R e p u b b l i c a I t a l i a n a
In nome del Popolo italiano
TRIBUNALE DI LATINA
II SEZ. CIVILE
Il Giudice, Dr. Gianluca Morabito, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 2528/24, discussa e decisa ex art. 281duodecies c.p.c. all'udienza del 02.12.2025 e vertente
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa, per Parte_1 C.F._1
delega allegata al ricorso, dall'Avv. Cristina Di Massimo ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Terracina (LT), via A. Pisano n. 3
RICORRENTE
E
(C.F. ), sito in Terracina (LT), via Controparte_1 P.IVA_1
Calabria n. 11, rappresentato e difeso dall'avv. Luca Petricola ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Terracina (LT), via del Porto n. 23, come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTE
OGGETTO: IMPUGNATIVA DI DELIBERA DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta prodotte in atti e la causa veniva, all'esito, trattenuta in decisione dal sottoscritto – in applicazione pagina 1 di 8 straordinaria ai sensi dell'art. 3 D.L. n. 117/25 - all'udienza di discussione ex art. 281duodecies c.p.c. del 02.12.2025, svoltasi con modalità cartolare ai sensi dell'art. 127ter c.p.c..
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA
DECISIONE Con ricorso ex art. 281decies c.p.c. ritualmente depositato e notificato conveniva in giudizio davanti al Tribunale Civile di Latina il Parte_1
chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “…dichiarare Controparte_1 nulla, o comunque annullabile, la deliberazione assembleare adottata il 18.05.2024, dall'Assemblea dei Condomini del “ sito in Terracina Via Controparte_1
Calabria 11, impugnata per le ragioni di cui in narrativa. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”.
Esponeva, tra l'altro, la ricorrente a sostegno: di essere proprietaria di una unità immobiliare ricadente nel Condominio “Azzurro” Via Calabria n.11” sito in
Terracina (all. 1); che detto immobile constava attualmente di due ingressi e di una vetrina essendo adibito ad uso commerciale: 1) Uno su via Calabria n. 13 ingresso locale;
2) Uno su Viale Europa s.n.c. 3) Una vetrina su via Calabria n. 15. (all. 2); che in data 18.05.2024, in seconda convocazione, si era riunita l'assemblea straordinaria del summenzionato condominio, avente ad oggetto: “Acquisizione consenso dei condomini alla modifica del prospetto dello stabile in cui insiste
l'immobile in proprietà a seguito di cambio di destinazione d'uso dei locali Pt_1 commerciali in uso abitazione ”( all. 3); che nel corso di detta assemblea il
Presidente, dato preliminarmente atto che risultavano intervenuti compresi i rappresentati per delega 8 condomini su un totale di 8 per complessivi millesimi
1000,00 del valore totale, aveva dichiarato validamente costituita l'Assemblea chiamata a deliberare sul solo punto all'ordine del giorno sopra indicato;
che, aperta la discussione sul citato unico punto, tutti i condomini, ovviamente, tranne essa ricorrente rappresentata nell'occasione dal sottoscritto procuratore, si erano dichiarati contrari (all. B) e non avevano approvato la modifica del prospetto contenuta nell'elaborato grafico progettuale redatto dal tecnico incaricato geom. del 12.04.2024 (all. 4); che i condomini avevano omesso qualsivoglia Persona_1
pagina 2 di 8 motivazione, né avevano spiegato i motivi del dissenso, né avevano formulato proposte alternative;
che, invero, dal verbale d'assemblea si leggeva testualmente:
“non approvano la modifica del prospetto immobile sito nel , come Controparte_1 da richiesta pervenuta per conto della condomina ”; che tale era stata Parte_1 assunta dall'assemblea, nonostante nel corso della stessa fosse stato rappresentato lo stato attuale dei luoghi e i lavori interessanti la facciata post operam, tramite il progetto inviato preliminarmente ai condomini tramite l'amministratore, e fosse stato spiegato che:

6.1 la modifica del prospetto sarebbe stata eseguita mantenendo intatto il decoro architettonico del fabbricato;

6.2 I profili delle finestre e delle due porte d'ingresso sarebbero stati previsti, per quanto possibile, in conformità a quelli già presenti nell'intero stabile, sia in termini di materiali, che di colori;
le dimensioni avrebbero rispettato quelle già presenti, nonché le simmetrie con le aperture superiori;
3 La cura del ripristino e tutto quanto necessario a salvaguardare l'integrità della facciata sia sotto il profilo estetico, che sostanziale sarebbe stata a carico della sig.ra ;

6.4 Le nuove aperture non avrebbero inciso Parte_1 sull'uso delle parti comuni;
