REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LATINA
II Sezione CIVILE
Il Giudice, Dr. Gianluca Morabito, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 3466/24, discussa e decisa ex art. 281sexies c.p.c. all'udienza del 22.12.2025 e vertente
TRA
(C.F. ), quale procuratore generale del Parte_1 C.F._1
sig. (C.F. ), in virtù di procura del Parte_2 C.F._2
24.11.2020 (Repertorio n.75.917 / Raccolta n.33.251, rappresentato e difeso dall'Avv. Alberto Izzo, elett.te dom.to presso il suo studio in Latina, Corso Matteotti
n.61, come da delega a margine del ricorso
RICORRENTE
E
(C.F. , sito in Latina, Borgo Faiti, Via Diocibile Controparte_1 P.IVA_1
I, in persona dell'amministratore pro tempore, Avv. Stefano Cardarelli, elettivamente domiciliato presso il suo studio V.le PL Nervi 164, Latina, che si rappresenta e difende in proprio
RESISTENTE
OGGETTO: IMPUGNATIVA DI DELIBERA DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta prodotte in atti e la causa veniva, all'esito, trattenuta in decisione dal sottoscritto – in applicazione pagina 1 di 9 straordinaria ai sensi dell'art. 3 D.L. n. 117/25 - all'udienza di discussione ex art. 281sexies c.p.c. del 22.12.2025, svoltasi con modalità cartolare ai sensi dell'art. 127ter c.p.c..
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA
DECISIONE Con ricorso ex art. 281decies c.p.c. ritualmente depositato e notificato
(C.F. ), quale procuratore generale del sig. Parte_1 CodiceFiscale_3
(C.F. , conveniva in giudizio davanti al Parte_2 C.F._2
Tribunale Civile di Latina il , chiedendo accogliersi le seguenti Controparte_1 conclusioni: “In via principale, previa sospensione inaudita altera parte della delibera assembleare, voglia dichiarare nulla, o comunque annullabile, la deliberazione assembleare del 18 giugno 2024 per tutti i motivi indicati nella premessa espositiva e per l'effetto condannare il convenuto al pagamento delle spese, diritti ed CP_1 onorari del giudizio”.
Esponeva, tra l'altro, il ricorrente a sostegno: che in data 18.6.2024 alle ore
18:00, come indicato nel verbale di assemblea (doc.2), si era radunata l'assemblea del presso lo studio dell'amministratore pro-tempore, per Controparte_1 discutere dei seguenti punti all'ordine del giorno: 1) Approvazione Bilancio consuntivo 2023 con relativo riparto e nota esplicativa;
2) Approvazione Bilancio preventivo 2024 con relativo stato di riparto;
3) Cause condominiali in essere: relazione dell'amministratore; 4) Reperimento esame ed approvazione preventivo tecnico per redazione capitolato: decisioni dell'assemblea e costituzione di fondo spesa;
5) Reperimento, esame ed approvazione preventivo impermeabilizzazione terrazzo: decisioni dell'assemblea e costituzione di fondo spesa;
che l'assemblea aveva eletto a Presidente il sig. che a sua volta aveva chiamato a Persona_1 fungere da segretario il sig. ; che il verbale dell'assemblea Controparte_2 conteneva contenuti deliberativi che non erano avvenuti e che pertanto andavano dichiarati falsi, con annullamento della relativa delibera per i seguenti fatti: - il primo dato errato investiva la nomina del segretario intervenuto Controparte_2 in assemblea alle ore 18:28 e quindi non presente in assemblea alle ore 18:00; che la circostanza inficiava la composizione dell'assemblea e su quanto deliberato;
che sul primo punto all'ordine del giorno "Approvazione Bilancio consuntivo 2023 con pagina 2 di 9 relativo riparto e nota esplicativa" i presenti avevano approvato il bilancio consuntivo anno 2023 per un importo di Euro 10.904,89; che sul secondo punto all'ordine del giorno Approvazione Bilancio preventivo 2024 con relativo stato di riparto i presenti avevano approvato il bilancio preventivo anno 2024 per un importo pari ad Euro
8.770,00 unitamente allo stato di riparto;
che la delibera dell'assemblea dei condomini doveva ritenersi affetta da nullità per mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali tale da determinare la deficienza strutturale della delibera;
