N. R.G. 26866/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 26866/2025 promossa da:
(C. F. ) con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 C.F._1
IC AN ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, via
Giambattista Vico 22, giusta procura in calce all'atto di citazione per convalida di sfratto
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Guido CP_1 C.F._2
NI ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, via Raffaele Cappelli 67, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità - locazione uso diverso.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 28.11.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con atto di citazione notificato il 22.04.2025 ha intimato lo sfratto per Parte_1 morosità a deducendo di aver concesso in locazione - ad uso diverso da quello CP_1 abitativo – al Sig. (C.F. ), nato a [...] il CP_1 C.F._2
14.11.1949, in proprio e quale Amministratore Unico della società PHOTOLAB
[...]
(p.iva: ), con sede legale in Roma, Viale Aventino n. Controparte_2 P.IVA_1
1 74, l'immobile di sua proprietà sito in Roma, Viale Aventino n. 74, giusta contratto di locazione sottoscritto in data 01.06.1997 e registrato regolarmente presso l'Ufficio Registro
Atti Privati di Roma al n. B/3601 in data 18.06.1997. Il canone mensile, allo stato attuale e a seguito della rivalutazione Istat, è pari a € 568,10. La società sarebbe morosa dal 2014 e, inoltre, si è cancellata dal registro delle imprese il 31.07.2023. Da qui la richiesta di convalida di sfratto per morosità.
Si è costituito con comparsa depositata il 17.06.2025 nella quale ha dedotto CP_1 di non avere legittimazione passiva perché il contratto vedeva quale conduttore unicamente la società PHOTOLAB IMAGES di ha eccepito di aver effettuato dei Controparte_2 pagamenti parziali che non sarebbero stati conteggiati ed ha eccepito la prescrizione quinquennale ex art. 2948 c.c. e ha rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le
Tribunale dare atto dell'opposizione in narrativa esplicata e dichiarare in via pregiudiziale difetto di legittimazione passiva dell'intimato rigettando di conseguenza la domanda proposta;
in via subordinata e sempre comunque in via pregiudiziale dichiarare e riconoscere l'intervenuta prescrizione degli assunti crediti sino all'anno 2019 incluso;
nel merito, dare atto che stante parziali versamenti come dedotto dallo stesso intimante
l'importo residuo è inferiore a quello richiesto da liquidarsi con decreto ingiuntivo”.
All'udienza del 17.06.2025 è stato disposto il mutamento del rito ed è stato emesso ordine di rilascio dell'immobile.
Il 27.10.2025 ha depositato memorie integrative nelle quali ha così Parte_1 concluso: “1) in via principale: accertato il grave inadempimento, colposo e/o doloso, del
Sig. , in proprio e n.q. di socio accomandatario ed Amministratore Unico CP_1 della società p.iva: ), con sede Controparte_3 P.IVA_1 legale in Roma, Viale Aventino n. 74 (oggi cancellata), rispetto alle obbligazioni contrattuali di cui al contratto di locazione richiamato, emettere sentenza costitutiva di risoluzione del contratto di locazione di cui in premessa e per l'effetto condannare il predetto conduttore a rilasciare in favore del Sig. l'immobile sito in Viale Aventino n. 74, nonché Parte_1 condannare il Sig. , in proprio e n.q., al pagamento della somma di CP_1
€.72.016,24, calcolata sino al mese di aprile 2025, a titolo di canoni ed oneri di locazione impagati dall'anno 2013, o alla somma maggiore o minore che risulterà di giustizia, oltre i corrispettivi maturati e maturandi fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, il tutto oltre interessi, svalutazione monetaria, nonché rigettare qualsiasi domanda di rideterminazione degli importi richiesta dal conduttore perché infondata in fatto e in diritto;

