REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SASSARI
Il Giudice, Dott.ssa Giovanna Maria Mossa, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa in materia civile iscritta al n. 393 del R.G.A.C. per l'anno
2021 e promossa da
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
(CF ) con il Parte_2 C.F._2
patrocinio dell'avv. BRIGNONE MARCO SALVATORE
( ) VIALE MONTE NERO, 33 20135 C.F._3
MILANO; ( ) VIALE Parte_3 C.F._4
MONTE NERO 33 20135 MILANO elettivamente domiciliate presso il difensore;

ATTORI
CONTRO
titolare della NO IM di NO CP_1
ST (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. C.F._5
OR EL, elettivamente domiciliata presso il difensore avv.
OR EL
IE PA (C.F. ), contumace C.F._6
CONVENUTI
OGGETTO: azione di risoluzione contrattuale risarcimento danni.
1 All'udienza del 29/05/2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per gli attori
1)Ogni avversa istanza, eccezione, deduzione e conclusione respinta;

2)Accertare che la NO IM di NO ST, in persona del legale rappresentante pro tempore, ha percepito la complessiva somma di Euro 270.000,00 dalle odierne attrici;

3)Accertare e dichiarare la risoluzione del contratto sottoscritto tra le parti per inadempimento della NO IM di NO ST in persona del legale rappresentante pro tempore,
4)Accertare e dichiarare che il Sig. NO RO ha agito in nome e per conto della NO IM di NO ST;

5)Conseguentemente condannare, in solido tra loro, NO
IM di NO ST in persona del legale rappresentante pro tempore ed il Sig. NO RO, alla restituzione, a favore delle odierne attici, della somma di Euro 283.000,00 di cui Euro 13.000,00
a titolo di caparra, da corrispondere nella misura del doppio, alla rivalutazione monetaria ed agli interessi legali dalle date dei pagamenti fino all'effettiva restituzione delle somme.
6)Con vittoria di spese, diritti ed onorari.
In subordine
1)Ogni avversa istanza, eccezione, deduzione e conclusione respinta;

2)Accertare che la NO IM di NO ST, in persona del legale rappresentante pro tempore, ha percepito la complessiva somma di Euro 140.000,00 dalle odierne attrici;

3)Accertare, altresì, che il Sig. RO NO ha percepito la somma di
Euro 13.000,00 dalle odierne attrici;

2 4)Accertare che NO ST e NO RO hanno percepito unitamente tra loro, in contanti, la complessiva somma di ulteriori
Euro 117.000,00
5)Accertare e dichiarare che dette somme costituiscono indebito arricchimento per la NO IM di NO ST in persona del legale rappresentante pro tempore e per il Sig. NO RO;

6)Conseguentemente condannare NO IM di NO
ST, in persona del legale rappresentante pro tempore, alla restituzione a favore delle odierne attrici della somma di Euro
140.000,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data del pagamento fino all'effettiva restituzione;

7)Condannare altresì il Sig. NO RO alla restituzione, a favore delle odierne attrici della somma di Euro 13.000,00 oltre alla rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data del pagamento fino all'effettiva restituzione;

8)Condannare, inoltre, in solido tra loro NO IM di NO
ST in persona del legale rappresentante pro tempore ed il Sig.
NO RO alla restituzione, a favore delle odierne attrici, della somma di Euro 117.000,00 oltre rivalutazione monetaria ed agli interessi legali dalla data del pagamento fino all'effettiva restituzione delle somme
9)Con vittoria di spese, diritti ed onorari.
Per la convenuta NO ST titolare della ditta NO
IM di NO ST
Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria eccezione e conclusione:
3 a) In via preliminare e per tutte le domande: dichiarare l'incompetenza territoriale del Giudice adito, per essere competente il Tribunale di
Tempio Pausania;