che nel caso in esame la costituzione dell'assemblea era avvenuta in maniera difforme da come risultava nel verbale, per cui la delibera del 18 giugno 2024 andava dichiarata nulla;
che per i punti n.1 del verbale di assemblea si eccepiva che il capitolo di bilancio 2023 relativo alla gestione “conto corrente bancario” aveva subito una variazione percentuale in aumento del 280,88% ancorché l'Amministratore
Condominiale, senza aver preventivamente assunto l'autorizzazione dell'assemblea, avesse estinto il rapporto di corrente presso la Banca Popolare di Fondi Filiale
Piazza San Marco n°7/8 Latina, per contrarre un nuovo contratto di conto corrente con la di Latina di Corso Matteotti senza aver comparato i costi Controparte_3 di gestione la cui spesa era passata dalle originarie Euro 120,00 ad Euro 337,06; che sul punto non risultava una relazione di convenienza economica e/o procedurale del passaggio contrattuale;
che inoltre il capitolo di bilancio consuntivo relativo alla “derattizzazione” non corrispondeva al preventivo offerto dalla ditta esecutrice che era stata scelta per Parte_3 aver preventivato una spesa di Euro 600,00, mentre nel consuntivo veniva indicato la spesa di Euro 732,00, importo che si avvicinava al preventivo di altre ditte escluse dalla gara (LI.MA DISINFESTAZIONI di €.720,00 + IVA); che nel capitolo di bilancio consuntivo la voce relativa alle “spese personali” passava dagli Euro 89,00 preventivati nell'anno 2023 ad Euro 450,84 con un aumento del 407%; che sul punto non risultava una relazione che giustificasse l'aumento; che nel capitolo di bilancio consuntivo la voce relativa alla “manutenzione piano interrato” passava da una spesa preventivata di Euro 150,00 ad una spesa sostenuta in consuntivo anno
2023 ad Euro 326,89, con un aumento del 118%; che sul punto non risultava una relazione che giustificasse l'aumento; che nel capitolo di bilancio consuntivo la voce relativa alle “manutenzioni e varie” scala A, passava da una spesa preventivata di pagina 3 di 9 Euro 50,00 ad una spesa sostenuta in consuntivo anno 2023 ad Euro 334,00, con un aumento del 568%; che sul punto non risultava una relazione che giustificasse l'aumento; che infine la voce del bilancio preventivo e consuntivo relativo all'anno
2023, nonché del preventivo anno 2024 risultava ancora viziata per l'illegittima attribuzione di spesa nei confronti del ricorrente a favore dei condomini della scala
B i quali in maniera gratuita beneficiavano dell'energia elettrica per la movimentazione della porta basculante e dell'accensione dei punti luce del seminterrato scala A;
che la delibera di approvazione del bilancio era nulla in quanto derogava ai criteri legali di ripartizioni delle spese medesime (cfr. per tutte
Cassazione Civ., Sez. II, 16/04/2019, n. 10586) e in quanto incideva negativamente sui diritti individuali del singolo condomino (Cfr. Cassazione Civ. Sez. II 23.7.2019
n.19832).
Il costituitosi in giudizio, chiedeva accertarsi e dichiararsi Controparte_1
l'assenza di cause di nullità e annullabilità dell'impugnata delibera e, per l'effetto, rigettarsi la domanda avversaria siccome infondata in fatto e in diritto, con condanna di controparte al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c..
La causa, di natura documentale, veniva rinviata in un primo momento per la discussione ex art. 281duodecies c.p.c. all'udienza del 20.01.2026, anticipata dal sottoscritto – magistrato in applicazione straordinaria ex art. 3 D.L. n. 117/25 – al
25.12.2025 e, all'esito di detta udienza, svoltasi con modalità cartolare ex art. 127ter c.p.c., trattenuta in decisione.
La domanda di parte ricorrente, volta all'accertamento della nullità/annullabilità della delibera dell'assemblea del 18.06.2024 adottata dal
, è infondata e come tale deve essere respinta. Controparte_4
Va premesso che per giurisprudenza costante (v., tra le tante, Cass. civ.,
SS.UU., n. 9839/21; 4806/05) devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare pagina 4 di 9 costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione.
