N. R.G. 248/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LANUSEI nella persona del giudice dott.ssa Nicoletta Serra ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 248 ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2022 promossa da:
(c.f. , elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Cagliari, presso lo studio dell'Avv. che lo rappresenta e Parte_1 difende, come da procura in calce all'atto di citazione, attore contro
(c.f. ), (c.f. Controparte_1 C.F._2 CP_2
, (c.f. , C.F._3 Controparte_3 C.F._4
(c.f. ), Controparte_4 C.F._5 Controparte_5
(c.f. ), (c.f. ), C.F._6 CP_6 C.F._7
(c.f. ), (c.f. CP_3 C.F._8 Controparte_7
), (c.f. ) e C.F._9 CP_8 C.F._10
(c.f. ), Controparte_9 C.F._11 convenuti contumaci
Oggetto: usucapione
Conclusioni nell'interesse dell'attore (atto di citazione):
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione
e conclusione:
A) accertare e dichiarare l'intervenuto acquisto per usucapione ex art. 1158
c.c. del diritto di proprietà esclusiva di , nato a [...] il Parte_1
01.02.1960 e ivi residente nella Via Roma 123 (cod. fisc. C.F._12
, sul terreno sito nel Comune di Seulo (NU) e distinto nel Nuovo Catasto
[...] Terreni, del Comune di Seulo, al Foglio 12, Mappale 2110, Classe: Ente urbano, della superficie di are 03, 55 ca (originariamente distinto al Foglio
12, mappale 903);
B) accertare e dichiarare l'intervenuto acquisto per usucapione ex art. 1158
c.c. del diritto di proprietà esclusiva di , nato a [...] il Parte_1
01.02.1960 e ivi residente nella Via Roma 123 (cod. fisc. C.F._12
), sugli immobili:
[...]
- B1)- locale commerciale adibito a bar- caffetteria, censito al Nuovo Catasto
Fabbricati, del Comune di Seulo, al distinto al Foglio 12 – particella 2110, sub. 1, Categoria C/1, Classe 1, Consistenza 133 mq, superficie catastale totale 154 mq, rendita euro 515,17;
- B2)- locale commerciale, censito al Nuovo Catasto Fabbricati, del Comune di Seulo distinto al Foglio 12 – particella 2110, sub. 2, Categoria C/1, Classe
1, Consistenza 163 mq, superficie catastale totale 196 mq, rendita euro
631,37;
- B3)- Civile abitazione in corso di costruzione, censita al Nuovo Catasto
Fabbricati, del Comune di Seulo e distinto al Foglio 12 – particella 2110, sub.
3, Categoria: in corso di costruzione, in virtù del possesso pubblico, pacifico e continuato per oltre venti anni;

C) Per l'effetto ordinare all'Agenzia del Territorio di Nuoro, Servizio di
Pubblicità Immobiliare, con esonero da ogni responsabilità, di compiere le prescritte trascrizioni, annotazioni, volture in favore dell'attore.
Con vittoria, di spese, diritti ed onorari del giudizio in caso di opposizione”.
Motivi in fatto e diritto della decisione
ha adito l'intestato Tribunale al fine di accertare e sentire Parte_1 dichiarare di essere proprietario, per intervenuta usucapione, degli immobili siti in Seulo e distinti al Catasto Terreni del Comune di Seulo al foglio 12, particella 2110 e al Catasto Fabbricati al foglio 12, particelle 2110 sub 1, sub 2
e sub 3.
L'attore ha assunto di essere nel possesso pubblico, pacifico e continuato dei suddetti immobili da oltre vent'anni, in particolare, per avere posseduto il terreno dall'anno 1985 ad oggi e per avervi edificato il fabbricato, ivi esistente,
a decorrere dall'anno 1992. L'attore ha dedotto di avere ottenuto dal Comune di Seulo l'autorizzazione a costruire, sul terreno oggetto della domanda (ex particella 903 foglio 12), un fabbricato da adibire ad uso commerciale ed a civile abitazione e di avere iniziato i lavori di costruzione nell'anno 1992. L'attore ha fatto edificare un locale seminterrato, adibito a bar, ed un ulteriore locale seminterrato, adibito a pizzeria, per i quali ha ottenuto regolare certificato di agibilità nell'anno 2000.
Inoltre, l'attore ha assunto di avere avviato, nell'anno 1999, la costruzione, allo stato grezzo, del piano terzo della struttura da adibire a civile abitazione e di avere provveduto, nell'anno 2007, alla manutenzione straordinaria dell'unità immobiliare, eseguendo il completamento delle opere di finitura esterna dei prospetti e la realizzazione del manto di copertura.
