REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Firenze, terza sezione civile, in persona del dott. Carlo
Carvisiglia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2613 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2024, vertente:
TRA
rappresentato e difeso dall'Avv. Metello Favi, come Parte_1
da mandato in atti;

Parte attrice
E
in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Giovanni Bardazzi e dall'Avv. Maurizio Daneri, come da mandato in atti;

Parte convenuta
All'esito della discussione ex art. 281 sexies c.p.c. del 29-10-2025 le parti hanno precisato le seguenti:
CONCLUSIONI
Per parte attrice, “come da memoria ex art.171 ter n.1 cpc.; in via istruttoria come da memoria ex art. 171 ter n.3 cpc”;
Per parte convenuta, “in via istruttoria per l'ammissione di tutte le istanze articolate nella memoria ex art.171 ter n.2 cpc. Reitera altresì l'istanza di ammissione della perizia avanzata Per_1
all'udienza del 17 settembre 2025. Si oppone alle istanze istruttorie avversarie articolate nella memoria ex art. 171 ter n.3 cpc. di parte
1 attrice in quanto inammissibili. Nel merito conclude come da comparsa di costituzione e risposta”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Dato atto dell'esito negativo del tentativo di mediazione (cfr. docc.
8 e 9 fascicolo di parte attrice), il sig. ha convenuto Parte_1
in giudizio, dinanzi al Tribunale di Firenze, la società Controparte_1
chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia
[...]
l'ill.mo Tribunale adito ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta: In via preliminare nel merito Accertata la decadenza e prescrizione della dalla denuncia Controparte_1
dei vizi dell'immobile per le causali di cui in narrativa, per l'effetto condannare la al pagamento della somma di Controparte_1
euro 50.000,00 in favore del signor o della diversa, Parte_1
maggiore o minore somma, che sarà ritenuta di giustizia, anche in via equitativa. Nel merito Nella denegata e non creduta ipotesi in cui non venga dichiarata la decadenza e/o prescrizione in capo alla
circa i vizi dalla medesima denunciati, accertare Controparte_1
l'insussistenza degli stessi e per l'effetto condannare la CP_1
al pagamento della somma di euro 50.000,00 in favore del
[...]
signor o della diversa, maggiore o minore somma, Parte_1
che sarà ritenuta di giustizia. In ogni caso con vittoria di spese e competenze della lite da distrarre in favore del procuratore antistatario”.
L'attore, in particolare, ha dedotto:
- di aver concluso con la convenuta, in data 23-8-2021, un contratto preliminare di compravendita, inerente all'immobile adibito ad albergo sito in Viareggio, Via Roma 17 e 25 identificato
2 catastalmente al foglio 8 Particella 99, graffata alle particelle 100 e
154 (cfr. doc. 1 fascicolo di parte attrice);
- di aver stipulato il definitivo di compravendita in data 31-3-2022
(cfr. doc. 2 fascicolo di parte attrice);
- di aver redatto, sempre in data 31-3-2022, una scrittura privata attestante il deposito fiduciario di euro 50.000,00, costituente parte del prezzo di vendita, correlati alla realizzazione di lavori di adeguamento dell'immobile da parte della venditrice (cfr. doc. 3 fascicolo di parte attrice);
- di aver completato i lavori di adeguamento previsti (al netto delle chiamate dei bagni, dell'impianto telefonico di una camera e del rimborso dell'importo indicato nel preventivo della ditta in Pt_2
data 12-9-2023 (cfr. doc. 4 fascicolo di parte attrice);
- di aver ricevuto, solo in data 21/23-9-2022, lettera di contestazione dalla convenuta in ordine a vizi rinvenibili nell'immobile compravenduto (cfr. doc. 5 fascicolo di parte attrice);
- di aver messo in mora la convenuta (cfr. doc. 6 fascicolo di parte attrice);
- di aver preso atto del rigetto del ricorso per ATP avanzato dall'odierna convenuta (cfr. 10 fascicolo di parte attrice).
Il sig. rilevato l'adempimento delle obbligazioni contrattuali Pt_1
accessorie da parte del venditore ed evidenziata la decadenza dell'acquirente dalla denuncia dei vizi dell'immobile, ha, quindi, richiesto il pagamento di euro 50.000,00 quale saldo della vendita conclusa con la convenuta.
Si è costituita, a mezzo di comparsa di costituzione e risposta,
in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, la quale ha dedotto:

