N. R.G. 462/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LATINA
II Sezione CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del giudice Gianluca Morabito, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 462/2024 e vertente
Tra
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Pomezia (LT), via D. Guerrazzi n. 5, presso lo studio dell'Avv.to Ilaria Bove, dalla quale è difeso e rappresentato in virtù di procura in atti
RICORRENTE
E
(C.F. ), elettivamente domiciliata Controparte_1 C.F._2
in Latina, via Monti n. 13, presso lo studio dell'avv. Piergiorgio Avvisati, che la rappresenta e difende per procura allegata alla memoria difensiva
RESISTENTE
OGGETTO: risoluzione per inadempimento contratto di locazione.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta versate in atti e la causa era, all'esito, discussa e decisa dal sottoscritto – in applicazione straordinaria ex art. 3 D.L. n. 117/25 - all'udienza del 10.03.2026, svoltasi con modalità cartolare ai sensi dell'art. 127ter c.p.c..
pagina 1 di 13 FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in Parte_1
giudizio davanti al Tribunale di Latina e, premesso che la Controparte_1
stessa conduceva in locazione parte dell'immobile destinato ad uso abitativo, appartamento sito in Latina, Via Dei Greci n. 3, piano secondo, distinto al catasto fabbricati del Comune di Latina al foglio 150, part. 430, sub. 38, cat. A/2, rendita €
313,75, in virtù di contratto di locazione sottoscritto e regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Latina in data 08.02.2023, avente durata dal 01 marzo 2023 al 28.02.2027, che il canone di locazione dovuto dalla parte conduttrice era di Euro 200,00 mensili, pari ad Euro 2.400,00 annui, per l'uso esclusivo di una stanza (camera da letto) e l'uso in comune di bagno, cucina e balcone per eventuale altro affittuario, che risultavano insoluti i pagamenti relativi ai canoni di locazione da marzo a settembre del 2023 (sette mesi dell'anno 2023), oltre al mese di dicembre sempre del 2023, pari ad un totale di otto mensilità di canoni locativi non pagati per
€ 1.600,00, oltre ad € 320,00 di spese ordinarie condominiali (€ 40 mensili per 8 mesi), che a nulla erano valsi tutti i tentativi effettuati dal proprietario/locatore di farsi pagare bonariamente, che l'inquilina gli impediva al di concedere in locazione l'altra stanza (camera da letto) ad altro inquilino, provocandogli un danno quantificabile in € 400,00 mensili e che parte conduttrice era stata diffidata ed invitata al pagamento con solleciti plurimi dall'Avv. Renato D'Elia, le intimava lo sfratto per morosità, concludendo come di seguito: “Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: A) Convalidare l'intimazione di sfratto per morosità relativamente all'immobile suindicato e fissare la data per l'esecuzione;
B) emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a carico della Signora
ed in favore dell'istante per l'ammontare dei canoni scaduti e Controparte_1
non pagati, precisamente € 1.600,00 (milleseicento/00), oltre al pagamento delle spese ordinarie condominiali già quantificate in €. 320,00, nonché dei canoni locativi che andranno a scadere e non saranno pagati, oltre i danni cagionati al proprietario
pagina 2 di 13 dal mancato parziale utilizzo del bene immobile, il danno da svalutazione monetaria, interessi legali come per legge, spese e competenze professionali;
C) in via subordinata, in caso di opposizione, pronunziare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex art. 663 c.p.c., fissando la data per l'esecuzione; D) condannare infine parte convenuta al pagamento delle spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre accessori di legge, da distrarsi in favore dei sottoscritti avvocati antistatari ex art. 93 c.p.c.”.
costituitasi in giudizio, contestava integralmente Controparte_1
l'avversa domanda deducendo, tra l'altro: di non essersi mai rifiutata in pagare la somma per l'occupazione dell'appartamento di cui aveva sempre usufruito interamente e da sola con suo figlio di 14 anni dal 2017, a tutt'oggi pagando mensilmente la quota di €500 +50 di condominio;
che i pagamenti non erano mai stati registrati in quanto avvenuti “in nero” , perché il non aveva mai fatto Parte_1
seguito alla promessa di stipulare un contratto regolare (come da video che provava quanto detto e da richiesta di contratto già dal 2018, che si chiedeva di essere autorizzati a produrre e come, altresì, da messaggi di testo attestanti la continua richiesta di regolare il contratto, nonché da messaggi da cui si evinceva il pagamento mensilmente in nero di €550 dal 2017 a tutt'oggi) e di avere pagato “ in nero “ nelle mani del locatore la somma di € 550,00 mensili fino a settembre 2023 e che dal mese di ottobre aveva pagato con bollettini postali che si producevano.
