TRIBUNALE di MESSINA
VERBALE di UDIENZA (art. 281 sexies c.p.c.)
Il giorno 10 del mese di Dicembre dell'anno 2025 all'udienza tenuta dal G.U. presso il Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, viene chiamata la causa civile iscritta al n. 2691/19 R.G..
È comparso, per l'attrice, l'avv. Domenico CAVALIERE il quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
È comparso, per la società convenuta, l'avv. Raffaele MACCARI il quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
IL G.U. dispone procedersi con la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c..
Le parti discutono oralmente la causa.
IL G.U. esaurita la discussione orale, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
1 TRIBUNALE di MESSINA
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE di MESSINA Prima sezione civile
Il giudice del Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, in funzione di giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2691 del Ruolo Generale Affari Contenziosi 2019
TRA
nata a [...] l'[...], c.f. , residente in Parte_1 C.F._1
Messina, Via Centonze, n. 36, elettivamente domiciliata in Messina, Viale Europa, is. 57, n.
49, presso lo studio dell'avv. Domenico CAVALIERE dal quale è rappresentata e difesa
ATTRICE
CONTRO
in persona del legale rappresentante pro tempore, p. i.v.a. con CP_1 P.IVA_1
sede in Messina, Via Bergamo, n. 47/A, elettivamente domiciliata in Messina, Viale San
Martino, n. 116, presso lo studio dell'avv. Raffaele MACCARI dal quale è rappresentata e difesa CONVENUTA avente per OGGETTO: risoluzione contrattuale per impossibilità sopravvenuta.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato in data 13 maggio 2019, ha Parte_1 convenuto in giudizio la esponendo che, con atto pubblico del 2 ottobre 1998, il CP_1
padre, avv. ZZ AN, aveva venduto alla società convenuta un terreno con annesso fabbricato su esso insistente, sito nel Comune di Messina, Contrada Gravitelli,
AL EL, identificato catastalmente al foglio 113, partt. 109 e 716, al prezzo di
£ 61.000.000, e che, in pari data, lei aveva stipulato con la medesima società un contratto 2 TRIBUNALE di MESSINA preliminare di compravendita con il quale aveva promesso di acquistare, e la società convenuta aveva promesso di vendere, al prezzo di £ 61.000.000, un appartamento ed un posto macchina facenti parte di un fabbricato da realizzare su diverse particelle tra le quali, appunto, quelle vendute dal padre, da consegnare entro il termine di mesi 36 dalla stipulazione.
Ha, poi, esposto che lo stesso giorno le tre parti dei due distinti contratti, e cioè della compravendita e del contratto preliminare di compravendita, con scrittura privata avevano precisato che il prezzo della compravendita stipulata tra ZZ AN e la CP_1
non era stato versato dalla società acquirente in quanto corrispondente al prezzo che
[...]
l'attrice, promissaria acquirente, avrebbe dovuto versare alla promittente alienante CP_1
quale controprestazione del trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile da
[...] costruire e oggetto del contratto preliminare.
Tuttavia, sebbene l'immobile da costruire dovesse essere consegnato entro 36 mesi dalla stipula del contratto preliminare, il Comune di Messina aveva revocato la concessione edilizia in virtù della quale la costruzione doveva essere eseguita e, nonostante la società convenuta avesse proposto ricorso al T.A.R. ed al C.G.A., il fabbricato non era stato realizzato.
L'attrice ha, quindi, sostenuto che la reale volontà delle parti, anche se manifestata attraverso la stipulazione di due contratti separati, fosse quella di realizzare un fine ulteriore che trascendeva gli effetti tipici degli stessi, consistente nella permuta del terreno oggetto della compravendita con l'immobile da costruire oggetto del contratto preliminare di compravendita, e che la volontà del padre, che le aveva destinato l'importo della vendita, era quella di stipulare un contratto a favore del terzo ex art. 1411 c.c.; ciò posto e considerato che, a seguito della revoca della concessione edilizia, per causa non imputabile alle parti la prestazione oggetto del preliminare di compravendita era divenuta impossibile, ha chiesto la risoluzione di entrambi i contratti per impossibilità sopravvenuta della prestazione ex artt. 1256 e 1463 c.c. e la restituzione del terreno oggetto del contratto di compravendita.
