REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PORDENONE
Il Giudice dott. Giorgio Cozzarini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2206/2022 R.G. in data 11.10.2022, promossa d a
- (C.F. , n. ad Aviano (PN) il 10/11/74, res. in Pordenone, Parte_1 C.F._1 via Revedole, 3/E, rappresentata e difesa dall'avv. Luciano Falomo
a t t r i c e
c o n t r o
- , (C.F. ), con sede in Pordenone Controparte_1 P.IVA_1
Via Revedole n.3, in persona dell'amministratore pro tempore Controparte_2
, rappresentato e difeso dall'avv. Lidia Diomede
[...]
c o n v e n u t o
avente per oggetto: altri rapporti condominiali trattenuta in decisione all'udienza del giorno 4/7/2025, sostituita con note scritte con le quali le parti hanno formulato le seguenti
CONCLUSIONI
per parte attrice (come da note scritte depositate in data 27/6/25):
1 “il sottoscritto avvocato conferma di aderire alla proposta conciliativa del Giudice di cui all'ordinanza del 4.3.2024. Qualora controparte non aderisse alla proposta formulata dal Giudice, si rassegnano le conclusioni di merito ed istruttorie, come da atto di citazione 20.09.2022 (…)”
Conclusioni dell'atto introduttivo:
“accertato che l'appartamento dell'odierna attrice presenta i difetti di cui allo storico, condannarsi il in persona del legale rappresentante pro tempore, all'eliminazione, in un Controparte_1 assegnando termine, degli stessi e, in difetto di tale adempimento, disporsi l'esecuzione in danno del convenuto. CP_1
Condannarsi il alla rifusione delle spese indicate nello storico, che ammontano a € CP_1
2.750,00;
Sentenza provvisoriamente esecutiva;
spese di lite rifuse.
In via istruttoria: darsi ingresso a CTU per accertare i fenomeni di infiltrazioni meteoriche indicando gli interventi necessari alla loro eliminazione. Prova per tesi sulle circostanze relative alle spese sostenute nello storico nell'assegnando termine ex art. 183 cpc”.
per parte convenuta (come da note depositate in data 3/7/25):
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare:
In via preliminare: Accertato che è mancata l'attivazione della procedura di mediazione obbligatoria nei confronti del convenuto, rilevato pertanto che non si è verificata la CP_1 condizione di procedibilità prevista per legge, disporre gli opportuni provvedimenti affinché la condizione si avveri, pena la pronuncia di improcedibilità.
Nel merito: rigettarsi la domanda attorea perché infondata nell'an e nel quantum per i motivi esposti nel presente atto.
Spese di lite interamente rifuse con accessori di legge.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. lamentando fenomeni di umidità nel proprio appartamento causati da Parte_1 infiltrazioni provenienti dal tetto condominiale, che l'avevano costretta a interventi di ripristino, ha agito nei confronti del chiedendo l'accertamento di tali difetti e la Controparte_1 conseguente condanna del convenuto alla loro eliminazione (o all'esecuzione in danno) e “alla rifusione delle spese” sostenute per il ripristino, quantificate in € 2.750,00.
2 Si è costituita parte convenuta, contestando integralmente le domande attoree. In via preliminare, è stato eccepito il mancato svolgimento della mediazione obbligatoria, quale condizione di procedibilità della domanda. Nel merito, il ha innanzitutto lamentato che la CP_1 CP_3 aveva segnalato la problematica solo dopo aver effettuato gli interventi di ripristino, così impedendo di rilevare i presunti danni. In ogni caso, ha contestato qualsiasi responsabilità, essendo riconducibili le problematiche lamentate dall'attrice, secondo il tecnico incaricato dal Condominio, non a infiltrazioni dal tetto, ma a umidità provocata dai ponti termici. Infine, è stato rilevato il difetto di prova delle spese di cui era stata chiesta la rifusione.
Nella prima udienza, il giudice precedente assegnatario, escluso il difetto della condizione di procedibilità, ha disposto C.T.U. ancor prima di concedere i termini per le memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c..
Dopo il deposito della C.T.U., non accolta dal convenuto una proposta conciliativa formulata alle parti ex art. 185 bis c.p.c., è stata conseguentemente fissata udienza di precisazione delle conclusioni, sostituita con note scritte, all'esito della quale la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di legge per gli scritti conclusivi.