2) In via subordinata: nella denegata ipotesi in cui l'Adito Giudicante non dovesse
2 dichiarare risolto il contratto di locazione, condannare comunque il conduttore Sig.
[...]
al pagamento della somma di €.72.016,24, calcolata sino al mese di aprile 2025, a CP_1 titolo di canoni ed oneri di locazione impagati dall'anno 2013, o alla somma maggiore o minore che risulterà di giustizia, il tutto oltre interessi, svalutazione monetaria e sempre rigettando qualsiasi domanda di rideterminazione degli importi richiesta dal conduttore perché infondata in fatto e in diritto. 3) In ogni caso: con vittoria di spese e compensi”.
non ha depositato memorie integrative. CP_1


2. In rito
In rito deve evidenziarsi che il presupposto processuale della mediazione si è realizzato come da verbale depositato da il 26.11.2025. In detto verbale si dà atto della Parte_1 mancata presenza di nonostante i molteplici rinvii richiesti proprio da lui. CP_1
Come noto, l'art. 12 bis del D. Lgs. 48/2010 impone l'inflizione di una sanzione amministrativa pari al doppio del contributo unificato dovuto per la causa. Pertanto,
[...]
deve essere condannato al pagamento, in favore dello Stato italiano, di una somma CP_1 pari al doppio del contributo unificato dovuto per il presente giudizio ai sensi dell'art. 12 bis del D. Lgs. 48/2010.


3. Nel merito
In primo luogo, deve rilevarsi come il ricorrente abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere. In particolare, ha allegato (cfr. allegato 1 Parte_1 all'atto di citazione) il contratto di locazione del 01.06.1997 registrato il 18.06.1997. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che
“In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui
3 inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di
Cassazione, Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015).
Nel caso di specie eccepisce, in primo luogo, il proprio difetto di CP_1 legittimazione passiva non essendo sottoscrittore del contratto ma avendo agito esclusivamente quale socio accomandatario e, quindi, legale rappresentante della Photolab
Images di A tal proposito la Difesa di dimostra (vedi Controparte_2 Parte_1 allegato 2 all'atto di citazione) che la società in questione è stata cancellata dal registro delle imprese il 31.07.2023 e che era il socio accomandatario, quindi CP_1 illimitatamente responsabile ai sensi dell'art. 2313 c.c.
Sul punto, la Suprema Corte chiarisce che “In tema di locazione, in caso di estinzione della società conduttrice conseguente alla sua cancellazione dal registro delle imprese, l'azione di risoluzione del contratto e restituzione del bene locato è esperibile nei confronti dei soci, in quanto, ai sensi dell'art. 2495 c.c., a seguito dell'estinzione i soci succedono in tutti i rapporti obbligatori aventi natura patrimoniale, e, quindi, anche nel contratto di locazione stipulato dalla società estinta dal quale deriva un fascio di obbligazioni che comprende, non solo quella di corrispondere i canoni pattuiti, ma anche quella di restituire l'immobile alla cessazione del rapporto” (Corte di Cassazione, ord. n. 30832 del 06.11.2023). Dunque,
[...]
è titolare di una piena legittimazione passiva e, stante la cancellazione della società CP_1 conduttrice dal registro delle imprese e la sua qualità di socio illimitatamente responsabile, deve rispondere dei debiti sociali. A tal proposito si legge:
“La cancellazione dal registro delle imprese di una società - sia essa di persone o di capitali
- determina un fenomeno successorio in forza del quale i rapporti obbligatori facenti capo all'ente non si estinguono ma si trasferiscono ai soci, che ne rispondono illimitatamente ovvero nei limiti di quanto riscosso a seguito della liquidazione, a seconda del regime giuridico dei debiti sociali pendente societate” (Corte di Cassazione, Sez. V, ord. n. 9085 del
07.04.2025).
Dunque, la prima eccezione relativa al difetto di legittimazione passiva deve essere rigettata.
Come visto, , nella comparsa di costituzione risposta, solleva una seconda CP_1 eccezione relativa all'effettuazione di alcuni pagamenti parziali nel corso del tempo. Il convenuto, poi resistente, a tal proposito chiede che detti pagamenti parziali vengano
4 utilizzati in detrazione del quantum richiesto dal locatore. Sul punto, effettivamente il locatore indica dei pagamenti parziali che detrae dall'importo totale ma sarebbe stato onere del convenuto dimostrare detti pagamenti parziali e i relativi importi. Invece, CP_1 non ha allegato alcuna documentazione comprovante i pagamenti. Perciò, l'eccezione è infondata.
Con una terza e ultima eccezione, sostiene la maturazione della prescrizione CP_1 quinquennale ai sensi dell'articolo 2948 del codice civile. effettivamente, Parte_1 chiede il pagamento di canoni arretrati dall'anno 2014. Sul punto, stante l'eccezione sollevata, deve trovare applicazione il regime di prescrizione quinquennale previsto dall'articolo 2948 del codice civile in relazione ai canoni locatizi. A nulla rilevano le contestazioni effettuate da a tal proposito. In particolare, sostiene che i pagamenti Parte_1 Parte_1 parziali effettuati nel corso del tempo sarebbero da considerarsi quali riconoscimento di debito e, pertanto, sarebbero idonei a interrompere la prescrizione. Per vero, però, il riconoscimento di debito idoneo a interrompere la prescrizione deve essere espresso e deve riportare l'indicazione delle somme di cui si riconosce la debenza. Nessuna di queste circostanze ricorre nel caso di specie così che deve trovare applicazione il regime di prescrizione quinquennale.