Si opina, altresì, nel senso che “Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 secondo comma cod. civ.” ( cfr.
Cass. civ., SS.UU., n. 943/99).
Si è ritenuto, del pari, che le limitazioni alla proprietà privata possono essere deliberate unicamente all'unanimità anche in presenza di un regolamento condominiale che preveda quorum costitutivi\deliberativi inferiori (cfr. Cass. civ.
13632/10).
L'impostazione di cui sopra sui limiti delle delibere assembleari è stata confermata, da ultimo, da Cass. civ. n. 16893/2025 secondo cui “E' nulla per eccesso di potere la delibera condominiale che abbia deciso interventi da eseguirsi sulla proprietà privata senza l'assenso del proprietario in quanto le attribuzioni proprie dell'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, legittimano l'adozione di decisioni riguardanti solo la gestione dei beni e dei servizi comuni, pertanto, la predetta delibera può essere impugnata davanti al giudice ordinario senza incorrere nei limiti di prescrizione”.
Tornando al caso che ci occupa, parte attrice prospetta violazioni di carattere formale e/o relative alla asserita non coincidenza tra bilanci preventivi e consuntivi,
pagina 5 di 9 palesemente rientranti nel novero dei vizi astrattamente suscettibili di determinare l'annullamento e non la nullità della delibera, alla stregua della giurisprudenza sopra richiamata: ne discende che la domanda volta a sentire accertare e dichiarare la nullità della delibera in questione è senz'altro infondata e come tale deve essere respinta.
Miglior sorte non merita la domanda di annullamento della delibera, per le ragioni di seguito esposte.
Con riferimento, invero, al “primo dato errato” che investirebbe “la nomina del segretario intervenuto in assemblea alle ore 18:28 e quindi non Controparte_2 presente in assemblea alle ore 18:00” – circostanza che “inficia la composizione dell'assemblea e su quanto deliberato” – la relativa censura appare totalmente infondata, posto che l'evidente errore materiale in cui si è incorsi in sede di verbale non incide in alcun modo sul computo delle maggioranze e, quindi, sul regolare funzionamento dell'assemblea.
Le ulteriori doglianze esposte dal sig. investono, invero, scelte di Parte_1 natura discrezionale pacificamente adottabili dall'assemblea di condominio, nonché disallineamenti fisiologici tra i bilanci preventivi e i bilanci consuntivi.
Circa l'asserita variazione percentuale in aumento subita dal capitolo di bilancio 2023 relativo alla gestione “conto corrente bancario”, la difesa del ha esaurientemente motivato le ragioni della scelta, evidenziando che CP_1 in assemblea l'amministratore relazionò circa l'impossibilità di mantenere il primo in quanto non provvisto di idoneo contratto di internet banking, fondamentale nella quotidiana attività di amministrazione, che l'amministratore pt è strutturato con plurimi conti correnti serviti da unico contratto di internet banking presso la ove anche il è stato accorpato e che i condomini hanno CP_3 Controparte_1
“recepito e condiviso”, approvando il bilancio consuntivo e la nota esplicativa di accompagnamento.
Quanto poi al mancato allineamento tra le previsioni di spesa e consuntivi, con riguardo a talune voci, è del tutto fisiologico che il bilancio consuntivo – attesa la sua funzione – non sia necessariamente allineato al bilancio preventivo, alla luce delle funzioni precipue dei citati documenti contabili (rispettivamente, di previsione di spese e di consuntivo delle stesse).
pagina 6 di 9 In ogni caso, trattasi di contestazioni generiche, tenuto conto che, a fronte dell'approvazione del bilancio consuntivo in sede di assemblea e all'esito di ampia discussione e/o di disallineamenti fisiologici tra i bilanci preventivi e consuntivi, parte attrice non specifica quali sarebbero le norme di legge o di regolamento, la cui violazione giustificherebbe ex art. 1137, II co., c.c. l'impugnativa avverso la delibera condominiale oggetto di causa.
Del resto, costituisce ius receptum (v., da ultimo, Cass. Civ., Sez II, n.
