N. R.G. 4552/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4552/2022
Oggi 3 Luglio 2025, tramite note scritte ex art. 127 ter cpc, innanzi al dott. Maria Carla Quota, sono comparsi:
per l'avv. BOVO STEFANO, che precisa le conclusioni come da Parte_1 ripsettive note depositate;
per , nessuno. Parte_2
Il Giudice pronuncia sentenza ex artt. 127 ter e 281sexies c.p.c. tramite deposito telematico, senza darne previa lettura alle parti.
Il Giudice
dott. Maria Carla Quota
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Carla Quota ha pronunciato ex art. 127 ter e
281sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4552/2022 promossa da:
C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. BOVO STEFANO
ATTRICE contro
(C.F. ), Parte_2 C.F._1 contumace
CONVENUTA

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note sostitutive d'udienza.
Per l'attrice:
“- ogni diversa domanda ed eccezione disattesa e respinta;

Nel merito:
A) Con riferimento al contratto preliminare di compravendita
In via principale:
- accertarsi e/o dichiararsi il grave inadempimento imputabile alla sig.ra e il Parte_2 conseguente legittimo intervenuto recesso dal contratto preliminare di compravendita datato
pagina 2 di 8 21.01.2015 da parte della società e, per l'effetto, dichiararsi il diritto della Pt_1 Parte_1 società attrice a trattenere quanto ricevuto a titolo di caparra pari ad € 30.000,00 e contestualmente condannarsi la parte convenuta al pagamento della somma di € 54.000,00 quale residuo della caparra confirmatoria oltre rivalutazione ed interessi dal dovuto al saldo;

In via subordinata:
- accertarsi e/o dichiararsi il grave inadempimento imputabile alla sig.ra e la Parte_2 conseguente intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare datato
21.01.2015 e, per l'effetto, condannarsi la convenuta all'integrale risarcimento dei danni patiti e patiendi nella misura di € 84.000,00 oltre rivalutazione ed interessi o nella diversa somma maggiore
e/o minore ritenuta di giustizia;

B) Con riferimento al contratto di comodato gratuito
- accertarsi e dichiararsi l'intervenuta scadenza del contratto di comodato gratuito e contestualmente accertarsi e dichiararsi che la sig.ra occupa senza alcun titolo l'immobile sito a Fiesso Parte_2
d'Artico (VE) in via Pioghella n. 81 bis così censita catastalmente: FG. 2, particella 855, sub 9-10-11-
12 e per l'effetto:
o condannarsi la sig.ra a rilasciare immediatamente il predetto immobile libero e Parte_2 sgombero da sé, persone e/o cose sue e/o di terzi, rimettendo la società attrice nel pieno e legittimo possesso dell'immobile e fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio;

o condannarsi la sig.ra al pagamento della penale prevista contrattualmente per l'ipotesi Parte_2 della mancata restituzione del bene immobile alla scadenza del contratto (art. 2 contratto di comodato) pari ad € 1.500,00 mensili a partire da aprile 2018 alla data dell'effettivo rilascio oltre a rivalutazione ed interessi;