Inoltre, premesso che sul terreno oggetto della compravendita insisteva un fabbricato e che la società convenuta, ottenuta la disponibilità del bene prima ancora della 3 TRIBUNALE di MESSINA compravendita, lo aveva demolito, ha chiesto la condanna della società convenuta al risarcimento del danno pari al valore del bene demolito, oltre che del danno da mancato godimento dalla data del trasferimento del terreno fino alla restituzione dello stesso.
Con comparsa di risposta, depositata in data 9 settembre 2019, si è costituita in giudizio la la quale ha eccepito che tra gli atti in questione non sussisterebbe CP_1 alcun collegamento negoziale – e che, in ogni caso, lo scopo ulteriore, non sufficiente da solo a determinare un collegamento tra i negozi, consisterebbe non nella realizzazione di una permuta bensì di una donazione indiretta da ZZ AN in favore di
– e, dunque, non sussisterebbe alcun contratto a favore del terzo, Parte_1 mancandone gli elementi strutturali;
pertanto, l'attrice non sarebbe legittimata a invocare la risoluzione del contratto di compravendita del padre ed i conseguenti diritti restitutori e risarcitori.
Ha, poi, eccepito, limitatamente alla domanda di risoluzione per impossibilità sopravvenuta del contratto preliminare, che mancherebbe il requisito dell'oggettiva ed assoluta impossibilità della prestazione in quanto la perdita della idoneità edificatoria dell'area dove doveva essere realizzato il fabbricato, a seguito di accoglimento del ricorso proposto al e di instaurazione di un giudizio di ottemperanza, era venuta meno e che Pt_2
era in corso il ripristino dell'edificabilità dell'area dove deve essere realizzato l'immobile oggetto del contratto preliminare.
Quanto, infine, alla domanda di risarcimento del danno, dopo aver insistito sul difetto di legittimazione attiva dell'attrice, ha rilevato che al momento della compravendita e dell'immissione in possesso nel terreno coincidente con la part. 109 non esisteva alcun fabbricato ed erano presenti esclusivamente resti di un rudere già demolito in epoca precedente alla consegna, presumibilmente dalla e che, quindi, alcuna Parte_3
responsabilità poteva esserle imputata in conseguenza di fatti altrui.
Successivamente, con memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. depositata in data 2 ottobre 2020, ha rilevato che, con la delibera n. 164 del 28 agosto 2020 del Consiglio
Comunale del Comune di Messina, era stata adottata una variante parziale al Piano
Regolatore Generale del Comune di Messina mediante la quale il terreno oggetto di causa,
4 TRIBUNALE di MESSINA coincidente con le partt. 109 e 716, era stato ricompreso nella zona E2-Verde Ambientale ed era, quindi, divenuto definitivamente non edificabile.
La domanda di risoluzione, per impossibilità sopravvenuta, del contratto preliminare di compravendita è fondata e deve essere accolta;
le altre domande, invece, devono essere dichiarate inammissibili per difetto di legittimazione attiva.
Ai fini di un corretto inquadramento giuridico della vicenda risulta opportuno richiamare i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di collegamento negoziale secondo cui “Il collegamento negoziale, al fine di assumere rilievo sul piano causale, tanto da imporre la considerazione unitaria della fattispecie, esige non solo la presenza del requisito oggettivo costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale ed unitario, ma anche quella del requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere, insieme all'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici. (Fattispecie in tema di vendita di azioni ed impegno a sottoscrivere aumento di capitale con sovrapprezzo).” (v. massima Cass. Civ., Sez. 1, n. 14561/23).