10869/25) il principio secondo cui il rendiconto è funzionale all'esigenza di porre i condomini in condizione di sapere come sono stati concretamente spese le quote versate dai condomini, cui corrisponde l'obbligo dell'amministratore di mettere a disposizione degli stessi la documentazione giustificativa delle spese ivi indicate.
In argomento, non si reputa che il bilancio debba essere redatto in forma rigorosa, atteso che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società; ciò nondimeno, per essere valido, il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifica le spese sostenute (Cassazione civile sez. II,
09/10/2023, n.28257; Cassazione civile sez. VI, 18/01/2023, n.1370; Cass. Civ.,
Sez. II, 07/07/2000, n.9099)
Inoltre, il rendiconto deve essere intellegibile, al fine di consentire ai condomini che, generalmente, non hanno conoscenze approfondite sul come un bilancio debba essere formato, di poter controllare le voci di entrata e di spesa, anche con riferimento alla specificità delle partite;
invero, come si desume dagli artt.
263 e 264 c.p.c., che si applica anche nell'ipotesi di rendiconto condominiale, la specifica indicazione delle partite costituisce il presupposto fondamentale perché esse possano essere contestate (Cassazione civile sez. II, 14/02/2017, n.3892).
Il sindacato giudiziale non può, peraltro, estendersi alle censure inerenti alla vantaggiosità delle scelte dell'assemblea ma solo sulla loro legittimità (Cassazione civile sez. VI, 17/08/2017, n.20135).
Nella specie, il sindacato sollecitato da parte attrice dovrebbe, viceversa, estendersi proprio alla vantaggiosità o meno delle scelte adottate, da ritenersi preclusa, alla stregua della giurisprudenza sopra richiamata.
pagina 7 di 9 In merito, infine, al presunto addebito in via esclusiva, ad una scala piuttosto che ad altra, di costi inerenti al consumo di energia elettrica della basculante e delle luci del locale interrato, il ha chiarito: che tale metodo di riparto, CP_1 connesso con la presenza di una linea elettrica originante dal contatore della scala A
e dedicata all'interrato, è appannaggio dei rapporti condominiali del CP_1 sin dalla sua creazione ed è stato accettato votato favorevolmente da tutte le
[...] assemblee tenutesi sino al 2024; che nella assemblea del 26/11/2024 (v. all. 2 al fascicolo di parte resistente) i condomini hanno acconsentito ad una diversa installazione con un riparto a scorporo mediante inserimento di un contatore a scatti che possa rilevare il reale consumo da dividere tra le scale;
che in tale sede il sig. presente in proprio, ha acconsentito con voto favorevole a tale Parte_1 decisione, dichiarando di rinunciare “ora per allora” a eventuali richieste di rimborso;
che l'installazione richiesta è stata deliberata ed approvata quanto al preventivo proposto (si v. ultimo rigo delibera.
Dalle circostanze sopra riportate (pacifiche tra le parti) discende che anche tale motivo di impugnativa risulta palesemente destituito di fondamento, essendo stata la relativa delibera approvata con il volto favorevole dello stesso condomino che oggi intenderebbe censurarla e risultando, pertanto, la stessa senz'altro valida anche a volerla ritenere astrattamente incidente sul diritto del singolo proprietario.
In conclusione, tutti i profili di censura prospettati dal sig.
[...] risultano infondati, dal che segue l'inevitabile reiezione anche della Parte_1 domanda di annullamento dell'impugnata delibera.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto dell'assenza di istruttoria orale e di note conclusive.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta al n. R.G. 3466/2024, vertente tra le parti di cui in epigrafe, ogni ulteriore domanda, istanza o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
❖ respinge tutte le domande proposte da quale procuratore Parte_1
generale di nei confronti del;
Parte_2 Controparte_1
pagina 8 di 9 ❖ condanna parte ricorrente a rifondere a parte resistente le spese di lite, che liquida in complessivi €3.700,00 a titolo di compensi professionali, oltre alle spese forfettarie ex art. 2 D.M. n. 55/14 e oltre ad IVA e CPA come per legge.
Sentenza provvisoriamente esecutiva per legge.
Così deciso in Latina il 22.12.2025
IL GIUDICE
Dr. Gianluca Morabito
pagina 9 di 9