Considerato che

l'atto di citazione è stato notificato il 22 Aprile
2025 saranno dovuti unicamente i canoni dal maggio 2020 in poi.
Non vi è dubbio che il mancato pagamento dei canoni di locazione per 5 anni costituisca grave inadempimento che altera l'equilibrio sinallagmatico e giustifica una pronuncia di risoluzione. Pertanto, deve dichiararsi che il contratto di locazione del 01.06.1997 registrato il 18.06.1997 concluso tra e la Photolab Images di e Parte_1 Controparte_2 avente a oggetto l'immobile sito in Roma, Viale Aventino n. 74 si è risolto per colpa della società conduttrice.
Di conseguenza si conferma l'ordinanza di rilascio emessa il 17.06.2025.
Inoltre, deve essere condannato al pagamento, in favore di CP_1 Parte_1 della somma di € 568,10 per ciascuna mensilità dal mese di maggio 2020 compreso fino alla data di effettivo rilascio, oltre interessi nella misura legale dal giorno 5 di ogni mese fino alla data di effettivo pagamento.


4. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 con riguardo ai giudizi tenutisi innanzi al tribunale di valore ricompreso tra € 26.000,00 ed €
52.000,00 applicando i compensi minimi stante la scarsa complessità delle questioni trattate e tenuto conto dell'accoglimento dell'eccezione di prescrizione e del mancato rispetto dei 5 criteri di redazione degli atti ed eliminando la fase istruttoria perché non si è tenuta. Pertanto,
deve essere condannato alla rifusione delle spese di lite in favore di CP_1 [...] che si liquidano in € 2.906,00 per compensi ed € 435,90 per spese generali, oltre Parte_1
IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: accerta che il contratto di locazione del 01.06.1997, registrato il 18.06.1997, concluso tra e la Photolab Images di e avente a oggetto l'immobile Parte_1 Controparte_2 sito in Roma, Viale Aventino n. 74, si è risolto per colpa della società conduttrice;
conferma l'ordinanza di rilascio emessa il 17.06.2025; condanna al pagamento, in favore di della somma di € CP_1 Parte_1
568,10 per ciascuna mensilità dal mese di maggio 2020 compreso fino alla data di effettivo rilascio, oltre interessi nella misura legale dal giorno 5 di ogni mese fino alla data di effettivo pagamento;
condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di che si CP_1 Parte_1 liquidano in € 2.906,00 per compensi ed € 435,90 per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge;
condanna al pagamento, in favore dello Stato italiano, di una somma pari al CP_1 doppio del contributo unificato dovuto per il presente giudizio ai sensi dell'art. 12 bis del D.
Lgs. 48/2010.
Roma, 28.11.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
6