Perché più negozi possano essere considerati collegati è, quindi, necessario non solo che esista un obiettivo nesso teleologico tra gli stessi, desumibile dalla ulteriore finalità pratica realizzata mediante l'operazione contrattuale complessivamente considerata, ma anche quello soggettivo consistente nella volontà concreta delle parti di realizzare, oltre agli effetti tipici delle singole fattispecie contrattuali considerate, proprio quella finalità pratica ulteriore.
Orbene, l'attrice ha sostenuto che il contratto di compravendita stipulato dal padre ed il contratto preliminare da lei stipulato, pur essendo atti distinti e separati, sarebbero collegati per realizzare un fine ulteriore che trascenderebbe gli effetti tipici di ciascuno degli stessi, assumendo una propria autonomia anche dal punto di vista causale consistente nella permuta tra il terreno oggetto della compravendita e l'immobile da costruire oggetto del contratto preliminare di compravendita, e che la correlata volontà di realizzarlo si
5 TRIBUNALE di MESSINA ricaverebbe, oltre che dal tenore e dalla consequenzialità degli atti stessi, proprio dalla scrittura privata sottoscritta nella medesima data.
Esaminato il contratto di compravendita prodotto in atti emerge che con tale atto
ZZ AN ha venduto alla società un appezzamento di terreno sito CP_1 nel Comune di Messina, Contrada Gravitelli, AL EL, identificato catastalmente al foglio 113, partt. 109 e 716, al prezzo di £ 61.000.000, e che all'art. 10 del medesimo contratto è stata espressamente ammessa la ricezione, da parte del venditore, di
“…somme che la parte acquirente dichiara di aver pagato prima d'ora agli odierni venditori che lo confermano e ne rilasciano ampia e liberatoria quietanza…”.
Esaminato il contratto preliminare prodotto in atti emerge che con tale atto – dopo aver premesso le parti che con un contratto di compravendita stipulato nella medesima data da diversi soggetti tra cui ZZ AN, proprietari di diverse particelle che avevano precedentemente presentato al Comune di Messina un progetto per la realizzazione di un fabbricato sulle stesse, avevano venduto alla le suddette particelle – la CP_1 si è obbligata a vendere e si è obbligata ad acquistare un CP_1 Parte_1
appartamento da realizzare, unitamente ad un posto auto da individuare, al prezzo di £
61.000.000, oltre i.v.a., dando atto “…che oggi stesso viene versato in unica soluzione dalla promissaria acquirente e mediante la sottoscrizione del presente il legale rappresentante della società venditrice rilascia ampia e liberatoria quietanza a saldo…”.
Infine, esaminata la predetta scrittura privata emerge che le parti dei due distinti contratti, e cioè ZZ AN, e la dopo aver Parte_1 CP_1 dato atto che, con compravendita stipulata nel medesimo giorno, ZZ AN aveva venduto alla un terreno e che, precedentemente, era stato presentato al CP_1
Comune di Messina un progetto per la realizzazione di un fabbricato sullo stesso, hanno riconosciuto che, sebbene il contratto di compravendita contenesse la quietanza di pagamento del prezzo di £ 61.000.000 in favore del venditore, “…in effetti tale prezzo non è stato versato in quanto con compromesso di pari data, in corso di registrazione, la GL avv. ha compromissato con la società “ un appartamento sito Parte_1 CP_1 nell'immobile da costruirsi…”.
6 TRIBUNALE di MESSINA Le parti, poi, hanno dato atto che “…la vendita in notar ed il compromesso Per_1
stipulato tra l'avv. e la soc. sono da considerarsi in realtà Parte_1 CP_1 permuta del terreno venduto con l'immobile compromesso e che i prezzi delle due cessioni sono da ritenersi perfettamente equivalenti...”.