La resistente concludeva formulando “…formale opposizione alla intimazione di sfratto per morosità e convalida per i motivi esposti in narrativa chiedendo il rigetto della domanda e chiede il mutamento del rito come per legge ex artt 426 e 667 cpc ..
Chiede che venga dichiarata la nullità del contratto di locazione in essere e che esso venga riqualificato e considerato come contratto di locazione dell'intero appartamento con canone da determinarsi dal Giudice come da importi di mercato vigenti e/o equo canone. Con vittoria di spese competenze ed onorari del presente giudizio e di quello di opposizione”.
pagina 3 di 13 Non era accolta l'istanza di rilascio ed era disposto il mutamento del rito, con rinvio per il prosieguo.
Con memoria ritualmente depositata il sig. si “costituiva” nel Parte_1
giudizio di merito, riportandosi a tutte le richieste già avanzate e concludendo come di seguito: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così giudicare: in via principale e nel merito: - accertata la morosità della conduttrice condannare la stessa, sig.ra a rilasciare l'immobile locatole e sito in Latina, Via dei Controparte_1
Greci n. 3, libero da persone e cose di sua proprietà e nel pieno possesso del sig.
; in via subordinata e nel merito, salvo gravame, - accertare e Parte_1
dichiarare, per le causali di cui in premessa, la detenzione sine titulo di parte dell'immobile sito in Latina, Via dei Greci 3, posta in essere dalla sig.ra
[...]
e, per l'effetto condannare la medesima convenuta al rilascio della stanza CP_1
occupata, libera da persone e cose di sua proprietà, in favore del legittimo proprietario sig. ; - condannare la sig.ra al risarcimento di Parte_1 Controparte_2
tutti i danni subiti dall'attore per il mancato godimento di parte del proprio immobile, dalla data del contratto sino al rilascio, nella misura che viene indicata in Euro 400,00 mensili o in quella diversa somma, maggiore e/o minore, che sarà ritenuta di giustizia”.
a sua volta depositava memoria integrativa riportandosi Controparte_1
alle difese già spiegate e deducendo, altresì: che approfittando dello stato di indubbia debolezza e fragilità della intimata, straniera e sola con un figlio minore, controparte le aveva sostanzialmente imposto il pagamento in nero relativamente ad un contratto ad uso abitativo stipulato verbalmente;
che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato non in forma scritta secondo l'art. 1 legge 491/1998 doveva considerarsi affetto da nullità assoluta, rilevabile sia su impulso di parte sia d'ufficio dal Giudice;
faceva eccezione l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5 (forma verbale abusivamente imposta dal locatore), nel qual caso il contratto era affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal pagina 4 di 13 solo conduttore, che aveva pieno diritto ad ottenere la restituzione delle somme versate ed eccedenti rispetto al canone concordato;
che nella fattispecie i versamenti effettuati in nero di € 550,00 a titolo di canone e oneri condominiali dal 2017 erano durati per circa sei anni fino a quando era divenuta obbligatoria a Latina la raccolta differenziata dei rifiuti e la conduttrice aveva fatto presente alla controparte che avrebbe, in difetto di contratto, portato la spazzatura sotto l' ufficio del locatore (vedi messaggi prodotti); che nel momento in cui era stato stipulato il contratto il locatore aveva inserito, a fronte di una previsione di un canone mensile di € 230,00, una clausola nulla e illegittima prevedente l'affitto di una singola camera continuando a pretendere il pagamento in nero della differenza tra l'importo previsto e quello preteso di € 550,00, ma in realtà la camera proposta in un eventuale affitto ad un estraneo era stata sempre occupata dal figlio della sig.ra CP_1
