N. R.G. 5866/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fiorenzo Zazzeri ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5866/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio CP_1 Parte_1 Controparte_2 C.F._1 dell'avv. ZATI MASSIMO e dell'avv. ZATI SIMONA ( ) VIA S. REPARATA C.F._2 N. 40 50129 FIRENZE;
, elettivamente domiciliato in VIA S. REPARATA N. 40 50129 FIRENZEpresso il difensore avv. ZATI MASSIMO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BUONI Controparte_3 C.F._3 ALESSANDRO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. BUONI ALESSANDRO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BUONI Controparte_4 C.F._4 ALESSANDRO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. BUONI ALESSANDRO
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi .
pagina 1 di 4 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Parte
( intimava sfratto a e Parte_2 Controparte_3 Controparte_4 deducendo la morosità degli stessi per complessivi € 3.448,00 riguardo al pagamento di canone mensile di € 989,00 ed oneri condominiali relativi ad unità immobiliare facente parte di villa ottocentesca situata in Sesto Fiorentino, loc. Cercina, Via Dante da Castiglione n. 18, locata ai convenuti per uso abitativo.
I convenuti si opponevano alla convalida contestando la sussistenza della morosità, anche in ragione di pagamenti effettuati dopo la notifica dell'intimazione, e lamentando inadempienze contrattuali della locatrice.
Veniva quindi disposto il mutamento di rito.
Con la memoria integrativa RVC chiedeva la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento dei convenuti e chiedeva la loro condanna al pagamento della somma di € 3.749,38 per canoni ed oneri non pagati al 15.11.24 , dei canoni successivi fino al rilascio e di € 1.250,00 a titolo di risarcimento danni per omessa revisione della caldaia. Parte I convenuti con la memoria integrativa chiedevano che venisse dichiarato l'inadempimento di agli obblighi di manutenzione dell'immobile e che di conseguenza venisse rideterminato l'importo degli oneri condominiali dovuti.
La causa è stata decisa all'udienza del 15.5.25 come da dispositivo senza lo svolgimento di attività istruttoria.
Con l'atto di citazione dell'11.4.24 RVC ha dedotto la sussistenza di un credito complessivo verso i convenuti di € 3.448,00 ,di cui € 1.978,00 per canoni relativi al periodo febbraio-aprile 2024 -a fronte di un canone mensile di € 989,00 -e di € 1.470,00 per oneri condominiali-pattuiti nella misura forfettaria mensile di € 150,00- dal marzo 2023 all'aprile del 2024.
Opponendosi alla convalida i convenuti hanno esposto di aver pagato € 544,50 in data 11.4.24, importo non considerato nell'atto di intimazione, ed € 2.547,50 dopo la notifica dell'atto, per complessivi € 3.092,00.
Osserva il giudicante che già alla data dell'intimazione sussistevano i presupposti per la pronuncia di risoluzione del contratto in ragione del disposto dell'art. 5 L. n. 392/78, che stabilisce che nelle locazioni abitative il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c..Allo stesso modo la clausola 14 del contratto prevede la risoluzione espressa dello stesso ai sensi dell'art. 1456 c.c. nel caso di mancato puntuale pagamento del canone.
Si tenga presente che il contratto tra le parti prevedeva che il pagamento del canone fosse eseguito entro il giorno 20 del mese precedente .
Irrilevante riguardo alla risoluzione del contratto è il pagamento eseguito dai conduttori dopo la notifica, che ha impedito esclusivamente la convalida dello sfratto.
Solamente la procedura di sanatoria di cui all'art. 55 L. n. 392/78( che comporta anche il pagamento di interessi e spese processuali) , espressamente fatta salva dal disposto dell'art. 5 cit., avrebbe consentito ai convenuti di rendere l'inadempimento inefficace ai fini della risoluzione del contratto.
D'altronde anche dopo i pagamenti successivi alla notifica è persistita la morosità dei conduttori- obbligati in solido al pagamento del canone- , tant'è che non risulta contestato il prospetto dei Parte pagamenti inserito da nella memoria integrativa, che attesta una morosità di complessivi € 3.479,38 nel pagamento di canoni ed oneri accessori alla data del 15.11.24( parte attrice ha dato atto pagina 2 di 4 peraltro di ulteriori pagamenti in corso di causa per complessivi € 1.133,50).
Con le loro difese i convenuti hanno lamentato in primo luogo i disagi patiti in occasione dei lavori di ristrutturazione della villa che si sono svolti nel periodo 2020-2021 , in relazione ai quali è stato concordato il loro trasferimento in altra unità immobiliare e concordato il relativo canone che, secondo i convenuti, sarebbe stato eccessivo.