Può, dunque, ritenersi che, così come affermato dall'attrice – e, in ogni caso, rilevabile d'ufficio dal Giudice in quanto “Il collegamento tra negozi, tutti già dedotti in giudizio, può essere individuato dal giudice di merito anche d'ufficio, rientrando nel suo potere di verifica e valutazione dei fatti costitutivi della pretesa attorea in base all'interpretazione degli atti negoziali sottoposti alla sua attenzione. Ne consegue che
l'esistenza del collegamento negoziale non è oggetto di eccezione in senso stretto, ma di mera difesa, deducibile dalla parte convenuta anche con l'atto di appello.” (v. massima
Cass. Civ. Sez. 1, n. 17899/2015) – i due contratti, sebbene autonomi e distinti sotto il profilo causale, risultano tra loro funzionalmente collegati dalla diversa finalità pratica voluta dalle parti e manifestata con la scrittura privata, ovvero quella di realizzare, almeno in apparenza, una permuta del terreno appartenente all'avv. AN ZZ con l'immobile da costruire in favore dell'avv. attraverso l'esplicito Parte_1 riconoscimento della simulazione della quietanza del prezzo della vendita e la, a questo punto, plausibile compensazione del prezzo, non corrisposto, della compravendita del terreno con quello, anch'esso probabilmente non corrisposto, del contratto preliminare di compravendita dell'immobile da costruire.
In effetti, la giurisprudenza di legittimità, nell'esaminare i diversi paradigmi contrattuali mediante i quali è possibile realizzare la finalità concreta di trasferire un terreno ottenendo in cambio un immobile da costruire ad opera del soggetto al quale il terreno è stato trasferito, ha precisato che “[…] nel caso in cui, un soggetto cede ad un altro un terreno con l'impegno di quest'ultimo di trasferire in proprietà ai cedenti talune costruzioni da realizzare, l'intento delle parti potrebbe essere soddisfatto a) combinando una vendita con un appalto, oppure facendo seguire ad una vendita la conclusione di un preliminare di vendita avente ad oggetto le unità immobiliari realizzande o b) un negozio atipico do ut facias che, sulla falsariga dell'appalto, sostituisce alla controprestazione tipica del pagamento del corrispettivo, a fronte del compimento dell'opera, il trasferimento di un 7 TRIBUNALE di MESSINA diritto su un bene (Cass. Civ., 5494/01), c) o una permuta di cosa futura. Tuttavia: si avrà appalto (e/o un negozio atipico do ut facias) se la prestazione dell'appaltatore consistente in un facere (si tratta di un'obbligazione primaria cui farebbe fronte o l'ulteriore prestazione consistente nel pagamento del corrispettivo da parte dell'appaltante o
(atipicamente) l'attribuzione traslativa del trasferimento del bene) assume, nell'assetto degli interessi, un rilievo primario. All'appalto risulterebbe funzionalmente collegata la vendita del terreno, il cui corrispettivo sarebbe eventualmente destinato ad essere compensato con quello posto a carico dell'appaltante nel contratto di appalto. Si avrà, invece, una permuta
(Cass. Civ. Sez. III, 306/79) di cosa presente contro cosa futura se l'intento dei contraenti, come nel caso in esame, si focalizza sul trasferimento della proprietà dei beni dedotti nel contratto, vale a dire sulle attribuzioni traslative reciproche, rimanendo la condotta intesa
a determinare la venuta ad esistenza del bene futuro confinata in un ambito del tutto secondario e strumentale (Cass. Civ. Sez. II, 5322/98; Cass. Civ. Sez. I, 5695/80) […]” (v.
Cass. Civ. Sez. 2, n. 11234/16).
Il caso in esame è evidentemente riconducibile alla seconda ipotesi di cui alla lett. a),
e cioè quella di una vendita a cui ha fatto seguito la stipulazione di un contratto preliminare, collegati tra loro dallo scopo di realizzare lo scambio di beni senza versamento di alcun prezzo.