La resistente concludeva, all'esito, come di seguito: “Voglia il Tribunale adito, contrariis rejectis, IN VIA PREGIUDIZIALE dichiarare inammissibili le nuove domande di occupazione sine titulo di parte dell'immobile con condanna al rilascio della stanza oltre al risarcimento danni per la tardiva e non consentita introduzione di un nuovo thema decidendum e sulla stessa non si accetta, per quanto possa occorrere, alcun contraddittorio. IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO rigettare tutte le domande ex adverso proposte in quanto infondate in fatto ed in diritto. IN VIA RICONVENZIONALE accertare e dichiarare per tutto quanto esposto in premessa la nullità del contratto di locazione stipulato verbalmente a far data dal 2017 in quanto la conduttrice è stata costretta dal locatore alla stipula a seguito della minaccia di un male grave e ingiusto, contratto oggetto del presente procedimento, e formalizzato soltanto nel marzo 2023 con atto stipulato e sottoscritto e contenente clausole illegittime. Conseguentemente, dichiarata la nullità/simulazione del contratto in essere tra le parti, si chiede che esso venga riqualificato secondo quanto precisato nella intestazione del contratto locativo stipulato “ai sensi dell'art. 2 1 comma L. 431/98”per quattro anni dal 1/3/2023, determinando il canone dovuto dall'inizio nella misura non eccedente quello definito ai
pagina 5 di 13 sensi dell'art. 2 comma 1 e che esso venga considerato come contratto riguardante
l'intero appartamento con diritto al versamento a titolo di canone esclusivamente di quanto risultante dal contratto firmato, sottoscritto e registrato. Per l'effetto voglia il
Tribunale accertare e dichiarare il diritto della ricorrente alla restituzione di tutte le somme corrisposte dal 2017 al marzo 2023 nella misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato nella misura pari ad € 24.900,00 (€ 320,00 mensili quale differenza tra la somma versata mensilmente tra il 2017 al 2023 di €
550,00 e quella risultante dal contratto di € 200,00 mensili per 75 mesi oltre alla parte di caparra di € 900,00) riconducendo il rapporto a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 art. 2 L. 431/98. Voglia conseguentemente altresì condannare il resistente al pagamento in favore della ricorrente del detto importo pari ad €
24.900,00 o in quella maggiore o minore somma accertata in giudizio e ritenuta di giustizia per le causali enunciate, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali ex art.
1284 c.c. 4 comma dalle singole scadenze all'effettivo saldo. Con vittoria di spese e compensi oltre spese generali (15%) iva e cpa e condanna della controparte ai sensi dell'art. 96 I, III e IV comma c.p.c. per responsabilità aggravata”.
All'esito, respinte le richieste istruttorie delle parti, la causa veniva discussa e decisa dal sottoscritto – in applicazione straordinaria ex art. 3 D.L. n. 117/25 – sulle conclusioni rassegnate dalle parti in sede di note di trattazione scritta ex art. 127ter
c.p.c. (il ricorrente concludeva, al riguardo, richiamando l'atto introduttivo) all'udienza del 17.12.2025, svoltasi con modalità cartolare, come disposto dal
Tribunale con provvedimento del 27.11.2025.
Deve essere in prima battuta scrutinata – per ragioni di ordine logico e sistematico – la domanda riconvenzionale di come sopra Controparte_1
testualmente trascritta.
A tal proposito, i seguenti plurimi elementi (in parte già riscontrati dal
Tribunale con ordinanza del 07.02.2024) depongono per l'esistenza, sin dall'anno
2017, di un contratto verbale – come tale, nullo per difetto di forma scritta ex art. 1,
pagina 6 di 13 IV co., L. 431/98 - di locazione inter partes, nei termini prospettati da parte resistente: a) messaggi intercorsi tra le parti prima della formalizzazione dell'accordo, dai quali si evincono chiaramente la sussistenza di un rapporto di locazione sin dal 2017 ed il pagamento, da parte della sig.ra Controparte_1
del canone mensile di €500,00 oltre ad €50,00 di spese condominiali, nonché la richiesta da parte dell'intimata di avere un regolare contratto di locazione); b) intervenuto pagamento del canone di locazione pari all'importo indicato nel contratto a decorrere dal mese di settembre del 2023, quando sono iniziate le prime contestazioni;
c) assenza in atti di contestazioni di inadempimento da parte del locatore nel periodo precedente in cui sarebbe iniziata la presunta morosità.