Con vittoria di spese, diritti e onorari di causa”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con l'atto di citazione, dichiarava di aver realizzato una nuova costruzione di Parte_1 trifamigliare, terminata il 10.06.2013, e, in data 21.01.2015, di aver stipulato con la convenuta sig.ra un contratto preliminare di vendita immobiliare avente ad oggetto il predetto Parte_2 immobile, sito a Fiesso d'Artico, che avrebbe previsto l'obbligo di procedere alla firma del contratto definitivo entro il 21.01.2018, a fronte del pagamento di un corrispettivo complessivo pari ad €
241.450,00 oltre Iva, di cui € 84.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (in parte, € 30.000,00, versati immediatamente al momento della sottoscrizione del suddetto contratto ed in parte da versarsi successivamente con 36 rate mensili di € 1.500,00) oltre ad € 157.450,00 oltre Iva da versarsi al pagina 3 di 8 momento della stipula del rogito notarile, da effettuare entro la data del 21.01.2018.
L'immobile sarebbe stato consegnato alla sig.ra a seguito della sottoscrizione di un Parte_2 contratto di comodato gratuito, in data 24.03.2015, con scadenza al 31.03.2018; con scrittura privata del 14.12.2015, inoltre, le parti avrebbero modificato il suddetto contratto preliminare di compravendita, fissando in € 600,00 l'importo delle rate mensili da versarsi a titolo di caparra confirmatoria e in € 209.950,00 oltre Iva il prezzo a saldo dell'immobile da pagarsi al momento della stipula del contratto definitivo di vendita;
nella medesima scrittura privata, sarebbe stata spostata, su richiesta della Sig.ra , la data dell'atto definitivo di compravendita, fissandola Parte_2 definitivamente entro il 14.12.2018.
La sig.ra , pur in possesso del bene oggetto del preliminare di vendita, avrebbe versato Parte_2 alla società attrice unicamente € 30.000,00 (a titolo di parziale pagamento della caparra confirmatoria)
e non avrebbe mai provveduto a pagare le rate mensili, come previsto nel citato contratto preliminare, rifiutandosi, contestualmente, di procedere alla stipula del rogito notarile nonostante le comunicazioni datate 05.12.2018 e 16.01.2016.
La società attrice avrebbe, infine, inviato una diffida ad adempiere, datata 10.04.2019, contenente l'invito alla convenuta a presentarsi avanti al Notaio in data 21.05.2019, con avvertimento che "decorso tale termine, il contratto si intenderà senz'altro risolto".
Ad oggi, pertanto, la sig.ra , oltre a non aver acquistato l'immobile oggetto di preliminare Parte_2 di vendita, continuerebbe ad occupare illegittimamente il suddetto immobile, sito a Fiesso d'Artico in via Pioghella n. 81 bis, di proprietà della società attrice che, quindi, concludeva com eirportato nelle premesse.
La convenuta rimaneva contumace.
In seguito alla prima udienza, la causa veniva rinviata all'odierna discussione, sostituita ex art. 127 ter cpc con note scritte, in cui l'attrice concludeva come in atti.
***
All'esito del procedimento, risulta documentalmente provato il grave inadempimento della promissaria acquirente (odierna convenuta) alle obbligazioni assunte con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita (doc. n. 2 attoreo), stante l'omessa sua presentazione avanti al Notaio al fine di procedere alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.
A seguito dell'invio della lettera di diffida datata 10.04.2019 (doc. n. 7 attoreo), inviata ai sensi dell'art.
pagina 4 di 8 1454 c.c., d'altro canto, il contratto preliminare si è risolto, con impossibilità di parte attrice di agire, ora, ex ar.t 1385 II co, c.c., e rimanendole esclusivamente la possibilità di richiedere il risarcimento del danno, con onere della prova a suo carico, ex art. 1453 cc.
“In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria, l'esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicché la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio” (Cass. civ. n.
18392/2022).
Ciò, in quanto, nel solco aperto da Cass. SU 553/2009, richiamata da Cass. 18392/22,è ormai superato il precedente orientamento giurisprudenziale che ammetteva il contraente adempiente a rinunciare all'effetto risolutorio conseguito a mezzo della diffida ad adempiere, cui si era congiunto l'inutile decorso del termine (da ultimo, per l'orientamento abbandonato, cfr. Cass. 23315/2007). In favore di tale mutamento d'indirizzo, cioè che l'effetto risolutorio del contratto promosso dalla diffida ad adempiere non possa essere oggetto di rinuncia, vi è, innanzitutto, un forte argomento dogmatico, ancorché di per sé non risolutivo: una volta che sia stato esperito con successo, il potere sostanziale di modificazione giuridica si estingue senza alcun residuo su cui possa appoggiarsi un successivo effetto recuperatorio (del potere), scaturente dalla rinuncia.
Inoltre, la perdurante disponibilità dell'effetto risolutorio in capo alla parte non inadempiente genererebbe una ingiustificata e sproporzionata lesione all'interesse del debitore, il cui ormai definitivo affidamento nella risoluzione (e nelle relative conseguenze) del contratto inadempiuto potrebbe indurlo, non illegittimamente, ad un conseguente riassetto della propria complessiva situazione patrimoniale. In prima linea, tra le conseguenze con cui il debitore può legittimamente essere chiamato a fare i conti, vi sono evidentemente quelle patrimoniali, in termini di pretese risarcitorie, ritenzione della caparra ad opera della controparte, ovvero richieste di pagamento del doppio della caparra ricevuta.
Si richiama, difatti, il principio di diritto enunciato da Cass. SU 553/2009: "i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall'altro si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra perché (...) verrebbe così a vanificarsi la stessa funzione della caparra, quella pagina 5 di 8 cioè di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare
l'instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di "scommettere" puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta" (par.
4.7, lett. a)).
In ogni caso, peraltro, anche ove l'azione ex art. 1385, co. 2, c.c., fosse stata ammissibile, essa avrebbe potuto dare luogo all'accertamento del diritto dell'attrice alla ritenzione della caparra ricevuta, di euro 30.000,00, ma non alla percezione dell'ulteriore somma pattiziamente convenuta al medesimo titolo;
la pattuizione della caparra, invero, ai sensi dell'art. 1385, II co., cc., è un negozio di natura reale, che si perfeziona solo ove la stessa venga effettivamente consegnata.
“In tema di contratto preliminare, la funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio propria della caparra confirmatoria - che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale) - ben può essere assolta anche da una dazione differita, così posticipandosi la consegna ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma a condizione che il momento di tale consegna sia anteriore al termine di scadenza delle obbligazioni pattuite con il preliminare e con la conseguenza che, nelle more della consegna, non si producono gli effetti che l'art. 1385, comma 2 c. c ., ricollega alla consegna in conformità della natura reale del patto rafforzativo del vincolo” (Cass. civ. n. 35068/2022).
“Il patto con cui si stabilisca la corresponsione di quantità determinata di cose fungibili, per il caso dell'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad esso collegato (cd. contratto principale), allo scopo di rafforzarne il vincolo, ha natura reale e, come tale, è improduttivo di effetti giuridici, ove non si perfezioni con la consegna di tali cose;
ciò, tuttavia, non esclude che le parti, nell'ambito della loro autonomia negoziale, possano differire la dazione della caparra, in tutto o in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto, come previsto dall'art. 1385, comma 1
c.c., purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite, mentre non è consentito escludere la natura reale del patto accessorio, attribuendo all'obbligazione della prestazione della caparra gli effetti che l'art. 1385, comma 2 c.c. ricollega, al contrario, alla sua consegna” (Cass. civ. n.
21506/2021).
Con riguardo alla domanda subordinata proposta dall'attrice, quindi, una volta accertata l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita ex art. 1454 cc., si ritiene che il danno conseguito all'inadempimento risulti provato, essendo il bene pacificamente abitabile ed abitato pagina 6 di 8 dalla convenuta, che vi ha posto la sua residenza, con conseguente idoneità alla produzione di frutti civili, corrispondenti all'indennità di occupazione dell'immobile.
Questa può essere determinata, sulla base del valore pattiziamente stabilito dalle parti, facendo riferimento alla somma concordata a carico dell'attrice a titolo di caparra confirmatoria differita (cfr. accordo integrativo del medesimo contratto - doc. 4 attoreo), per tutta la durata della detenzione accordatale in forza del contratto di comodato ad esso collegato, pari alla somma di euro 600,00 mensili, a partire dal 24.03.2015 sino al termine di scadenza del contratto di comodato (31.03.2018 poi prorogato dal contratto integrativo sino al 14.12.2018, secondo interpretazione di buona fede, per effetto del differimento del termine di stipula del contratto definitivo), per un ammontare di euro
27.000,00 (=600 euro x 45 mesi), interessi ex art. 1284, IV co, dalla domanda al saldo.
In aggiunta, all'attrice spettano, ex art. 2 del contratto di comodato (doc. 3 attoreo):
- una penale mensile pari ad euro 1.500,00, da applicarsi a partire dalla scadenza del contratto, ossia dal 15.12.2018, ad oggi, per un ammontare di euro 121.500,00 (1.500 euro x
81 mesi), oltre interessi ex art. 1284, IV co, cc., dalle singole scadenze al saldo;

