura di cui all'art. 1596 c.c., la natura di atto negoziale unilaterale recettizio idoneo a rivelare la volontà di negare la rinnovazione del contratto alla scadenza, in presenza di uno dei motivi tassativi previsti dall'art. 3 L. 431/1998. In concreto gli intimanti hanno dato regolare e tempestiva disdetta per il 19/10/2023, avendo manifestato contestualmente la propria intenzione di adibire l'immobile ad uso abitativo proprio,
intenzione che integra il motivo di cui alla lettera a) dell'art. 3 L. 431/1998, laddove la indicazione delle ragioni del diniego di rinnovo è prevista a pena di nullità della disdetta,
rilevabile d'ufficio ( v. Cass. civ. sez. III, 6/9/1995, n. 9373 ) ed è funzionale a consentire la verifica preventiva della serietà e della pratica realizzabilità dell'intento dichiarato e il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile agli usi indicati ( cfr.
Cass. civ. sez. III, 4/4/2017, n. 8669 ).
Ora, secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad uso proprio o di un proprio congiunto, essendo sufficiente una semplice dichiarazione di volontà in tal senso e dovendosi presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge ( come 4
contemplate nel comma 1 del medesimo articolo 3 ) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il
Giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile. Per l'appunto il contratto di locazione per cui è causa aveva per oggetto il godimento a fini abitativi di un immobile costituito da soli due vani più cucina e servizi, ed è inverosimile che i due attori avessero la intenzione effettiva di abitare essi stessi in una casa così piccola, manifestamente inadatta alle loro esigenze, il che evidenzia la mancanza di serietà dell'intento manifestato con la disdetta, che ha impedito a quest'ultima di produrre l'effetto del mancato rinnovo alla prima scadenza, il che è lo stesso che dire che alla data del 19/10/2023 il contratto si
è rinnovato per altri quattro anni. Beninteso, ciò non ha impedito la pronuncia, in separata sede, di una ordinanza di convalida di sfratto per morosità, e quindi la risoluzione del contratto in virtù di una diversa causa petendi.
Di qui il rigetto della domanda attorea di risoluzione della locazione per cessazione alla prima scadenza contrattuale.
La riconvenzionale di parte convenuta è invece inammissibile in punto di rito, nel momento in cui non è stata affatto precisata nel termine perentorio concesso ex artt. 426
e 667 c.p.c. In proposito, e in linea generale, non può dirsi che la riproposizione "ex novo"
in separato giudizio della stessa domanda equivalga ad una rinuncia implicita alla azione
( v. per un caso simile Cass. civ. sez. I, 4/9/2013, n. 20223 ), potendo semmai dar luogo ad una situazione di litispendenza, rilevante ai sensi dell'art. 39 c.p.c.
Data la soccombenza reciproca di parte attrice e convenuta, rispettivamente in punto di merito e di rito, le spese del presente giudizio vanno integralmente compensate tra le parti ai sensi dell'art. 92 comma 2 c.p.c.

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede : 5
a ) rigetta la domanda attorea di risoluzione del rapporto locativo per cessazione alla prima scadenza;

b ) dichiara la inammissibilità della domanda riconvenzionale risarcitoria proposta da parte convenuta;

c ) visto l'art. 92 comma 2 c.p.c. compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio.
Napoli, 24/11/2025
Il G.U.
EL EL ZZ