Ciò affermato, non può condividersi quanto sostenuto dall'attrice la quale, ritenendo che il padre, destinandole l'importo della compravendita, abbia voluto stipulare un contratto in favore del terzo ed invocando, pertanto, l'applicazione dell'art. 1411 c.c. e ss., ha affermato di essere legittimata ad agire, in qualità di terza beneficiaria, oltre che per la risoluzione del contratto preliminare, anche per le domande afferenti al contratto di compravendita stipulato dal padre.
L'art. 1411 c.c. prevede che “È valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse.
Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente di volerne profittare.
8 TRIBUNALE di MESSINA In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti
o dalla natura del contratto”.
Come sopra evidenziato, ZZ AN ha stipulato un contratto con il quale ha trasferito la proprietà di un bene in cambio di un corrispettivo;
tuttavia, per essere qualificato come contratto a favore del terzo questo avrebbe dovuto Parte_1
contenere, necessariamente, l'espressa previsione che dalla vendita del bene un terzo, ovvero la GL , avrebbe acquisito il diritto di conseguirne il corrispettivo (cfr. Cass. Pt_1
Civ., sent. n. 10403/02).
Di tale clausola, tuttavia, nel contratto di vendita non vi è traccia, né si fa in alcun modo riferimento in questo alla complessiva operazione economica voluta dalle parti;
soltanto con la distinta scrittura privata le parti hanno dato atto che, sebbene il contratto di compravendita contenesse una quietanza di pagamento, in realtà il prezzo non era stato versato in quanto equivalente a quello dovuto dalla promissaria acquirente
[...]
in ragione del contratto preliminare di compravendita, anch'esso Pt_1
evidentemente non corrisposto.
In sostanza, quello stipulato da ZZ AN non può essere qualificato come contratto a favore di terzo non soltanto perché è assente l'esplicita previsione che il terzo, , avrebbe acquisito il diritto di conseguire il prezzo della vendita Parte_1 ma, prima ancora, perché le parti hanno ammesso, nella scrittura privata, che il prezzo della vendita non era stato corrisposto e che, tacitamente e plausibilmente, neppure quello del contratto preliminare dovesse essere corrisposto, così come avviene nella permuta in cui non vi è alcuna consegna di corrispettivo in denaro ma uno scambio di diritti su beni;
per manifestare la loro reale volontà le parti hanno utilizzato l'espressione “…le parti si danno reciproco atto che la vendita…ed il compromesso sono da considerarsi permuta…che i prezzi delle due cessioni sono da ritenersi perfettamente equivalenti.”.
Altra affermazione dell'attrice, altrettanto inidonea a dimostrare la sussistenza di un contratto a favore del terzo, è: “Infine, è da evidenziare che la legittimazione a agire della concludente si fonda sulla volontà manifestamente espressa dal padre, Avv. AN
Carrozza, il quale sia nel preliminare di vendita che nella scrittura collaterale, ha voluto 9 TRIBUNALE di MESSINA indicare la propria GL destinataria dell'importo della vendita del terreno e del contestuale acquisto dell'immobile, concludendo un contratto a favore di terzi regolato dall'art. 1411 c.c.” (v. pag. 7 dell'atto di citazione).
Questa affermazione merita due precisazioni: la prima è che, né nel contratto di vendita, né in alcun altro atto e quindi neppure nella scrittura privata, l'avv. AN
ZZ ha indicato la GL quale destinataria del corrispettivo della vendita;
nel Pt_1
rogito, infatti, ha affermato che il prezzo era già stato da lui ricevuto prima della sottoscrizione del contratto di vendita mentre, nella scrittura privata, l'avv. AN
ZZ ha riconosciuto che il prezzo della vendita non era stato versato.