L'attore ha dedotto di essersi sempre occupato della manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili, curando la tinteggiatura e la pulizia degli stessi, nonché, nell'anno 2013, concedendo in locazione il bar-caffetteria. Infine, lo stesso ha dedotto di avere sempre provveduto al pagamento delle imposte e delle utenze idrica ed elettrica relative agli immobili, ad eccezione di quelle relative ai locali concessi in locazione, poste a carico del conduttore.
I convenuti, seppure regolarmente citati in causa, non si sono costituiti e ne è stata dichiarata la contumacia.
La causa è stata istruita con prove documentali e prova per testi.
***
La domanda di parte attrice accoglimento per le ragioni di seguito indicate.
Il disposto normativo dell'art. 1158 c.c. prevede che “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni” e, a norma dell'art. 1140 c.c., “il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale”.
Dal combinato disposto delle norme appena riportate, è evidente come l'acquisto a titolo originario - usucapione - della proprietà di un determinato bene immobile sia il frutto della disponibilità fisica dello stesso, con volontà inequivoca di voler estromettere chiunque altro dall'utilizzabilità del medesimo protratta per un determinato lasso di tempo previsto dalla legge e manifestata con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto
(in tal senso, Cass. Civ., 11 maggio 1996 n. 4436; Cass. Civ., 4 febbraio 2015
n. 2043).
Secondo costante giurisprudenza di legittimità, colui che agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve fornire la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva consistenti in un elemento materiale (corpus), integrato dall'esercizio sul bene di poteri corrispondenti a quelli del proprietario, effettuato in modo pacifico, pubblico, continuo e non interrotto, nonché in un elemento soggettivo (animus rem sibi habendi), costituito dalla volontà del possessore di tenere la cosa in proprio esclusivo dominio, desumibile anche in via presuntiva ed implicita dall'esercizio dell'attività materiale corrispondente al diritto di proprietà (in tal senso, Cass. Civ., 21 febbraio 2013 n. 4332; Cass.
Civ., sez. 2, 11 giugno 2010 n. 14092; Cass. Civ., sez. 2, 6 agosto 2004 n.
15145).
Nel caso di specie, la prova orale espletata ha confermato il possesso degli immobili oggetto di causa in capo all'attore per oltre vent'anni, almeno dagli anni Ottanta.
Ed infatti, i testimoni escussi hanno riferito in maniera univoca sulla durata e sulle modalità di esercizio del possesso da parte dell'attore sugli immobili oggetto della domanda, dei quali hanno individuato con esattezza e precisione i confini, che gli stessi hanno riconosciuto anche nelle fotografie mostrate loro in udienza (dichiarazioni dei testi e , rese Tes_1 Testimone_2 all'udienza del 3.07.2025).
I testimoni escussi hanno riferito che, negli anni Ottanta (1985/1988, teste
), l'attore ha utilizzato un terreno sito nella via Roma, angolo Testimone_2 via Carbonia, dell'abitato di Seulo, occupandosi della manutenzione ordinaria dello stesso, provvedendo al taglio dell'erba e ripristinando la recinzione ivi presente (teste . Invero, essi hanno precisato che, periodicamente, Tes_2
l'attore provvedeva a pulire il terreno, che era recintato con rete posticcia, poi sostituita con un muro sovrastato da rete metallica.
I testi hanno riferito che, nei primi anni Novanta (1991/1992) sul suddetto terreno, l'attore ha iniziato i lavori per la costruzione del locale bar, affidando l'incarico all'impresa edile di tale PI IE di Seulo, che aveva costruito, dapprima, due locali, uno adibito a bar e l'altro a pizzeria ed utilizzato ancora oggi come ristorante-pizzeria.
I testi hanno riferito che, successivamente (dopo il 1992, teste;
nel 1994, Tes_1 teste , l'attore ha trasferito il bar dal precedente locale, che aveva Tes_2 concesso in affitto, al nuovo locale appena costruito. Essi hanno riferito anche che, sopra i locali commerciali, l'attore ha edificato un appartamento, che è ancora allo stato grezzo, mancando anche dei tramezzi interni, che è stato rifinito solo esternamente, e relativamente al quale il teste ha dichiarato Tes_1 di avere partecipato alla realizzazione del solaio.