b) Nel merito, accertata ove necessario la nullità del contratto preliminare per cui è causa, rigettare integralmente le avverse domande e pretese.
c) Con vittoria di spese e di onorari di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In fatto
e convenivano in giudizio NO Parte_1 Parte_2
RO e NO IM di NO ST in persona del titolare e legale rappresentante pro tempore NO ST e chiedevano che il giudice, accertato che NO IM di NO ST aveva percepito la somma complessiva di euro 270.000, quale prezzo per l'acquisto dei seguenti immobili in Località Costa Paradiso, Lotto
A19, così distinti catastalmente:
- villetta al foglio 10, particella 942, categoria A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita catastale € 488,05;
- box auto distinto catastalmente al foglio 10, particella 941, categoria c/6, classe 1, della consistenza di mq. 17, rendita catastale € 67,60; accertato il grave inadempimento della ditta che non aveva provveduto al trasferimento;
risolvesse il contratto intervenuto tra le parti.
Chiedevano che il giudice accertasse e dichiarasse che NO RO aveva agito in nome e per conto della ditta NO IM e condannasse i convenuti, in solido, alla restituzione della complessiva somma di euro 283.000 di cui 13.000 a titolo di caparra da restituire in misura del doppio.
4 A sostegno della propria domanda allegavano di aver stipulato, in data
25.8.2018, un contratto preliminare di vendita con il quale NO
IM di NO ST si era obbligata a vendere e le attrici ad acquistare, gli immobili sopra descritti.
Esponevano che il prezzo era stato determinato in euro 270.000 da corrispondere con le seguenti modalità:
€ 13.000,00 (tredicimila/00) a titolo di caparra alla firma del contratto preliminare;

- € 68.000,00 (sessantottomila/00) a titolo di acconto entro il
31.08.2018;
- € 189.000,00 (centoottantanovemila/00) a titolo di saldo entro il
30.09.2018.
Precisavano di aver versato l'intero prezzo, di cui 140.000 a mezzo bonifico bancario e la restante somma in contanti.
Allegavano che il contratto preliminare era stato sottoscritto da NO
RO il quale aveva riferito di essere stato autorizzato a condurre le trattative, a stipulare e sottoscrivere il contratto, in nome e per conto di
NO ST, titolare dell'omonima ditta.
Deducevano che NO RO era anche titolare di alcune società che facevano parte del “Gruppo NO” che aveva un rapporto di collaborazione con la società Sinan Invest, con sede in Russia, che aveva fatto da tramite tra le attrici e la ditta convenuta.
Ciò premesso le attrici esponevano che l'immobile promesso in vendita era in realtà di soggetti terzi, ed , Persona_1 Persona_2
e la ditta NO IM di NO ST agiva “per se o in rappresentanza delle sue società o terze persone con procure speciali”(testuale dal contratto preliminare).
Le parti avevano inoltre pattuito che, nell'eventualità in cui non fosse stato possibile vendere l'immobile, questo sarebbe stato sostituito con
5 altro di pari valore o superiore ed avevano stabilito la competenza presso il Tribunale di Sassari per ogni controversia relativa al contratto.
Lamentavano che, nonostante l'integrale pagamento del prezzo e i ripetuti solleciti, la promittente venditrice non aveva provveduto a fissare la data per la stipulazione dell'atto pubblico.
Stante l'inadempimento della controparte, le attrici avevano chiesto e ottenuto il sequestro conservativo in danno degli odierni convenuti, in esito al quale le parti avevano avviato trattative che non avevano avuto esito positivo.
Concludevano come in atti.
Si costituiva in giudizio NO IM di NO ST e deduceva di non aver mai sottoscritto il contratto preliminare e di non aver mai ricevuto il denaro contante versato, precisava inoltre di non essere mai stata parte delle trattative.
Stante la nullità ed inefficacia del contratto, con particolare riferimento alla clausola derogatoria della competenza, eccepiva l'incompetenza per territorio del giudice adito essendo competente il
Tribunale di Tempio Pausania dove erano residenti i convenuti.
NO RO rimaneva contumace.