che la negazione di tale autorizzazione comportava la lesione dei diritti del che aveva, pertanto, tutto l'interesse ad impugnare CP_1 la delibera assembleare;
che ciò a maggior ragione qualora la delibera che negava l'autorizzazione fosse totalmente scevra da ogni e qualsiasi motivazione o ragione che potessero aver sostenuto tale scelta;
che, invero, pur potendo l'assemblea compiere scelte discrezionali non valutabili in sede giurisdizionale, le stesse però non dovevano avere il carattere dell'assoluta arbitrarietà; che nel caso di specie, dal tenore letterale del verbale, l'assemblea, aveva deciso in modo negativo, solo per “un mero capriccio” o per malevolenza nei confronti del condomino richiedente, tant'è vero che non si era soffermata in alcun modo a vagliare la bontà o meno della proposta, se pur analiticamente e tecnicamente specificata con dovizia di particolari, né sugli aspetti positivi o negativi della stessa, né su eventuali danni che avrebbero potuto essere arrecati al fabbricato, e tantomeno sui diritti del condomino che avrebbero potuto essere lesi dalla negazione dell'autorizzazione.
Il costituitosi in giudizio, in via preliminare chiedeva Controparte_1 accertarsi l'inammissibilità del ricorso, non essendo stata l'impugnativa rivolta contro una delibera nulla, né annullabile, dolendosi parte ricorrente esclusivamente pagina 3 di 8 della mancata specificazione nel verbale di assemblea della motivazione del diniego,
a cui riconduceva, senza però addurre alcuna altra argomentazione, ragioni personalistiche di una “malevolenza” collegiale nei suoi confronti e nel merito concludeva per il rigetto del ricorso siccome infondato in fatto e in diritto evidenziando, tra l'altro, che, in tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari era limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito e al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano era investito;
che ne conseguiva che ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del potevano essere valutate soltanto in CP_1 caso di delibera che arrecasse grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c.; che era implicito che la ricorrente non avesse mai inteso addurre ragioni di grave pregiudizio alla cosa comune, ma solo ai propri interessi individuali;
che in tal caso il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere dell'assemblea condominiale non poteva estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercitava quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma doveva limitarsi al riscontro della legittimità.
La causa, di natura documentale, veniva rinviata in un primo momento per la discussione ex art. 281duodecies c.p.c. all'udienza del 05.03.2026, anticipata dal sottoscritto – magistrato in applicazione straordinaria ex art. 3 D.L. n. 117/25 – al
02.12.2025 e, all'esito di detta udienza, svoltasi con modalità cartolare ex art. 127ter c.p.c., trattenuta in decisione.
La domanda di parte ricorrente, volta all'accertamento della nullità della delibera assembleare adottata il 18.05.2024 dall'Assemblea dei Condomini del
“ sito in Terracina Via Calabria 11, è infondata e come tale Controparte_1 deve essere respinta.
Va premesso che per giurisprudenza costante (v., tra le tante, Cass. civ.,
SS.UU., n. 9839/21; 4806/05) devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con pagina 4 di 8 oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; 2) devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione.
Si opina, altresì, nel senso che “Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 secondo comma cod. civ.” ( cfr.
Cass. civ., SS.UU., n. 943/99).
Si è ritenuto, del pari, che le limitazioni alla proprietà privata possono essere deliberate unicamente all'unanimità anche in presenza di un regolamento condominiale che preveda quorum costitutivi\deliberativi inferiori (cfr. Cass. civ.
13632/10).
L'impostazione di cui sopra sui limiti delle delibere assembleari è stata confermata, da ultimo, da Cass. civ. n. 16893/2025 secondo cui “E' nulla per eccesso di potere la delibera condominiale che abbia deciso interventi da eseguirsi sulla proprietà privata senza l'assenso del proprietario in quanto le attribuzioni proprie dell'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, legittimano l'adozione di decisioni riguardanti solo la gestione dei beni e dei servizi
pagina 5 di 8 comuni, pertanto, la predetta delibera può essere impugnata davanti al giudice ordinario senza incorrere nei limiti di prescrizione”.
