N. R.G. 1848/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI
II sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Stefania Deiana, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1848/2022 promossa da:
titolare dell'omonima impresa agricola (C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. SALVATORE PINNA
ATTORE contro col patrocinio degli avv.ti VANNI MARIA OGGIANO e DAVIDE OGGIANO CP_1
CONVENUTO
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti Controparte_2 C.F._2
ROBERTO COCCIU e MARIA DOMENICA MAMIA
TERZO CHIAMATO
Oggetto: vendita di cose immobili – retratto agrario
CONCLUSIONI
PER PARTE ATTRICE: “Chiede, al giudice adito nel merito - di esercitare il retratto del terreno in questione avendone il possesso oltre due anni e avendo tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla suddetta legge, ivi compreso quello relativo al possesso di una adeguata forza lavoro in grado di coltivare non solo la superficie oggetto della domanda di prelazione, ma l'intera superficie risultante dalla sommatoria del fondo posseduto e di quello ritrattato. Condannare i convenuti al pagamento delle spese di lite e quelle temerarie ed onorari di causa oltre IVA E CPA”
PER IL CONVENUTO SINI: “- In via pregiudiziale: 1) – previa dichiarazione di nullità della procura ad litem apposta in calce all'atto di citazione, da dichiararsi ugualmente nullo e, previo annullamento di tutti gli atti processuali posti in essere nel presente procedimento, ivi compreso l'accordo d'intesa, e quindi la nuova procura ad litem, così come da ultimo versati in atti da controparte, revocarsi la contumacia dell'odierno convenuto, con sua remissione in termini, con riferimento a quanto previsto dall'art. 167 c.p.c., con contestuale revoca di tutte le ordinanze in forza delle quali è stata rigettata la richiesta remissione in termini, da parte di;
2) – dichiararsi carenza di legittimazione CP_1 attiva dell'odierno attore, con riferimento a quanto richiesto nel presente giudizio e comunque dichiararsi inammissibile e/o improcedibile quanto richiesto dall'odierno attore giusta quanto disposto dall'art. 8, co. 8 L. n. 590/1965; 3) – dichiararsi la nullità e/o l'inesistenza giuridica della dichiarazione, prodotta dall'odierno attore come Doc. 4, dichiarandosi inoltre nullo il mandato al riguardo conferito, pagina 1 di 5 per carenza di forma;
4) – dichiararsi comunque l'odierno attore (se legittimato) decaduto da ogni diritto rivendicato e dichiararsi comunque inammissibile o rigettarsi le domande formulate dall'odierno attore stante la destinazione urbanistica del terreno in oggetto alla data della sottoscrizione dell'atto a rogito Notaio in data 22 dicembre 2020; destinazione urbanistica diversa comunque Persona_1 da quella agricola secondo il piano regolatore vigente. - Nel merito: - previa declaratoria che Parte_1
per effetto dell'accordo di mediazione sottoscritto nanti l'Organismo di Mediazione della
[...]
C.C.I.A.A. di Sassari in data 11 marzo 2022, ha rinunciato anche nei confronti dell'odierno convenuto, quale terzo proprietario, ad ogni diritto di prelazione vantato ma anche a qualsiasi altra richiesta riguardante il terreno per cui oggi è causa, rigettarsi quanto richiesto da nei confronti Parte_1 dell'odierno convenuto e, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande CP_1 formulate da nei confronti dell'odierno convenuto, condannarsi Parte_1 Controparte_2
, quale dante causa di , a risarcire a quest'ultimo tutti i danni patiti e patendi e
[...] CP_1 comunque derivanti dal su riferito inadempimento contrattuale, danni da quantificarsi in corso di causa;
il tutto con gli interessi dal dì del dovuto al saldo e con rivalutazione monetaria. Comunque, ed in ogni caso, con vittoria di spese e competenze di Avvocati e con richiesta di condanna dell'odierno attore ai sensi e per gli effetti dell'art. 96, co. 1 c.p.c.” PER IL CHIAMATO DEPERU: “In via Preliminare - Dichiarare l'improcedibilità della domanda attorea, poiché cessata la materia del contendere, a seguito di verbale positivo per raggiungimento dell'accordo in sede di mediazione, datato 11.03.22 ( doc. 2 in atti ); Nel merito A) Respingere tutte le richieste di parte attrice perché illegittime e infondate, per tutti i motivi su esposti e per l'effetto; Dichiararsi valido a tutti gli effetti di legge l'atto pubblico di compravendita, stipulato tra il Sig.