In effetti durante il rapporto tra le parti risultano essere intervenuti tre accordi per la riduzione temporanea del canone mensile, il 2.3.20 , il 20.7.20 ed il 6.1.21 ( doc. 4 , 6 e 9 att.); gli ultimi due proprio in ragione dei lavori di ristrutturazione della villa ed in relazione ai quali è stato concordato il trasferimento dei convenuti in altra unità immobiliare .
La questione è stata dunque regolata in via negoziale tra le parti: orbene nessuna specifica domanda risulta proposta riguardo a tali accordi. Parte I convenuti lamentano altresì inadempienze di riguardo alla manutenzione dell'immobile . Parte Ma in atti non risulta alcuna prova di richieste di intervento rivolte a ciò che rileva ai sensi dell'art. 1577 c.c..
Con riferimento agli oneri accessori deve essere tenuto presente che l'art. 4 del contratto distingue tra le spese condominiali, determinate forfettariamente in € 150,00 mensili e relative alla piscina, al giardino comune ed all'eventuale assistenza del custode nelle situazioni di emergenza e quelle relative alle diverse utenze, anch'esse pari ad € 150,00 mensili, e soggette queste ultime a conguaglio.
Le spese condominiali, per cui è causa, non sono quindi soggette a conguaglio e sono state determinate in via forfettaria.
RVC ha allegato prove documentali e svolto argomentazioni per provare la congruità dell'importo forfettario pattuito in relazione alle esigenze dei beni di uso comune.
I convenuti non hanno fornito la prova che l'importo forfettario così determinato non sia congruo ed hanno svolto deduzioni riguardo all'attività del custode, che sarebbe dedicata anche a beni di uso esclusivo della locatrice ( ad esempio raccolta delle olive).La clausola contrattuale non prevede però che il custode svolga la sua attività esclusivamente per i beni di uso comune.
Il deduce infine di non essere responsabile per l'addebito di omessa denuncia TARI negli anni CP_3 2019-2020 e per la quale è stato emesso nei suoi confronti avviso di accertamento( v. in atti).
Nessuna domanda specifica è stata proposta però al riguardo ed in ogni caso non risulta la prova di pagamenti indebiti fatti dal CP_3
Parte deduce l'inadempienza dei conduttori all'art. 4 comma 3 del contratto per non aver proceduto per cinque anni alla manutenzione annuale della caldaia: chiede quindi la condanna dei convenuti al pagamento in suo favore della somma di € 1.250,00.
La domanda non è fondata.
E' vero che l'art. 4 comma 3 del contratto prevede l'obbligo del conduttore di richiedere a sue spese la revisione annuale della caldaia e che qualora il conduttore non provveda l'intervento lo possa richiedere il locatore con diritto al rimborso della spesa, determinata in via forfettaria in € 250,00 per ogni revisione. Parte Senonché non risulta alcuna prova che nel periodo in oggetto abbia richiesto l'intervento di revisione della caldaia in luogo dei conduttori: nessun diritto di rimborso deve quindi essere riconosciuto.
Pertanto deve essere dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento convenuti, che di pagina 3 di 4 conseguenza devono essere condannati al rilascio dell'immobile.In base ai criteri di cui all'art. 56 L. n.392/78 data congrua per il rilascio è il 30.6.25.
I convenuti devono essere condannati in solido a pagare in favore della parte attrice la somma di € 3.749,38 per canoni ed oneri dovuti al 15.11.24 oltre ulteriori importi dovuti a titolo di indennità di occupazione fino al rilascio ed interessi dalle scadenze al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza riguardo alla risoluzione del contratto e in ragione del valore della causa, dell'opera svolta e dei parametri di cui al DM 55/14 vengono liquidate come in dispositivo e distratte in favore dei difensori di parte attrice ai sensi dell'art. 93 c.p.c.

PQM

Il Tribunale dichiara la risoluzione del contratto di locazione tra , Parte_2 locatrice, e e , conduttori, avente ad oggetto unità immobiliare sita Controparte_3 Controparte_4 in Sesto Fiorentino, Via Dante da Castiglione n. 18 int. 3 per inadempimento dei conduttori;
condanna e al rilascio dell'immobile suddetto;
fissa per il rilascio la data del Controparte_4 Controparte_3
30.6.25; condanna e a pagare in favore di Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 la somma di € 3.749,38 per canoni ed oneri dovuti al 15.11.24 ed ulteriori importi dovuti per indennità di occupazione fino al rilascio ed interessi dalle scadenze al saldo;
respinge la domanda riconvenzionale dei convenuti;
condanna i convenuti a pagare le spese di lite che, detratto l'importo già versato di € 543,50, liquida in € 413,40 per spese, € 6.000,00 per compenso oltre 15% spese generali ed accessori di legge e che distrae ai sensi dell'art. 93 c.p.c. in favore degli Avv.ti Massimo Zati e Simona Zati, difensori di parte attrice.
Firenze, 15 maggio 2025
Il Giudice
dott. Fiorenzo Zazzeri
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