3 - la responsabilità del venditore per aliud pro alio o, in subordine, a norma degli artt. 1497 c.c. o 1490 ss. c.c., per le carenze dell'impianto elettrico dell'immobile compravenduto;

- la mancata decadenza, posta la configurazione di un'ipotesi di aliud pro alio e, in ogni caso, stante la mancata conoscenza/conoscibilità dei vizi, a fronte delle rassicurazioni del sig. sull'agibilità dell'immobile, sulla rispondenza alla Pt_1
normativa e sulla conformità dell'impianto elettrico e dell'impianto di riscaldamento/raffreddamento;
- l'esistenza di danni per euro 90.000,00, di cui euro 40.000 solo per le difformità nell'impianto elettrico;

- la nullità del negozio di consegna dell'assegno dato in garanzia e, in ogni caso, l'operatività del disposto di cui all'art. 1460 c.c.
Parte convenuta ha, quindi, rassegnato le seguenti conclusioni: “In tesi: respingere le domande e le eccezioni attoree accertando, anche in applicazione del disposto dell'art. 1460 c.c., che la società convenuta nulla deve all'attore per i motivi meglio dedotti nella parte motiva della comparsa. In via riconvenzionale: accertare i difetti e le difformità dell'immobile meglio descritti in premessa e: In tesi, accertata, nella fattispecie de qua, la sussistenza dell'aliud pro alio
(in quanto il bene è assolutamente difforme da quello promesso o comunque assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente), condannare
l'attore al pagamento in favore della società convenuta dell'importo di € 90.000,00 a titolo di risarcimento danni, oltre interessi legali nella misura di cui all'art. 1284, IV comma, c.c., nonché la rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo effettivo, salva la somma maggiore o minore che sarà ritenuta dovuta o di giustizia. In
4 ipotesi, in applicazione dell'art. 1497 c.c., condannare parte attrice al pagamento in favore della società convenuta dell'importo di €
90.000,00 a titolo di risarcimento danni, oltre interessi legali nella misura di cui all'art. 1284 IV comma c.c. e rivalutazione monetaria, dalla domanda al saldo effettivo, salvo il maggiore o minore importo che sarà ritenuto accertato o di giustizia. Ancora in ipotesi più gradata: in applicazione dell'art. 1490 c.c. disporre la riduzione del prezzo di vendita e pertanto condannare l'attore al pagamento in favore della società convenuta dell'importo di € 90.000,00, oltre interessi legali nella misura di art. 1284 IV comma c.c., dalla domanda al saldo effettivo o, in ulteriore alternativa condannare parte attrice al pagamento in favore della società convenuta dell'importo di € 90.000,00 a titolo di risarcimento danni, oltre interessi legali nella misura di cui all'art. 1284 IV comma c.c. e rivalutazione monetaria, dalla domanda al saldo effettivo, salvo il maggiore o minore importo che sarà ritenuto accertato o di giustizia.
In denegata ipotesi: compensare integralmente le somme eventualmente riconosciute in favore di parte attrice con quelle accertate in favore di parte convenuta a titolo di riduzione del prezzo, condannando parte attrice al pagamento del residuo a saldo, il tutto, oltre interessi legali nella misura di cui all'art. 1284 IV comma c.c. e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo effettivo. In ogni caso: previo accertamento della nullità del relativo contratto di deposito e/o garanzia stipulato fra le parti, disporre che
l'assegno bancario di € 50.000,00 lasciato in deposito fiduciario presso lo studio del Notaio (come meglio descritto in Per_2
narrativa) venga restituito alla traente odierna Controparte_1
convenuta. Con vittoria integrale di spese e competenze di lite”.
5 La causa è stata istruita esclusivamente in via documentale ed è stata discussa a norma dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 29-
10-2025.

