REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SASSARI
SECONDA SOTTOSEZIONE CIVILE
Il Giudice monocratico, dott.ssa Ada Gambardella, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 84/2025 R.G., promossa
DA
e , con l'avv. SANNA FRANCO Parte_1 Parte_2
ATTRICI
CONTRO
e CP_1 Controparte_2
CONVENUTI CONTUMACI
Causa in punto di risoluzione contrattuale, decisa ex art. 281 sexies c.p.c. con i seguenti
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con citazione ritualmente notificata le attrici in intestazione esponevano di aver promesso con preliminari del 10.6.17 di vendere al due beni immobili e di aver CP_1
poi concluso in data 01/01/2018 altri due contratti preliminari aventi ad oggetto le stesse unità immobiliari per i prezzi di Euro 55.000,00 e di Euro 20.000,00 in favore della le cui quote erano interamente possedute dal esponevano Controparte_2 CP_1
anche di aver immesso i convenuti nel possesso dei beni fin dal giugno 2017 con l'impegno degli stessi di sostenere tutte le spese condominiali e restituire gli oneri condominiali e fiscali anticipati da esse promittenti venditrici. Deducevano che, non avendo né la persona fisica né la società aderito agli inviti ad adempiere alle obbligazioni assunte, era stata conclusa una scrittura di transazione, con cui i predetti si erano impegnati alla regolarizzazione edilizia, urbanistica e catastale degli immobili
(il cui stato aveva subito nel frattempo modifiche) per poter procedere entro e non oltre il 31/01/2024 al contratto definitivo, nonché a restituire tutti gli importi anticipati.
Assumevano che in data 21/03/2024 il aveva notificato l'ordinanza Controparte_3
con cui era stato imposto il ripristino dello stato dei luoghi ed ingiunto il pagamento della sanzione amministrativa di Euro 500,00 per ogni unità immobiliare. Sostenevano, dunque, che ricorressero i presupposti per la risoluzione dei contratti preliminari di compravendita e per il riconoscimento del loro diritto a trattenere le caparre ricevute di Euro 10.000,00 e di Euro 2.500,00; ancora, indicavano tutte le somme anticipate dalla data di immissione nel godimento dei beni pari ad Euro 2.580,16 per l'immobile classificato A/10 e ad Euro 2.580,16 per l'immobile classificato C/2, oltre alle somme pagate a titolo di Imu;
invocavano anche il risarcimento del danno, sia quello patrimoniale derivante dal fatto che gli immobili erano stati occupati senza giustificazione sia quello non patrimoniale e di natura esistenziale connesso all'impossibilità di poter utilizzare le somme incassate, da determinarsi in via equitativa. Concludevano in conformità.
La causa, istruita nella contumacia dei convenuti, approdava infine la decisione ex art. 281 sexies c.p.c.
E' opportuno ripercorrere la vicenda contrattuale.
Con preliminare del 10.6.2017 e , quali proprietarie Parte_3 Parte_1
rispettivamente per le quote di 2/3 e di 1/3 dell'appartamento in via Matteotti CP_3
2 di cui al NCEU foglio 107 mappale 867 sub 40, hanno promesso di vendere detto bene a che ha promesso di acquistarlo per sé o per persona da nominare CP_1
per il prezzo di Euro 40.000,00, di cui Euro 16.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e precisamente Euro 4.000,00 versati nella stessa data del contratto ed Euro 12.000,00 da versare in 4 rate da Euro 3.000,00 ciascuna e da corrispondere a cadenze mensile a far data dall'immissione nella detenzione del bene, data che non stata indicata, sicché non si evince dal contratto quando ha avuto inizio la relazione materiale tra la res e il
CP_1
Analoghe considerazioni valgono per l'altro preliminare stipulato sempre con il CP_1
dalla nella stessa data ed avente ad oggetto l'immobile di via Matteotti 21 di cui Pt_2
al NCEU foglio 17 mappale 867 sub 1. Il prezzo concordato in tal caso è stato quello di Euro 20.000,00, di cui Euro 8.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. La caparra è stata versata contestualmente al contratto per Euro 2000,00 e i restanti Euro 6000,00 avrebbero dovuto essere pagati in 4 rate mensili di Euro 1500,00 ciascuna, anche in tal caso a partire dalla data – non nota – di immissione in possesso.
Certamente questi due preliminari sono stati superati da quelli dell'1.1.2018: il primo
(relativo all'immobile di cui al foglio 107 mappale 867 sub 40) è stato concluso tra la sola (divenuta unica proprietaria del bene) e la società per il prezzo di Euro Pt_1
55.000,00 di cui Euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria versati alla firma del preliminare, Euro 10.000,00 da versare in rate mensili di Euro 1.000,00 a partire dalla fine del mese di gennaio del 2018 e la restante somma di Euro 35.000,00 da saldare al rogito, da stipulare entro e non oltre il 30.8.2019; il secondo concluso tra la e la Pt_2