2. Non è fondata l'eccezione preliminare di parte convenuta, relativa al difetto della condizione di procedibilità, perché, come già osservato in prima udienza dal giudice precedente assegnatario, la domanda di mediazione è stata correttamente introdotta dalla condomina, ai sensi dell'art. 4 comma
2 D.Lgs.28/2010, nei confronti dell'amministratore del condominio, essendo evidente, alla luce del petitum e della causa petendi chiaramente indicati nella domanda, che il soggetto destinatario era stato invitato come amministratore del e non a titolo personale. CP_1

3. Le domande di parte attrice devono essere valutate procedendo dagli scarni elementi probatori che si sintetizzano di seguito.

3.1. I fenomeni di umidità di cui parte attrice ha chiesto l'eliminazione e per i quali ha invocato il risarcimento del danno sono documentati solo da alcune fotografie di scarsa qualità depositate in allegato all'atto di citazione, insufficienti non solo e non tanto a identificare precisamente gli immobili e le circostanze temporali dei fatti, ma soprattutto a rappresentare precisamente caratteristiche e causa dei problemi di cui si tratta. La condomina ha rappresentato di aver ritinteggiato i muri prima dell'introduzione del giudizio, per cui il C.T.U. ha attestato che “...
3 risultava impossibile rendersi conto de visu del danno lamentato da parte ricorrente ...” (pag. 7 relazione).
Il consulente ha solo verificato, in una delle camere dell'appartamento, il distacco dello strato di pittura, “... in corrispondenza delle nicchie dei termosifoni ... a causa dell'umidità superficiale ...”
(pag.3), con conseguente “... crescita delle spore di muffe ...” (pag.5). Ancora, mediante rilevazioni igrometriche, il C.T.U. ha accertato “... la presenza di umidità superficiale in corrispondenza dei pilastri d'angolo della cucina, dei cordoli perimetrali posti in sommità dei solai e delle nicchie dei termosifoni ...” (pag.7).
Parte attrice non ha documentato, né ha chiesto di provare in altro modo, i costi che ha dedotto di aver sostenuto per gli interventi di ripristino. In ogni caso, il C.T.U. ne ha escluso la congruità
(pagg. da 8 a 10 della relazione), quasi dimezzandone l'importo (costo stimato dal consulente di €
1.586,60 a fronte di € 2.750 dei quali è stata chiesta la rifusione).