2. In via preliminare, devono essere rigettate le istanze istruttorie reiterate in sede di precisazione delle conclusioni.
A tal proposito, risulta necessario e sufficiente richiamare l'ordinanza istruttoria resa da in data 22-10-2025, con la quale quale si è ritenuto di non ammettere la prova orale richiesta da parte convenuta, trattandosi di capitoli formulati in modo generico, od inerenti a circostanze documentate, od irrilevanti;
di non accogliere l'istanza di ordine di esibizione, in quanto generica ed esplorativa;
di non ammettere la CTU in quanto superflua.
Del pari, deve essere rigettata l'istanza di parte convenuta di ammissione della perizia avanzata all'udienza del 17-9- Per_1
2025, considerato che trattasi di istanza avanzata oltre il termine delle preclusioni istruttorie.

3. Tanto premesso, la domanda avanzata dal sig. merita di Pt_1
essere accolta per le ragioni e nei limiti di seguito esposti.
In via preliminare, va ravvisata la decadenza della convenuta dalla garanzia ex artt. 1490 c.c. e 1497 c.c. da Controparte_1
questa invocata.
A quest'ultimo riguardo, non può innanzitutto ritenersi integrata un'ipotesi di aliud pro alio per le difformità dell'impianto elettrico e per l'erronea asseverazione di ricettività delle camere dell'immobile
(cfr. comparsa di costituzione e risposta, p. 9).
In proposito, mette conto ricordare che sussiste consegna di aliud pro alio qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e
6 destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita (cfr. Cassazione civile sez. II, 27/02/2025, n.5199).
La vendita di aliud pro alio, la quale dà luogo ad un'ordinaria azione di risoluzione contrattuale, svincolata dai termini e dalle condizioni di cui all'art. 1495 c.c., presuppone, infatti, che la causa concreta che aveva giustificato l'atto traslativo non sia realizzabile in modo irrimediabile (cfr. Cassazione civile sez. II, 27/02/2025, n.5199, cit.).
Ebbene, nella fattispecie in esame non si può ritenere configurata né l'assoluta inidoneità funzionale dell'immobile compravenduto allo scopo economico-sociale per esso prefigurato, posto il regolare espletamento dell'attività alberghiera per circa un biennio successivo all'acquisto (cfr. doc. 18 fascicolo di parte convenuta), né
l'assoluta irrimediabilità dei vizi allegati, stante l'individuazione dei lavori asseritamente necessari (per euro 90.000,00) per ovviare agli stessi.
Del resto, un'assoluta inidoneità del bene compravenduto non può essere rinvenuta neppure sotto il profilo dell'agibilità dell'albergo
(cfr. comparsa di costituzione e risposta, p. 5: “dopo l'acquisto dell'immobile e la consegna dello stesso, la società acquirente ebbe ad accertare che l'agibilità certificata non era rispondente alla tipologia dell'immobile – era stata, infatti, dichiarata un'agibilità valevole per un immobile con posti letto inferiori a venticinque, quando l'immobile aveva un numero di posti letto superiore, pari a
47 (37+10, come da dichiarazione resa al SUAP Comune di
Viareggio dall'allora gestore dell'azienda (doc. 21)”; cfr. relazione dell'Ing. Arch. doc. 7 fascicolo di parte Persona_3
7 convenuta), a fronte della piena conformità dell'immobile ai 20 posti letto indicati nell'atto di compravendita (cfr. doc. 2 fascicolo di parte attrice), come attestato dalla relazione del Geom. (cfr. doc. Per_4