per il prezzo di Euro 20.000,00, di cui Euro 2.500,00 versati a titolo di caparra CP_2
confirmatoria contestualmente alla sottoscrizione del contratto, Euro 3.900, da versare in rate mensili di Euro 390,00 ciascuna a partire dal 30.1.2018 e il saldo alla data del definitivo da stipulare entro il 30.8.2019.
Con successivo atto di transazione del 10.1.2024 la la e il hanno Pt_1 Pt_2 CP_1
dato atto: che le prime due con preliminari dell'1.1.2018 (si tace del tutto di quelli del
2017 che devono dunque ritenersi superati dai successivi) avevano promesso di vendere al i loro immobili;
che il dalla data di sottoscrizione dei CP_1 CP_1
preliminari (e dunque dall'1.1.2018, visto che non si richiamano affatto i contratti del 2017) è stato immesso nel possesso degli immobili in attesa della conclusione dei contratti definitivi e del saldo dei prezzi;
che questi erano stati interamente versati e che tuttavia non si era addivenuti al trasferimento delle proprietà, sicché le promittenti venditrici avevano continuato a sostenere il pagamento delle tasse e degli oneri condominiali;
che il aveva anche apportato modifiche agli immobili, tanto da CP_1
renderne necessaria la regolarizzazione urbanistica e catastale. Sulla scorta di queste premesse le parti si sono accordate nel senso che il delegato dalle proprietarie, CP_1
avrebbe sostenuto quanto necessario per la regolarizzazione suddetta e rimborsato ogni onere condominiale e tassa pagati dalle odierne attrici ed entro il 31.1.2024 sarebbe stato concluso il definitivo.
Le istanti lamentano l'inadempienza del e della società. CP_1
Deve anzitutto rilevarsi come con la scrittura da ultimo indicata le parti abbiano voluto prevenire la lite facendosi reciproche concessioni e, in definitiva, modificato, ampliandolo, il corredo obbligatorio derivante dai preliminari dell'1.1.2018 che è nella sua essenza rimasto invariato. Il rapporto originario che ne è scaturito non è venuto meno: sia perché le parti hanno sempre fatto riferimento all'originario impegno a vendere ed acquistare gli immobili, di cui ai preliminari, sicché nella transazione del
2024 non può individuarsi nulla di novativo;
sia perché all'accordo transattivo ha preso parte solo il persona fisica, che non ha mai speso la sua qualità di legale CP_1
rappresentante della unica obbligata con i preliminari e vincolata solo alle CP_2
obbligazioni da quelli derivanti.
Così ricostruiti i fatti, devono farsi le seguenti osservazioni.
La domanda sub a) di accertare il grave inadempimento del ai contratti del CP_1
10.6.2017 e quella sub b) di pronunciarne la risoluzione non possono essere accolte, perché, per quanto sopra detto i contratti del 2017 devono ritenersi superati da quelli del 2018. Peraltro, si osserva come non sarebbe neppure possibile riconoscere il diritto delle attrici al trattenimento delle caparre di Euro 16.000,00 e di Euro 8.000,00 perché
a norma dell'art. 1385 c.c. delle due l'una: chi subisce l'inadempimento o esercita il recesso (anche implicitamente, allegando l'inadempimento subito) e fa valere il diritto a trattenere la caparra o quello ad esigerne il doppio oppure può domandare la risoluzione del contratto ed agire per il risarcimento del danno, di cui deve fornire allegazione e prova, come avvenuto nel caso di specie.
Va accolta invece la domanda sub c) delle conclusioni rassegnate in citazione, perché, preferendo rimanere contumace e non avendo provato di aver onorato gli impegni assunti con i preliminari dell'1.1.2018, la società promittente acquirente va riconosciuta come gravemente inadempiente ai contratti preliminari dell'1.1.2018.
Va, poi, accolta la domanda sub d): soggetto che con la transazione ha Persona_1
riconosciuto di aver apportato significative modifiche ai beni e che è stato interessato dall'ordinanza comunale (sicché a prescindere dagli impegni contrattuali egli è l'autore delle modifiche apportate), va condannato ad eseguire a sue cura e spese le opere necessarie per la riduzione in pristino degli immobili e in particolare per riportare gli stessi alla loro destinazione originaria, in conformità alle risultanze urbanistiche e catastali.
Va esaminata la domanda risarcitoria, diretta alla condanna dei convenuti al pagamento di una somma per il pregiudizio sofferto a causa della mancata disponibilità del bene.