In diritto
La domanda è fondata e deve essere accolta nei limiti di seguito indicati.
Va precisato in primo luogo che le attrici chiedono che venga dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di vendita intervenuto con IM NO ST.
6 La domanda di risoluzione presuppone dunque l'esistenza di un valido contratto tra le parti, con la conseguenza che, correttamente le parti invocano l'operatività della clausola che prevedeva la competenza del
Tribunale di Sassari.
Per i motivi che verranno di seguito indicati invece l'eccezione di nullità del contratto non può trovare accoglimento.
Sul contratto preliminare
E' incontestato che il contratto oggetto del giudizio non è stato sottoscritto dalla NO ST, al contrario è provato che il contratto
è stato sottoscritto dalle attrici e da NO RO.
In tal senso la deposizione della testimone la Testimone_1
quale ha espressamente dichiarato che NO RO ha ricevuto il pagamento delle somme in contanti da parte delle attrici ed ha sottoscritto il contratto e la relativa quietanza.
Le dichiarazioni rese dalla testimone devono ritenersi valide da un punto di vista probatorio e deve essere respinta la contestazione circa l'incapacità e inattendibilità del testimone asseritamente interessato poiché agente immobiliare Controparte_2
In primo luogo, la contestazione è tardiva poiché compiuta solo in esito alle dichiarazioni rese dal testimone.
In ogni caso, la contestazione è del tutto generica e priva di riscontro.
Il contratto di agenzia intervenuto tra la e è Tes_1 Controparte_2
del tutto estraneo al presente giudizio, con la conseguenza che alcun interesse può trarre il testimone dalla decisione del presente procedimento.
Accertato che RO NO ha sottoscritto il contratto preliminare oggetto del presente giudizio, è necessario verificare se è fondata la difesa delle attrici secondo cui questi avrebbe agito quale
7 rappresentante della NO ST in forza del contratto intervenuto tra le società del “Gruppo NO” e la società ovvero CP_2 CP_2
se sia fondata la difesa della NO ST la quale sostiene di essere estranea al contratto intervenuto con e di non aver mai Controparte_2
conferito alcun mandato allo NO RO.
Secondo le difese della convenuta, NO RO, privo di qualunque valida procura scritta che lo legittimasse a sottoscrivere contratti preliminari o di vendita aventi ad oggetto beni immobili, aveva falsificato la sottoscrizione di ST NO nel contratto preliminare oggetto del giudizio.
Da ciò doveva discendere che non poteva essere considerato falsus procurator e non potevano trovare applicazione le norme in tema di ratifica da parte del rappresentato.
Va premesso che NO ST è terza rispetto al contratto intervenuto con e che, in ogni caso, nel contratto detto Controparte_2
le parti precisavano che il signor RO NO aveva “il potere di agire per sé o in rappresentanza delle società del Gruppo NO o partner o terze persone con procure speciali, e di rappresentarle durante le trattative, con il potere di sottoscrivere contratti preliminari e atti notarili”.
E' evidente che la rappresentanza riconosciuta allo NO RO prevedeva il rilascio di procure speciali e che, avendo ad oggetto la vendita di beni immobili, tali atti avrebbero dovuto avere la forma scritta a pena di nullità.
Pacifico che, nel caso in esame, non è stata prodotta alcuna procura speciale in favore dello NO RO, si deve concludere che questi, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare con le attrici, non fosse munito di valido mandato e di alcun potere di rappresentanza.
8 Sostiene dunque la convenuta che questi abbia agito falsificando la propria sottoscrizione.
Tali difese non possono essere condivise.
E infatti dall'esame comparato della sottoscrizione apposta dalla
NO ST in calce alla procura conferita al proprio avvocato e quelle apposta in calce al contratto preliminare da RO NO, si evince che sono totalmente differenti e che RO NO non ha inteso falsificare la sottoscrizione della propria figlia ma piuttosto ha inteso sottoscrivere, quale RO NO, il contratto preliminare.
Del resto, le dichiarazioni rese dal testimone Testimone_1
provano che il contratto preliminare è stato sottoscritto dallo NO e dalle attrici alla presenza della predetta del marito, e del Tes_1
geometra , assistente di RO NO. Testimone_2
Al secondo incontro tra le parti, avvenuto nel settembre 2018 a
Mosca, erano presenti RO NO, la signora ST NO,
l'interprete, la signora e le attrici. Tes_1
In quell'occasione, secondo la deposizione testimoniale, le attrici consegnarono euro 117.000 al Signor RO NO che rilasciava quietanza in calce al contratto preliminare, sempre alla presenza di
ST NO.
NO RO, dunque, non ha mai sottoscritto apponendo falsamente la firma della figlia ST ma ha sempre apposto la propria sottoscrizione.
Nel caso in esame RO NO non ha apposto la firma apocrifa della figlia ma ha apposto la propria firma ed ha agito quale falsus procurator, cioè ha agito come se fosse rappresentante della NO
IM di NO ST, pur non essendo munito di valida procura (Cassazione civile sez. II, 05/02/2024, n.3265).
9 Si dovrà verificare a questo punto se NO ST abbia ratificato il contratto sottoscritto da NO RO.
Sul punto va richiamato il principio secondo cui la ratifica “non richiede che il dominus manifesti per iscritto espressamente la volontà di far propria la convenzione arbitrale, potendo la ratifica essere anche implicita. Tuttavia, il rispetto della forma scritta esige che la ratifica risulti da un atto scritto, che sia redatto per fini che sono conseguenziali alla stipulazione della clausola compromissoria e che quindi manifesti così in modo inequivoco la volontà del dominus di fare proprio l'operato del rappresentante senza potere …”
(Cassazione civile sez. II, 27/12/2024, n.34565).
Se è vero che nel caso in esame non esiste un formale atto scritto di ratifica da parte della NO ST è vero però che esistono atti scritti conseguenziali alla sottoscrizione del contratto preliminare oggetto del giudizio e gravi indizi che confermano la volontà di ratifica da parte della NO ST.
E infatti è incontestato e provato per documenti che la ditta convenuta ha ricevuto ed accettato il denaro versato dalle ricorrenti quale corrispettivo della promessa vendita.
In tal senso la copia del bonifico in data 30.8.2020 (doc 2 attrici).
Il documento non è contestato, né è contestato che la somma di euro
140.000 è stata accreditata sul conto corrente intestato alla NO
IM con la causale “pagamento per il contratto preliminare di vendita della proprietà del 25.8.2018 ”. Parte_2
Si deve dunque concludere che la ditta abbia accettato il pagamento effettuato quale corrispettivo del contratto oggetto del giudizio, circostanza questa che porta a ritenere che la stessa NO
IM ritenesse efficace il contratto.
10 Del resto, la resistente non ha contestato di aver accettato il denaro per il titolo detto neppure nel presente giudizio.
Non solo, in data 20.9.2019, con pec proveniente dall'indirizzo della
NO IM (doc 6 attrici), la ditta, nel riscontrare le richieste delle ricorrenti in ordine all'adempimento del contratto, non solo non contesta in alcun modo la sussistenza del contratto tra le parti, e l'intervenuto integrale pagamento del prezzo, ma si dichiara disponibile a procedere al trasferimento dell'immobile chiarendo che la stipula dell'atto pubblico era subordinata al rilascio del certificato di agibilità e alle difficoltà nel fissare la data del rogito a causa dell'indecisione delle promissarie acquirenti nell'individuare il soggetto acquirente.
Il tenore della pec citata dimostra che la resistente riteneva efficace il contratto preliminare e si riteneva obbligata al suo adempimento, con la conseguenza che il documento detto ben può essere considerato come ratifica del contratto preliminare ex art 1399 cc. costituendo atto scritto conseguenziale al contratto preliminare da cui si ricava l'univoca volontà del dominus di far proprio l'operato del rappresentante senza poteri (Cassazione civile , sez. II , 03/06/2015 ,
n. 11453).
Devono inoltre essere respinte le contestazioni in ordine alla riferibilità della pec alla NO IM.
La resistente sostiene che, in realtà, la mail inviata il 20.9.2018, pacificamente proveniente dall'indirizzo pec intestato alla ditta, sia stata inviata da un soggetto terzo mai autorizzato.
Premesso che l'accesso all'indirizzo pec è consentito solo a chi sia in possesso delle credenziali e che, nel caso in esame, la NO ST non ha dedotto che le proprie credenziali siano state sottratte, né risulta che abbia in alcun modo contestato l'abusivo utilizzo delle
11 proprie credenziali, si rileva che la pec del 20.9.2019 è successiva al bonifico del 30.8.2019, pacificamente ricevuto e trattenuto dalla
NO IM quale pagamento riferito al contratto oggetto del presente giudizio.
Dalle precedenti considerazioni discende che deve ritenersi dimostrato che il messaggio del 20.9.2019 è stato inviato dalla casella pec della resistente e dunque (in assenza di elementi in senso contrario) dalla resistente, unica titolare delle credenziali per accedere alla casella.
Per tutti i motivi detti, dunque, anche il messaggio del 20.9.2019, da qualificare come ratifica del contratto preliminare, deve essere attribuito alla NO ST.
Per l'effetto il contratto deve ritenersi efficace e vincolante per la
NO ST con la conseguenza che la clausola derogatoria della competenza deve ritenersi valida ed efficace.
L'eccezione di incompetenza dunque dovrà essere respinta.
Sulla risoluzione del contratto per inadempimento
Richiamate le precedenti considerazioni e accertato che il contratto preliminare posto a base della domanda è intervenuto tra le attrici e la ditta NO IM, è pacifico e incontestato che il diritto di proprietà sull'immobile oggetto del contratto non è mai stato trasferito.
Quanto al versamento del prezzo si osserva che è provato per documenti il pagamento di euro 140.000 a mezzo bonifico bancario
(cfr doc 2 attrici); che sono presenti in atti le quietanze di versamento di ulteriori euro
117.000 e 13.000 (cfr quietanza in calce al contratto preliminare cfr doc 20 attrici).
12 Quanto a questi ultimi pagamenti si rileva che la quietanza è stata sottoscritta da NO RO ma che, con pec del 20.9.2019, NO
ST ha dichiarato di essere disponibile a stipulare l'atto di vendita, così implicitamente riconoscendo l'integrale versamento del prezzo, di euro 270.000 pec vvto Contini Parte_4 Pt_5
del 20.9.2019 (doc 5 attrici).
Si può dunque ritenere raggiunta la prova dell'integrale pagamento del prezzo in misura di euro 270.000.
Quanto all'adempimento alternativo previsto in contratto, in applicazione dei generali principi in tema di onere della prova, spettava alla ditta NO dimostrare di aver adempiuto o di non aver potuto adempiere la propria obbligazione.
Tale prova non è stata fornita.
Considerato il grave inadempimento, alla luce della mancata vendita dell'immobile nonostante l'integrale pagamento del prezzo, dichiara la risoluzione del contratto e condanna il convenuto NO ST al risarcimento del danno in misura di euro 270.00, pari al prezzo versato.