Il secondo è che nel contratto preliminare, a differenza di quanto affermato dall'attrice, non vi è alcuna affermazione riconducibile all'avv. AN ZZ talché l'argomentazione dell'attrice per cui la volontà manifestamente espressa dal padre, avv. AN ZZ, sia nel preliminare di vendita che nella scrittura collaterale, di indicare la propria GL quale destinataria dell'importo della vendita del terreno e del contestuale acquisto dell'immobile non appare sostenibile in mancanza di riscontri documentali.
Neppure la scrittura privata può essere considerata un contratto a favore di terzo in quanto con questa scrittura le parti hanno semplicemente manifestato il loro reale scopo, ovvero quello di produrre, almeno in parte, gli effetti della permuta riconoscendo che nessun prezzo era stato corrisposto all'avv. AN ZZ dalla società convenuta, senza attribuire alcun diritto a alla percezione di questo prezzo e Parte_1 affermando la necessità per quest'ultima di procedere alla stipula dell'atto pubblico di trasferimento dell'immobile da costruire al fine di diventarne proprietaria.
In altri termini con il contratto a favore di terzo i diritti e gli obblighi contrattuali nascono dal contratto stesso che è e rimane unico mentre nella fattispecie in esame i diritti e gli obblighi delle parti originano dai singoli contratti collegati ai quali la scrittura privata accede come strumento di manifestazione del reale scopo perseguito dalle parti attraverso la simulazione della quietanza di pagamento del prezzo della compravendita, senza incidere sui diritti e obblighi contrattuali nascenti dai singoli contratti collegati.
10 TRIBUNALE di MESSINA La realtà è, appunto, questa, e cioè che le parti hanno preferito procedere alla stipula di due diversi negozi, come testualmente riconosciuto nella scrittura privata nel momento in cui hanno fatto riferimento a “due cessioni”, ciascuno foriero di distinti e autonomi obblighi e diritti – non sfugge, però, all'attenzione del Tribunale l'ulteriore previsione, contenuta nella scrittura privata, della futura stipula del rogito traslativo del diritto dell'immobile oggetto del preliminare che non appare neppure compatibile con la ricostruzione della vicenda in termini di permuta di cosa presente con cosa futura nella quale il trasferimento del diritto di proprietà sul bene futuro si realizza automaticamente al venir in essere della cosa da costruire senza necessità di ulteriori trasferimenti (v. Cass. Civ., ord. n. 13398/24) – collegandoli, per volontà esplicita, alla realizzazione di uno scopo ulteriore, ovvero produrre, almeno apparentemente, gli effetti di una permuta;
per ottenere lo scopo prefissato le parti hanno riconosciuto la simulazione della quietanza del prezzo della vendita che è stato, plausibilmente, compensato con il corrispettivo del contratto preliminare di vendita dovuto dall'attrice, anch'esso probabilmente mai versato.
Pertanto, sebbene astrattamente, in virtù del collegamento negoziale, eventuali questioni attinenti alla validità ed efficacia di un negozio potrebbero, per il principio simul stabunt simul cadent, riflettersi sull'altro negozio collegato, questo non incide sul piano della legittimazione ad agire in giudizio;
conseguentemente, esclusa la riconducibilità della compravendita stipulata da ZZ AN nello schema del contratto a favore del terzo, deve escludersi che sia legittimata ad agire per ottenere la Parte_1
risoluzione del suddetto contratto nonché per l'esercizio di ogni conseguente diritto restitutorio e/o risarcitorio.
Quanto alla domanda di risarcimento del danno, il difetto di legittimazione attiva deriva dalla circostanza, ammessa dall'attrice stessa, di non essere proprietaria del fabbricato asseritamente presente sul terreno oggetto della compravendita e demolito prima della stessa, in quanto appartenente al padre.
Al contrario, ritenuta la legittimazione ad agire dell'attrice per la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita da questa stipulato per sopravvenuta impossibilità definitiva della prestazione, la relativa domanda deve essere accolta.