[...]
e il Sig. in riferimento al terreno ubicato nel Comune di Castelsardo CP_2 CP_1 censito al Foglio 3 mapp. 87, per tutti i motivi su esposti;
B) Condannare parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria”, in riferimento a quanto riportato in atti in merito alla definizione della vertenza in mediazione con verbale di conciliazione positivo (doc. 2 in atti) da liquidarsi d'ufficio in via equitativa. C) Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con citazione notificata il 2 giugno 2022 , titolare dell'omonima impresa agricola, Parte_1 conveniva innanzi alla sezione agraria di questo tribunale assumendo di aver diritto, CP_1 quale coltivatore diretto e allevatore, di subentrare nell'acquisto del terreno sito in comune di CP_ Castelsardo, località “Prima Guardia”, distinto in catasto al mappale 87 del foglio 3, già venduto al da in violazione del diritto di prelazione dell'attore. Controparte_2
Esponeva al riguardo che il RU, con atto pubblico del 18 novembre 2020, aveva alienato una pluralità di terreni, di cui il solo mappale 313 ricadente in zona agricola. Aggiungeva che detti terreni erano stati già promessi in vendita con una scrittura privata del 9 ottobre 2015 dallo stesso al CP_2 padre di esso esponente, , che aveva anche ricevuto in comodato gratuito e senza SO determinazione di un termine il fondo distinto al mappale 87, con l'obbligo per il comodatario di lasciarlo libero “in qualsiasi momento”. Solo dopo diversi anni il aveva scoperto che SO quest'ultimo terreno era occupato dal che gli aveva impedito di condurvi il bestiame al CP_1 pascolo affermando di esserne esclusivo proprietario. Convocato in mediazione il RU CP_2
, per aver questi violato il diritto di prelazione dei , le parti erano pervenute ad una
[...] Parte_1 conciliazione e il venditore aveva riconosciuto loro una somma a titolo di ristoro del danno cagionato. pagina 2 di 5 Aggiungeva l'attore di aver rappresentato al , con raccomandata del 25 gennaio 2022, la CP_1 propria volontà di esercitare il riscatto del terreno, ma senza alcun riscontro alla missiva, non essendo nemmeno comparso l'acquirente all'incontro fissato in sede di mediazione, successivamente promossa dallo stesso allo scopo di pervenire ad una soluzione conciliativa. Parte_1
Tanto premesso, il assumeva di aver visto ingiustamente sacrificato il suo diritto di Parte_1 CP_ prelazione, riconosciuto dall'art. 8, L. 590/1965, sul terreno alienato al e chiedeva dichiararsi inefficace la vendita in favore del convenuto, concludendo come riportato in epigrafe.
Rimessa la causa alla sezione civile ordinaria, alla prima udienza era disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti del venditore . Controparte_2
Si costituiva tardivamente il convenuto e contestava la domanda, eccependo CP_1 pregiudizialmente il difetto di procura alle liti in capo al difensore dell'attore che, quale avvocato stabilito, avrebbe dovuto agire d'intesa con un professionista abilitato alla professione in possesso del titolo di avvocato.
Nel merito, contestava che il fosse legittimato ad esercitare il riscatto, non potendo essergli Parte_1 riconosciuta alcuna prelazione già sulla base di quanto esposto nella citazione introduttiva, negando efficacia alla dichiarazione sottoscritta dall'avvocato stabilito in difetto di alcuna valida procura, non allegata e soggetta alla necessaria forma scritta ad substantiam.
Eccepiva, ancora, la decadenza dal diritto, rammentando come la compravendita in favore dell'esponente fosse stata trascritta il 30 dicembre 2020, mentre l'atto, di natura recettizia, con cui l'avv. stabilito Salvatore Pinna, per mandato asseritamente conferitogli da , odierno Parte_1 attore e (estraneo al presente giudizio) aveva dichiarato di esercitare, nei confronti di SO
, il riscatto del terreno era stato spedito con raccomandata solo il 25 gennaio 2022, CP_1 consegnata il 26 gennaio 2022, quindi ben oltre l'anno dall'avvenuta trascrizione dell'atto pubblico, termine perentorio imposto dal quinto comma dell'art. 8, L. n. 590/65.
Contestava, inoltre, che il terreno alienatogli avesse destinazione agricola ed infine richiamava l'accordo concluso dai in sede di mediazione, con cui essi avevano rinunciato a qualsiasi Parte_1 ulteriore richiesta, anche verso terzi proprietari, inerente alla prelazione vantata sul medesimo terreno oggetto della domanda. Accordo di cui dichiarava volersi avvalere.
Concludeva per il rigetto della domanda, come sopra trascritto.
Si costituiva anche il terzo chiamato e, richiamato l'accordo conciliativo Controparte_2 concluso in esito alla mediazione instaurata in relazione al medesimo rapporto, ribadiva come l'attore avesse assunto l'impegno di desistere da qualsiasi richiesta inerente alla prelazione anche nei confronti dei terzi proprietari, con conseguente improcedibilità della domanda proposta dal . Parte_2
Nel merito, contestava che alcun rapporto agrario fosse in corso fra le parti con riferimento al mappale
87 del foglio 3, oggetto della domanda, concesso solamente in comodato d'uso gratuito al ER
, eccependo comunque la decadenza dell'attore per l'intervenuto decorso del termine annuale
[...] dalla trascrizione della compravendita.