Sulla restituzione del doppio della caparra
Ci si limita a rilevare che, ai sensi dell'art 1385 cc, la restituzione del doppio della caparra può essere richiesta in caso di recesso dal contratto, e che, ai sensi dell'ultimo comma dell'art 1385 cc in caso di risoluzione del contratto, il risarcimento è regolato dalle norme generali.
Poiché, nel caso in esame, alcun danno ulteriore, oltre a quello conseguente al pagamento del prezzo, è stato allegato e tanto meno provato, la domanda deve essere rigettata sul punto.
13 Quanto alla domanda proposta contro CP_3
che non esisteva alcun rapporto contrattuale tra RO NO
[...]
e le attrici e accertato che il predetto ha agito quale falsus procurator, si osserva che “il suo agire illegittimo…implica la responsabilità risarcitoria in favore del terzo medesimo. In proposito, la responsabilità del falsus procurator nei confronti del terzo contraente incolpevole, espressamente disciplinata dall'articolo 1398 del Cc, ha natura extracontrattuale, per culpa in contrahendo, e il suo fondamento non risiede nel negozio inefficace, ma nel comportamento contrario ai più generali doveri di correttezza e buona fede, connessi al divieto di neminem laedere.” (Cassazione civile sez. II, 10/04/2024,
n.9679).
Dalle precedenti considerazioni discende che, con riferimento alla domanda nei confronti di NO RO, non opera la deroga convenzionale alla competenza, con la conseguenza che la domanda deve essere conosciuta dal Tribunale di Tempio Pausania nel cui circondario il convenuto risiede.
***
Tutto ciò premesso accertato che il contratto preliminare sottoscritto da NO RO in data 25.8.2018 è stato ratificato da NO ST titolare dell'omonima ditta;
accertato il grave inadempimento della convenuta poiché, stante l'integrale pagamento del prezzo, non è stato trasferito il diritto di proprietà sull'immobile promesso in vendita;
visti gli artt 1453 e segg cc, dichiara la risoluzione del contratto e condanna NO ST alla restituzione del prezzo versato pari ad euro 270.000 oltre interessi legali dai pagamenti al saldo.
Rigetta la domanda di restituzione del doppio della caparra.
14 Dichiara l'incompetenza in ordine alla domanda