Secondo l'orientamento cui si aderisce (espresso da Cass. 11203 del 2019) il pregiudizio in questione non può essere in re ipsa, atteso che, ove così fosse, si identificherebbe nel danno evento e non nel danno conseguenza e finirebbe per sostanziarsi in un danno punitivo non solo al di fuori delle fattispecie in cui tanto è espressamente previsto in applicazione dell'art. 23 Cost. (Cass. n. 16601 del 2017), ma anche in contrasto con l'insegnamento delle Sezioni Unite (n. 26972 de 2008) che ai fini risarcitori dà rilevanza unicamente al danno conseguenza che deve essere prima specificamente allegato e poi dimostrato. E se è certamente possibile il ricorso alle presunzioni semplici, è altrettanto vero che queste non possono escludere gli oneri di precisa allegazione e (in caso di contestazione) di puntuale prova dell'istante. Nel caso di specie si è fatto solo genericamente riferimento alla protratta ingiustificata occupazione del bene, senza che sia stata anche solo indicata la specifica privazione subita (come l'impossibilità di utilizzare direttamente l'immobile con i disagi connessi alla necessità di procacciarsene aliunde un altro o l'impossibilità di locarlo o di venderlo a prezzo che sarebbe stato più vantaggioso se il bene fosse stato rilasciato tempestivamente) o che siano stati apportati elementi da cui poter ragionevolmente desumere un loro fruttuoso utilizzo. Vero che secondo la pronuncia a Sezioni Unite della Suprema Corte (n. 33645 del 2022) in caso di occupazione senza titolo di un immobile, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, è possibile ricorrere alla valutazione equitativa e, dunque, anche al criterio del canone locativo di mercato. Ma tale soluzione attiene al momento della quantificazione di un danno del cui an, anche solo per presunzioni, sia già stata raggiunta la prova, fattispecie che non ricorre nel caso di specie. Ne è conferma la successiva giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 10477 del
2024 e n. 14947 de 2023) che ai fini del risarcimento del danno da indisponibilità dell'immobile subito dal proprietario richiede una prova che può essere offerta anche mediante presunzioni e dunque con l'allegazione di determinate caratteristiche materiali o qualità giuridiche del bene che consentano di ritenere verosimile che sarebbe stato o messo a reddito o utilizzato direttamente e immediatamente dall'avente diritto;
solo superato il vaglio dell'an è possibile ricorrere ai criteri di valutazione equitativa fondata sul parametro dei canoni di locazione praticati sul mercato in quel certo momento storico per immobili di pari caratteristiche.
La domanda va, dunque, rigettata e ad analoga conclusione deve pervenirsi per quella diretta al ristoro del danno non patrimoniale di cui è mancato ogni riscontro.
In particolare, poi, quanto alle spese condominiali e alla tassa IMU (del cui pagamento non vi è oltretutto prova), deve rilevarsi come nei contratti preliminari dell'1.1.2018 la società non abbia assunto alcuna obbligazione in ordine al loro rimborso.
L'obbligazione è stata assunta dal in proprio con la transazione, sicché egli CP_1
dovrebbe restituire a gli importi anticipati, dei quali tuttavia Parte_1
manca la prova del pagamento di cui le attrici si sarebbero fatte carico, essendovi agli atti solo il prospetto delle spese condominiali pagare, non sufficiente a dimostrare l'effettivo pregiudizio economico da ristorare.
Essendo i contratti preliminari dell'1.1.2018 le sole fonti negoziali ancora vigenti tra le parti, non essendo mai stata chiesta la loro risoluzione (la domanda è stata limitata ai preliminari del 10.6.2017), non può che dichiararsi inammissibile la richiesta di immediato rilascio.
Le spese, liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza nei limiti della quota di
1/3 in base alla parte di petitum che ha trovato soddisfazione. La restante quota va posta interamente carico delle attrici che le hanno anticipate.

PER QUESTI MOTIVI

Il Tribunale, definitivamente pronunciando:
- rigetta le domande sub a) e b) delle conclusioni di cui alla citazione;

- dichiara il grave inadempimento di alle obbligazioni derivanti dai Controparte_2
contratti preliminari dell'1.1.2018;
- condanna alla riduzione in pristino a sue cura e spese degli Persona_1
immobili oggetto dei preliminari dell'1.1.2018 in maniera da renderli conformi alle risultanze urbanistiche e catastali;

- rigetta le domande di cui alle lettere e) ed f) della citazione;

- dichiara inammissibile la domanda di cui alla lettera g) della citazione;

- condanna i convenuti in solido tra loro alla rifusione in favore di Parte_2
e della quota di 1/3 delle spese di lite, quota liquidata in Parte_1
Euro 1.300,00, oltre rimborso forfetario ed accessori di legge con compensazione della restante quota di due terzi.
Sassari, 25.9.2025
Il Giudice
Dott.ssa Ada Gambardella