Va, pertanto, accertata e dichiarata la nullità del contratto di locazione verbale in essere tra le parti dall'anno 2017 al mese di febbraio 2023 (nel marzo 2023 è stato stipulato il contratto per cui oggi è causa, regolarmente registrato).
Ciò posto, la materia delle conseguenze giuridiche della stipula di un contratto verbale di locazione – come tale, nullo per violazione dell'obbligo di forma scritta ad substantiam prescritto dalla L. 431/98 – è regolata dall'art. 13 L. 431/98.
In particolare, l'art. 13 comma 5 della legge citata dispone che "nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'art. 2 ovvero dal comma 3 dell'art.

2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'art. 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'art. 2 ovvero quello definito ai sensi dell'art. 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti
pagina 7 di 13 stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati;
nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti".
La norma “…opera un espresso riferimento all'art. 1, comma 4, ovvero all'ipotesi di un contratto nullo per mancanza di forma scritta che abbia dato luogo ad un rapporto di locazione di fatto. Si richiede, tuttavia, espressamente, un ulteriore presupposto, ovvero che sia il locatore ad aver preteso l'instaurazione del rapporto di fatto, e che quindi la nullità del contratto sia a lui attribuibile, mentre il conduttore deve averla solo subita. Si disciplina, pertanto, la fattispecie concreta del locatore che ponga in essere una coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione in violazione dell'articolo 1, comma 4” (v. Cass. civ., SS.UU., n.
18214/15).
In tal caso, il conduttore sarà il (solo) soggetto legittimato a chiedere che la locazione di fatto, nulla per vizio di forma, venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto in relazione al canone predeterminato in sede di accordi definiti ai sensi del comma 3 dell'art. 2 ovvero ai sensi dell'art. 5, commi 2 e 3.
In deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo, pertanto, la norma di cui all'art. 13, comma 5 “…riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa. Ma proprio la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio- cardine dell'ordinamento (i.e. la insanabilità del contratto nullo) non consente un'interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale” (v. Cass. civ., SS.UU. cit.).
Il giudice sarà, pertanto, chiamato ad accertare “…da un canto, l'esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione della L. n. 431 del 1998, art.
1, comma 4, e, dall'altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali
pagina 8 di 13 della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell'art. 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata”.
Applicando le sopra richiamate coordinate interpretative al caso che qui ci occupa, pur potendo ritenersi provato – per le ragioni tutte enunciate sin qui –
l'accordo verbale di locazione in essere dall'anno 2017 al febbraio 2023 al canone di
€500,00 mensili oltre spese di condominio per €50,00, non si ritiene viceversa adeguatamente dimostrata l'ulteriore circostanza che la forma sia stata imposta dal locatore.
Nello specifico, dalla lettura dei messaggi prodotti non si evince la chiara pretesa della conduttrice alla stipula di un contratto in forma scritta: il solo riferimento alla possibilità di “risolve la questione con il contratto in regola” compare, infatti, in un messaggio del novembre 2022, mentre in vari altri messaggi la conduttrice appare pienamente consapevole della sua posizione di forza scaturente proprio dalla mancata stipula in forma scritta del contratto (quando fa presente, ad esempio, che “…lo sai bene che non mi puoi mandare via altrimenti ci rimetti solo”).
Non appare, in altri termini, configurabile quella situazione di asimmetria ed abuso del locatore che, sola, giustifica la deroga alla regola generale della inidoneità del contratto nullo a produrre qualsivoglia effetto.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la domanda riconvenzionale proposta dalla sig.ra dovrà essere necessariamente respinta, la stessa CP_1
essendo rimasta sfornita di prova.
