REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 13981 dell'anno 2025 e vertente
TRA
e Parte_1 Parte_2
, parte elettivamente domiciliata in Roma, via
[...]
VIA MASSIMI N. 154, presso lo studio dell'Avv. BUDONI
ANDREA, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
, in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, via dei
Gracchi n. 187, presso lo studio dell'Avv. CAPASSO
GENNARO, che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 20/11/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione di sfratto per morosità regolarmente notificata a mezzo pec in data 25.02.2025 ed iscritta il 03.03.2025 presso
1 il Tribunale Civile di Roma al numero R.G. 9880/25, le
Signore e Parte_2 Parte_1
, hanno intimato lo sfratto per morosità alla
[...] in pers. del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, società conduttrice dell'immobile di loro proprietà locato ad uso commerciale sito in Roma, in Via Flaminia 732, per la durata di anni sei rinnovabili, con decorrenza dall'
01.01.2017, contratto regolarmente registrato presso la competente Agenzia delle Entrate di Roma.
Dichiarava parte intimante che la conduttrice Controparte_1
aveva omesso di corrispondere con puntualità e
[...] precisione quanto dovuto per canoni di locazione, “di cui parzialmente dicembre 2023, integralmente giugno 2024 e successivamente integralmente da settembre 2024 sino a febbraio 2025 compreso per €. 18.335,16; che aveva altresì, da settembre 2024, omesso di corrispondere gli oneri condominiali accessori e di riscaldamento (€. 189,94 + 351,60) per €.
541,44, oltre ad €. 311,00 per il 50% dell'imposta di registro nonchè €. 12,00 per marche, come da Art. 19 contratto, e così per un debito complessivo aggiornato di €. 19.199,60”.
All'udienza di prima comparizione del 20.03.2025 l'intimata si costituiva per il tramite dell'Avv. Controparte_1
RO PA con comparsa in opposizione alla convalida.
A fronte dell'opposizione il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario con l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, cui parte intimata non si opponeva, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667
e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.
Parte attrice, in ossequio alla normativa vigente sull'obbligo di esperire il procedimento della media-conciliazione presso i
2 competenti organismi, depositava agli atti di causa il verbale comprovante l'esito negativo del detto tentativo.
Parte convenuta invece non effettuava i depositi delle memorie ex art. 426 cpc. né interveniva nelle successive udienze.
Parte attrice dichiara che l'immobile è stato rilasciato in data
30.05.2025
La causa, esaurientemente istruita senza l'ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
Nella comparsa in opposizione depositata la parte convenuta contestava la correttezza del conteggio depositato dalle e l'entità della morosità da queste rilevata. Parte_3
A tal proposito rileva parte attrice “… omissis….Sul punto preme rilevare come la stessa avversa difesa comprova il grave inadempimento della conduttrice allorchè richiama alcuni parziali e saltuari pagamenti effettuati in spregio all'Art. 3 del contratto di locazione che impone i pagamenti precisi e puntuali entro il giorno 5 di ciascun mese. Tali sporadici e parziali pagamenti hanno il solo effetto di creare disordine e confusione in capo alle parti nel momento di dover determinare lo stato complessivo dei pagamenti”.
Alla luce delle esposte considerazioni e letti gli atti di causa, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l'obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda
3 giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto, in modo particolare ove l'inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n.
8550/1999). La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).
Pertanto la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
4 Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all'interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
L'inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena
5 disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.
Parte attrice rileva infine che dal 18.03.2025, data nella quale
è stato eseguito l'ultimo versamento di €. 2.000,00, nessuna somma è mai più stata versata dalla conduttrice che ha rilasciato l'immobile in data 30.05.2025 maturando così una morosità per complessivi €. 22.362,49, di cui €. 21.138,98 a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati ed €. 829,51
a titolo di oneri accessori condominiali e di riscaldamento inevasi, oltre ad €. 311,00 per 50% imposta di registro annuale,


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Roma, Via Flaminia 732; dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla riconsegna dell'immobile, avvenuta in data 30.05.2025; condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad euro 21.138,98 alla data del rilascio dell'immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;
condanna parte convenuta al pagamento di euro 311,00 quale quota parte imposta di registro non corrisposta;
condanna parte convenuta al pagamento di tutte le somme relative agli oneri accessori, così come richieste da parte ricorrente ed ammontanti ad euro 829,51 tutte somme delle quali è stata fornita agli atti di causa esaustiva prova dell'avvenuto saldo ad opera del locatore;
condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi
6 Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, ed Euro
2.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 20/11/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta
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