3.2. Quanto alle cause dei fenomeni descritti, vanno recepite le conclusioni della C.T.U., esposte in modo logico e argomentato e, nella sostanza, nemmeno contestate dai C.T.P..
In sintesi, sono state escluse le dedotte infiltrazioni, essendo i danni lamentati da parte attrice derivati da condensa, a sua volta effetto (peraltro solo indiretto, come si dirà) dei ponti termici, cioè dello “... scarso isolamento termico, in corrispondenza di punti critici, come cordoli perimetrali dei solai, gli angoli delle stanze e le nicchie dei termosifoni ...” (conclusioni a pag.10).
Più precisamente, replicando alle osservazioni del C.T.P. di parte attrice, il C.T.U. ha osservato che
“... detti ponti termici, considerata la tipologia costruttiva propria degli anni '70, possono provocare formazione di condensa superficiali, dipendenti, non da vizio costruttivo, ma dalla conduzione dell'immobile ...” (pag.12). In sostanza, in presenza di caratteristiche costruttive risalenti a decenni addietro, le condense sono state causalmente ricondotte alle modalità di conduzione dell'immobile da parte della perché con il semplice arieggiamento dei CP_3 locali si sarebbe potuto evitare “... l'aumento di umidità ambientale ... (e) ... la formazione di condense sui muri ...” (pag.8).
In ogni caso, il consulente ha dato atto dell'effetto risolutivo dell'intervento di rifacimento del cappotto esterno deliberato dal , perché “... aumenterà il coefficiente di isolamento CP_1 termico in misura tale da eliminare definitivamente il problema dei ponti termici ...” (pag.8). La circostanza sopravvenuta è stata confermata dalla stessa parte attrice, la quale ha attestato che il convenuto “... ha eliminato il vizio-difetto in corso di causa ...” (pag. 4 comparsa conclusionale).
4 4. Sulle premesse che precedono, possono svolgersi le conseguenti valutazioni.
Secondo i consolidati principi dettati dalla giurisprudenza, richiamati anche da parte attrice, il
, quale custode, è responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c. se dalle parti comuni derivano CP_1 danni ai singoli condomini (Cass. 3753/99 e successive conformi).
Nel caso in esame, alla luce delle inequivoche conclusioni della C.T.U., non è stata fornita la prova del nesso causale tra res in custodia ed evento dannoso.
Innanzitutto, sono state decisamente escluse le infiltrazioni provenienti dalle parti comuni, dalle quali, secondo la ricostruzione dell'atto di citazione, sarebbero derivati i fenomeni di umidità.
In ogni caso, nella ricostruzione della C.T.U. manca un passaggio fondamentale per poter ritenere integrato un rapporto causale rilevante ex art. 2051 c.c.. Se un primo nesso è stato rilevato, per le caratteristiche costruttive risalenti, tra le strutture perimetrali condominiali e i ponti termici conseguenti allo scarso isolamento, i ponti termici hanno a loro volta provocato la condensa, e quindi le conseguenze pregiudizievoli da essa derivate, solo a causa delle modalità di conduzione dell'immobile, quindi per una esclusiva condotta negligente del danneggiato, che esclude la responsabilità del custode. A tal proposito si ribadisce, innanzitutto, il richiamo a pag.12 della relazione, nel punto in cui il C.T.U. ha affermato che “... detti ponti termici, considerata la tipologia costruttiva propria degli anni '70, possono provocare formazione di condensa superficiali, dipendenti, non da vizio costruttivo, ma dalla conduzione dell'immobile ...”. Inoltre, nel punto relativo alla “indicazione dei rimedi adottabili” (pag.8), il consulente ha ribadito che l'arieggiamento dei locali “... evita l'aumento di umidità ambientale ed evita la formazione di condense sui muri ...”.
In definitiva, e in altri termini, è stata raggiunta la prova del nesso causale tra parti comuni condominiali e ponti termici, che però non hanno costituito l'evento dannoso, ma solo l'occasione per il verificarsi di tale evento, il quale è effettivamente dipeso dal difetto di arieggiamento, che ha provocato le condense da cui sono derivate i danni lamentati.
L'intervento di ristrutturazione (isolamento mediante cappotto esterno) del quale è stato dato atto, non contrasta con la conclusione assunta e quindi non conferma la responsabilità del CP_1 come invece preteso da parte attrice. Se è vero infatti che, eliminando i ponti termici, l'intervento ha reso irrilevanti le modalità di conduzione degli appartamenti da parte dei singoli condomini, anche prima della ristrutturazione, e quindi con minor isolamento, i danni si sarebbero potuti evitare con le
5 opportune condotte da parte dei condomini (secondo il C.T.U. sarebbe bastato un adeguato arieggiamento).
In conclusione, le caratteristiche strutturali dell'edificio hanno rappresentato la mera occasione, non la causa dell'evento di danno. D'altro canto, se così non fosse stato, il fenomeno, proprio perché determinato dalle modalità costruttive, si sarebbe presentato sin dagli anni '70 e avrebbe richiesto, anche senza considerare la responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c., un intervento del
Condominio ben più tempestivo, che avrebbe dovuto essere precipuamente finalizzato alla rimozione della causa dei danni e non invece, come è presumibile sia avvenuto ora, al risparmio energetico.

5. La mancanza del nesso causale esclude la responsabilità del convenuto e quindi comporta il rigetto delle domande.
Merita solo accennare al fatto che, per la prima di tali domande, l'intervento sopravvenuto da parte del avrebbe fatto cessare la materia del contendere, mentre, per la domanda CP_1 risarcitoria, farebbe comunque integrale difetto la prova del danno, poiché non vi è alcuna evidenza delle spese di ripristino asseritamente sostenute.
La soccombenza della parte attrice ne comporta la condanna alla rifusione delle spese di lite, liquidate come da dispositivo, applicando i parametri di cui al D.M. 55/2014 e successivi aggiornamenti, secondo lo scaglione di valore della causa. La semplicità delle questioni esaminate e la limitata attività processuale svolta comportano l'applicazione dei valori minimi, per tutte le fasi.


P. Q. M.


il Tribunale di Pordenone in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Giorgio
Cozzarini, ogni diversa domanda ed eccezione respinte ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando nella causa n. 2206/2022 R.G., così decide:
- rigetta integralmente le domande di parte attrice Parte_1
- condanna la parte attrice alla rifusione delle spese di lite nei confronti del Parte_1 convenuto , che liquida in euro 2.540,00 per Controparte_1 compenso avvocato, oltre al rimborso forfettario del 15% per le spese generali e oltre agli ulteriori accessori, se e in quando dovuti per legge;

6 - pone definitivamente e integralmente a carico della parte attrice Nella le spese per la Pt_1 consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate con separato decreto, per l'effetto condannandola a rifondere a parte convenuta A quanto da quest'ultima Controparte_1 anticipato a tale titolo.
Così deciso in Pordenone, il 18 dicembre 2025
Il Giudice
Dott. Giorgio Cozzarini
7