11 TRIBUNALE di MESSINA Si osserva, preliminarmente, che l'attrice ha invocato la sussistenza della sopravvenuta impossibilità definitiva della prestazione per cause non imputabili alle parti fin dal momento dell'instaurazione del giudizio in quanto, a suo avviso, tale condizione sussisteva in ragione dell'intervenuta revoca in autotutela, da parte del Comune di Messina, della concessione edilizia.
Invero, l'impossibilità della prestazione è divenuta definitiva solo in corso di causa in quanto la convenuta con le memorie ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. CP_1 depositate in data 2 ottobre 2020, ha allegato e provato che, in ottemperanza delle sentenze n. 1332/2011 e n. 1217/2014 del T.A.R. Catania, con la delibera n. 164 del 28 agosto 2020, il Consiglio Comunale del Comune di Messina aveva adottato una variante parziale al Piano
Regolatore Generale del Comune di Messina in virtù della quale alcune delle particelle acquistate dalla e sulle quali si sarebbe dovuto realizzare un fabbricato – CP_1 ricomprendente l'appartamento ed il posto auto oggetto del contratto preliminare stipulato da – erano state riclassificate in zona E2-Verde Ambientale e erano Parte_1 divenute definitivamente inedificabili.
Pertanto, ritenuto che non risulta oggettivamente possibile la costruzione dell'immobile oggetto del contratto preliminare per cause non imputabili alla promissaria venditrice – in quanto sono stati esperiti dalla tutti i rimedi giurisdizionali CP_1 ammissibili sia avverso la revoca del provvedimento autorizzatorio ottenuto mediante silenzio-assenso, sia avverso la riclassificazione del terreno sul quale il fabbricato si sarebbe dovuto realizzare – e che, pertanto, dell'obbligo avente ad oggetto la prestazione dovuta dalla è divenuto definitivamente impossibile l'adempimento, la domanda di CP_1
accertamento della risoluzione, ex artt. 1256 e 1453 c.c., proposta da Parte_1 deve essere accolta;
conseguentemente, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 2 ottobre 1998 con la CP_1
CONDANNA ALLE SPESE.
Le spese del giudizio devono essere integralmente compensate in quanto, da un lato, le domande avanzate dall'attrice di risoluzione, restituzione e risarcimento relative al contratto di compravendita sono state dichiarate inammissibili e, dall'altro, la domanda di risoluzione del contratto preliminare è stata accolta in ragione di un fatto sopravvenuto in 12 TRIBUNALE di MESSINA corso di causa, che la società convenuta si era opposta alla declaratoria di risoluzione quando ancora non si era avverato il suo presupposto mentre non si è opposta quando il suo presupposto si è concretizzato nel corso del giudizio (v. note difensive della società convenuta del 10.10.2023).


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa promossa da nei confronti della Parte_1 CP_1
1) dichiara inammissibili, per difetto di legittimazione attiva, le domande proposte da nei confronti della aventi ad oggetto la risoluzione, per Parte_1 CP_1
impossibilità sopravvenuta, del contratto di compravendita stipulato in data 2 ottobre 1998 da ZZ AN e dalla di restituzione del terreno identificato CP_1 catastalmente al foglio 113, partt. 109 e 716, e di condanna della società convenuta al risarcimento del danno conseguente alla demolizione del fabbricato insistente sulla part. 716;
2) accoglie la domanda proposta da nei confronti della Parte_1 CP_1 avente ad oggetto la risoluzione, per impossibilità sopravvenuta della prestazione, del
[...]
contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 2 ottobre 1998;
3) per l'effetto, accerta e dichiara la sopravvenuta impossibilità definitiva della prestazione dovuta dalla per causa a lei non imputabile e dichiara risolto, ex CP_1
artt. 1256 e 1463 c.c., il contratto preliminare di compravendita stipulato in data 2 ottobre
1998;
4) compensa integralmente le spese del giudizio.
Manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in Messina, li 10.12.2025.
Il Giudice
(dott. Francesco CATANESE)
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