2.5 fascicolo di parte attrice, in cui si certifica la sanatoria dell'immobile avvenuta in data 2-2-2022, quindi ben successiva alla comunicazione delle caratteristiche della struttura allegata da parte convenuta sub doc. 21, datata 19-9-2014).
Esclusa, quindi, l'integrazione di un'ipotesi di aliud pro alio, mette conto rilevare la tardività della contestazione dei vizi da parte della rispetto al termine di otto giorni prescritto a Controparte_1
livello legislativo (art. 1495 c.c.) tanto per la denuncia dei vizi della cosa venduta di cui all'art. 1490 c.c. quanto per la denuncia della mancanza di qualità di cui all'art. 1497 c.c. (per la riferibilità del termine decadenziale anche all'azione risarcitoria di cui all'art. 1497
c.c., cfr. Cassazione civile sez. II, 03/08/2001, n.10728).
Sul punto, va osservato come l'odierna convenuta, pur a fronte della conoscenza dei vizi dell'immobile quantomeno a partire dal 31-8-
2022 (data dell'accertamento tecnico effettuato dal perito cfr. Tes_1
doc. 8 fascicolo di parte convenuta;
ma per la conoscibilità anche antecedente, cfr. doc. 14 fascicolo di parte attrice), abbia denunciato i vizi dell'immobile soltanto in data 21-9-2022 (cfr. doc. 5 fascicolo di parte attrice), e, quindi, successivamente al termine decadenziale imposto dall'art. 1495 c.c.
Sussiste, pertanto, la decadenza dalle garanzie ex artt. 1490 ss. c.c.
e 1497 c.c., tenuto conto altresì dell'inidoneità dell'asserito invio della perizia redatta P.I. in data 2-9-2022 (cfr. doc. 19 fascicolo Tes_1
di parte convenuta) a mettere sull'avviso il venditore a norma dell'art. 1495 c.c., in assenza di alcuna denunzia in tal senso ed in
8 considerazione della riferibilità della stessa relazione alla conformità impiantistica alla normativa pro tempore vigente al momento del rilascio della dichiarazione (e non alla normativa vigente al momento in cui l'impianto era stato posto in essere, secondo quanto invece prescritto dal Dec. N.37/2008).
Né, ad esclusione della decadenza della convenuta, può venire in rilievo l'asserito rilascio di rassicurazioni della venditrice in ordine alla conformità dell'impiantistica, sulla scorta delle dichiarazioni dei professionisti Ing. (cfr. doc. 2 fascicolo di parte Persona_5
convenuta) e della (cfr. Controparte_2
doc. 3 fascicolo di parte convenuta) (cfr. comparsa di costituzione e risposta, p. 10: “Bisogna ribadire altresì che, prima della stipula del rogito di trasferimento, l'Ing. unitamente alla Persona_5 [...]
avevano dichiarato la Controparte_2
conformità dell'impianto elettrico dell'albergo alla regola d'arte”).
A quest'ultimo proposito, invero, mette conto evidenziare che in sede di stipula del contratto di compravendita (art.4) il sig. Pt_1
in qualità di venditore, si è limitato a garantire la perfetta
[...]
efficienza e il regolare funzionamento di tutti gli impianti nonché la loro conformità alle normative in materia di sicurezza vigenti in cui gli stessi sono stati realizzati (cfr. doc. 2 fascicolo di parte attrice), senza, tuttavia, alcun riferimento alla situazione degli impianti al momento della vendita.
Pertanto, tenuto altresì conto dell'immediata messa a disposizione dell'immobile in favore dell'acquirente (cfr. art. 5 contratto di compravendita, doc. 2 fascicolo di parte attrice), non si può ritenere che l'attore abbia in qualche misura occultato i vizi contestati giudizialmente.
9 Dalla rilevata decadenza discende, in primo luogo, il necessario rigetto delle domande riconvenzionali avanzate dalla convenuta finalizzate all'accertamento dei vizi e al risarcimento del relativo danno per euro 90.000,00 o alla riduzione del prezzo.
Analogamente, la rilevata decadenza depone per l'infondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata da parte della convenuta a norma dell'art. 1460 c.c. (cfr. comparsa di costituzione e risposta,
p. 13), con conseguente piena esigibilità del credito azionato giudizialmente da parte attrice.
Quest'ultimo, tuttavia, deve essere quantificato, in questa sede, in euro 44.000,00, avuto riguardo alla necessità di scomputare dall'importo di euro 50.000,00, originariamente pattuito quale residuo del prezzo di vendita subordinato alla realizzazione delle opere di adeguamento concordate, la somma di euro 6.000,00 corrispondente alle opere di adeguamento rimaste ineseguite da parte dell'attore (chiamate dei bagni, impianto telefonico di una camera e rimborso dell'importo indicato nel preventivo della ditta
Marcucci, cfr. doc. 4 fascicolo di parte attrice), ammontare individuato nell'atto introduttivo (cfr. atto di citazione, p. 6) e non espressamente contestato dalla convenuta.
In definitiva, a titolo di residuo del prezzo della vendita, CP_1
deve essere condannata al pagamento di euro 44.000,00
[...]
(50.000 – 6.000,00), oltre interessi al tasso di legge a partire dalla notifica della domanda giudiziale (1-3-2024), in favore del sig.
Parte_1