Concludeva per il rigetto della domanda.
pagina 3 di 5 La causa, istruita solo con produzioni documentali, era assunta in decisione all'udienza cartolare del 4 luglio 2024 sulle riferite conclusioni, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190, c.p.c.
***
La domanda attrice è infondata e dev'essere disattesa. Dall'esame dei documenti allegati alla citazione, attraverso cui è dato comprendere gli assunti a fondamento della domanda, la cui esposizione appare alquanto confusa e oscura, si desume infatti come il non abbia alcun titolo per esercitare il riscatto del terreno oggetto della domanda, Parte_1 individuato in catasto al mappale 87 del foglio 3. Egli invoca, infatti, un diritto di prelazione che trarrebbe origine dal rapporto intercorso fra suo padre (per quanto dedotto, ancora in SO vita) e il che con la scrittura privata datata 9 ottobre 2016 avevano stipulato un Controparte_2 preliminare di compravendita avente ad oggetto vari terreni, il cui collegamento con quello oggetto della domanda non è dato comprendere. Con la medesima scrittura privata, accordo cui l'odierno attore
è comunque del tutto estraneo, il RU aveva concesso il terreno oggetto della domanda (mappale 87)
“a titolo gratuito al signor , per pascolo e per poterlo seminare (…) senza vincolo di SO tempo, purchè al momento che dovesse servire al proprietario venga lasciato libero in qualsiasi momento (…)”, precisandosi come il comodatario non avrebbe “impugnato” l'accordo assumendo la necessità di restare sul fondo.
In difetto di alcuna ulteriore e puntuale allegazione sulla consistenza e qualificazione dei rapporti fra il comodatario e e sul titolo che l'odierno attore avrebbe sul terreno in questione, tale da Parte_1 legittimarlo al riscatto ai sensi dell'art. 8, L. 590/1965, deve escludersi alcuna legittimazione ad agire in capo al medesimo, anche a voler tacere sulla palese decadenza dell'odierno esponente.
Il , infatti, oltre a non documentare, e prima ancora a non allegare compiutamente, il Parte_1 possesso della qualifica che lo legittimi a recuperare il bene dall'acquirente, rammentandosi come l'elencazione dei titolari del diritto di prelazione sia tassativa, restandone quindi escluso il mero comodatario che coltivi il fondo che quindi non gode di tale diritto (al riguardo, Cass. 2861/2016, ribadendosi peraltro che comodatario del mappale 87 era il genitore dell'attore), nella specie il
è comunque decaduto dal diritto di esercitare il riscatto, essendo ampiamente decorso il Parte_1 termine (perentorio) annuale già alla data di spedizione della raccomandata a.r. del 25 gennaio 2022 con cui l'avvocato stabilito Pinna Salvatore, peraltro privo della necessaria procura speciale al compimento dell'atto, aveva comunicato la volontà di esercitare il retratto al , CP_1 rammentandosi come la trascrizione della compravendita della particella 87 del foglio 3 risalga al 30 dicembre 2020 (doc. 2 convenuto).
E' infine il caso di sottolineare, per completezza, come il certificato di destinazione urbanistica allegato all'atto pubblico ora richiamato attesti che il terreno in questione insiste in zona “F”, ossia destinata a insediamenti turistici (sebbene all'epoca le relative aree fossero ancora prive di piano attuativo) e l'art. 8, co.2, della L. 590/1965 esclude la prelazione qualora il terreno sia destinato a detto uso.
Al rigetto della domanda consegue la condanna dell'attore, soccombente, alla rifusione delle spese processuali in favore di entrambi i convenuti, nonché al risarcimento di cui all'art. 96, co. 1°, c.p.c., nei CP_ confronti del configurandosi la colpa grave sia in relazione ai numerosi profili di infondatezza dell'azione esercitata, sia per avere il agito nonostante l'espressa rinuncia ad avvalersi della Parte_1 prelazione formalizzata col richiamato accordo di mediazione concluso col venditore (ed esteso per volontà delle parti anche al rapporto col terzo acquirente). pagina 4 di 5

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra e contraria istanza, rigetta la domanda proposta da e lo condanna alla rifusione in favore dei convenuti e Parte_1 CP_1 Controparte_2
delle spese processuali, liquidate per ciascuno in complessivi € 3800,00, oltre rimborso
[...] forfetario ed oneri di legge, ed oltre ad € 1000,00 ai sensi dell'art. 96, co. 1°, c.p.c., in favore del CP_ convenuto
Sassari, 7 gennaio 2025
Il giudice
Stefania Deiana
pagina 5 di 5