contro

NO RO per essere competente il Tribunale di Tempio Pausania.
Le spese, liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda eccezione e deduzione respinta;
accertato che il contratto preliminare sottoscritto da NO RO in data 25.8.2018 è stato ratificato da NO ST titolare dell'omonima ditta;
accertato il grave inadempimento della convenuta, visti gli artt 1453 e segg cc dichiara la risoluzione del contratto e condanna NO ST alla restituzione del prezzo versato pari ad euro 270.000 oltre interessi legali dai pagamenti al saldo.
Rigetta la domanda di restituzione del doppio della caparra.
Dichiara l'incompetenza in ordine alla domanda

contro

NO RO per essere competente il Tribunale di Tempio Pausania.
Assegna il termine di mesi tre per la riassunzione.
Nulla sulle spese stante la contumacia di NO RO.
Condanna il convenuto NO ST alla rifusione, in favore degli attori, delle spese processuali che liquida come di seguito indicato:
Valore della causa: da € 260.001 a € 520.000, parametri minimi tenuto conto del valore e dell'opera prestata
Fase Compenso
Fase di studio della controversia, valore minimo: € 1.772,00
Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 1.169,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 5.206,00
Fase decisionale, valore minimo: € 3.082,00
15 Compenso tabellare (valori minimi) € 11.229,00 oltre spese, Iva e
Cpa come per legge.
Sassari li 07/12/2025.
Il GIUDICE
Dott.ssa G. M. Mossa
IL CANCELLIERE
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