- le ulteriori penali di euro 1.500,00 mensili a scadere, da oggi sino al rilascio effettivo, maggiorate di interessi ex art. 1284, IV co, dalle singole scadenze al saldo.
Infine, in ragione dell'art. 2 del contratto di comodato citato e dell'art. 1809 cc, la ocnvenuta è obbligata alla restituzione immediata dell'immobile all'attrice, libero da persone e cose, anche interposte, risultando, ad oggi ancora nella detenzione del bene, in cui è posta tuttora la sua residenza
(doc. n. 11 attoreo).
Le spese di lite seguono la soccombenza, liquidate secondo i parametri tabellari minimi dello scaglione di valore di riferimento (indeterminabile – sino ad euro 260.000,00), in ragione della semplicità delle questioni trattate, della contumacia della convenuta e dell'applicazione dell'art. 281 sexies cpc.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando,
ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1. accerta l'intervenuta risoluzione ex artt. 1454 e 1218 cc del contratto preliminare di compravendita immobiliare datato 21.01.2015, avente ad oggetto l'immobile sito in Fiesso
d'Artico (VE) in via Pioghella n. 81 bis, così censito catastalmente: FG. 2, particella 855, sub 9-
pagina 7 di 8 10-11-12, e, per l'effetto, condanna, ex art. 1453 cc, la convenuta al risarcimento in favore dell'attrice del danno di euro 27.000,00, oltre interessi ex art. 1284, IV co, dalla domanda al saldo;

2. accerta l'intervenuta scadenza del contratto di comodato stipulato tra le parti in relazione al medesimo immobile, sito in Fiesso d'Artico (VE) in via Pioghella n. 81 bis, così censito catastalmente: FG. 2, particella 855, sub 9-10-11-12, e, per l'effetto, condanna la convenuta a rilasciare immediatamente all'attrice il predetto immobile, libero e sgombero da persone o cose, anche interposte;

3. condanna, ex art. 1218 cc., la convenuta al pagamento in favore dell'attrice della penale prevista nel suddetto contratto di comodato, pari, sino ad oggi, ad euro 121.500,00, oltre interessi ex art. 1284, IV co, cc., dalle singole scadenze al saldo, e pari ad ulteriori euro 1.500,00 mensili, a partire da oggi sino al rilascio effettivo, maggiorati di interessi ex art. 1284, IV co, dalle singole scadenze al saldo.
4. Condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 4.618,00 per compensi, € 555,65 per esborsi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15% per spese generali.
Sentenza resa ex articoli 127 ter e 281sexies c.p.c., pubblicata mediante deposito telematico, senza previa lettura alle parti, ed allegazione al verbale.
Il Giudice dott. Maria Carla Quota
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