Tornando al caso che ci occupa, sostiene parte ricorrente la nullità della delibera poiché con la stessa sarebbe stato leso il suo diritto di proprietaria a mutare la destinazione del proprio immobile da commerciale ad abitativo.
La censura non coglie nel segno, posto: che, alla stregua della richiamata giurisprudenza, la delibera dell'assemblea condominiale da approvare all'unanimità
è solo quella che, nel modificare il regolamento del condominio, introduca clausole suscettibili in concreto di limitare l'esercizio del diritto di proprietà del singolo condomino;
che, viceversa, nella specie la delibera ha avuto ad oggetto il semplice diniego di approvazione della modifica del prospetto di una facciata condominiale
(bene pacificamente comune); che, oltre tutto, parte ricorrente non ha neppure chiarito per quale ragione la mancata approvazione del suo progetto si tradurrebbe nella concreta impossibilità di mutare la destinazione dell'immobile nel senso dalla stessa auspicato.
La domanda di che trattasi dovrà essere, pertanto, respinta siccome infondata.
La domanda di parte ricorrente tesa ad ottenere l'annullamento della delibera de qua è fondata e meritevole di accoglimento, per le ragioni di seguito esposte.
La sig.ra sostiene che la delibera sia viziata da eccesso di potere, per Pt_1 essersi l'assemblea limitata a negare l'approvazione della modifica richiesta, senza motivare in ordine alla decisione assunta e per mera “malevolenza” nei propri riguardi, di tal ché la decisione stessa risulterebbe assunta in modo arbitrario e illegittimo.
Sul tema, la giurisprudenza di merito è dell'avviso che – ferma la pacifica impugnabilità delle delibere a contenuto negativo - "se pure quindi le maggioranze sono state espresse in modo legittimo, le delibere assembleari che respingono una domanda del devono portare a debita conoscenza del singolo le ragioni CP_1 poste alla base di tale rigetto e ciò per impedire un uso arbitrario delle volontà dei condomini nei confronti di altri condomini" (v., da ultimo, Trib. Roma n. 9713/23).
Tornando al caso che ci occupa, l'assemblea del resistente in CP_1 data 18.05.2024 ha semplicemente deliberato di non approvare “…la modifica del
pagina 6 di 8 prospetto immobile sito nel condominio , come da richiesta pervenuta per conto CP_1 della condomina ”, senza addurre alcuna motivazione e senza Parte_1 neppure esprimersi in merito alla perizia e alla relazione tecnica illustrativa redatte dal geom. (v. all.ti nn. 4 e 5). Persona_1
Sotto tale profilo, la delibera risulta viziata e deve essere, pertanto, annullata, non essendo state portate a conoscenza del le ragioni del rigetto, il che CP_1 non consente di escludere l'uso arbitrario delle volontà assembleare, secondo quanto chiarito dalla giurisprudenza in precedenza richiamata.
Ciò non significa, ovviamente, che l'intervento richiesto debba intendersi assentito, ma semplicemente che dovrà essere adottata una nuova delibera sul punto che manifesti le ragioni dell'eventualmente reiterato dissenso all'esecuzione della modifica del della facciata, come richiesta da parte ricorrente
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto dell'assenza di istruttoria orale e di note conclusive.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta al n. R.G. 2528/2024, vertente tra le parti di cui in epigrafe, ogni ulteriore domanda, istanza o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
❖ annulla la delibera adottata in data 18.05.2024 dall'assemblea del sito in Terracina (LT), via Calabria n. 11, avente ad Controparte_1
oggetto “Acquisizione consenso dei condomini alla modifica del prospetto dello stabile in cui insiste l'immobile in proprietà a seguito di cambio di Pt_1
destinazione d'uso dei locali commerciali in uso abitazione”;
❖ condanna il resistente a rifondere a le spese di CP_1 Parte_1
lite, che liquida in complessivi €3.830,00, di cui €3.700,00 a titolo di compensi professionali ed €130,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie ex art. 2 D.M. n. 55/14 e oltre ad IVA e CPA come per legge.
Sentenza provvisoriamente esecutiva per legge.
pagina 7 di 8 Così deciso in Latina il 02.12.2025
IL GIUDICE
Dr. Gianluca Morabito
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