Passando ora alla domanda principale di risoluzione contrattuale proposta dal sig. deve in linea generale osservarsi che a seguito della mancata Parte_1
convalida, quella formulata con l'atto introduttivo dalla società ricorrente va qualificata come domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.
Va, altresì, ulteriormente premesso che alla luce dell'orientamento ormai pacifico della Corte di Cassazione (v. Cass. civ., SS.UU., n. 13533/01; Sez. L., n.
pagina 9 di 13 2387/04; Sez. III, n. 20073/04; Sez. II, n. 9351/07) il creditore che agisca per ottenere la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento è tenuto esclusivamente a fornire la prova del titolo e della esigibilità della prestazione richiesta, potendo limitarsi ad allegare il fatto, appunto, dell'inadempimento della controparte sulla quale graverà, viceversa ed in applicazione di principi di persistenza del diritto di credito e di vicinanza dell'onere della prova, l'onere di provare il fatto estintivo dell'obbligazione, costituito dall'adempimento.
Ciò posto, deve ritenersi che parte ricorrente abbia comprovato la sussistenza dei fatti costituitivi delle pretese azionate in giudizio.
Risulta, infatti, dagli atti di causa che le parti ebbero a stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto parte dell'immobile destinato ad uso abitativo sito in
Latina, Via Dei Greci n. 3, piano secondo, distinto al catasto fabbricati del Comune di Latina al foglio 150, part. 430, sub. 38, cat. A/2, rendita € 313,75, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Latina in data 08.02.2023, avente durata dal 01 marzo 2023 al 28.02.2027, che il canone di locazione dovuto dalla parte conduttrice era di €200,00 mensili e che, nello specifico, erano previsti l'uso esclusivo di una stanza (camera da letto) e l'uso in comune di bagno, cucina e balcone per eventuale altro affittuario (v. all. 3 al fascicolo di parte ricorrente).
Il sig. ha allegato, altresì, il mancato pagamento dei canoni di Parte_1
locazione “…da marzo a settembre del 2023 (sette mesi dell'anno 2023), oltre al mese di dicembre sempre del 2023, pari ad un totale di otto mensilità di canoni locativi non pagati per € 1.600,00, oltre ad € 320,00 di spese ordinarie condominiali (€ 40 mensili per 8 mesi”, così per complessivi €1.920,00.
Avendo il ricorrente assolto all'onere probatorio su di esso incombente, spettava alla sig.ra l'effettiva sussistenza del fatto estintivo del diritto, CP_1
costituito dall'intervenuto adempimento.
La resistente, al riguardo, ha asserito di avere pagato le mensilità da marzo a settembre 2023 “in nero” e nel maggiore importo di €500,00 oltre €50,00 di spese pagina 10 di 13 condominiali, ma non si è offerta di provare quanto affermato: nei capitoli di prova orale si chiede, infatti, esclusivamente di essere ammessi a provare il pagamento “in nero” fino al marzo 2023, di tal ché non vi è prova alcuna dei pagamenti relativi all'arco di tempo compreso tra marzo e settembre 2023.
Ne segue che non avendo parte resistente assolto all'onere, sulla stessa gravante, di provare – alla luce dell'inversione dell'onere probatorio, di cui al citato art. 1218 c.c. e dei connessi principi di persistenza del diritto di credito e di vicinanza dell'onere della prova – il proprio adempimento, in accoglimento della domanda principale dovrà essere pronunciata la risoluzione del contratto di che trattasi, per inadempimento imputabile alla conduttrice, da ritenersi senz'altro di oggettiva gravità, attese la durata e l'ammontare della morosità.
Alla pronuncia, di cui sopra segue la condanna della resistente all'immediato rilascio dell'immobile in favore di parte ricorrente.
In accoglimento della relativa domanda, la resistente dovrà essere, altresì, condannata al pagamento, in favore del ricorrente, della somma complessiva di
€1.920,00, di cui €1.600,00 pari all'ammontare dei canoni scaduti sino al mese di settembre 2023 ed €320,00 per spese condominiali pacificamente non corrisposte (al riguardo, nulla ha contestato l'intimata), il tutto oltre agli interessi legali a far tempo dalle singole scadenze e sino al saldo effettivo.