4. Infine, merita di essere accolta la domanda di nullità del patto di garanzia correlato alla consegna dell'assegno di euro 50.000,00 in deposito fiduciario al Notaio Dott. finalizzato a garantire Per_2
10 l'obbligo assunto da parte venditrice di effettuare i lavori di adeguamento dell'immobile compravenduto (cfr. doc. 3 fascicolo di parte attrice;
cfr. comparsa di costituzione e risposta, p. 12: “E' pacifico che l'esecuzione di talune opere a spese di parte venditrice sia stato garantito dal deposito fiduciario formalizzato presso lo studio del notaio rogante, mediante consegna di un assegno bancario emesso dalla parte acquirente in favore della venditrice, costituente il saldo prezzo della compravendita. Ebbene, preliminarmente va affermato che la consegna di un assegno a garanzia, sebbene rappresenti una prassi in uso negli scambi commerciali, tuttavia non è legittima, in quanto l'assegno può e deve assolvere alla propria e unica funzione di mezzo di pagamento, non potendo avere alcuna funzione di garanzia. Laddove le parti lo utilizzino per tale impropria funzione il relativo negozio è affetto da nullità assoluta”).
Al riguardo, è costante l'orientamento della giurisprudenza di legittimità alla stregua del quale l'emissione di un assegno in bianco o postdatato, cui di regola si fa ricorso per realizzare il fine di garanzia - nel senso che esso è consegnato a garanzia di un debito e deve essere restituito al debitore qualora questi adempia regolarmente alla scadenza della propria obbligazione, rimanendo nel frattempo nelle mani del creditore come titolo esecutivo da far valere in caso di inadempimento -, è contrario alle norme imperative contenute negli artt. 1 e 2 del r.d. n. 1736 del 1933 e dà luogo ad un giudizio negativo sulla meritevolezza degli interessi perseguiti dalle parti, alla luce del criterio della conformità a norme imperative, all'ordine pubblico ed al buon costume, enunciato dall'art. 1343 c.c., sicché, non viola il principio dell'autonomia contrattuale sancito
11 dall'art. 1322 c.c. il giudice che, in relazione a tale assegno, dichiari nullo il patto di garanzia e sussistente la promessa di pagamento di cui all'art. 1988 c.c. (cfr. Cassazione civile sez. I, 24/05/2016,
n.10710).
In ragione di ciò, si deve addivenire alla declaratoria di nullità del patto di garanzia correlato all'assegno di euro 50.000,00 consegnato in deposito fiduciario presso lo studio del Notaio
[...]
(cfr. doc. 3 fascicolo di parte attrice). Per_2
Non può, tuttavia, essere pronunciata la condanna alla restituzione dell'assegno bancario di € 50.000,00 lasciato in deposito fiduciario presso lo studio del Notaio non essendo quest'ultimo Per_2
parte del giudizio.

5. Vanno poste a carico della convenuta, in considerazione della soccombenza prevalente di quest'ultima, le spese di lite, liquidate come in dispositivo, avuto riguardo ai parametri medi di cui al DM
55/2014, con applicazione degli importi minimi per la fase di trattazione - istruttoria e per la fase decisoria, stante il mancato svolgimento di attività istruttoria e l'assenza di scambio di memorie conclusionali in ragione della discussione orale.

PQM


Il Tribunale di Firenze, decidendo in via definitiva, respinta ogni altra domanda, istanza ed eccezione,

1. condanna in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, al pagamento di euro 44.000,00, oltre interessi al tasso di legge a partire dall'1-3-2024, in favore del sig.
Parte_1
12 2. dichiara la nullità del patto di garanzia correlato alla consegna dell'assegno di euro 50.000,00 in deposito fiduciario presso lo studio del Notaio Per_2

3. rigetta ogni ulteriore domanda riconvenzionale avanzata da parte convenuta;

4. condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite, liquidate in euro 5.261,00 per compensi, euro
545,00 per spese, oltre rimborso spese al 15%, Iva e CPA, come per legge;

5. dispone la distrazione delle spese, come liquidate al punto che precede, in favore dell'Avv. Metello Favi, il quale si è dichiarato antistatario.
Firenze, 28 novembre 2025
Il Giudice
Dr. Carlo Carvisiglia
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