Essi hanno riferito che l'attore, dopo avere gestito il bar-pizzeria per circa quattro o cinque anni lo ha dato in locazione a tale e che, Persona_1 nell'anno 2000, lo stesso attore ha dato incarico, all'impresa edile di PI
IE, di costruire la mansarda, che costituisce l'ultimo piano del fabbricato, nonché l'ulteriore incarico (anno 2006/2007, teste ) per l'ultimazione dei Tes_1 lavori esterni, tra cui il tetto, l'apposizione dei pluviali e delle gronde e la realizzazione dell'intonaco esterno. Il teste ha specificato che la facciata Tes_2
è di colore giallo.
I testi hanno riferito di avere visto l'attore, insieme al fratello , tinteggiare Per_2 esternamente il fabbricato, composto dal locale bar, pizzeria e dall'appartamento in corso di costruzione, pur non sapendo riferire con esattezza l'anno.
Inoltre, i testi hanno saputo riferire che, intorno all'anno 2013, il locale bar era stato concesso in locazione dall'attore a tale detto , che lo Persona_3 Per_4 gestisce ancora oggi, e che, invece, nel 2019 (prima del periodo Covid, teste
), il locale pizzeria era utilizzato da la quale lo ha condotto Tes_1 CP_10 in locazione fino al 2022. Attualmente quest'ultimo locale è gestito da CP_11
e , nipoti del teste , come dallo stesso dichiarato.
[...] CP_12 Tes_1
I testi e hanno confermato che l'attore si è sempre occupato della Tes_1 Tes_2 manutenzione, anche interna del fabbricato, riferendo, altresì, che lo stesso aveva anche riparato il forno per le pizze (teste e hanno saputo riferire Tes_2 che lo stesso attore ha sempre provveduto alla riscossione dei canoni di locazione dei relativi immobili. Sul punto, il teste ha riferito, per averlo Tes_1 appreso dai suoi nipoti, che gli stessi pagano l'affitto all'attore tramite bonifico.
Infine, i testi hanno riferito sulle suddette circostanze per averle viste personalmente, specificando, per quanto a loro conoscenza, che nessuno ha mai contestato l'utilizzo degli immobili da parte dell'attore e di avere visto solo lui utilizzarli nell'arco temporale considerato, comportandosi come unico proprietario e di averlo considerato come tale.
Questo Tribunale ritiene che non vi sia ragione alcuna per dubitare dell'attendibilità dei testi, i quali hanno riferito univocamente in merito al periodo ed alle modalità di esercizio del possesso da parte dell'attore, nonché in ragione dei rapporti di conoscenza con lo stesso, in quanto vicini di casa
(teste ) e (teste ). Tes_1 Tes_3 Testimone_2
A supporto della domanda l'attore ha prodotto la documentazione attestante il rilascio dei titoli abilitativi, in suo favore, per la costruzione e l'utilizzo dei fabbricati oggetto della domanda (docc. 5, 6, 7, 38, 39, 40, atto di citazione) e le opere di manutenzione del fabbricato fatte eseguire su suo incarico (doc. 8), nonché di quella attestante il pagamento dei tributi (IMU - docc. 9, 10) e la regolare concessione in locazione dei suddetti immobili (doc. 11 atto di citazione e docc. 50, 51 e 52, seconda memoria ex art. 183, comma VI, c.p.c.).
All'esito dell'istruttoria deve ritenersi che l'attore abbia provato tutti gli elementi di cui al disposto normativo degli artt. 1158 c.c. e 1140 c.c. e che possa essere dichiarato che ha acquistato la proprietà degli Parte_1 immobili oggetto di causa per usucapione.
*
Trattandosi di un giudizio di accertamento, che non trova la sua ragione in fatti addebitabili al convenuto, e in cui la partecipazione del giudice è necessaria e inevitabile al fine della soddisfazione della tutela, i convenuti contumaci, che non hanno resistito in giudizio, non possono dirsi soccombenti e non sono tenuti alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attore.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: 1) accertato l'avvenuto acquisto per intervenuta usucapione ventennale, dichiara (c.f. proprietario degli Parte_1 C.F._1 immobili siti nel Comune di Seulo e distinti al Catasto Terreni del
Comune di Seulo al foglio 12, particella 2110 (ente urbano) e al Catasto
Fabbricati del Comune di Seulo al foglio 12, particella 2110 sub 1
(Categoria C/1), particella 2110 sub 2 (Categoria C/1) e particella 2110 sub 3 (Categoria F/3);
2) nulla sulle spese riguardo ai convenuti contumaci.
Lanusei, 14 novembre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Nicoletta Serra