In accoglimento della relativa domanda pure proposta da la Parte_1
resistente andrà condannata a corrispondere al ricorrente i canoni mensili scaduti e non corrisposti sino alla data del rilascio, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1591 c.c..
La domanda di risarcimento dei danni pure proposta dal ricorrente, per non aver potuto locare a terzi l'altra stanza dell'immobile occupata dal figlio della resistente, deve essere respinta, per essere rimasta sfornita di prova.
A tal proposito, è sì documentalmente provato che oggetto del contratto di locazione sottoscritto l'08.02.2023 era costituito esclusivamente da una camera dell'appartamento di proprietà del ricorrente.
pagina 11 di 13 Tuttavia, il fatto che il precedente accordo verbale oggi dichiarato nullo prevedesse pacificamente la concessione in godimento dell'intero immobile alla resistente e che lo stesso sia stato, quindi, dalla stessa sempre abitato insieme al figlio minore sin dall'anno 2017, induce ragionevolmente a ritenere implicitamente confermata tale volontà anche all'esito del perfezionamento del contratto scritto, ad onta del tenore strettamente letterale dello stesso.
Diversamente, non si comprende come avrebbe potuto la resistente abbandonare il figlio (lo si ripete, minore) per vivere da sola all'interno di una camera del predetto immobile, così ponendo in essere, oltre tutto, una condotta astrattamente integrante gli estremi di un reato (abbandono di minore).
La domanda de qual dovrà essere, in conclusione, respinta per difetto di prova
La soccombenza reciproca giustifica, infine, la compensazione delle spese di lite – liquidate come in dispositivo tenuto conto dell'assenza di fase istruttorie e di note conclusive – in ragione del 50%, con condanna della resistente a rifondere al ricorrente la restante quota del 50%.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando nella causa tra le parti di cui all'epigrafe, ogni ulteriore domanda, istanza o eccezione disattesa o assorbita, così provvede;

1. accerta e dichiara la nullità del contratto di locazione verbale avente ad oggetto l'immobile destinato ad uso abitativo, appartamento sito in Latina, Via
Dei Greci n. 3, piano secondo, distinto al catasto fabbricati del Comune di
Latina al foglio 150, part. 430, sub. 38, cat. A/2, rendita € 313,75, in essere tra le parti dall'anno 2017 al mese di febbraio 2023;

2. respinge la domanda riconvenzionale;

3. in accoglimento della relativa domanda, pronuncia la risoluzione, per inadempimento imputabile alla sig.ra del contratto di CP_1 CP_1
locazione abitativa stipulato in data 08.02.2023 tra la stessa e il sig. Pt_1
pagina 12 di 13 ed avente ad oggetto l'immobile avente ad oggetto l'immobile Parte_1
destinato ad uso abitativo sito in Latina, Via Dei Greci n. 3, piano secondo, distinto al catasto fabbricati del Comune di Latina al foglio 150, part. 430, sub. 38, cat. A/2, rendita € 313,75;

4. condanna la resistente all'immediato rilascio dell'immobile in favore del ricorrente;

5. condanna la sig.ra a corrispondere al locatore la somma CP_1
complessiva di €1.920,00, a titolo di canoni e spese condominiali dovuti sino al mese di settembre 2023;

6. condanna la resistente a corrispondere al ricorrente gli ulteriori canoni mensili scaduti e non versati sino alla data del rilascio;

7. respinge la domanda di risarcimento dei danni patrimoniali avanzata dal sig.
Parte_1

8. compensa in ragione del 50% le spese di lite – liquidate in complessivi
€1.401,00, di cui €1.276,00 a titolo di compensi professionali ed €125,00 per esborsi, oltre spese forfettarie al 15% ex art. 2 D.M. n. 55/14 ed oltre a IVA e
CPA come per legge – condannando la resistente a rifondere al ricorrente il restante 50%.
Latina, 17.12.2025
IL GIUDICE
(Dr. Gianluca Morabito)

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